Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дополнительное соглашение к договору аренды квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сперва обговорите все пункты, которые хотите изменить. Посмотрите, не противоречат ли они другим пунктам основного договора и описывают ли изменения четкими формулировками, без двусмысленностей и ошибок. Иначе в спорных ситуациях суд просто не примет во внимание допсоглашение, а будет ссылаться на исходный документ.
Чем грозит отказ от регистрации допсоглашения
Не всегда хочется тратить нервы и силы на лишние манипуляции и регистрировать дополнительное соглашение. К тому же законодательство за это никак не наказывает — ни принудительными работами, ни штрафом. Но главное — никто не отменит сделку, ведь допсоглашение имеет юридическую силу и без регистрации.
Однако такая беспечность может сыграть злую шутку, если между собственником и арендатором начнутся споры. И в случае нарушения договоренностей одной из сторон доказать правоту в суде будет непросто. Да, практика последних лет показывает, что даже незарегистрированные соглашения могут учитываться судом. Тем не менее это не означает, что в вашем конкретном случае все обернется в вашу пользу. Поэтому лучше не рисковать и отправить документы на регистрацию.
Для чего его оформляют?
За время существования договора найма жилого помещения и до его окончания могут измениться обстоятельства. Потребуется дополнение или изменение пунктов основного документа. В этом случае заключают дополнительное письменное соглашение, где указывают поменявшиеся моменты. Это возможно только по согласию обеих сторон.
Чаще всего документ оформляют по следующим причинам:
- Желание увеличить или уменьшить размера оплаты.
- Подходит срок окончания основного соглашения. Часто, чтобы не заключать новый, просто делают дополнение к старому с указанием новых сроков.
- Появление новых жильцов в семье арендатора, которым потребуется оформление регистрации.
- Досрочное расторжение основного договора.
- Другие поправки прописанных в основном соглашении пунктов.
Понимать условия изменения и продления договора нужно еще на этапе согласования условий самого договора. Это важно при заключении как договора аренды, так и договора найма. Если вы, например, являясь арендодателем/наймодателем, по каким-либо причинам не хотите предоставлять арендатору/нанимателю преимущественного права на заключение договора на новый срок, нужно сразу же оговаривать эти условия и прописывать их в договоре. Но в случае найма такое возможно сделать только при заключении краткосрочного договора.
Что касается самых основных условий изменения и продления договоров, то здесь важно помнить, что такие соглашения должны заключаться в той же форме, что и сам договор. В противном случае, соглашения просто не будут иметь юридической силы.
Допсоглашение к договору найма жилого помещения
Положения ст. 67 ЖК РФ дают нанимателю помещения по договору соцнайма право как вселять туда иных лиц помимо тех, кто там уже проживает, так и проводить действия по выселению граждан, не проживающих по данному адресу по тем или иным причинам.
Производить вселение новых лиц можно только с согласия наймодателя. Наймодатель же, в соответствии со ст. 70 ЖК РФ, может запретить вселение, если после этого будут нарушены нормы предоставления жилплощади по соотношению количества квадратных метров и числа проживающих в помещении людей.
Для справки: чтобы вселить детей, не достигших совершеннолетия, супруга или родителей, согласия не требуется.
При этом стоит помнить, что процедура вселения требует внесения изменений в договор соцнайма, которые оформляются посредством подписания дополнительного соглашения.
Для того чтобы оформить вселение или выселение граждан из квартиры, необходимо получить также согласие всех проживающих в ней лиц. Этот документ в письменной форме должен быть представлен в числе прочих при оформлении дополнительного соглашения.
В КонсультантПлюс есть множество готовых решений, в том числе о том, как заключить договор социального найма. Если у вас еще нет доступа к системе, вы можете оформить пробный онлайн-доступ бесплатно! Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+.
Как изменится договор?
В него будут изменены только те пункты, о которых шла речь в подписанных соглашениях. Остальные положения останутся прежними.
Поэтому стоит заранее изучить текст в новой редакции и убедиться, что дополнения не сделают его нечитаемым.
Количество дополнительных соглашений нигде не фиксируется.
Если аренда длиться несколько лет, то их может накопиться с десяток.
Потому очень важно для каждой из сторон аккуратно сохранять свои экземпляры этих документов.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Предложить изменения в договор управления могут обе его стороны
Согласно ст. 162 ЖК РФ, собственники помещений в МКД, выбрав способ управления с помощью специализированной организации, заключают с такой УО договор управления. Также стороной договора вместо непосредственно собственников может выступать ТСЖ или кооператив.
ДУ заключается в письменной или в электронной форме с использованием ГИС ЖКХ путём составления одного документа, подписанного сторонами, на условиях, которые утверждают собственники на общем собрании, на срок не менее одного года, но не более пяти лет. Если стороны не заявят о прекращении действия документа по истечении этого срока, то он пролонгируется автоматически на тех же условиях (ч.ч. 1, 4, 6 ст. 162 ЖК РФ).
При этом в течение срока действия договора управления сторонам может потребоваться внести в него изменения или дополнения. Например, добавить или исключить какие-то обязательства управляющей организации, индексировать цену договора, включить дополнительные полномочия компании. В таком случае сторонам необходимо достичь согласия и оформить новые условия дополнительным соглашением к ДУ.
Второй случай, когда договор может быть изменён, – вступившее в силу решение суда, но в таком случае это уже не будет соглашением сторон, это понуждение. Рассмотрим вопрос о добровольном заключении соглашения между сторонами ДУ.
Разбор ошибок при составлении договора управления МКД
77453
Для чего его оформляют?
За время существования договора найма жилого помещения и до его окончания могут измениться обстоятельства. Потребуется дополнение или изменение пунктов основного документа. В этом случае заключают дополнительное письменное соглашение, где указывают поменявшиеся моменты. Это возможно только по согласию обеих сторон.
Чаще всего документ оформляют по следующим причинам:
- Желание увеличить или уменьшить размера оплаты.
- Подходит срок окончания основного соглашения. Часто, чтобы не заключать новый, просто делают дополнение к старому с указанием новых сроков.
- Появление новых жильцов в семье арендатора, которым потребуется оформление регистрации.
- Досрочное расторжение основного договора.
- Другие поправки прописанных в основном соглашении пунктов.
Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.
Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.
То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои) квартирант может только с согласия собственника.
Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.
Регистрация соглашения
После подписания соглашения оно должно быть зарегистрировано в Росреестре.
Для регистрации необходимо произвести оплату государственной пошлины (п.27 ст.333.33 НК РФ), после чего квитанцию об оплате, а также собранный пакет документов предоставляется в территориальную службу Росреестра для внесения сведений в Федеральный реестр. Обычно регистрация занимает не более месяца, в течение которого сверяются данные первоначального договора и дополнительного соглашения, а также проверяется соответствие изменений законодательству.
В случае, когда участники соглашения нарушают месячный срок предоставления измененных сведений в Росреестр, они согласно ст.12 Федерального закона «О государственной регистрации» могут быть привлечены к ответственности.
Оформление доп. соглашения начинается с выражения намерений. Одна сторона извещает другую о том, что какие-то положения договора требуют корректировки.
После чего ведутся переговоры, затем арендатор и владелец жилья приходят к консенсусу и оформляют результат на бумаге.
Оно должно иметь определённые реквизиты:
- дата составления. Номер писать не обязательно, но желательно;
- указание на номер и дату договора, к которому оно относится;
- информация о сторонах, которые подписывают документ (Ф.И.О, серия и номер паспорта). Таковыми могут являться только те лица, кто выступает участниками отношений найма данного жилья.
О том, как оформить доверенность от собственника на право сдачи квартиры в аренду, вы можете узнать из нашей статьи.
Основная часть рассматриваемого документа состоит из пунктов, где будут перечислены изменения или дополнения, подлежащие внесению в договор. Обычно используют следующие речевые обороты:
- «Исключить пункт № »
- «Ввести пункт № »
- «Пункт № изложить в следующей редакции…».
Не стоит копировать стиль деловых документов, заимствовать из нормативных актов какие-либо слова, значение которых не до конца понятно жильцу или владельцу квартиры.
Описывать изменения следует кратко и чётко, чтобы не возникло разночтений в будущем.
Зарегистрированный договор аренды и дополнительное соглашение: практика и нюансы
Регистрация договора аренды недвижимого имущества в органах Росреестра требуется в случае, если имущество передается в аренду сроком на год и более, что прямо вытекает из норм п. 2 ст. 651 ГК РФ. Аналогичные требования содержатся и в ст. 36 ЗК РФ в отношении арендных правоотношений с земельными участками.
При краткосрочных договорах аренды, заключенных сроком не более чем на 11 месяцев, регистрация их в Росреестре не требуется. Также есть ряд нюансов, касающихся регистрации договора:
Даже последующее продление 11-месячного договора на такой же срок по истечении ранее установленного срока не влечет обязанности сторон зарегистрировать договор. Об этом сказано в информационном письме ВАС РФ от 16.02.2001 года за №59 (п. 10).
Аналогично, по мнению ВАС РФ, не будет регистрироваться и договор, который был заключен на неопределенный срок, поскольку в этом случае в договоре отсутствует явное указание на срок, превышающий 1 год.
Тем не менее, многие участники экономической и хозяйственной деятельности все чаще заключают долгосрочные договора аренды с прохождением необходимой процедуры госрегистрации и в дальнейшем сталкиваются с вопросом – а нужно ли регистрировать дополнительное соглашение к арендному договору, прошедшему государственную регистрацию в Росреестре?
Примерная форма дополнительного соглашения к договору аренды о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы (подготовлено экспертами компании «Гарант»)
[ полное наименование организации ], в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ вписать нужное ], именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, заключили настоящее дополнительное соглашение о нижеследующем:
1. По настоящему соглашению Арендатор обязуется в период с [ число, месяц, год ] по [ число, месяц, год ] за счет собственных средств произвести капитальный ремонт (иные неотделимые улучшения) арендуемого [ жилого/нежилого ] помещения, расположенного по адресу: [ вписать нужное ] (далее по тексту — Объект), по видам работ и в объеме согласно прилагаемой к настоящему соглашению проектно-сметной документации, общей стоимостью [ цифрами и прописью ] рублей.
2. По настоящему соглашению Арендодатель обязуется с [ число, месяц, год ] по [ число, месяц, год ] осуществлять ежемесячно зачет в счет арендной платы, предусмотренной п. [ значение ] договора аренды от [ число, месяц, год ] N [ значение ], расчетной стоимости затрат Арендатора на проведение работ по улучшению Объекта в размере [ цифрами и прописью ] рублей.
3. К зачету в счет арендной платы подлежат затраты Арендатора на:
3.1. Обследование Объекта и изготовление проектно-сметной документации.
3.2. Проведение ремонта.
3.3. Устранение неисправностей всех изношенных элементов Объекта, восстановление или замену их (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий.
3.4. [ Указать иное ].
4. При выполнении работ Арендатор обязан:
4.1. Обеспечить технический надзор за производством работ.
4.2. Обеспечить соблюдение строительных норм и правил, требований закона и иных правовых актов безопасности строительных работ.
4.3. В случае повреждения инженерных сетей и (или) конструктивных элементов Объекта производить за счет собственных средств, не подлежащих зачету в счет арендной платы Объекта, все необходимые восстановительные работы в кратчайшие сроки, а также возмещать причиненные им убытки, возникшие вследствие указанных обстоятельств.
5. В срок не позднее [ значение ] дней с даты окончания работ, установленной [ вписать нужное ], представить Арендодателю следующие документы:
5.1. Акт выполненных работ, составленный Арендатором и [ указать кем ].
5.2. Платежные документы, подтверждающие затраты Арендатора на выполненные работы с отметкой банка.
6. Стоимость затрат Арендатора сверх суммы, установленной в п. 2 настоящего соглашения, а также стоимость работы, не предусмотренной согласованной сметой, к зачету в счет арендной платы не принимаются.
7. При непредставлении или представлении Арендатором документов, указанных в п. 5 настоящего соглашения, позднее [ значение ] дней с установленной даты окончания работ проведение зачета затрат прекращается и Арендатор теряет право на зачет стоимости понесенных затрат в счет арендной платы. При этом начисление арендной платы возобновляется в полном размере со дня заключения настоящего соглашения с начислением пени в порядке, установленном для погашения задолженности по арендной плате.
Стоимость произведенных неотделимых улучшений Объекта Арендатору не возмещается.
8. В случае, если Арендатор не может завершить работы по улучшению Объекта в сроки, установленные [ вписать нужное ], он обязан в течение [ значение ] дней после даты завершения работ, установленной настоящим соглашением, письменно уведомить Арендодателя, представив мотивированные причины невозможности завершения работ в установленный срок и с просьбой о продлении срока исполнения работ.
9. Внесение изменений и дополнений в настоящее соглашение осуществляется в порядке, установленном для его заключения.
10. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим соглашением, остаются в силе и действуют условия договора аренды [ жилого/нежилого ] помещения от [ число, месяц, год ] N [ вписать нужное ].
11. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания.
12. Настоящее соглашение составлено в двух подлинных экземплярах, по одному для каждой из Сторон.
В каких случаях составляется дополнительный договор
В большинстве случаев договор аренды заключается на довольно длительны промежуток времени. Поэтому составление дополнительного соглашения становится во многих случаях становиться спасительным решением, для того чтобы уладить разногласие и решить ряд возникших вопросов между собственником и арендатором и внести какие-то изменения в договор.
По статистике основным предметом спора становиться цена, которую собственник получает от арендатора за то, что тот пользуется земельным участком. Так как ежегодно за счет роста инфляции стоимость земли растет, а сумма, на которую соглашался собственник, например, 10 лет назад становится невыгодной в нынешнее время.
Конечно, цена арендуемой земли не единственный аспект, который можно изменить в дополнительном соглашении. Существует ряд других параметров, которые могут быть пересмотрены, например:
- изменение одной из сторон договора. Такое происходит в тех случаях, когда меняется хозяин земельного участка вследствие дарения, наследства, продажи;
- изменение юридического адреса одной из сторон. При изменении юридического адреса у одной из стороны, также необходимо заключить дополнительное соглашение, в котором указан новый адрес;
- изменение границ участка. Значит что изменение границ арендуемого участка может быть сделано как для увеличения, так и для понижения арендной платы;
- изменение адреса арендуемого участка. Такое происходит в тех случаях, когда улица, на которой находится участок, или город меняет название;
- изменение цели предоставления земли. Согласно договору, земля может использоваться только под указанные в основном договоре цели. Если цель для эксплуатации меняется, например, была предоставлена для сельхозназначения, а теперь необходима для других целей, то нужно данное желание арендатора согласовать с хозяином земли и заключить дополнительное соглашение;
- изменение порядка расчета арендной платы. При подписании договора аренды указывается сумма, которая должна поступать на счет собственника. Но в течение времени сумма или тип оплаты может меняться. Например, вначале арендная плата может составлять определенную денежную сумму, но потом переделаться на выплату процентов от продаж с земельного участка.
Инициатором дополнительного соглашения могут выступать любая из сторон, но для этого должны быть веские обоснованные основания. Подписывается дополнительное соглашение только по согласию обеих сторон.
В дополнении к договору обязательно указывают пункты, которые подверглись изменению и прекращают действие. Форма по которой был составлен дополнительный документ непременно должна быть такой же, как и для самого договора об аренде. То есть если основной документ составлен в письменной форме, то и дополнения к нему должны быть написаны от руки, это одно из важных правил для удостоверения документов.
Дополнения к основной сделке также, как и сам договор аренды необходимо зарегистрировать как официальные бумаги. Потому чтобы зарегистрировать данное соглашение необходимо заплатить налог государству, который составляет фиксированную сумму отдельно для физических и юридических лиц.
Дополнительное соглашение при наличии договора социального найма при проживании в общежитии или ином жилом объекте должно заключаться в простой письменной форме. Наниматель должен подготовить пакет документов, который требует административный регламент органа местного самоуправления.
- Заявление;
- Согласие проживающих на территории жилого объекта лиц;
- Удостоверение личности заявителя и членов его семьи;
- Договор о социальном найме;
- Документ о социальном положении;
- Бумаги для подтверждения родственной связи лиц, живущих в арендуемом помещении;
- Справка об отсутствии обременения на жилую недвижимость.
Обращаться требуется в орган, который по договору социальной аренды является наймодателем. Сделать это можно одним из следующих способов:
- личное обращение;
- через полномочного представителя;
- с использованием сервиса портала Госуслуг;
- через МФЦ.
Дополнительное соглашение всегда предполагает наличие основного договора о найме жилого объекта. Он позволяет изменить ранее достигнутые договоренности без расторжения первичного документа. Обязательным условием его составления является добровольное согласие обоих участников арендных отношений, а моментом вступления в действие считается дата подписания, если иное указание отсутствует.
Оформление доп. соглашения начинается с выражения намерений. Одна сторона извещает другую о том, что какие-то положения договора требуют корректировки.
После чего ведутся переговоры, затем арендатор и владелец жилья приходят к консенсусу и оформляют результат на бумаге.
Оно должно иметь определённые реквизиты:
- дата составления. Номер писать не обязательно, но желательно;
- указание на номер и дату договора, к которому оно относится;
- информация о сторонах, которые подписывают документ (Ф.И.О, серия и номер паспорта). Таковыми могут являться только те лица, кто выступает участниками отношений найма данного жилья.
О том, как оформить доверенность от собственника на право сдачи квартиры в аренду, вы можете узнать из нашей статьи.