Как ввести дом в эксплуатацию — пошаговая инструкция 2022

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как ввести дом в эксплуатацию — пошаговая инструкция 2022». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Нужно ли получать согласие банка на ввод здания, если земельный участок в ипотеке

2. Ввод частного дома в эксплуатацию: подготовка объекта к осмотру комиссией

3. Основные этапы по вводу дома в эксплуатацию

4. Какие последствия от самостроя

5. Какие документы нужны для ввода дома в эксплуатацию

6. Нужно ли вводить в эксплуатацию частный дом

7. Как ввести дом в эксплуатацию без разрешения на строительство

8. Уведомление о несоответствии

9. Порядок ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию

10. Ввод частного дома в эксплуатацию: по упрощенной схеме

11. Общая информация о вводе дома в эксплуатацию

В случае если отдельные части дома были построены самовольно, либо застройщик своевременно не известил орган государственного строительного надзора о начале строительства, ввод дома в эксплуатацию придется выполнять силами независимой специализированной организации, имеющей лицензию на детальное обследование строительных конструкций здания или сооружения. Грубо говоря — нужна легализация самостроя.

Нужно ли получать согласие банка на ввод здания, если земельный участок в ипотеке

Предположим, что земельный участок взят в ипотеку и находится в залоге у банка. Нужно ли брать согласие в банке на строительство и ввод дома в эксплуатацию, построенного на этом участке?

В соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2020) (статья 65 Закона) на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения. Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.

Таким образом в случае, если в договоре существует условие или положение о получении согласия банка — согласие необходимо, если условия отсутствуют — согласие не требуется.

Ввод частного дома в эксплуатацию: подготовка объекта к осмотру комиссией

До момента вызова комиссии на осмотр возведенного объекта ИЖС, должны быть выполнены в полном объеме следующие работы:

строительно-монтажные;
инженерно-коммуникационные с заключением договоров на дальнейшее обслуживание;
благоустройство придомовой территории;
выполнены необходимые обмеры специалистами БТИ.

Примечательно, что при осмотре объекта приемной комиссией, в доме может быть не завершена до конца внутренняя отделка, однако основные коммуникации должны быть проведены в обязательном порядке.

Перед подачей заявления и вызова комиссии для осуществления контроля качества проведенных строительных работ и соответствие возведенного объекта ИЖС нормам госстандартов, важно, чтобы дом отвечал следующим запросам:

Требования к жилому помещению в общем:

объект ИЖС обязательно должен иметь окна и двери;
внутри должна быть выполнена, как минимум, черновая отделка, что является необходимым для обмера площади комнат специалистами БТИ;
высота потолков в цокольном этаже должна быть не более 2,1 метра, иначе комиссией это помещение может быть признано первым этажом дома, которое также должно иметь внутреннюю отделку;

Важно! Ввод жилого индивидуального дома в эксплуатацию можно осуществить поэтажно, однако, при согласовании каждого этажа отдельно потребуется выполнение поэтапно всех действий в полном объеме (т.е. вызов комиссии, проверка объекта, ожидание разрешения и другое).

Требования к ограждениям, полам и потолкам:

в жилых помещениях обязательно должен быть пол, независимо от того, деревянное это покрытие или бетонное;
желательно, чтобы в помещениях кухни и ванной половое покрытие было выполнено согласно проекту;
потолки должны иметь, как минимум, чистовую отделку;
все лестничные марши и защитные ограждения (к примеру, на балконе), предусмотренные проектом, должны находиться на своих местах.

Требования к отоплению и электроснабжению:

наличие системы отопления в жилом доме является обязательным требованием, неисполнение которого может стать основанием для признания объекта непригодным для проживания;
внутри дома должны проходить трубы отопления, подсоединенные к котлу для обогрева;
тоже самое касается и сетей электроснабжения: электропроводка должна быть разведена по дому, розетки и выключатели должны быть установлены и подключены в соответствии с проектом.

Документы, предоставляемые в структурное подразделение администрации муниципального образования по архитектуре и градостроительству, можно подразделить на несколько групп:

Документы, которые заявитель обязан предоставить самостоятельно:
- Заявление по форме, утвержденной законодательством муниципального образования. Оно может быть предъявлено на бумажном носителе при непосредственном обращении либо отправлено по почте в адрес уполномоченного органа; также имеется возможность заполнения электронной формы на портале государственных и муниципальных услуг.
Документы, которые уполномоченные органы вправе запросить в других ведомствах в порядке межведомственного взаимодействия:
- Документы, удостоверяющие права заявителя на земельный участок, занятый строительством.
- В том числе может быть запрошена выписка из ЕГРП, содержащая надлежащие сведения.

Для завершения процедуры ввода выстроенного объекта ИЖС в эксплуатацию заявитель должен обратиться в структурное подразделение администрации муниципального образования, уполномоченное на предоставление муниципальной услуги по подготовке и выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В каждом конкретном муниципальном образовании такое подразделение имеет свое наименование.

После приема заявления, собственник вправе осведомляться о прохождении процедуры по телефону, интернету или при контакте со специалистом.

В период проверки пакета документов необходимо предоставить возможность межведомственной комиссии провести осмотр строения на предмет его соответствия градостроительному плану и требованиям, зафиксированным в проектной и разрешительной документации.

В итоге проведенной проверки заявителю выдается акт ввода объекта в эксплуатацию или аргументированный отказ.

Перечень оснований является исчерпывающим:

отсутствие обязательных документов;
отклонение строения от показателей, зафиксированных в разрешительной и проектной документации.

Основные этапы по вводу дома в эксплуатацию

Процедуру получения согласований для ввода объекта в эксплуатацию можно представить в виде пошаговой инструкции, которая доступно покажет, как ввести частный дом в эксплуатацию:

по завершении строительных работ с помощью кадастрового инженера оформить техническую документацию на дом и межевой план на участок;
направить в местный орган власти заявление о создании комиссии по приемке готового объекта (необходимо приложить разрешение на ведение строительных работ, которое было выдано до начала стройки);
обеспечить специалистам, включенным в состав межведомственной комиссии беспрепятственный доступ на построенный объект;
получение согласований у профильных специалистов о соответствии здания нормам пожарной безопасности, санитарным правилам и регламентам, архитектурным стандартам и т. д.;
получить итоговый акт о том, что дом введен в эксплуатацию.

Указанный акт порождает право обратиться в органы Росреестра для постановки вновь возведенного объекта на кадастровый учет и регистрации права собственности.

Как долго можно не сдавать дом в эксплуатацию после завершения ведения строительных работ? Этот момент зависит от двух факторов:

до введения здания в эксплуатацию в официальном порядке невозможно узаконить права на него;
затягивание сроков может повлечь завершение действия аренды земельного участка или разрешения на строительство.

Таким образом, предельный срок сдачи дома не должен превышать максимально допустимые период действия договора на землю и разрешения на строительство.

Перечень оснований является исчерпывающим:

Какие последствия от самостроя

С 1 июля 2018 года Правительство РФ устанавило сроки ликвидации незаконных построек. Владельцы самостроя, не выполнившие снос в срок, подвергаются штрафу до 50 тысяч рублей, а также конфискации земельного участка. Предлагается также внести в Гражданский кодекс РФ изменения, касающиеся интересов многих граждан. Согласно этим изменениям, к незаконным постройкам предлагается относить не только жилые дома, но и гаражи, бани, садовые постройки, ларьки и павильоны.

Пакет новых законопроектов запрещает пользоваться и распоряжаться незаконными постройками, а самострой нужно будет снести или реконструировать за собственный счет. Если застройщика установить невозможно, то затраты на снос или реконструкцию ложатся на владельца земельного участка.

Таким образом, в Гражданском кодексе может появиться статья, разрешающая конфискацию земельного участка в случае неисполнения решения о сносе или реконструкции строения в установленный срок.

Сроки сноса самостроя законом также установлены: максимальный срок составляет 12 месяцев, минимальный — 3 месяца, а для реконструкции — от 6 месяцев до 3 лет. Штрафы Кабинет министров предлагает внести изменения в КоАП, дополнив его статьей, которая предусматривает штраф для физлиц и индивидуальных предпринимателей в сумме от 20 тысяч до 50 тысяч рублей за неисполнение требований о реконструкции или сносу самовольной постройки.

Решения о сносе самостроя, по новым законам, могут приниматься судом, а в определенных случаях — органами местного самоуправления. При этом, для исключения злоупотреблений, предлагается запретить муниципалитетам выносить решения о сносе построек, самовольно возведенных до ввода в действие Градостроительного кодекса РФ (7 мая 1998 года — ред.).

Запрещается также сносить строения на неоформленной в собственность земле до вступления в действие Земельного кодекса РФ (25 октября 2001 года — ред.). В таких случаях или если здание зарегистрировано в Едином реестре недвижимости решения о сносе самовольной постройки будут приниматься в судебном порядке.

Какие документы нужны для ввода дома в эксплуатацию

Перечень документов, строго ограничен и не может быть расширен по желанию стороны, принимающей документы на рассмотрение. К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются следующие документы (ч.З ст.55 ГрК РФ):

Выписка из ЕГРН на земельный участок;
Градостроительный план земельного участка;
Разрешение на строительство дома;
Схема, отображающая расположение построенного дома, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);
Заключение органа государственного строительного надзора (ЗОС);
Копия результатов инженерных изысканий и копия разделов проектной документации, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ (пунктами 2, 8 — 10 части 12 статьи 48, частью 18 статьи 5);
Акт приемки объекта капитального строительства (в случае строительства по договору);
Документ, подтверждающий соответствие построенного дома требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство (форма не установлена);
Документы, подтверждающие соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии).

Нужно ли вводить в эксплуатацию частный дом

Документ удостоверяющий ваше право собственности на землю.
Разрешение на строительство.
Градостроительный план данного участка земли.
Заключение, характеризующее выполнение предусмотренных проектом строительства технических условий.
Паспорт тех. инвентаризации на построенный объект недвижимости.
Документ-схема, где указывается расположение возведенного объекта на вашем участке, а также расположение инженерно-технических систем, план организации участка.
Заключение уполномоченных административных органов про готовность возведенного объекта недвижимости, а также его соответствие технической документации.

Сложнее всего вводить дом в эксплуатацию в Подмосковье и в Москве. Помимо перечня правильно оформленных документов необходимо будет еще показать постройку приемочной комиссии. Она проверит дом на соответствие проектной документации и на возможность его полноценной эксплуатации. Данная комиссия назначается тем же органом, что выдавал разрешение на возведение дома. Представители комиссии должны подписать акт приемки и подать в письменной форме все свои рекомендации, комментарии и претензии.

Как оформить акт ввода жилого дома в эксплуатацию по стандартной схеме? Чтобы у государственных органов не возникало вопросов, нужно проделать несколько шагов:

Подать в БТИ документы о правах собственности на землю и кадастровый план участка. Последний можно запросить в соответствующих службах. После оплаты услуги, владельцу постройки назначат дату визита комиссии.
Написать заявление о получении разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию в органах местного самоуправления. К нему приложить фотографии.
Сделать запрос в ЕГРП.
Получить техпаспорт участка в кадастровой палате.
Получить в комитете по архитектуре и градостроению список инстанций, которые будут осуществлять проверку. С собой нужно иметь весь пакет документов о технических особенностях сооружения.
Передать подписанные службами бумаги сотруднику, который занимается оформлением вашего дома.
Подать еще одно ходатайство о вводе в эксплуатацию в органах местного самоуправления, предоставив подписанные документы.
Подать третье заявление в градостроительном отделе с полным пакетом документов.

Как ввести дом в эксплуатацию без разрешения на строительство

Никак. Если владелец вовремя не зарегистрировал сооружение (или его часть), легализацию проведут независимые спецслужбы. Госслужащие сами выбирают дату для анализа технических характеристик объекта. Если участок не был поставлен на учет, он может не получить регистрацию даже при соответствии всем требованиям. Узаконить пристройки в многоквартирных домах – сложно. В большинстве случаев это происходит в суде.

Кроме того, владелец такого сооружения не может продать или передать в наследство свою недвижимость. Поэтому настоятельно рекомендуется узнать, как сдать дом в эксплуатацию перед началом строительства. Если в регистрации отказано, самострой подлежит сносу за счет застройщика в течение 3-12 месяцев.

Как ввести в эксплуатацию дом и сколько времени на это уйдет? Если госслужбы моментально отреагируют на заявление собственника, получение документа займет 2-3 месяца. Можно воспользоваться упрощенной схемой регистрации недвижимости, которая действует до 1.03.2020. Застройщику могут отказать в регистрации, если дом не соответствует минимальным требованиям ИЖС. Чтобы получить документ быстрее, нужно оформлять бумаги постепенно на каждом этапе строительства.

Уведомление о несоответствии

Если построенный объект не соответствует правилам землепользования, градостроительным нормам, СНиПам либо параметрам, указанным в уведомлении о начале строительства, то в регистрации откажут. Администрация оповестит об этом владельца земельного участка, направив ему уведомление о несоответствии объекта нормативным требованиям.

Решение проблемы зависит от причины отказа. Часто нарушения связаны с отсутствием согласований, если участок расположен в охранной зоне, или с пересечением участка застройщика с землями лесфонда. В этих случаях для получения разрешения достаточно приложить недостающие документы.

Если дом возведён с несоблюдением строительных норм (например, не отступили 3 м от границы соседнего участка или превысили допустимую высоту дома), узаконить объект можно через суд. И здесь не обойтись без помощи опытного юриста, который грамотно составит иск о признании права собственности на объект и защитит интересы застройщика в суде.

Порядок ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию

Процесс ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства регулируется ФЗ № 122. Это базовый закон, который определяет перечень оснований (документов) для признания факта перехода дома из состояния строящегося объекта, в состояние готового объекта. Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается тем же органом, который выдавал разрешение на строительство.

Параметры дома, возводимого на дачном (садовом) участке до 01.01.2019, должны соответствовать п. 39 ст. 1 ГрК РФ. Объект ИЖС может превышать параметры, если разрешение на строительство получено до 04.08.2018, и параметры соответствуют требованиям разрешения (ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ).

Еще раз повторюсь, что для оформления собственности на дом до 01.03.2020 не требуется получать и представлять разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию (ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ (в ред. от 28.02.2018)), так как в указанный срок действует дачная амнистия.

Чтобы ввести в эксплуатацию индивидуальный жилой дом после 2020 года, вам предстоит:

Ввод частного дома в эксплуатацию: по упрощенной схеме

С 1 марта 2015 г. на территории РФ действует закон, в соответствии с которым ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома и регистрацию в Росреестре можно осуществить в упрощенном порядке, то есть без предоставления разрешения на строительство частного дома и акта ввода в эксплуатацию. Речь идет об объектах недвижимости, которые были построены до введения в действие Земельного кодекса РФ, то есть до 2001 г. Для этого достаточно предоставить документы:

паспорт владельца;
технический паспорт объекта, выданный в БТИ и подтверждающий текущее состояние жилого дома;
документ, которым подтверждается право собственности на земельный участок, на котором располагается объект ИЖС.

Общая информация о вводе дома в эксплуатацию

До недавнего времени многие считали, что акт ввода в эксплуатацию не является обязательным. Однако без этого документа невозможно оформить какие-либо бумаги в отношении недвижимости и распорядиться юридической судьбой объекта. Иными словами, невозможно оформить налоговый вычет, передать объект по наследству, продать и т.д.

Дело в том, что акт ввода дома в эксплуатацию – это обязательный документ, который требуется предоставить Росреестр для прохождения процедуры государственной регистрации. Без корректного оформления права собственность на вновь построенный объект провести какую-либо сделку не представляется возможным.

Однако пойти эту процедуру с первого раза удается не всегда. Многие домовладельцы сталкиваются с ситуацией, когда им отказывают в выдаче акта, так как находят недочеты и различные дефекты.