Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать приватизированную квартиру на четверых при разводе». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если недвижимость куплена в браке и считается общим имуществом, квартиру после развода делят пополам: 50% достается бывшей жене, а 50% бывшему мужу. Один из собственников вправе выкупить свою долю, чтобы бывший супруг или супруга не продали свою часть постороннему человеку.
С чего начать продажу?
У вас будет 30 дней, чтобы воспользоваться правом преимущественной покупки. Если за это время не найдете деньги, чтобы выкупить долю, бывшая муж или жена продадут свою долю постороннему человеку. Для продажи своей доли требуется уведомить другого собственника.
Если второй собственник отказывается выкупать долю, а вы не хотите ждать 30 дней, возьмите со своего бывшего супруга или супруги письменный отказ. Документ заверьте у нотариуса. Стоимость услуг нотариуса 1500 руб. Если один из супругов продает свою долю без письменного отказа в течение месяца, бывшего мужа или жены, такую сделку легко признать недействительной.
Если квартира была приватизирована одним из супругов еще до заключения законного брака, а второй просто въехал в нее после свадьбы, то при разводе разделить ее не удастся. Она останется личной собственностью участвовавшего в приватизации супруга.
Максимум, что сделает суд, это определит срок, в течение которого супруг, не участвовавший в приватизации, сможет проживать в этой квартире до возможности съехать на другое место жительства. Здесь есть два условия: в данной квартире он официально зарегистрирован и другого жилья у него нет. Важным фактором, влияющим на решение суда, сможет стать наличие у супругов общих детей.
Даже если квартира была приватизирована супругом в период семейной жизни, а остальные члены семьи отказались принять участие в приватизации в его пользу, она будет являться личной собственностью этого супруга. Ни жена (муж), ни дети претендовать на нее в случае развода не смогут.
Закон идет навстречу членам семьи, добровольно отказавшимся от приватизации, — они имеют право проживать в такой квартире сколь угодно долго, но собственниками являться не будут. Потому не смогут ее продать, обменять или совершить другие юридические действия. Это создает определенные трудности и собственнику жилья и членам его семьи. Первый не сможет продать эту квартиру, так как его супруг имеет законные основания в ней проживать, а второй не сможет ею распорядиться, а только использовать, как крышу над головой.
Какие права дает приватизация
После развода, когда раздел приватизированной квартиры уже произошел, то собственники могут распорядиться каждый своей долей по собственному усмотрению – продать, обменять, подарить, сдать внаем и т.д.. Не нужно лишь забывать о том, что всякая сделка должна быть обговорена и согласована со всеми собственниками жилья, и о их преимущественном праве при ее продаже.
У того супруга, который в приватизации не участвовал, суд сможет установить право на временное или бессрочное проживание в квартире в зависимости от обстоятельств приватизации.
Некоторые факты Суд может разрешить на время бывшему члену семьи жить на приватизированной жилплощади, однако, если у него нет возможности жить и пользоваться другой жилплощадью.
Если суд признал приватизированную квартиру индивидуальной собственностью одного из супругов без каких-либо оговорок, то это решение автоматически лишает второго супруга права на проживание и использование этого жилья.
Чтобы разделить приватизированную квартиру при разводе на условиях, которые устроят обоих супругов, не нужно пренебрегать составлением брачного договора или добровольного соглашения о разделе имущества. В противном случае судебные тяжбы смогут тянуться долго и утомительно, и без помощи хороших юристов обойтись не получится.
Раздел приватизированной квартиры
В случае, когда супруги получают квартиру в процессе приватизации, такое имущество не будет относиться к общей совместной. Квартира будет разделена по долям между всеми собственниками, которые участвовали в приватизации.
При разводе супругам не надо будет составлять соглашение о разделе такой квартиры или определять порядок пользования, закон закрепил уже за каждым из них доли.
Если после развода бывшие супруги не захотят жить вместе на одной площади, они вправе:
- продать квартиру третьему лицу и вырученные деньги поделить между собой;
- один из них продает свою долю второму по договору купли-продажи;
- продажа доли одного из супругов иному лицу.
Раздел совместной квартиры через суд
Если супруги не могут договориться мирным путем, они обращаются в суд за разрешением спора.
Для начала супруг, который подает в суд исковое заявление о разделе квартиры, должен указать, каким образом он хочет разделить квартиру и в каких долях. В случае, если он считает, что вправе получить большую долю, он предоставляет документы или факты, это доказывающее.
В иске супругу необходимо указать сведения о сторонах спора, обстоятельства, на которых супруг основывает свои требования, а также цену иска.
К исковому заявлению супруг прилагает документы, подтверждающие, его право на обращение в суд. Если в наличии у него какого-либо документа нет, он может заявить ходатайство об его истребовании судом.
Список документов, необходимых для раздела квартиры:
- свидетельство о заключении брака и его расторжении;
- договор купли-продажи или иные документы о приобретении квартиры;
- документы, подтверждающие приобретение жилья в период брака.
Бывают случаи, когда суд отступает об законодательства и может присудить каждому из супругов разного размера доли в квартире.
Это может произойти при следующих обстоятельствах:
- наличие несовершеннолетних детей, которые остаются с одним из супругов;
- тяжелые материальные условия или отсутствия места иного проживания у одного из супругов;
- улучшение состояния квартиры за счет вложения в нее денежных средств мужа или жены.
После раздела квартиры бывшие супруги обращаются в Росреестр или МФЦ для регистрации изменений в праве собственности.
- Все имущество, которое нажито в браке — это совместная собственность.
- Совместная собственность при разводе делится пополам.
- Личное имущество не делится и принадлежит только одному из супругов.
- В брачном контракте можно прописать, кому и какое имущество принадлежит и что является общим.
- При совместной собственности нужно выделить доли каждому из супругов.
- При продаже доли нужно уведомить об этом второго собственника и предложить ее купить сначала ему.
- Ипотечная квартира — это тоже совместная собственность, и она делится пополам. Долг по ипотечной квартире выплачивается поровну.
- Если у супругов есть дети, то они не могут претендовать на доли в квартире, т. к. не имеют прав на имущество родителей.
- Иногда квартира делится не пополам между супругами с детьми: большая часть может достаться супругу, который остается с ребенком. Такое право необходимо доказать.
- Доля квартиры, купленная с привлечением материнского капитала, делится поровну на родителей и детей. Остальная часть квартиры — пополам между супругами, если они не вносили личные средства.
Как продать не совместно нажитый дом
Если у мужа с женой есть личное жилье, которое было получено в наследство или по договору дарения, то нотариальное разрешение от второй стороны на реализацию имущества не требуется.
Бывают сложные моменты. Мужчина до свадьбы купил дом, затем продал его будучи в браке. На вырученные средства была приобретена квартиру подороже. При разводе суд оставит за супругом долю, которая соответствует его вложенным деньгам. Остальная часть имущества будет считаться совместно-нажитой собственностью.
Единственный нюанс — муж должен документально подтвердить, что улучшение жилищных условий было сделано за счет реализации его личной собственности. Иначе все жилье после развода будет делиться пополам.
Чтобы не попасть в такую ситуацию, выгодно заключать брачный договор с заверением у нотариуса. В документе прописываются долевое владение собственности супругов в любой пропорции (например, жена получает 70%, муж 30%). Кроме того, при прекращении брака никому не придется платить подоходный налог с причитающийся части по договору.
Отличие приватизированной квартиры от приобретённой
Правовые характеристики приватизированной и приобретённой квартиры указаны в таблице.
| Квартира | Особенности правового статуса |
|---|---|
| Приватизированная |
|
| Приобретённая |
|
Отказ от приватизации
И муж, и жена, решившие отказаться от участия в приватизации, которая проводилась во время супружеской жизни, должны понимать, что их доля в приватизированной квартире при разводе будет равна нулю. Однако имея регистрацию, они будут вправе жить на данной жилплощади, т. к. другой не имеют.
Каждая отдельная ситуация при разводе имеет свои особенности. Часто женщина с детьми просто не может оставаться под одной крышей с бывшим мужем. При определённых доказательствах и факторах, суд может обязать мужчину предоставить своим членам семьи иное жильё.
Единоличная приватизация жилой площади при разводе супругов может сыграть злую шутку с собственником, если другие члены семьи прописаны в данном жилье, то хозяин без согласия второго супруга не сможет её ни продать, ни обменять, ни подарить кому-либо. Если договориться с бывшим партнёром по жизни, да ещё и при наличии несовершеннолетних детей, удастся в том случае, если предоставить домочадцам иное жильё с постоянной пропиской или компенсировать неудобства достаточной суммой. Только при нотариально заверенном письменном согласии второго супруга можно будет выполнять законные манипуляции с приватизированным жильём.
Что такое приватизация?
Приватизация — это процесс передачи государственной собственности в частные руки. Нужно понимать, что до проведения приватизации любое жилье, в котором проживают супруги, является собственностью именно государства, а не частных лиц. Воспользоваться правом приватизации может любой человек, но только один раз.
Приватизация жилья бывает двух типов:
- Долевая приватизация. В таком случае каждому из жильцов принадлежит определенная доля в приватизированном имуществе. Например, в качестве доли может выступать отдельная комната в квартире. В большинстве случаев при разводе каждый получает свою приватизированную долю, а на долю супруга претендовать он/она не имеет права.
- Общая приватизация. В таком случае квартира считается собственностью супругов, но при этом доли владения супругов не определены, а квартира считается общей. В большинстве случаев в суд попадают дела, связанные именно с общей приватизацией жилья.
Как разделить приватизированную квартиру, если есть дети
Если у супружеской пары есть дети, раздел приватизированной недвижимости при разводе будет зависеть от того, имеет ли ребенок в собственности долю в такой квартире или нет.
При наличии у детей долевой собственности деление приватизированного жилья осуществляется согласно следующим правилам:
- Доля несовершеннолетнего в приватизированной квартире не подлежит разделу. При этом ребенок в свою очередь не может претендовать на доли родителей в ней.
- Продать такую долю возможно только с разрешения органа опеки и попечительства.
- До совершеннолетия детей родитель, с которым они остаются проживать после развода, распоряжается их долями.
- Если родитель, с которым остается несовершеннолетний не имеет своей доли в приватизированном жилье, он вправе проживать в нем с ребенком до наступления его совершеннолетия.
Если дети не имеют доли в приватизированной квартире, они не участвуют при ее делении. Однако в этом случае раздел имеет свои особенности. А именно:
- При продаже такого жилья — несовершеннолетнему должны быть обеспечены жилищные условия не хуже, чем имеющиеся.
- Если после развода ребенок остался с родителем, не имеющим право на приватизированную квартиру — в целях защиты интересов несовершеннолетнего суд может в решении определить право проживания его вместе с родителем в данной недвижимости.
- При определении места жительства ребенка с единоличным собственником приватизированной квартиры, бывший супруг по требованию собственника должен освободить жилое помещение.
Раздел приватизированной квартиры по суду
Как показывают статистические данные, супруги редко заключают добровольные соглашения. Чаще раздел приватизированной квартиры при разводе осуществляется через суд.
Судья, вынося решение, придерживается принципа равенства долей. А в случае с приватизированной квартирой их не нужно даже определять, если жилье приватизировали в общую долевую собственность. У каждого хозяина в свидетельстве о праве собственности указан размер его доли.
Если супруги приватизировали квартиру в любых долях, при разводе ее разделят согласно условиям, внесенным в свидетельство о праве собственности.
Т.е. по факту процедуру даже сложно назвать разделом общего имущества, т.к. каждый просто забирает свою долю в нем.
Исключения встречаются редко. Так, сразу после принятия Закона № 1541-1 часть квартир при приватизации была оформлена просто в совместную собственность супругов без выделения долей. Через некоторое время ситуация была исправлена, но в России до сих пор часть этих квартир так и находится в совместной собственности. В случае раздела между супругами их будут делить пополам.
Еще одна исключительная ситуация – это улучшение жилища за счет средств из общего семейного бюджета или личных накоплений супруга, который не является собственником. Например, женщина до свадьбы приватизировала однокомнатную квартиру. После свадьбы ее супруг решил сделать в ней ремонт. По окончанию работ стоимость недвижимости возросла вдвое. Если деньги на ремонт были общими, такая квартира может быть признана общей и разделена сообразно установленным долям.
Раздел совместно нажитого имущества: общие положения
Законом установлено, что имущество, приобретенное в браке одним из супругов, автоматически переходит в разряд совместно нажитого.
К общей совместной собственности относится не только недвижимое и движимое имущество, но также ценные бумаги, вклады в кредитных организациях, результаты интеллектуальной деятельности, доходы каждого из супругов от трудовой или предпринимательской деятельности.
Необходимо знать: если один из супругов занимался ведением домашнего хозяйства, осуществлял уход за детьми во время брака, за ним остается право на раздел совместно нажитого имущества.
При этом, если один из супругов по неуважительной причине не занимался трудовой деятельностью или домашним хозяйством, может встать вопрос об уменьшении его доли в совместном имуществе.
Исключения: к совместно нажитому имуществу нельзя отнести имущество, приобретенное супругами до брака, полученное в результате дарения, наследства, а также предметы личного пользования, денежные средства в рамках государственных целевых программ.
Как обезопасить себя, находясь в браке
Моральные и законодательные нормы определяют супругов, как единое целое. Всё, что зарабатывает муж — это их с женой совместная собственность, а не только его. Вещи, машины и дома — всё, что двое приобрели, будучи мужем и женой, делится поровну. Если супруг стал владельцем квартиры в браке, и собственность получена путём приватизации, следует заранее обсудить этот вопрос.
Не стоит пренебрегать составлением контракта. Пусть в нём будут прописаны все нюансы, в том числе — доли в приватизированной квартире. Важнее всего учесть интересы несовершеннолетних. Их супруги обязаны обеспечивать вместе. Заботясь об их будущем, следует заранее выделить каждому долю в квартире. Обсуждать такие вещи весьма предусмотрительно. Это не ведёт к разрушению брака, а, напротив, укрепляет его, не оставляет недомолвок между мужем и женой.
Как заключить договор купли-продажи
В статье 549 Гражданского кодекса РФ прописано, как заключить договор купли продажи, посредством которого жена сможет выкупить часть квартиры бывшего мужа. Он должен быть составлен в письменной форме и включать все существенные условия сделки:
- имена и паспортные данные сторон;
- сведения и технические характеристики долевого участка (адрес, метраж, количество комнат в квартире, число этажей в доме);
- оценочная стоимость доли;
- название правоустанавливающих документов сторон;
- число совладельцев с указанием метража их долей;
- число физических лиц, зарегистрированных и проживающих в квартире;
- ответственность сторон.
После подписания договора купли-продажи, визирования его у нотариуса и перечисления денежных средств, бывший муж составляет акт приема-передачи, а жена оформляет в Росреестре выписку о регистрации прав собственности (ст. 42 218-ФЗ от 13.07.2015).
Как купить долю в квартире через суд
Если бывший муж не соглашается продать свою часть квартиры, но при этом сам не живет в оспариваемом участке жилплощади, а доля эта является незначительной, то ее можно отсудить (п. 4 ст. 252 ГК РФ). В таком случае судья обяжет супругу выплатить компенсацию супругу.
Для возбуждения судебного производства жена подает исковое заявление. Иск подается в суд по месту регистрации недвижимости, по которой будет вестись судебное разбирательство. Заявитель должен составить прошение о признании доли незначительной с последующей выплатой компенсации супругу.
В обращении обязательно указывается суть такого иска — правомочия бывшего мужа в отношении незначительной доли, наличие у него другой недвижимости или иного постоянного места жительства, стоимостная оценка приобретаемого участка квартиры.
Также нужно описать проблематику и указать, что спорный долевой участок ущемляет имущественные права совладельцев. Нужно отметить, что все стороны пытались договориться о продаже доли, но собственник отказался от сделки.
Перед подачей искового заявления нужно заплатить государственную пошлину, размер которой варьируется в зависимости от оценочной стоимости долевого участка (ст. 333.19 НК РФ). Дела имущественного характера рассматриваются около двух месяцев. Если суд сочтет доводы истца удовлетворительными, то будет принято решение о признании доли незначительной и выплате компенсации. После этого часть квартиры супруга перейдет в собственность к его бывшей жене.