Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить дом — пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 2021 года закон прямо обязывает органы регистрации прав исполнять судебные решения, которые предписывают провести кадастровый учет. Ранее это только подразумевалось и по этой причине не всегда исполнялось на практике.
Учет недвижимости в госкадастре
Потребность внесения в ЕГРН (гл.2 закона «О госрегистрации недвижимости» за №218-ФЗ) новых (обновленных) кадастровых сведений требуется как при изменении характеристик недвижимого объекта, так и при его регистрационном оформлении.
В первом варианте причинами постановки на кадастровый госучет будут:
- существенные изменения характеристик (к примеру, увеличение площади) объекта недвижимости, возведенного на состоящей в собственности земельной территории;
- выполнен снос объекта на находящемся в собственности участке, причем права на снесенную недвижимость прежде в ЕГРН не регистрировались.
Во втором варианте, более распространенном, постановка недвижимости на госучет в кадастре выполняется при регистрации прав на данный объект, а именно:
- по факту создания (к примеру, после постройки коттеджа), при отсутствии объекта в ЕГРН ранее или при его образовании (к примеру, после раздела земельного участка);
- по факту сноса недвижимой собственности, учтенной в ЕГРН.
Новое в составе сведений ЕГРН и кадастра
|
ЕДИНЫЙ ГОСРЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
В ЕГРН вошли:
Теперь включают сведения о невозможности госрегистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок с/х назначения или его обременения до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с ненадлежащим использованием. |
Уточнено, что в отношении предприятия как имущественного комплекса указывают кадастровые номера объектов недвижимости, которые предприятие использует на праве, отличном от права собственности (например, по договору аренды)
Сведения о решении об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд теперь вносят в кадастр недвижимости, а не в ЕГРН. |
Реестровые дела теперь ведут только в электронной форме.
С 2021 года в законе прописаны случаи, когда кадастровый учет и госрегистрацию прав проводят на основании техплана и акта обследования.
Новое в госрегистрации сделок с долями в праве общей собственности
|
СИТУАЦИЯ |
РЕШЕНИЕ С 2021 ГОДА |
| Когда не нужен нотариус | При отчуждении доли в праве общей собственности на с/х земли обращаться к нотариусу не нужно: такие сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения (до 30.04.2021 этот вопрос был спорным).
Также теперь не нужно заверять у нотариуса изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд. |
| Регистрация изменения долей | Чтобы зарегистрировать изменение долей, заявление подают:
|
| Регистрация продажи доли третьему лицу | Если продавец собрал отказы остальных дольщиков от реализации преимущественного права покупки доли, можно сразу регистрировать сделку. Не нужно подтверждать, что другие дольщики извещены о планируемой продаже доли.
Если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не нужно представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки. |
Какие проблемы могут возникнуть при регистрации
Несмотря на то, что оформление права собственности на дом и земельный участок кажется простой процедурой, могут возникнуть непредвиденные проблемы:
- Техплан недействителен или выполнен с ошибками. Подготовкой технических планов на ОКСы могут заниматься только кадастровые инженеры, которые имеют необходимую аттестацию и допуски. Список всех кадастровых инженеров есть на сайте Росреестра. Мы рекомендуем при выборе специалиста обращать внимание не только на наличие у него права предоставлять такие услуги. Важный параметр – количество отказов. В нашей компании работают опытные кадастровые инженеры. Обращаясь в «Геомер групп», вы сокращаете риск того, что Росреестр вернет документы и откажет в регистрации.
- Затягивание сроков. Срок постановки ОКС на кадастровый учет и регистрации прав собственности определен законом. Он может немного увеличиться при подаче заявления через МФЦ, так как это связано с особенностями взаимодействия между ведомствами. В любом случае в расписке будет указана дата, когда вы должны получить выписку из ЕГРН.
- Не полный пакет документов. Чаще всего встречаются две ситуации – на землю не оформлено право собственности и самовольная постройка дома. В таких ситуациях чаще всего приходится обращаться в суд. Иногда проблемы правового характера могут быть более серьезными, например, на земле нельзя строить жилые дома. Как действовать в таких случаях, подскажет юрист.
Снятие дома с кадастрового учета
Это требуется в случае, если объекта больше не существует. Например:
- дом сгорел или разрушен;
- куплен участок с домом по документам, но дома фактически нет;
- дом снесен и будет строится новый
Список необходимых для снятия с учета документов:
- заявление собственника. Заполняется в МФЦ или на сайте Росреестра. Если есть право собственности, одновременно пишется заявление о прекращении права собственности. Если владельцев несколько, заявление подается каждым собственником или его представителем;
- документ о праве собственности (свидетельство или выписка из ЕГРН);
- акт обследования, составленный кадастровым инженером. Этот акт подтверждает, что здание или его часть разрушено, сгорело или вовсе отсутствует.
в случае ободрения строительства, вы застрахованы от негативного изменения условий и правил строительства.
Что означает негативное изменение условий и правил?
Рассмотрим это подробнее.
Допустим, вы подали уведомление о начале строительства ИЖС.
Через 7 дней администрация прислала уведомление о соответствии строительства.
Иными словами, чиновники согласовали стройку.
Юридически это означает следующее.
В течение всего периода строительства, но не более 10 лет, вам безразличны любые изменения.
Например:
- администрация внесла изменения в ПЗЗ в части параметров разрешенного строительства,
- участок попал в вновь установленную зону с особыми условиями использования,
- изменили в сторону ужесточения требования градостроительных регламентов.
На подобные изменения вам «по барабану».
Кто и на каком основании проводит процедуру регистрации?
Поставить ЗУ на кадастровый учёт имеют право следующие категории лиц:
- Собственник участка.
- Арендатор, при сроке аренды более 5 лет.
- Субъект бессрочного пользования ЗУ.
- Носитель права пожизненного наследуемого владения.
- Лицо, действующее от имени всех вышеуказанных лиц, действующее по доверенности, заверенной нотариусом.
Кроме этого, бывают моменты, когда за регистрацией обращается гражданин, случай которого не подходит для простой регистрации:
- К примеру, участок перешёл по наследству, а без государственной регистрации, стать его полноправным собственником невозможно, поэтому на кадастровый учёт недвижимость ставит сам наследник.
- Либо ситуация, когда гражданин хочет купить ЗУ, который принадлежит государству или муниципалитету.
Покупатель делает запрос в муниципалитет, который согласовывает ему постановку участка на учёт, а после производится непосредственно сам выкуп.
Основаниями для постановки на учёт являются следующие документы:
- Акты, устанавливающие переход, возникновение, прекращение или ограничение права объекта. Выдаются органами государственной власти или местного самоуправления, имеющие на это соответствующие компетенции.
- Свидетельства о праве на наследство.
- Договор и другие соглашения, которые были заключены при совершении сделки.
- Судебные акты (только вступившие в законную силу).
- Свидетельства о праве на ЗУ, которые выдали уполномоченные государственные органы.
- Межевой план или акт обследования, составленные согласно законодательству.
- Карта-план ЗУ, подготовленная в результате выполнения кадастровых работ.
- Прочие документы, подтверждающие наличие, возникновение, переход, ограничение прав и т.д. на ЗУ.
Постановка недвижимости на кадастровый учет: стоимость и сроки в 2022 году
Постановка объекта недвижимости на кадастровый учет – это процедура Росреестра по включению в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) информации с координатами и параметрами объектов недвижимости (зданий, помещений, домов ИЖС, участков, машино-мест и объектов незавершенного строительства.
На учет можно поставить обособленные и изолированные объекты, либо сформированные участки, у которых определены и установлены координаты. В исключительных случаях допускается учитывать на определённый отрезок времени — части строений и помещений.
Читайте в статье, что значит поставить на кадастровый учет, где и как проходит процедура, какую документацию нужно подавать в Росреестр, сколько составляет госпошлина.
Что будет если не поставить объект на учет в Росреестре?
Постановка на кадастровый учет по факту стала обязательной процедурой, если вам нужно продать, подарить или сдать в аренду недвижимость, т.е. нужно распоряжаться ей. Законодательство не предусматривает жестких сроков для прохождения процедуры кадастрового учёта или штрафы за отсутствие сведений в ЕГРН о вашей недвижимости. Но, не пройдя учет в Росреестре, собственник не сможет распоряжаться недвижимостью. Пользоваться можно, а продать, подарить, сдать в аренду или ещё как-то перевести право собственности не получится.
Если объект был вновь возведен или образован до 2013 года и не числится в ЕГРН, документы для учета недвижимости допускается представить при регистрации сделки. Это удобно, так как не нужно проходить отдельные процедуры.
Как поставить объект на кадастровый учет
Порядок постановки недвижимости на кадастровый учет регламентирован Законом № 218-ФЗ и для этого нужно:
- Завершить строительные работы и ввести объект в эксплуатацию (для ИЖС подается уведомление в местную администрацию);
- Заказывается и делается Техплан, готовятся документы подтверждающие права на объект;
- Документы с заявлением подаются в МФЦ или непосредственно в отделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра). Хотя сама постановка на учет будет осуществляться только специалистами Росреестра;
- После завершения обязательных процедур будет выдана выписка из реестра недвижимости с кадастровым номером объекта.
Документы может подать собственник или его представитель по доверенности. Технические и межевые планы выдаются собственнику на диске, либо направляются кадастровым инженером напрямую в Росреестр.
Аналогичные правила применяются при изменении характеристик строения или помещения.
Возможные проблемы при регистрации
На первый взгляд, процедура регистрации прав довольно ординарна, но могут появиться некоторые проблемы:
- К примеру, технический план может быть недействителен лии же быть выполнен с ошибками. Оформлять технические планы на ОКСы могут только кадастровые инженеры, у которых есть необходимые допуски и аттестация. Со списком всех кадастровых инженеров можно ознакомиться на сайте Росреестра. Предлагаем при выборе инженера обращать внимание не только на факт наличия у него допуска к составлению планов, а также на такой принципиальный параметр как количество отказов в регистрации составленных им документов. У нас работают опытные кадастровые инженеры. Обращаясь в «Кадастровое бюро — Недвижимость», вы минимизируете риск того, что Росреестр откажет в регистрации из-за ошибочно составленного плана.
- Затягивание сроков постановки. Сроки постановки ОКС на кадастровый учет прописаны законом. Они могут быть незначительно увеличены при подаче документов через МФЦ, это связано с особенностями межведомственного взаимодействия. В расписке непременно должна быть указана дата, когда выписка из ЕГРН будет готова.
- Неполный пакет документов. Нередко встречаются две ситуации либо на землю не оформлено право владения, и имеет место самовольная постройка, тогда чаще всего приходится обращаться в суд, либо же иногда проблемы носят более серьезный правовой характер, например, на данном земельном участке нельзя строить дом. Как быть в схожих случаях, пояснит юрист.
Обмерные работы – когда необходимы
Чтобы Росреестр получил точные данные о характеристиках объекта, его надо измерить. Обмеры зданий необходимы при проектировании, реконструкции или ремонте указанных объектов. Целью обмерных работ является установление точных характеристик объекта, строительных конструкций и отдельных элементов здания. Выделяют следующие виды обмерных работ на здании:
- обмер строительных конструкций (фасады, выступы, лестничные площадки и т.д.);
- обмер внутренних помещений (например, для сдачи в аренду части здания или перепланировки);
- обмер параметров здания (необходим для составления или обновления поэтажных планов и чертежей, отдельных конструкций здания и т.д.).
Этапы обмеров зависят от особенностей и типа объекта. Для проведения обмерных работ применяются нормативные требования ГОСТ и СНиП, регламентов, Приказ Минэкономразвития РФ от 01.03.2016 № 90 (). Узнать, сколько стоит проведение обмеров, можно на консультации у наших специалистов.
В каких случаях необходим кадастровый паспорт
Необходимость постановки дома на учет может возникать в следующих ситуациях:
- При оформлении права собственности на строении (даже вновь образованного);
- При внесении изменений в конструкцию недвижимости, для чего необходимо осуществить снятие с учета и дальнейшую постановку в новом качестве или характеристиках;
- При внесении произведенных изменений с объектом;
- При необходимости продать дом, оформить дарственную, применить в качестве залога, сдать в аренду и т.д.
Срок регистрации объекта недвижимости и постановки на учет в Росреестре
В ФЗ №221 указано, что все объекты недвижимости подлежат постановке на кадастровый учет. Такое требование касается всех видов имущества — жилых и нежилых построек, а также земельных участков. При этом процесс постановки на учет регламентирован на законодательном уровне. Это означает, что при правильном подходе все вопросы можно решить самостоятельно.
В ГК РФ (статье 130) указано, что к понятию недвижимости относятся сооружения, имеющие неразрывную связь с земельным участком.
Главной особенностью таких конструкций является невозможность переноса на другое место без повреждения. Такое сооружение нельзя сместить так, чтобы не нарушить возможность его применения по прямому назначению.
На вопрос, что ставится на кадастровый учет, многие эксперты отвечают просто — все объекты, которые имеют фундамент.
Не исключением являются и земельные участки, которые также подлежат регистрации в Росреестре. Но здесь имеются исключения:
- ЗУ, которые применяются для государственных нужд. В эту категорию входят наделы, которые применяются ВС РФ или ФСБ.
- ЗУ, относящиеся к природоохранным регионам. В эту категорию входят парки и заповедники. Сюда включаются и иные объекты, представляющие собой историческую ценность.
Выделим недвижимость, которая в обязательном порядке подлежит кадастровому учету:
- Вновь создаваемые земельные участки — выделенные или вновь сформированные наделы.
- ЗУ, которые появились при разделе земли или выделении из нее доли. В такой ситуации старый надел прекращает существование, а новые проходят регистрацию с учетом требований законодательства.
- Новые здания. Сначала человек получает разрешение на возведение постройки, после этого сооружение вводится в работу, а далее ставится на учет.
- Переоборудованная и восстановленная недвижимость.
- Недостроенные объекты капстроительства.
Для успешного прохождения процедуры заявитель должен собрать необходимый пакет бумаг и передать их одним из доступных способов. К наиболее важной документации стоит отнести:
- План межевания. Это обязательная бумага, которая необходима при постановке на учет земельного участка (всего или определенной части). К ней прикладываются копии документации, свидетельствующей о согласовании границ ЗУ со всеми соседями. Последнее требование обязательно, если по закону без такого согласования не обойтись.
- Технический план. Он создается по отношению ко всему объекту или к конкретной части. В том числе такая бумага нужна и для недостроенных сооружений. В некоторых случаях требуется разрешение на ввод , которое запрашивается уполномоченным органом без помощи клиента.
- Акт обследования. Эта бумага требуется, если заявитель просит снять недвижимость с учета, к примеру, в случае полного разрушения здания.
- Документы, официально подтверждающие права заявителя. Это актуально, если бумаги передает представитель. При этом потребуется справка от нотариального органа.
- План-карта для земельного участка.
Также для кадастрового учета объектов недвижимости могут потребоваться следующие документы:
- Правоустанавливающие бумаги на объект. Необходимы в том случае, когда у уполномоченных органов нет информации о владельце.
- Документация, подтверждающая юридические права на долю ЗУ, весь надел или недвижимость.
- Документ, относящий надел к определенной категории. При необходимости кадастровый орган запрашивает эту бумагу. На практике она необходима в редких случаях.
- Документация, подтверждающая право применения ЗУ.
- Бумаги, свидетельствующие об внесенных изменениях в целый объект недвижимости или его часть.
- Проект межевания (копия, заверенная местными органами власти).
- Документация, подтверждающая присвоение недвижимости определенного адреса.
- Прочие бумаги
Перед тем как поставить строение на кадастровый учет, важно уточнить в уполномоченном органе требования к пакету документации. Они могут различаться с учетом типа участка, который подлежит регистрации. В частности, для регистрации земли, жилой или нежилой недвижимости пакет документов хоть и незначительно, но различается.
Предлагаем ознакомиться Институты трудового права это
Постановка объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и регистрация прав инициируются на основании заявления, к которому прикладываются следующие необходимые документы:
- Документы, подтверждающие полномочия представителя (если с заявлением обратился представитель заявителя).
- Документы – основания для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (технические, межевые планы, акты обследования и иные документы, предусмотренные Федеральным законом).
Постановка участка на кадастровый учет происходит после подачи межевого плана и пакета правоустанавливающих документов. Поэтому для прохождения процедуры необходимо подготовить корректный межевой план, выполненный опытными и ответственными специалистами.
Сроки выполнения рассматриваемых процедур (постановки на учет и регистрации) прописаны в ФЗ под номером 218 от 13.07.2018 года. В нем указаны следующие сведения:
- Госрегистрация прав собственности. С момента передачи полного пакета документации и заявления до выполнения упомянутой процедуры проходит до 7 рабочих дней.
- Госрегистрация прав собственности через многофункциональный центр (МФЦ). Уполномоченный орган выполняет работу в течение 9 рабочих суток со дня передачи заявки и документации. 2-дневная задержка связана с тем, что бумаги передаются от посредника в Росреестр, что требует дополнительных временных затрат.
- Кадастровый учет. Со дня приемки пакета документа и заявления для постановки на учет в Росреестре проходит до 5 рабочих суток.
- Кадастровый учет через МФЦ. Как и в прошлом случае, операция по выполнению поставленной задачи затягивается из-за привлечения к работе посреднической организации. При этом срок оформления составляет 7 рабочих дней.
- Госрегистрация и кадастровый учет (комплексное получение услуги). Здесь на выполнение работы отводится до 10 суток со дня приемки органом госрегистрации заявления и документации.
- Госрегистрация и кадастровый учет через МФЦ. Со дня получения заявки и пакета документации у уполномоченного органа имеется 12 суток до дня подачи заявления.
- Выполнение госрегистрации по указанию, прописанному в судебном акте. При таких обстоятельства с момента получения документа проходит до 5 рабочих суток.
- Выполнение требований акта судебного органа об аресте недвижимости или на совершение каких-либо операций с имуществом. На выполнение таких действий уполномоченной структуре дается до 3-х рабочих суток.
- Госрегистрация прав на базе специальной документации (свидетельства о наследовании, нотариального подтверждения сделки и так далее). Срок регистрации объекта недвижимости в этом случае составляет три рабочих дня. Если бумаги передаются в электронной форме, потребуется меньше времени — сутки. Отсчет идет, начиная со дня передачи документации.
- Госрегистрация прав на основании рассмотренных выше документов, но с передачей бумаг в МФЦ.
- Госрегистрация ипотеки жилой недвижимости. На выполнение этих мероприятий дается до пяти суток с момента приема необходимых бумаг.
- Госрегистрация ипотеки объекта, предназначенного для проживания, но при условии приемки документов МФЦ.
Днем государственной регистрации считается та дата, когда сведения внесены в ЕГРН. Что касается кадастрового учета, здесь днем внесения также является включение информации об имуществе в ЕГРН.
Как поставить на кадастровый учет здание
Понятие «недвижимость» закреплено в ст. 130 ГК РФ. Согласно кодексу, под недвижимостью понимаются объекты, неразрывно связанные с землей.
Отличительной особенностью недвижимого объекта является невозможность его переноса в другое место без серьезного ущерба, в результате которого его использование по прямому назначению становится абсолютно невозможным.
К понятию «недвижимые объекты» относят землю, жилые и нежилые здания и сооружения.
По ФЗ №221 любая недвижимость должна стоять на кадастре. Все сведения об учитываемом объекте вносятся в единый реестр, и только после этого на него оформляется право собственности. Без этого свободное и беспрепятственное распоряжение недвижимым владением невозможно. В законе есть и исключения – не все объекты подлежат постановке на кадастр. К ним относятся:
- Земли, используемые для госнужд. Это могут быть, например, участки, необходимые для служб безопасности или вооруженных сил.
- Земли, которые относятся к природоохранным зонам. Это не только заповедники или национальные парки, но и любые объекты, имеющие культурную (историческую) ценность.
Категорию земли можно узнать в Росреестре.
Обязательно нужно ставить на учет:
- Вновь создаваемые объекты. Это могут быть впервые выделенные или искусственно созданные участки.
- Объекты, образованные при разделении земельного участка или выделении из него доли. В этом случае исходный участок перестает существовать, а новые становятся самостоятельными единицами и ставятся на учет.
- Вновь построенные здания. В очень упрощенной форме процедура выглядит следующим образом. Сначала вы получаете разрешение на строительство, по окончании строительных работ дом вводится в эксплуатацию, на основе этих документов он ставится на кадастр. Это же касается переоборудованных или реконструированных объектов. Если требуется поставить на учет недостроенный ОКС, основанием будет разрешение на строительство.
Закон определяет случаи, когда в постановке на учет будет отказано. Законными основаниями для такого решения являются:
- Заявление подает человек, который не имеет на это право. То есть, заявитель не является правообладателем и не имеет доверенности от собственника.
- Объект по закону не подлежит кадастровому учету. Выше уже были перечислены категории земель. Также нельзя ставить на учет объекты, приватизация которых запрещена законом.
- Площадь земли не соответствует нормам. Закон устанавливает максимально допустимые и минимально возможные размеры земли. Когда площадь участка выходит за эти пределы, вам откажут.
- Новый объект был образован из нескольких участков земли с разной категорией использования. По закону нельзя объединить земли, например, ИЖС и сельхозназначения.
- На постановку на кадастр объединенных участков существует еще одно ограничение – объединяемые земли должны находится в пределах одного административного образования. То есть, если через участок будет проходить территориальная граница, в постановке на кадастр откажут.