Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдавать квартиру посуточно и сколько можно заработать. Инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Советы о том, как правильно сдавать квартиру посуточно, обязательно содержат рекомендации по организации финансовой дисциплины. Арендодатель обязан платить налоги: неважно, будет он сдавать дом посуточно, квартиру или другую недвижимость на длительный срок.
Как сдать квартиру посуточно: практические советы
Подготовка квартиры к посуточной аренде включает в себя устранение мелких и, конечно, крупных поломок, возможно, косметический ремонт и генеральную уборку.
Интерьерные детали ценятся продуманные, но не навязчивые. Не всем понравится гора диванных подушек, а вот возможность убрать чемодан или дорожную сумку будет кстати. Если подумать о том, чтобы штора в ванной гармонировала по цвету с полотенцами и ковриком, получится огромный плюс к уюту.
Важно хорошо стирать и высушивать постельное белье и домашний текстиль, ни в коем случае не допуская, чтобы вещи лежали влажными в шкафу. Для этого нужно продумать, где их стирать и сушить. В идеале купить несколько комплектов, чтобы у всех гостей были свежие простыни.
Чистота — главный друг арендодателя. Если в квартире приятно пахнет и она чистая, гости могут закрыть глаза на минусы, которые владелец не успел исправить.
Требования, предъявляемые к краткосрочному жилью постояльцами – это уют, со вкусом оформленный интерьер, и самое важное — чистота. Поэтому, при необходимости, обновите ремонт или выполните отделку. А также следите за тем, чтобы в квартире было всегда идеально чисто.
Не менее важно оборудовать сдаваемую посуточно квартиру максимальным количеством благ цивилизации, это кухонная техника (плита, холодильник, чайник, микроволновая печь), видео и бытовая техника (стиральная машина, телевизор, кондиционер, фен, утюг), посуда, мебель, прочие удобства (постельное белье, полотенца, средства гигиены). Также, желательно, наличие в квартире кабельного или спутникового телевидения, интернета. В конечном счете, чем больше техники в квартире, тем потенциально больше арендная плата. Кроме необходимых вещей, ваши клиенты высоко оценят напитки в холодильнике, фрукты в корзине, пакетики чая и кофе возле чайника, набор каш, соль, перец, масло для готовки. Не станет лишней карта города и туристический путеводитель.
Масштабирование бизнеса. Партнерство
При появлении опыта ведения бизнеса, а самое важное – наработанной клиентской базой, появится необходимость принятия решения об увеличении бизнеса, то есть в нашем случае увеличении количества арендованных квартир. Также, при определенных объемах понадобится использование наемного труда. Как правило, уже при работе с пятью объектами недвижимости появится финансовая возможность, а также и необходимость задействовать таких работников как уборщица, прачка, диспетчер. Стоит заметить, что масштабирование (увеличение объемов) бизнеса сдачи жилья в аренду, в нашем случае скорее облегчает его ведение, нежели наоборот. Происходит это из-за разделения обязанностей – каждый профессионально выполняет работу на своем участке. С увеличением объемов и появлением разнообразия в предложении квартир, всё меньше потенциальных клиентов остается необслуженными (незаселенными) вами.
Итог: одновременно расти и получать прибыль только на модели субаренды будет сложно
Чтобы растить бизнес, посуточнику нужно постоянно находить новые объекты. Но при этом приходится замораживать существенную сумму: чем больше объектов, тем больше приходится отдавать собственникам в начале месяца. В итоге оборотных средств на быстрый рост может не оставаться.
Для роста бизнеса нужно брать квартиру на модель управления — они не требуют авансовой оплаты и не забирают деньги из оборота. А в субаренду стоит брать квартиры, только если их цена ниже определённого порога. Чтобы при снижении спроса резко не уйти в большой убыток, я рекомендую субаренду не более чем на 40% квартир. При этом важно в субаренде держать именно те объекты, на которые вам удалось договориться на минимальную ставку аренды.
Осенью 2021 года у меня есть 90 квартир, из них 49 на агентских договорах. Это не искусственно поддерживаемое соотношение, а просто сложившееся на данный момент распределение. Со временем квартиры в аренде отваливаются: кто-то дарит квартиру детям, продаёт, меняет, а новые объекты приходят в основном в управление. Так что, скорее всего, через год будет по-другому, например, 70% квартир на управлении, 30% в аренде.
В идеале я хотел бы прийти к единой модели, чтобы все квартиры были на управлении. Но это уже не столько для быстрого роста, сколько для стандартизации и упрощения бизнес-процессов. Всё же количество объектов и гостей в Вологде ограничено.
Какую квартиру выбрать для сдачи
В столице сдаются практически все квартиры. Нужно учитывать сезонность — если недвижимость находится в туристическом месте, наполняемость будет больше летом и в праздники. Если в деловых районах, то наоборот, жилье может простаивать в праздники.
Лучше не использовать «неликвидные варианты» — квартиры в старых домах, далеко от метро, без инфраструктуры рядом. Такие сложно сдавать и посуточно, и на длительный срок.
Учитывайте, что от параметров квартиры зависит портрет ваших потенциальных клиентов.
Количество комнат. Проще всего сдать студии и однокомнатные. Как правило, сложно сдавать посуточно трехкомнатные квартиры — они дороже, и их снимают в основном семьями. Например, гости города или те, кому нужно переночевать между рейсами. Учитывайте, что большие квартиры арендуют и для проведения праздников, что увеличивает риск повреждения имущества.
Состояние. Квартиры с «бабушкиным» ремонтом посуточно сдаются намного хуже, чем аналогичные на длительные срок — на рынке много предложений жилья в хорошем состоянии.
Район. Туристы хотят жить в центре города или около проходящей через центр ветки метро — снимается любое жилье, кроме полностью «убитого». Рядом с международным аэропортом будут селиться «пересадочные», главное поддерживать чистое и ухоженное состояние. Квартиры около деловых центров снимают те, кто приезжает в командировки. Если центр высокого класса, для стабильного спроса придется сделать современный ремонт. Когда жилье находится рядом с крупным медицинским центром, туда будут заселяться посетители дневных стационаров или родственники — как правило, у бюджетных вариантов спрос больше.
Удаленность от метро. Для арендной квартиры это один из важнейших параметров. Если до станции нужно ехать 20-30 минут на транспорте, квартиру сдать сложно.
Близость к вокзалу или аэропорту. В ЖК рядом с вокзалами и аэропортами сдаются сотни квартир. Несмотря на такое количество предложений, многие из них забронированы на месяцы вперед.
Возраст дома. Как и в случае с долгосрочной арендой, чем моложе и современнее дом, тем платежеспособнее люди готовы там жить.
Магазины и развлечения рядом. На этот пункт при краткосрочной аренде не обращают внимания — достаточно, если это современный ЖК и поблизости есть любой сетевой магазин и аптека. Плюсом станет круглосуточная точка продаж.
Даже посуточная аренда должна быть оформлена документально. Только так смогут обезопасить себя обе стороны сделки. Поэтому очень важно соблюсти все юридические нюансы и для подготовки текста можете обратиться к грамотному юрист-консультанту.
Основными пунктами договора необходимо предусмотреть:
- полное и точное описание предмета договора (сдаваемого жилья);
- определенный срок проживания;
- размер арендной платы за сутки и за весь срок;
- порядок заселения с указанием точного времени и выселения из помещения;
- права и обязанности сторон, где прописать все моменты обеспечения порядка, внесения платы и иных моментов;
- ответственность в случае нанесения порчи имуществу, а также возможность применения штрафа за несвоевременную оплату;
- полные реквизиты сторон с указанием ФИО полностью, паспортных данных, контактных номеров.
Допустимо вносить дополнительные условия, не противоречащие законодательству. Например, наймодатель вправе установить порядок взыскания и размер компенсации в случае непредвиденных ситуаций (например, жильцы затопили соседей снизу).
Использовать для продвижения соцсети и сайты с объявлениями
Для привлечения гостей нужно использовать и социальные сети, и сайты с объявлениями с возможностью онлайн-бронирования (например, «Авито Недвижимость», Agoda, Airbnb, Booking) и метапоисковики (TripAdvisor).
Также важно давать подробное и понятное описание своих объектов, условий бронирования: пользователь должен легко найти нужную ему информацию. Например, на «Авито» есть определенные правила, которых необходимо придерживаться арендодателям. Нужно указывать четкий и соответствующий действительности адрес объекта, размещать качественные и информативные фотографии интерьера, чтобы пользователь ясно понимал, что ему предлагают.
На подобных сервисах также можно использовать функции рекламного продвижения, которые поднимут объявление в поиске и, соответственно, увеличат шансы на быстрое заселение, и квартира не будет простаивать.
Какие нюансы существуют при сдаче квартиры в посуточную аренду или краткосрочный наем?
Сам факт сдачи квартиры в посуточную аренду не противоречит закону. Но если вы будете сдавать жилье для проведения шумных вечеринок или ваши арендаторы будут иным способом мешать соседям, вы рискуете.
В прошлом году в Орловской области жители одного из многоквартирных домов подали судебный иск на мужчину, который сдавал квартиру в краткосрочную аренду. Арендаторы вели себя вызывающе, громко слушали музыку по ночам и выбрасывали мусор из окон. В результате судебной тяжбы суд обязал владельца квартиры запретить арендаторам проводить шумные мероприятия и выплатить соседям компенсацию морального ущерба в размере 75 тысяч рублей.
Какие существуют риски при сдаче квартиры в посуточную аренду?
Основные риски при сдаче квартиры в посуточную аренду связаны с порчей имущества и кражей вещей — фена, посуды, полотенец и бытовой техники. Чтобы себя хоть немного подстраховать, рекомендуется брать полную стоимость аренды при въезде нанимателей.
Правильно составленный договор также защитит вас в суде, если арендаторы разнесут вашу квартиру и придется делать серьезный ремонт. К договору нужно будет приложить акт приема-передачи квартиры, находящегося в ней имущества, фотографии до заселения и после, а также акт состояния, в котором квартира была после выезда нанимателей, подписанный консьержем. В этом случае повышаются шансы на то, что суд обяжет нанимателей выплатить вам компенсацию ущерба. А вот при отсутствии договора выиграть суд будет сложно.
Платить налоги и заключать договор
Размер налога при посуточной аренде зависит от статуса уплачивающего его лица. Если его платит физическое лицо — это будет 13% от прибыли. ИП по упрощенной системе заплатит 6%, а самозанятый всего 4%. «Оптимальный вариант — если собственник перед сдачей жилья посетит налоговую службу для консультации, чтобы учесть и местные законодательные акты», — порекомендовал Александр Яковлев.
Если человек сдает квартиру и не платит налоги, то на него могут наложить штраф: 20% от неоплаченной суммы налога, если неумышленно скрыл информацию, и 40% — если умышленно, предупреждают юристы. Наличие умысла доказывает налоговая инспекция.
При сдаче квартиры необходимо заключать договор, посуточная аренда — не исключение. Но в данном случае достаточно простой письменной формы в двух экземплярах. Договор не требует государственной регистрации или нотариального заверения.
Какую квартиру проще сдать посуточно
По данным экспертов из «Суточно.ру», главный фактор, которым стоит руководствоваться при выборе квартиры для покупки для последующей ее сдачи в посуточную аренду, — это соотношение стоимости (включая ремонт и меблировку) и прогнозируемой чистой прибыли. «Нет смысла покупать дорогую квартиру в элитном доме в самом центре Москвы, рассчитывая покрыть ее стоимость более высокой арендной ставкой. Расходы и прибыль будут несопоставимы, срок окупаемости очень большим. Гораздо выгоднее купить квартиру по более низкой цене в 20–30 минутах езды от центра», — пояснил Юрий Кузнецов.
Важно, чтобы возле квартиры были какие-то точки притяжения: культурные объекты, исторические места, крупные клиники, концертные залы, стадионы, вокзалы и аэропорты. Лучший вариант для посуточной аренды — однушки и небольшие студии метражом до 35–45 кв. м, которые пользуются наибольшим спросом у арендаторов. Для арендодателя они выйдут дешевле по стоимости, включая обслуживание и налогообложение.
Кроме того, чем лучше обустроена квартира, тем чаще она будет попадать в результаты поиска на сервисах, так как чаще всего люди ищут жилье по фильтрам. Самые важные параметры для гостей на нашем сервисе — цены, расстояние до метро, наличие кухонной зоны, Wi-Fi, фена и стиральной машины, отмечает владелец «Суточно.ру».
Сколько можно зарабатывать
Основной целью при сдаче квартиры посуточно является максимальная прибыль. Если брать в расчет доход за вычетом всех выплат, включая налоги от легальной аренды, то краткосрочный найм выигрывает в финансовом плане сильно больше, чем долгосрочная аренда.
Пример: Выручка за сутки с однокомнатной квартиры =3000, без простоев за месяц =25 дней, после вычета всех расходов из таблицы, чистый доход =35000.
| Статья расходов | Сумма в рублях |
| Аренда | 30000 |
| Реклама | 3000 |
| Уборка | 5000 |
| Прочие расходы | 2000 |
| Итого | 40000 |
Правильно оформить сдачу квартиры – это только полдела, ведь рядом проживают соседи, которые не всегда готовы видеть ежедневно разных людей.
Проблемы с соседями по этажу или дому могут возникнуть только, если квартиранты нарушают правила аренды. Если этого не происходит, то недовольство соседей может выражаться только в том, что они ежедневно встречают незнакомых людей в подъезде. А это никак не относится к ответственности и не противоречит закону.
Также не стоит ждать подвоха от соседей, если сдача квартиры происходит легально, то есть собственник официально оплачивает налоговые сборы.
Самое страшное, что может быть – это вызов участкового. В этом случае разговор с представителем закона неизбежен, но, как правило, он заканчивается предупреждением, максимум штрафом.
Как правильно сдавать квартиру на длительный срок
Как правило, хозяева квартир хотят найти людей, которые будут жить долго и платить исправно. Будут порядочными чистоплотными людьми, бережно относящимися к арендуемой квартире и всему, что сдается вместе с ней.
Чтобы найти таких людей, необходимо понимать психологию. Ведь именно это поможет вам найти таких ценных клиентов.
Прежде всего, нужно понимать, что люди, которые готовы долго жить и платить приличные деньги за аренду жилья, должны иметь постоянную работу в городе. Не должны быть командировочными, которые сегодня здесь, а завтра там.
Хотя и среди командировочных есть те, кто может снимать жилье долго по 6-8 месяцев и это достаточно долго, если смотреть на рынок аренды реальными глазами. В среднем, наниматели живут в квартире 2-3 месяца. Они всегда ищут предложения подешевле, и, как только у них получается найти вариант выгоднее, они смело могут съехать.
Выгодно ли сдавать квартиру посуточно
Посуточная аренда выгоднее длительной, но в каждом случае все индивидуально. Чтобы определить ваши перспективы, вы должны проанализировать некоторые моменты:
- Район города, где находится ваша квартира (центр или окраина);
- Расположение квартиры в районе (вход с центральной улицы или далеко в глубь от проходной части улицы);
- Дом, в котором находится квартира (современный новый с приятным подъездом или старый советский с разрушенным подъездом);
- Ремонт – современный или косметический по старинке в советском стиле;
- Наличие быт техники: стиральная машина, посудомоечная машна, микроволновка, телевизор с кабельным ТВ, фен и прочее;
- Кровати (удобные современные или б/у советские диваны).
- Чистое постельное белье, подушки, одеяла (есть ли оно и какого качества, постирано или имеет пятна, вызывая чувство брезгливости);
- Вид из окна (во двор на лавочку с бабушками или панорама города);
- Соседи за стенкой и сверху (никого не слышно, или присутствует постоянный фон плачущих детей и ругающихся мужчин и женщин);
Эти и еще многие другие параметры могут иметь прямое отношение к количеству денег, которые вы можете заработать с посуточной аренды. Взвесьте всё. На кого вы рассчитываете, на каких людей, которые будут пользоваться вашими услугами посуточной аренды квартиры.
Посмотрите, если дом, в котором находится ваша квартира находится радом с какой-нибудь гостиницей, то ваш вариант квартиры, как минимум, должен соответствовать тому же уровню качества, а то и выше, чтобы конкурировать.
Как правило, услугами посуточной аренды пользуются:
- Влюбленные пары
- Туристы и гости города
- Проезжие транзитом, чей следующий рейс будет через несколько часов или 1-2 дня.
Люди, нуждающиеся в отдыхе и готовые снять жилье на сутки или несколько суток очень требовательны. Могут придти, посмотреть, если что-то не понравиться, то развернуться и уйдут, так как всегда есть другие предложения.
Могут ли квартиранты отобрать квартиру у собственника
Если квартира приватизирована и собственник имеет свидетельство собственности, то отобрать такую квартиру невозможно.
А вот если квартира не приватизирована, то в такой квартире люди могут остаться полноправными хозяевами. Для этого им достаточно исправно платить по коммунальным платежам в течение 6-12 месяцев и иметь свидетелей, которые подтвердят, что они проживают в квартире и исправно все платят, соседям не мешают. Через суд в такой квартире квартиранты смогут прописаться и претендовать на долю в приватизации.
Конечно, все это будет достаточно сложно сделать, и даже подать в суд и доказывать свое проживание в квартире будет сложно.
Но вот если это многодетная мать с тремя и более детьми, то государство не сможет посредство комиссии в лице дядей и теть просто так придти и выгнать женщину из квартиры. Скорее всего, главному представителю неприватизированной квартиры скажут: «Ну вы же сами их впустили!».