Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дополнительными, но не менее важными, документами к Предварительному договору, являются Соглашение о задатке и расписка от продавца в получении денег. В статью 380 ГК РФ с 1 июня 2015 года внесен пункт 4 о задатке.
Общие риски предварительного договора
У предварительного договора есть общие риски. Например, одна из сторон не хочет или не может выполнить взятое на себя обещание, в этом случае такой спор будет разрешать суд. Также для покупателя может стать проблемой возвращение денег.
Важно помнить, что предварительный договор купли-продажи не влечет за собой возникновение права собственности у покупателя. Он только обязывает заключить договор купли-продажи. Это оставляет пространство для споров, говорит руководитель практики недвижимости и строительства «Прецедент консалтинг» Евгения Завацкая. По словам эксперта, предварительный ДКП заключается в форме, которая предусмотрена для основного договора купли-продажи. Например, если стороны фиксируют намерение о купле-продаже доли в праве на недвижимость, то предмет должен быть верно описан, а предварительный договор удостоверен нотариусом. Несоблюдение формы договора поставит под угрозу защиту интересов сторон в суде.
ПДКП могут признать недействительным, соглашается Наталия Тартаковская. По ее словам, это означает возможность потери аванса или задатка в случае незаключения основного договора по различным причинам, в том числе из-за проблем с документами на недвижимость. Любая из сторон может инициировать расторжение ПДКП в суде, уточняет эксперт.
Что влияет на стоимость
На цену дома влияют десятки условий: находится ли он в городе или в коттеджном посёлке, свежий ли в нём ремонт, что расположено рядом с постройкой. Перечислим самые важные критерии.
- Юридическая чистота. Покупатели ищут дома с одним собственником, без обременений и с документами. На такую недвижимость устанавливают высокую цену, ведь её покупка безопасна.
- Район проживания. Дома в благоприятных, чистых и безопасных районах всегда стоят дороже.
- Техническое состояние. Покупателю нужен дом, в котором не протекает крыша и не нужно подводить электричество. Если объект не требует ремонта, его цена возрастает.
- Инфраструктура. Магазины, школы и больницы рядом с домом увеличивают его цену.
- Готовность к сделке. Дома без жильцов покупают быстрее, чем те, в которых ещё живут. Люди платят больше за возможность сразу въехать в новое жилище.
- Сезон. Спрос на частные дома цикличен. Возрастает к весне и осени, убывает зимой и летом.
Какие налоги с продажи дома придётся платить
При продаже недвижимости, которая находится в собственности менее пяти лет, продавец платит налог на доход в 13%.
В каких случаях платить налог не нужно
Продажа дома не облагается налогом, если вы собственник недвижимости более пяти лет или более трёх при следующих условиях:
- право собственности возникло в результате приватизации;
- право собственности оформлено до 2016 года;
- недвижимость получена в наследство или подарена;
- право собственности получено при оформлении договора пожизненной ренты.
❗️Важно: Если дом продан за сумму менее миллиона рублей, налог платить не нужно.
При совершении покупки дома с земельным участком предпочтительно присутствие всех сторон сделки. Для удостоверения личности и у продавца, и у покупателя должен быть паспорт.
Также сделка может быть проведена без личного присутствия участника процедуры. В этом случае разрешено представительство отсутствующей стороны. Человек, который будет представлять интересы данного лица, должен предоставить нотариально заверенную доверенность. В этом документе указываются права и обязанности поверенного, и его срок действия.
Также для оформления договора купли-продажи дома требуется следующая документация:
- свидетельства, подтверждающие, что объекты сделки являются собственностью продавца;
- справка из ЕГРП, в которой указана кадастровая характеристика строения и надела;
- техпаспорт на здание, в котором зафиксировано основное описание объекта;
- выписка из домовой книги, в которой указываются члены семьи продавца;
- нотариально заверенные согласия супругов обеих сторон на покупку или продажу недвижимости;
- справки, подтверждающие отсутствие ограничений на дом и участок, т.е. отсутствие ареста, залога и различных обременений, которые могут помешать совершить сделку;
- разрешение на сделку от органов опеки при участии в сделке несовершеннолетних детей;
- письменный отказ от права преимущественной покупки от других совладельцев, если имущество находится в долевой собственности.
Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком заключается между продавцом и покупателем в качестве свидетельства о том, что стороны намереваются совершить сделку.
Документ составляется, если в текущий момент времени нет возможности совершить основную сделку. Примером подобных ситуаций могут служить следующие:
- Покупатель жилого дома с земельным участком в настоящий момент не имеет достаточной суммы для оплаты покупки. Ему необходимо время, чтобы взять кредит или собрать нужную сумму.
- Продавец не имеет в наличии всех требуемых бумаг. Ему необходимо время, чтобы собрать весь пакет документов.
- Отсутствует физическая возможность оформить основную сделку.
Предварительное соглашение позволяет закрепить намерения о совершении сделки купли-продажи дома с земельным участком. Продавец получает гарантии того, что покупатель не откажется от сделки и не исчезнет, а покупатель — уверенность в том, что условия соглашения не изменятся.
Несколько важных советов
- Вносите в соглашение информацию о задатке. Задаток – это часть денежных средств, передаваемых покупателем в качестве гарантии совершения сделки с его стороны. Пока нет задатка предварительный договор, по сути, ничем продавца не обязывает. А вот если продавец расторгнет договор, получив задаток, то он обязан будет вернуть его в двойном размере.
- Обозначайте каждую деталь, имеющую смысл. Например тем гражданам и юридическим лицам, которым хочется заняться фермерством на новом участке, стоит сделать предварительную экспертизу почвы. Каждая такая деталь может повлиять на соблюдение условий договора в дальнейшем;
- Узнавайте заранее о том, есть ли у земли или дома иные собственники, иначе вы рискуете стать жертвой мошенничества;
- Не стесняйтесь предоставлять лишние бумаги, имеющие отношение к делу – они будут весьма полезны;
- В случае затруднений обращайтесь к юристам по жилищным вопросам – по многим ситуациям можно получить абсолютно бесплатную консультацию.
Образец предварительного договора купли-продажи земельного участка с домом
Приобретение земельного участка с домом подвержено большим рискам, поскольку участвуют несколько объектов. Каждый из них имеет свои характеристики и стоимость, но неразрывно связаны друг с другом. Не всегда продавец и покупатель готовы сразу заключить основной договор купли-продажи земельного участка и дома. Тогда для снижения факторов, которые могут повлиять на успешность сделки, рекомендуется оформлять достигнутые договоренности предварительным соглашением, где указываются обязательство сторон и сроки исполнения.
Предварительный договор купли-продажи земельного участка с домом служит гарантией для обеих сторон, что покупатель не передумает приобретать недвижимость, а продавец – ее продавать. Здесь также важно закрепить достигнутые соглашения документально, чтобы никто из сторон не изменил их.
Согласно норм Земельного и Гражданского кодекса отчуждение дома неразрывно связано с отчуждением земли, на котором он находится. При продаже доли в доме следует провести разграничение участка и отчуждение его доли.
Предварительный договор с задатком
На самом деле договор о намерениях не дает участникам договора никакой гарантии, что сделка будет совершена в будущем, поскольку ничто не может ограничить право гражданина на отказ от совершения сделки. А это значит, что вполне возможно такое развитие событий, при котором покупатель и продавец впустую потратят время и деньги, подготавливаясь к договору, который так и не будет заключен.
Некоторая компенсация издержек в подобном случае может быть гарантирована условием внесения покупателем задатка в счет будущей сделки. В соответствии с действующим законодательством, задаток может служить если не гарантией того, что договор будет заключен, то гарантией, что затраты стороны, невиновной в разрыве сделки, будут возмещены.
Так, сумма задатка не будет возвращена покупателю продавцом, если тот откажется от сделки в одностороннем порядке.
Отличительные особенности
Документ относится к первичным и по сути является базой, которая затем используется для оформления дальнейшей документации. Нюансы, которыми предварительный договор купли земельного участка отличается от основного договора:
- В отличие от договорных норм основным предметом соглашения является не факт купли-продажи, а лишь намерение ее совершить.
- Бумага начинает свое действие сразу после того, как стороны ставят свои подписи. В случае с основным бланком – только после государственной регистрации (постановки на учет в Российском реестре).
- Обязательством является не оплата стоимости и передача надела во владение, пользование и распоряжение, а гарантия участия в сделке.
- Любой платеж может быть только задатком (авансом) и никак более. Он является частью стоимости объекта.
- Действует временно и прекращает существовать юридически с момента госрегистрации главной бумаги.
- Не подлежит постановке на учет – достаточно лишь грамотного составления и подписания сторонами.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости: назначение, общие положения
Покупка недвижимого имущества так или иначе, но всегда связана со значительными финансовыми затратами. Кроме того, подобрать подходящий объект недвижимости тоже бывает очень проблематично.
Существует множество ситуаций, при которых покупатель знает, что хочет приобрести жилье в определенном месте с выбранными характеристиками, однако, к этому моменту у него еще нет необходимой суммы денежных средств.
Для такого случая законодательством предусмотрено юридическое оформление особого договора, по которому фактическое приобретение имущества не осуществляется, но в качестве предмета выступает обязанность заключения такого договора в будущем.
Этот договор так и называется – предварительным. Он не предусматривает передачи предмета и даже не содержит обязательства уплачивать какие-либо суммы, он лишь фиксирует обязательность заключения сделки о предмете в будущем.
Он также крайне удобен и для продавцов недвижимости, которые могут запланировать продажу имущества на определенный момент в будущем, что существенно расширяет возможности их перспективных продаж.
Особенно выгодным является заключение такого договора для компаний застройщиков. Оформить традиционное соглашение о купле-продаже жилого помещения и получить за него деньги они не могут на момент начала застройки, так как сам объект еще не существует ни в фактическом, ни в юридическом смысле.
Но строительные фирмы с его помощью заранее обеспечивают себя значительным количеством реальных клиентов, а по причине этого получают высокие доходы, сразу же после введения построек в эксплуатацию.
Список обязательных документов для продажи земли
Важно проверить, чтобы пакет документов у продавца был полным.Оформление договора Прежде чем говорить о ходе совершения сделки, нужно знать, как правильно составляется договор о продаже недвижимости. Для этого обратимся к § 7 гл. 30 ГК России. В 2022 году оформление соглашения, связанного с куплей-продажей квартиры, подразумевает соблюдение следующих положений:
- Возмездность сделки.
- Переход права собственности на объект, удостоверенный Росреестром (ст.
551 ГК). - Обязательность совершения договора в письменной форме. В некоторых случаях потребуется нотариальное удостоверение сделки (например, если продавцом является несовершеннолетний).Данное требование установлено ст.
Получается в МФЦ, стоимость выписки в бумажном виде – 400 и 250 руб. за электронный формат(для физических лиц);
- квитанции оплаты госпошлины – оплачиваются в банке;
- согласие супруга/супруги – оформляется у нотариуса, стоимость услуги от 500 руб.;
- справка об отсутствии задолженностей – можно получить через МФЦ при наличии паспорта собственника, бесплатна.
Заранее обратившись в территориальный МФЦ за консультацией, можно узнать весь список необходимых для сделки бумаг. Дополнительно обговаривается, какие еще справки будут нужны покупателю, чтобы убедиться в законности сделки.
Сама процедура продажи совершается в том же порядке, что и с любой другой недвижимостью. После того, как потенциальный клиент найден (самостоятельно или с помощью риэлтора), собирается полный пакет документов на участок и жилой дом и подписывается договор купли-продажи.
Данный период времени может составлять и иные значения:
- В случае, если документы подавались в МФЦ – 9 дней.
- 3 дня при совершении нотариального удостоверения сделки.
Результатом предоставления такой госуслуги является внесение записи о новом собственнике имущества в реестр недвижимости и выдача ему соответствующей выписки (свидетельства в настоящее время не выдаются). Особенности сделки В 2022 году оформление договора купли-продажи квартиры происходит по аналогичной схеме, как и ранее.
Однако, здесь также присутствуют некоторые нюансы, на которые необходимо обратить дополнительное внимание:
- Составление специального акта, который бы подтверждал фактическую передачу недвижимости от лица к лицу. В этом же документе можно прописать информацию о том, что продавец получил установленную плату за жилье. Такая запись избавит сторон от заполнения расписок.
Как происходит сделка
Для того, чтобы сделать сделку более безопасной, принято дополнительно к основному заключать предварительный договор. В нём рекомендуется учесть следующее:
- Нужно указать дату, когда будет происходить заключение сделки.
- Определяется, будет ли вноситься гарантийное обеспечение от покупателя и какова должна быть его величина. В большинстве случаев принято устанавливать размер платежа размере 5% от суммы сделки.
- Как правило, если покупатель отказался вносить остальные средства, гарантийная сумма остаётся у продавца. Это гарантирует серьёзность намерений участников сделки. С другой стороны, если в срыве сделки имеется вина продавца, то уплаченные аванс должен быть возвращён покупателю и, кроме этого должна быть дополнительно уплачена такая же сумма.
Такое соглашение необходимо заверить у нотариуса.
Оформление сделки с недвижимостью требует внимательного отношения. Разумным вариантом является обратиться к профессиональному юристу, который обеспечит выполнение всех предъявляемых законодательством требований.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – бюрократия при купле-продаже земли призвана упростить жизнь среднестатистического гражданина или это замаскированный способ собрать побольше налогов? |