Регистрация расторжения договора аренды в росреестре для юридических лиц

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация расторжения договора аренды в росреестре для юридических лиц». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Полномочия по совершению регистрационных действий с объектами недвижимости переданы уполномоченному государственному ведомству – службе Росреестра. Тем не менее, подать документы для регистрации возможно через систему Многофункциональных центров, поскольку данная процедура входит в состав государственных услуг.

Как прекратить договор аренды без суда: порядок действий

Подытожим различия по расторжению договоров найма и аренды.

• Договор аренды. Договоры аренды, которые подписаны на неопределённый срок, могут быть расторгнуты письменным уведомлением любой из стороны. Делается это за три месяца или в иной срок, если это прописано в договоре.
• Договор найма. Если один человек сдаёт другому квартиру, такой договор может быть расторгнут нанимателем просто по его желанию. А вот наймодатель тут в слабой позиции, и для него в законодательстве предусмотрены только варианты разорвать договор, если к жильцу есть серьёзные претензии. И тогда прекратить договор можно через суд.

Как правило, если нет никаких существенных претензий друг к другу, то стороны не заинтересованы доводить дело до суда. Чаще всего прибегать к разбирательству приходится в том случае, если есть серьёзные просрочки по оплате или если недвижимости нанесён значительный ущерб и стороны не могут договориться о стоимости и сроках работ по его устранению.

Если претензии серьёзные, то прежде чем идти в суд, нужно направить нанимателю предложение устранить нарушения. Второй шаг — предложение расторгнуть договор с прописанным порядком возмещения ущерба или просроченной арендной платы. И только третий шаг — уже обращение в суд. Таким образом, процесс может затянуться.

Если договор заключен на определённый срок и нужно выйти из него досрочно, самый простой вариант — заключить соглашение между сторонами. Тогда порядок действий такой:

1. Составляется проект соглашения о расторжении договора;
2. Этот проект вместе с предложением расторгнуть договор направляется письменно второй стороне;
3. Арендатор гасит все денежные обязательства перед собственником;
4. Подписываются соглашение о расторжении договора и акт приёма-передачи недвижимости.

Процедура регистрации

Регистрация арендных отношений осуществляется по правилам, предусмотренным в Федеральном законе № 218-ФЗ. Для проведения регистрации может обратиться один из контрагентов или обе стороны договора – арендодатель и арендатор. Для этого в уполномоченный орган Росреестра представляются следующие документы:

• арендный договор, подписанный обоими контрагентами;
• передаточный акт, согласно которому недвижимый объект передан арендатору во временное пользование;
• документы, удостоверяющие личность или полномочия заявителей – общегражданские паспорта, доверенности, приказы на руководителя и т.д.;
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости – свидетельство о праве, выписка из ЕГРН и т.д.;
• документ, подтверждающий оплату госпошлины за совершение регистрационных действий.

Обратите внимание! Если контрагентами по арендному договору выступают юридические лица, им необходимо дополнительно представить выписку из ЕГРЮЛ.

Госпошлина за регистрацию договора аренды оплачивается с учетом следующих особенностей, предусмотренных Налоговым кодексом РФ:

• если на регистрацию обращается одна сторона, сумма госпошлины будет составлять 2000 рублей для граждан и 22000 рублей для предприятия;
• при обращении в службу Росреестра обеих сторон, указанный размер пошлины будет делить пропорционально количеству участников;
• если договор оформлен между предприятием и гражданином, указанные суммы пошлин также делятся пропорционально составу участников с каждой стороны.

Пошлина уплачивается по реквизитам местного учреждения, куда обращаются заявители. Для совершения регистрационных действий представляется оригинал платежного документа об оплате пошлины.

Сроки проведения регистрационных действий будут зависеть от выбранного способа обращения:

1. через службу Росреестра – не более семи рабочих дней;
2. при подаче документов через Многофункциональный центр – не более девяти дней.

Таким образом, обращение напрямую в службу Росреестра позволит на несколько дней сократить максимальный срок регистрационных действий.

После представления документов должностными лицами Росреестра проводится проверка на предмет соответствия нормативным правовым актам. Если в ходе экспертизы будут выявлены нарушения, может последовать приостановка регистрационных действий, а впоследствии и отказ в регистрации. Основания для вынесения решения о приостановке и отказе регистрационных действий регламентированы Федеральным законом № 218-ФЗ.

После правовой экспертизы представленных документов должностные лица Росреестра выполняют следующие действия:

• вносят в реестр ЕГРН сведения о регистрации сделки аренды недвижимости и обременения права;
• оформляют выписку из ЕГРН и ставят удостоверяющую регистрационную отметку на экземпляре договора аренды;
• выдают документы заявителям.

Регистрация доп. соглашения к договору аренды

Регистрация доп. соглашения к договору аренды – процедура, которую в ряде случаев не миновать, если понадобилось внести изменения в подписанный договор или дополнить его новыми пунктами. Именно поэтому мы решили представить нашим читателям пошаговую инструкцию, облегчающую поиск информации по данному вопросу, а также снабдили статью полезными советами.

Предоставляем услуги по регистрации доп. соглашения к договору аренды:

• Проконсультируем по необходимым вопросам касаемо заключения доп. соглашения (проанализируем измененные или новые пункты);
• Подготовим пакет документов для регистрации;
• Подадим сформированный пакет документов в Росреестр (МФЦ, «Мои документы»);
• После получения выписки из ЕГРН передадим ее Вам.

Срок исполнения – около 8 рабочих дней. Стоимость услуги – 25 000 рублей. Услуга предоставляется по Москве и Московской области.

А если не зарегистрировать?

Разберём пример. ИП Николай снимал помещение под барбершоп на первом этаже жилого дома. Он заключил с собственником договор аренды на пять лет, но затягивал с регистрацией: постоянно появлялись более важные дела, да и арендодатель особо с этим не торопился. Через два года владелец помещения продал объект предпринимателю Дмитрию, который хотел запустить на этом месте свой бизнес. Николай ничего не знал о сделке, а Дмитрий ничего не знал об уже существующем договоре аренды. Суд решил дело в пользу нового владельца: Николаю пришлось экстренно съезжать и искать новое место, потому что незарегистрированный договор не имеет юридическую силу при смене сторон.

У съёмщика могут возникнуть и другие неудобства — не настолько критичные, но всё равно неприятные. Например, без регистрации договора аренды не получится получить алкогольную лицензию и продавать спиртные напитки. А вот налогов платить придётся больше: без отметки Росреестра арендные платежи не считаются расходной статьёй — а значит, налоговую базу уменьшить не получится.

Проблемы с регистрацией и как их решить

Проблема. Росреестр приостановил регистрацию, потому что владелец объекта запретил проводить её без своего участия.

Решение. Владельцу объекта нужно направить в Росреестр специальное заявление, чтобы снять запрет.

Проблема. Росреестр приостановил регистрацию на срок до трёх месяцев и выслал соответствующее уведомление.

Решение. Обычно такое случается, когда в пакете бумаг отсутствует какой-либо важный документ — например, согласие супруга или решение общего собрания учредителей ООО о заключении крупной сделки. Чтобы решить проблему, нужно получить недостающие документы и направить их в Росреестр в указанный срок.

Проблема. Не хватает трёх месяцев для того, чтобы собрать все документы или разобраться со всеми нюансами.

Решение. Если выделенного Росреестром времени недостаточно, можно подать заявление о приостановке регистрации на шесть месяцев.

Таким образом, при прекращении действия договора в связи с истечением срока либо при досрочном расторжении, погасить запись об аренде в Управлении Росреестра необходимо в обязательном порядке, иначе на объекте недвижимости останется зарегистрированным обременение в виде аренды, что может повлечь для собственника неблагоприятные последствия и помешать ему зарегистрировать новый договор аренды с новым арендатором.

• 1. Правовой анализ документов, представленных заказчиком.
• 2. Помощь в оформлении недостающих технических документов на нежилое помещение, если это потребуется.
• 3. Формирование всего комплекта документов, которые нужны, чтобы расторгнуть договор аренды/погасить запись об ипотеке в ЕГРП.
• 4. Подача документов в Управление Росреестра для государственной регистрации прекращения договора аренды.
• 5. Юридическое и организационное сопровождение всей регистрации расторжения договора аренды помещения.
• 6. Получение зарегистрированных документов и передача их заказчику.

Требование об освобождении

Сторона, сдающая помещение по договору аренды либо субаренды, вправе потребовать его освободить. Такое требование может быть предъявлено в следующих случаях:

1. Истекает срок действия договора, и арендодатель решил не продлять его, либо договор является бессрочным, и сдающая сторона решила от него отказаться.
2. Договор существенно нарушен арендатором, а ранее поданные претензии результата не возымели.

Требование может быть оформлено:

• Как досудебное. В этом случае оно играет роль повторной претензии, но с условием уже не об исправлении допущенных нарушений договора, а о его полном расторжении.
• Как судебное. Такое подаётся в суд общей юрисдикции или арбитражный в порядке, предусмотренном ГПК или АПК РФ для исковых заявлений.

Более подробно о том, как заставить арендатора съехать с занимаемой площади, мы писали в этой статье.

Нужно ли составлять акт приема-передачи?

Обязательным элементом расторгаемого договора должен быть акт приёма-передачи. Он доказывает, что стороны исполнили свои обязательства друг перед другом и либо не имеют претензий – либо зафиксировали их в акте для дальнейшего разбирательства.

Необходимость акта прямо закреплена ст. 655 ГК РФ. Он составляется и подписывается дважды:

1. Когда арендатор получает помещение.
2. Когда он возвращает его арендодателю.

В отсутствие акта у арендатора не будет доказательств того, что он передал помещение обратно. И в этом случае может встать вопрос о том, что аренда продолжается – а значит, должна продолжать вноситься и арендная плата.

Важно. Если договор был зарегистрирован в ЕГРН, то без акта снять отметку об аренде можно будет только через суд: Росреестр может отказать вносить изменения в базу данных.

• Скачать бланк акта приема-передачи нежилого помещения при расторжении договора аренды
• Скачать образец акта приема-передачи нежилого помещения при расторжении договора аренды

Как зарегистрировать в Росреестре расторжение договора аренды в одностороннем порядке

Какие документы необходимо подать в Росреестр при расторжении в одностороннем порядке долгосрочного договора аренды?

Законодательство не требует регистрировать расторжение договора аренды. Регистрации подлежит лишь сам договор. Однако чтобы погасить запись об обременении недвижимости, возникает необходимость обратиться в Росреестр, для этого законом № 218-ФЗ предусмотрен заявительный порядок.

Процедура погашения записи регламентирована п. 99 Приказа Минэкономразвития РФ от 16.12.2015 № 943. В качестве документа, необходимого для снятия обременения, приказ упоминает только соглашение о расторжении договора. Во всех остальных случаях документальное оформление прекращения отношений должно соответствовать общим нормам Гражданского кодекса.

Порядок процедуры: где и как регистрируется соглашение?

Регистрацией договоров, связанных с недвижимостью, в том числе нежилой, занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, сокращённо именуемая Росреестр. Подать туда документы можно следующим образом:

1. Напрямую обратившись в подразделение Росреестра, на территории которого находится арендуемое помещение.
2. Подать документы в МФЦ. Это во многом удобнее, но тогда срок регистрации увеличивается на 2 дня (по одному на передачу пакета документов в Росреестр и обратно).
3. Направить документы по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения. Однако в этом случае все документы должны быть нотариально заверены.

Обратиться с заявлением может как арендатор, так и арендодатель.

Если организация-арендодатель имеет право сдавать в аренду объекты, находящиеся в госсобственности, она обязана дополнительно вести реестр, в который включаются следующие данные:

• Количество и характеристики помещений, которые сдаются.
• Реквизиты договоров аренды и их условия.
• Сведения об арендаторах.
• Исполненные договора и возвращённые помещения.
• Меры, предпринятые при нарушениях договора.
• Факт согласования аренды с Росимуществом.

Сроки регистрации договора аренды

Сроки регистрации договора аренды зависят от того, куда были поданы заявления, а именно,

• ♦ если заявление с документами на регистрацию было подано в орган регистрации прав, то договор должен быть зарегистрирован в течение 7 рабочих жней;
• ♦ если заявление и документы были поданы для регистрации в МФЦ, то договор зарегистрируют в течение 9 рабочих дней;
• ♦ при подаче в орган регистрации договора, который нотариально удостоверен, срок регистрации составляет 3 рабочих дня, а при обращении в МФЦ – 5 рабочих дней.

Сроки считаются с даты, когда были приняты документы для регистрации.

• ♦ в случае, когда сделка была нотариально удостоверена, и документы поданы в электронном виде, тогда сделка регистрируется в течение следующего рабочего дня.

ВАЖНО: нотариус является лицом, по заявлению которого может быть осуществлена госрегистрация прав.

В ситуации, когда вместе с регистрацией договора аренды проводится кадастровый учет части объекта недвижимости, сроки регистрации выглядят следующим образом:

• ♦ при обращении в Россреестр – срок регистрации составляет 10 рабочих дней;
• ♦ при обращении в МФЦ – срок регистрации составляет 12 рабочих дней.

Сдать нежилое помещение в аренду владелец может только в случае, если у него имеется свидетельство прав собственности на этот объект недвижимости, зарегистрированный в Росреестре.

В случае же, если у нанимателя возникла необходимость арендовать помещение в здании, которое ещё не сдали в эксплуатацию, стороны могут подписать предварительный договор. Такой документ регистрировать не обязательно, если его срок действия менее двенадцати месяцев. Полноценной юридической силы предварительное соглашение не имеет, это своеобразные обязательства субъективно между собственником и нанимателем. В этом же документе до заключения сделки очень рекомендуется указать срок подачи заявления на регистрацию факта аренды, который подлежит обязательному внесению в государственный реестр.

Порядок представления документов

Документы, необходимые для регистрации договора, должны быть переданы в соответствующую инстанцию. Такая обязанность возложена на инициатора. Можно использовать несколько способов.

Самым распространенным является личная передача. В этом случае инициатор обязан самостоятельно явиться в регистрирующий орган. Такой вариант наиболее выгоден для стороны сделки. Он позволяет лично убедиться в том, что документы доставлены по назначению. Также можно будет устранить все возможные ошибки или неточности на месте либо получить подробные разъяснения о порядке их устранения.

Ещё одним способом является обращение в Многофункциональный центр. Он актуален в случаях, когда инициатор не обладает достаточными знаниями или временем для выполнения необходимых действий. В таком случае все сделают специалисты центра. Инициатору будет достаточно только представить документы.

Возможен и удаленный способ передачи. Он применяется, если инициатор находится на большом расстоянии от регистрирующего органа. Для этого необходимо посетить информационный портал Госуслуги и заполнить специальную форму. В таком случае нужно перевести всю документацию в цифровой формат, в целях её последующей пересылки по электронной почте.

Любой из вариантов передачи инициатор определяет самостоятельно, исходя из характера сложившихся обстоятельств и своих возможностей.

Регистрация договора аренды недвижимости в Росреестре

Регистрация договора, как правило, занимает не более 10 календарных дней. Уведомления о том, как идет процесс, Росреестр может присылать вам по электронной почте или смс.

Ваша сделка считается зарегистрированной с того момента, когда отметка об этом появляется в ЕГРН.

Государственная регистрация договора автоматически заканчивается тогда, когда заканчивается срок его действия или при досрочном расторжении договора.

Справка

Между договором аренды и договором найма есть одно принципиальное отличие, хотя эти термины часто используют как взаимозаменяемые. Название договора зависит от субъектов (то есть тех, кто сдает жилое помещение). Если с обеих сторон это физические лица, это договор найма. Если собственник или арендатор – юридическое лицо, то это договор аренды. В конечном счете насчет терминологии можно не переживать. Если договор найма вдруг назван договором аренды, то все равно по своей природе он останется договором найма и к нему будут применяться соответствующие правила.

Как показывает практика, большая часть собственников жилья предпочитают заниматься поиском квартирантов и оформлением сделки без участия посредников. Это связано в первую очередь с желанием сэкономить, поскольку агентства недвижимости за свои услуги просят процент вознаграждения, который является весьма ощутимым для среднестатистического россиянина. Однако, занимаясь сдачей недвижимости самостоятельно, важно ни на каком этапе не потерять бдительности. Если сделка будет оформлена на словах или с несоблюдением законодательных требований, это может обойтись намного дороже, чем услуги риелторов.

Сам договор найма квартиры, дома или комнаты составляется письменно и при желании заверяется у нотариуса. Присутствие нотариуса при заключении сделки обеспечивает ее юридическую чистоту и предоставляет сторонам свидетеля, который в случае необходимости сможет подтвердить, что участники пришли к соглашению добровольно и все нюансы действительно были оговорены до подписания документов. Нотариальная заверка договора рекомендуется в том случае, если сделка заключается без посредников.

Отсутствие необходимости регистрации договора найма в Росреестре вроде бы очевидно, однако некоторые практикующие юристы путают договоры найма жилища и аренды нежилых помещений, ошибочно считая, что оба вида контрактов подлежат государственной регистрации. Связано это с тем, что у данных договоров много сходного, например обязательная письменная форма (п. 1 ст. 609 ГК РФ, п. 1 ст. 674 ГК РФ). При этом в силу общей нормы (п. 2 ст. 609 ГК РФ) договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации. Исключение составляют контракты об аренде зданий и сооружений, заключенные на срок менее года, а также договоры аренды земли (о порядке заключения договора аренды недвижимости можно прочитать в соответствующей статье).

Аналогичной же нормы, предписывающей обязательную регистрацию договоров найма жилого помещения, законом не предусмотрено. Более того, такой договор не подлежит госрегистрации даже в том случае, когда срок его действия составляет больше года.

Путаницу при разрешении вопроса о необходимости регистрации договора найма жилого помещения в Росреестре вносят положения законодательства о регистрации обременения наймодателя. Об этом и поговорим далее.

Обременение возникает на основании заключенного договора и ограничивает право владения, распоряжения или пользования определенным имуществом. В качестве основных видов обременения выступают залог имущества либо его арест.

При заключении договора найма жилья наймодатель утрачивает право владения и пользования им на период действия контракта. Это связано с тем, что в силу договора пользуется и владеет жилым помещением наниматель. Осуществлять же действия по владению и пользованию жильем одновременно обе стороны не могут, поскольку это будет нарушать права нанимателя.

Порядок регистрации обременения установлен законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Перечень документов для регистрации следующий:

• заявление;
• договор найма жилого помещения;
• документы, подтверждающие права наймодателя на заключение договора (выписка из ЕГРН, договор с отметкой из БТИ);
• паспорт заявителя либо его представителя;
• документ, подтверждающий полномочия (доверенность), если заявление подается представителем;
• документ об уплате государственной пошлины (2000 руб., согласно подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Документы подаются напрямую в Росреестр либо через многофункциональные центры (МФЦ). Они могут быть поданы лично либо направлены по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Срок оказания услуги составляет 7 дней.

Погашение регистрационной записи об аренде в ЕГРН

Юридический центр RegPractic

Комплект документов подаваемых в Росреестр для погашения регистрационной записи об аренде в ЕГРН, помощь юриста в регистрации

Государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в ЕГРН. Если обременение в виде записи об аренде нежилого помещения «висит» в ЕГРН, то зарегистрировать новый договор на это помещение не получится. Проблемы с погашением записи об аренде в ЕГРН могут возникнуть в следующих случаях:

• арендатор перестал платить (потребуется в судебном порядке расторгнуть договор, взыскать задолженность и штрафные санцкии и погасить запись в ЕГРН);
• арендатор исчез и получить от него какие-либо документы (в частности акт о возврате арендованного имущества) невозможно;
• арендатор не хочет платить и освобождать помещение, пытается втянуть вас в переписку, предлагая уменьшить арендную плату или предоставить рассрочку по оплате долга.

Если вы оказались в такой ситуации, позвоните по тел. 8-903-120-51-06, Ежедневно с 9 до 21 ч. Бесплатно проконсультируем о возможных путях решения вашей задачи.

Как правильно расторгать договор аренды

Как компаниям правильно составить соглашение о расторжении договора аренды? Какие нюансы могут возникнуть, на что компании следует обратить особое внимание?

• Одна из главных задач соглашения о расторжении договора аренды — максимально детально урегулировать все вопросы, которые могут возникнуть у сторон в связи c прекращением арендных отношений.
• Так, в соглашении о расторжении сторонам необходимо четко согласовать, в какие сроки и в каком состоянии имущество должно быть возвращено арендодателю.

По общему правилу, арендатор должен вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. Факт возврата арендованного имущества необходимо зафиксировать в соответствующем передаточном документе (акте возврата).

При просрочке возврата имущества на арендатора может быть возложена обязанность по внесению арендной платы за время такой просрочки, а также с него может быть взыскана неустойка, если она предусмотрена договором аренды.

Соглашение о расторжении договора аренды должно предусматривать сроки возврата арендодателем арендатору платежей по договору аренды, которые не были учтены в счет оплаты фактического срока аренды (например, излишне уплаченная авансом арендная плата), а также внесенного арендатором обеспечительного платежа (депозита), защищавшего арендодателя от возможного ущерба арендуемому имуществу, который мог быть причинен арендатором. Сторонам рекомендуется приложить к соглашению о расторжении акт сверки взаиморасчетов по договору аренды, чтобы в будущем у них не возникало споров о возможной задолженности.

Стороны также должны заблаговременно решить вопрос о судьбе произведенных улучшений. Если иное не оговаривается сторонами, отделимые улучшения, произведенные арендатором в отношении арендуемого имущества, являются собственностью арендатора и подлежат удалению арендатором по окончании аренды.

1. Если же улучшения носят неотделимый характер (то есть не могут быть удалены без нанесения вреда арендуемому имуществу), то арендатор имеет право после прекращения договора аренды получить стоимость таких улучшений, если он произвел за свой счет и с согласия арендодателя, при условии, однако, что иное не предусмотрено договором аренды.
2. Наконец, сторонам необходимо иметь в виду, что соглашение о расторжении зарегистрированного договора аренды (то есть договора аренды, заключенного на срок год и более) также подлежит государственной регистрации в Росреестре.
3. При соблюдении указанных выше условий и соответствующих положений договора аренды у сторон не должно возникнуть трудностей при составлении и последующем исполнении соглашения о расторжении.

Нужна ли регистрация договора аренды нежилого помещения? Виды аренды и особенности их оформления

Согласно статье 610 ГК договор подписан на неопределенный срок, если в нем нет явного упоминания периода действия. Поэтому нет необходимости регистрация договора аренды нежилого помещения в росреестре, сроки его сложно конкретизировать относительно упомянутого в статье 651 периода.

1. одна сторона сделки, то оплачивается госпошлина этой стороной. Для физического лица выплата составит 2000 рублей, для юридического – 22000 рублей.
2. Две стороны процесса, то госпошлина оплачивается каждым участником соглашения в размере суммы, деленной на число сторон сделки. Если участвуют два гражданина, то каждый из них оплачивает по 1000 рублей госпошлины. Для двух предприятий налог будет составлять по 11000 рублей на каждого участника.
3. Все стороны аренды и в соглашении принимают участие и организации, и физические лица, то госпошлина оплачивается в размере той суммы, которая получается при делении на число участников сделки.

Похожие записи:

• Какие выплаты положены малоимущим семьям с двумя детьми в 2023 году в Нижегородской области
• Виза в Европу для Россиян 2023 документы
• Детские малоимущим от соцзащиты в 2023 году