Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как провести межевание земельного участка в долевой собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Межевание земли общей долевой собственности – это процесс приобретения автономии и нового правового статуса. Такой процесс осуществляется с помощью выделения границ на местности и в проектной документации. Долевой земельный участок может быть поделен между всеми собственниками равномерно или нет.
Можно выделить часть территории в счет доли в соответствии с размером в праве собственности. В случаи, когда все собственники долевого земельного участка хотят выделить свои доли, им всем сообща следует обратиться в геодезическую фирму. Но перед этим следует зайти в администрацию и узнать нормы для выделения земельного участка.
Выделенная доля не должна быть меньше или превышать установленные нормативы. Если этого не выполнить, то, в противном случае Ваша доля не впишется в установленные нормы, что впоследствии приведет к отказу дальнейшей регистрации прав.
Нужно знать, что в обязанности кадастрового инженера не входит консультация по данному вопросу. Он должен провести работы в соответствии с Вашим заявлением, а не с нормами муниципалитета. Инженер рассмотрит уже имеющиеся правоустанавливающие документы, и проверит на карте возможные варианты межевания общей земли.
Стоит отметить, что если одна из частей долевого земельного участка не будет соответствовать нормам, в постановлении на кадастровый учет будет отказано всем владельцам земли.
Так что нормы площади доли нужно узнавать до обращения в геодезическую фирму. В случаи, когда только один владелец доли, собирается провести межевание, ему понадобится письменное разрешение от остальных совладельцев общей земли.
Как провести межевание земельного участка
1. Первое, с чего нужно начать процесс межевания, — это подготовка документов на земельный участок:
- заявление, составленное в свободной форме;
- паспорт собственника;
- нотариально заверенная доверенность (при обращении представителя собственника);
- правоустанавливающие документы на земельный участок (договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и другие);
- правоудостоверяющие документы (свидетельство о праве собственности на участок, выписка из ЕГРН);
- кадастровая выписка на земельный участок;
- кадастровый паспорт территории и справка из БТИ об отсутствии строений на участке или кадастровые паспорта (при наличии строений).
Нюансы права совместной собственности на землю
В случаях, когда земельным наделом владеют двое или более лиц без выделения долей, а и другими законодательными актами не установлен другой правовой режим, устанавливается режим общей совместной собственности. Это означает, что собственники сообща владеют и пользуются общим имуществом, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
При совершении сделки по распоряжению общим имуществом требуется обязательное согласие сособственников.
Так, покупка недвижимости супругами в браке (в том числе – земельного участка) предполагает, что совершение любых действий по распоряжению ею требует нотариально заверенного согласия мужа или жены.
Если сделка совершена без согласия второй стороны, она может быть признана недействительной в течение 1 года с момента, когда второй супруг должен был узнать или узнал о совершении подобных действий. Это положение закреплено в ст. 35 .
Оформление прав на землю
После того как Вам выделили часть Вашей доли и определили надлежащие границы — Вам останется только зарегистрировать право собственности в местном отделении кадастра и картографии. Для этого нужно получить документы:
- акт согласования границ с соседями;
- разрешение на отделение земли от бывших совладельцев;
- проект межевания;
- акт об установлении межевых знаков.
С этими документами нужно подойти в отделение кадастра и картографии и поставить землю на регистрационный учет.
После чего, получив кадастровый паспорт, соберите новый пакет документов для регистрации собственности:
- правоустанавливающий документ;
- кадастровый паспорт земельного участка;
- акт об установлении межевых знаков.
С этими документами и паспортом Вы можете продолжить регистрацию права собственности. Обратите внимание, что после произведенного выделения земли, у Вас остается на руках только правоустанавливающий документ на старую долю. Для нового земельного участка, подтверждением права собственности будет акт о межевании (установлении межевых знаков).
Свидетельство о собственности, которое Вы получите, не будет отражать правоустанавливающего прецедента. Поэтому в случае выделения доли из общей долевой собственности, полученное вами в геодезической компании межевое дело, будет выполнять несколько важнейших функций:
- определит условия установления (возникновения) права собственности и пользования участком;
- даст полные технические характеристики территории;
- обезопасит Вашу землю от посягательств извне.
Сроки проведения робот, оговариваются с геодезическими фирмами и приблизительно равняются 15 календарным дням, но нередко выполняются быстрее. Однако если Вас поставят в очередь – это точно займет дополнительное время. Акт согласования границ с соседями составить и подписать можно практически в один день.
Случаи, когда происходит выдел доли ЗУ
Из общего имущества никто из сособственников не может потребовать выдела доли другого совладельца. Выдел доли – это право сособственника, но не его обязанность.
Этот принцип основывается на нескольких составляющих:
- сособственники не могут быть лишены, ограничены в праве выдела;
- выдел происходит исключительно по желанию сособственника, закон не предъявляет императивных требований к сособственнику относительно выделения доли.
Закон не может лишить сособственника права на его долю. При условии, что это просит другой совладелец при выплате компенсации. Это положение следует из судебной практики (определение вС РФ от 07.02.2008, под N242-O-O). Позиция ВС РФ устанавливает невозможность применения императивных норм в этом вопросе, а также положений, изложенных в судебной практике.
Закон в вопросе выдела, выплаты компенсации помочь не может, так как императивность в этом вопросе не предусмотрена. Тем не менее, устанавливает несколько вариантов выдела, при которых могут осуществляться компенсационные выплаты в денежном эквиваленте. Речь идет о принудительном способе выдела, если сособственники не договорились между собой и нуждаются в содействии суда.
Существуют претензии между наследниками или бывшими мужем и женой относительно доли каждого из них. Суд рассматривает их по основаниям:
- У доли сособственника отсутствуют правоустанавливающие документы.
- Размер доли указан некорректно в документах.
- Несогласие с действиями совладельцев ЗУ.
- Помехи, создаваемые сособственникам со стороны местной администрации.
Отличия от обычной процедуры
Иногда возникает необходимость проведения процедуры межевания для тех наделов, которые находятся в долевой собственности.
В такой ситуации ход процесса будет практически аналогичным межеванию на общих основаниях и заключается в следующем:
- Обращение к кадастровому инженеру. В таких ситуациях потребуется заручиться согласием на определение границ от всех лиц, которые имеют долю в общей собственности;
- Проведение работ непосредственно кадастровым инженером, в ходе чего определяются координаты границ участка и проводится вынесение образованных границ в натуру;
- Согласование установленных границ со всеми собственниками смежных участков, а также лицами, владеющими долей участка;
- Составление межевого плана, который является общим для участка и может использоваться каждым из дольщиков.
Особенности выдела земель с/х назначения
Выдел сельскохозяйственных земель представляет некоторые сложности, связанные со спецификой их категории и назначения. Все земли этой категории расположены массивом, на котором располагаются угодья для пастбищ, полей и лугов.
Приватизация небольшого участка земли внутри комплекса земельного массива может представлять некоторые неудобства для хозяйствующего субъекта. Поэтому на выдел небольших частей власти идут неохотно – они предпочитают договорные условия аренды. И это не удивительно – ведь договор аренды не налагает обязательств отчуждения участка в собственность, как это происходит при его выделе.
В большинстве случаев выдел участка производится не вдруг – это продуманное и взвешенное решение со стороны хозяйствующего субъекта. Обычно получить выдел участка значительно легче, если он был изначально в аренде.
Соответственно индивидуальные предприниматели, арендующие земли на определённом этапе могут осуществить выдел участка с последующим (или предварительным) его оформлением в собственность. В этом случае выдел будет производиться по тому же алгоритму, что и в дачных кооперативах (товариществах), но здесь потребуется разрешение от местной администрации.
Запрещено выделять земли сельскохозяйственного назначения:
- из особо охраняемых;
- заповедных;
- лесного и водного фондов;
- отличающихся особым плодородием почв.
Остальные земли могут выделяться по усмотрению местной администрации.
Цели разделения земли
Основная цель межевания со стороны государства — увеличить количество землепользователей и уплотнить застройку, что способствует фактору более рационального использования земли. Поэтому заявления в отношении межевания охотно рассматриваются представителями власти. Вследствие разделения получается два полноценных и независимых земельных участка, которые могут более эффективно управляться, чем один.
Основная цель со стороны частных собственников — помимо вышеописанных имущественных отношений, это может быть подготовка к продаже части принадлежащей им территории. Обычно оформление производится на родственников. Да, конечно, при этом меняется собственник, и есть риски, но найти покупателя на готовый поделенный участок проще, чем заниматься бумажной волокитой, когда уже его готовы купить.
Сколько стоит межевание земельного участка
Деятельность кадастровых инженеров является вневедомственной, поэтому цены на межевание земельных участков государством не регулируются. Существует методика расчета стоимости кадастровых работ, но придерживаются ей лишь муниципальные организации, скорость выполнения работ у которых — не самая высокая.
Частные фирмы самостоятельно устанавливают цены, ориентируясь на рынок спроса и предложения. На стоимость межевания влияют: регион, категория земель, площадь, местоположение и форма участка (простая, усложненная, геометрически сложная и т.п.).
Зачастую, для наработки клиентской базы, «молодые» компании стараются держать цены ниже рыночных, однако в качестве услуг ничем не уступают компаниям со стажем. В любом случае, не останавливайтесь на первой межевой организации, чья реклама попалась на глаза.
Стоимость межевания земельного участка в Московской области варьируется от 10 000 до 30 000 рублей. В Ленинградской области 7-15 тысяч. В регионах межевание стоит около 5-ти тысяч рублей.
Возможно вам удастся договориться об оплате работ авансом, например: 50% при заключении договора и ещё 50% по факту выполненных работ. Не забудьте сохранить чек и квитанцию об оплате.
Особенности выдела земель с/х назначения
Если ЗУ оформлен в дачном товариществе, форма которого ориентирована на некоммерческое объединение (НКО), то под совладельцами подразумеваются члены дачного кооператива. Они дают разрешение на выдел на общем собрании большинством голосов присутствующих. Правление составляет разрешение от имени членов Товарищества, прилагая к нему протокол решения общего собрания в той части, которая отражает отношение к вопросу.
Если собрание отказало в выдаче разрешения, допускается обращение в суд. В этом случае ответчиком выступит председатель правления.
Кооперативная собственность предпринимателей выделяется в пользу одного из пайщиков на аналогичных основаниях. Если партнёры по бизнесу не представляют разрешения – так же допускается обращение в суд.
Но иногда вопрос осложняется решением местной администрации, основанное на федеральных постановлениях – не допускать выдела земель в собственность физических лиц, в случаях:
- уникальных характеристик плодородия почв;
- если отдельный дачный участок расположен в центре земельного массива.
На этом основании председатель Товарищества может правомерно затребовать разрешение местной администрации.
В отношении к земельным участкам, право собственности ограничивается законодательными актами, требующими использовать наделы в соответствии установленному регламенту.
Хотите знать больше о межевании земельных участков? В этом разделе много полезной информации для вас.
Выдел земельного участка из общей долевой собственности и наложение границ земельных участков — это приобретение его автономного существования, новое качество правового статуса. Этот прецедент осуществляется путём межевания участка, проведения и фиксации межевых границ по факту: в натуре и в проектной технической документации.
Для того чтобы произвести выдел участка, необходимо понимать природу двух типов собственности на совместное имущество, в том числе – и земельные наделы. Совместную собственность можно разделить:
- На общую (совместную) собственность без выделения долей.
- На коллективную долевую собственность, когда каждый из право обладателей имеет конкретную, фиксированную долю в праве.
В первом случае каждый собственник имеет право пользования всем земельным участком наряду с другими на основе общей (обычно устной) договорённости. Собственники могут провести условные межи, которые не будут иметь юридической силы, а могут обрабатывать участок сообща, пользуясь результатами трудов совместно.
В принципе в данном случае возможны любые варианты согласованного взаимодействия.
При разделении коллективной собственности на доли по числу участников, мера права определена для каждого конкретно. В правоустанавливающих документах на участок указаны наименования долей. Такой участок можно разделить простым межеванием с выделением долей для каждого из участников права собственности, либо – для одного из них. Как ищутся координаты характерных точек границ земельного участка — найдёте здесь.
Нужно ли межевание при наличии свидетельства о праве собственности на землю?
До 2016 года свидетельство о праве собственности являлось единственным правоустанавливающим документом. Несмотря на изменения в законодательстве эти документы не утратили юридическую силу. После 15 июля 2016 года вместо свидетельства собственники получают выписку из ЕГРН. Если земельный участок прошел регистрацию в Реестре, то он по умолчанию прошел процедуру установления и закрепления границ. Приложением к выписке идет план участка, подтверждающий факт успешно проведенного межевания.
Если у вас на руках имеется свидетельство о праве собственности и кадастровый паспорт на землю, в котором указаны координаты установленных границ, межевание проводится только в исключительных случаях, оговоренных кадастровым законодательством:
- При перераспределении земли: объединении нескольких участков в один или разделении на несколько землевладений.
- При возникновении земельных споров, разрешаемых в судебном порядке.
- При устранении реестровых ошибок.
Как выбрать исполнителя для межевания земельного участка?
Кадастровый инженер, оказывающий услугу, должен входить в СРО и соответствовать требованиям Федерального Закона РФ «О государственном кадастре недвижимости». Обязательное условие – наличие у исполнителя договора обязательного страхования гражданской ответственности.
После проверки подлинности и срока действия аттестата можно обратить внимание на публичные отзывы об организации, где работает кадастровый инженер. Практика показывает, что внимания заслуживают исполнители и организации, рейтинг которых выше среднего. При заключении договора внимательно изучайте права и обязанности сторон, порядок расторжения и другие важные моменты. При необходимости консультируйтесь с юристом: это поможет избежать споров на этапе оказания услуги и подписания акта выполненных работ.
В договоре на оказание услуги обязательно должны быть указаны обязательства кадастрового инженера, который занимается межеванием:
- Выезд специалиста на объект для изучения реальных границ земельного участка, установки межевых знаков и определения точной площади.
- Оформление межевого плана согласно требованиям действующего законодательства.
- Уведомление соседей о предстоящем межевании. Это обязательный этап процедуры, который осуществляется до начала работ на местности.