Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Могу ли я вернуть квартиру продавцу вслучаи скрытой задолжности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В том случае, если прямого обязательства по соблюдению претензионного порядка при расторжении договора нет, заинтересованный покупатель (продавец) вправе обратиться в суд сразу, заявив требование о расторжении договора. Споры о расторжении договора купли-продажи недвижимости между юридическими лицами или с участием юридического лица и индивидуального предпринимателя подведомственны арбитражным судам, в остальных случаях иск подается в гражданский суд.
Чем может грозить покупка квартиры с долгами?
- Придется платить из своих. За капитальный ремонт точно, если вы вовремя не проверили наличие задолженностей, то долги будут вашими. Другое дело – невыплаты по коммунальным платежам. Несмотря на то, что по закону они остаются за прежним владельцем, не все покупатели это знают. Купив квартиру уже с долгами, некоторые новые собственники идут возвращать чужие задолженности, думая, что так и должно быть. А кто-то не может найти продавца и также сам расплачивается не за свои «грехи».
- Неприятные отношения с управляющей компанией. Нередки случаи, когда коммунальщики, видя, что с предыдущего собственника-должника ничего не получить, переключаются на новых жильцов. И начинают требовать с них немедленного погашения. Они могут грозить отказом в переоформлении счета на новое лицо или вообще обращением в суд.
Расторжение договора купли-продажи квартиры: как аннулировать сделку
Количество квартир на рынке недвижимости с долгами за коммунальные платежи составляет от 1 до 3 %. Такую статистику предоставили риэлторы, которые отмечают, что не всегда владелец имеет возможность закрыть долг по жилищно-коммунальному хозяйству. Для этого оформляется кредит в банке, заем в микрофинансовой организации, который потом погашается в счет продажи недвижимости. Если сумма долга большая и требуется оформление большой суммы денег для его погашения, то квартира, автомобиль, земельный участок могут использоваться в качестве залога, поэтому нужно обязательно заказать выписку из ЕГРН и узнать наличие залогов, обременений арестов на квартиру. Если у собственника есть задолженность в банке, непогашенные кредиты, просроченные платежи, такой человек может быть признана банкротом или судебные приставы могут наложить арест на недвижимое имущество.
Переходят ли долги при покупке квартиры, понимает не каждый покупатель. Согласно закону, новый владелец не должен оплачивать долги по коммунальным платежам предыдущих владельцев, во время сделки берется справка из ЖКХ, прикладывается выписка из соответствующих органов. Если вы приобрели объект с долгами в управляющей компании, то вы можете завести новый счет, таким образом, старые долги прошлого собственника останутся у него, у вас будет нулевой счет с оплатой за квартиру. Внимание! Долги остаются у прошлого собственника, только в УК, а долги в энергосбытовой компании и в фонде капитального строительства, переходят на нового владельца! При покупке квартиры кому остается долг решают участники процесса. Стороны могут договориться о снижении стоимость жилого объекта. Важно! Мы настоятельно рекомендуем комплексно проверить недвижимость, с помощью нашего сервиса. Команда опытных юристов сделает вам полное заключение по вашей жилплощади, в том числе проверка собственника квартиры на предмет долгов и банкротства, что поможет вам избежать ареста вашей квартиры после покупки, ведь согласно закону, арест, судебные приставы могут наложить и после сделки купли-продажи.
— Ответственность за долги по квартплате лежит не на самой квартире, а на её собственнике. Обязанность оплачивать коммунальные услуги появляется у нового владельца только после государственной регистрации перехода права собственности, до этого момента вносить платежи обязан предыдущий хозяин. С переходом права собственности долги по коммунальным услугам не переходят, а остаются за предыдущим собственником, — утверждает Светлана Кучинская.
Задолженность часто скрывают в надежде, что покупатель не станет ничего выяснять.
— На самом деле это легко проверить. При реализации жилья продавец должен представить справку о том, что все услуги оплачены. Документ выдаётся расчетно-справочным центром (РСЦ) по месту нахождения недвижимости, председателем ЖСПК, ТС (товарищества собственников) и т.п.
Покупка квартиры с долгами за коммунальные услуги – это проблема, но не препятствие. Процедура оформления займет больше времени, сделка потребует оформления дополнительных бумаг, если стороны готовы на это, то можно приступить к процессу. Новый владелец жилой площади должен понимать, что представители коммунальных служб будут требовать возвращения долга, поэтому ему нужно решить, готов он к такой процедуре или нет. Человек, продающий недвижимое имущество с задолженностью по ЖКХ должен поставить потенциального покупателя в известность. Если факт будет скрыт, это приведет к ответственности согласно Уголовному Кодексу РФ. Важно понимать, что прозрачная сделка безопасна как для продавца, так и для покупателя.
Для избежания форс-мажорных ситуаций, продавцу будет полезно знать, как проверить долг по квартире перед покупкой. Закон, а в частности ГК РФ, обязывает продавца ознакомить со всеми условиями процесса. Как узнать долги по ЖКХ? Провести анализ сделки можно несколькими способами:
- Обращение в центр координации ГУ ИС. Это государственные учреждения «Инженерные службы районов», где можно получить нужную информацию о недвижимости и долгах. Особенность: обратиться в центр могут жители столицы, получить данные можно при личном обращении или через интернет, воспользовавшись формой на портале.
- Обращение в управляющую компанию.
- Обращение в расчетно-кассовый центр. Специалисты центра сделают запрос, получив актуальную информацию от поставщика услуг.
Покупатель всегда может обратиться в ЖКХ, в энергосбытовую компанию. Внедряют такую практику и банки, например, Сбербанк России или Банк Москвы, где можно узнать, будут ли коммунальные долги при покупке квартиры.
Вопросы, которые нужно задать продавцу квартиры
Причина или основание оспаривания договора купли – это самый важный момент подготовки к делу. От правильного основания зависит, аннулирует суд сделку или нет. Список возможных оснований приводится в статьях 166-181 Гражданского кодекса РФ. Любая жизненная ситуация подпадает под одну из причин, названных в ГК.
На многих ресурсах по вопросу о том, как оспорить сделку купли продажи квартиры, можно встретить разделение оснований на ничтожные и оспоримые. Это верно с юридической точки зрения, но не совсем понятно, как это применять на практике в конкретной ситуации.
От того, ничтожный договор купли продажи или оспоримый, зависит две вещи:
- срок исковой давности (для ничтожных – 3 года, для оспоримых – 1 год);
- требование, которое нужно прописывать в иске, чтобы оспорить договор.
Ниже в таблице приведем основания, по которым возможно оспорить ДКП:
| Основание | Статья ГК | Вид |
Не получили согласие или разрешение, которое было обязательным:
|
173.1 | Оспоримые Исковая давность – 1 год |
| Участник сделки дееспособен, но на момент подписания договора купли продажи квартиры не понимал, что делает | 177 | |
| Сторона договора купли продажи квартиры, заблуждаясь, не знала о каком-то существенном обстоятельстве при подписании. Зная о нем, она бы не подписала бумаги | 178 | |
| Сторону обманом, под угрозами или с помощью насилия принудили к подписанию договора купли продажи квартиры, либо умолчали о каких-то важных обстоятельствах | 179 | |
| Участник договора купли продажи квартиры был вынужден подписать его из-за тяжелой жизненной ситуации, хотя условия купли продажи были для него невыгодными. Например, квартира продана по явно заниженной цене, поскольку продавец попал в трудное положение, а покупатель воспользовался этим | Ч. 4 ст. 179 | |
| Договор заключили с противоправной целью. Например, чтобы уйти от налогов | 169 | Ничтожные Исковая давность – 3 года |
| Договор «ненастоящий» — стороны подписали его, чтобы прикрыть их действительные мотивы или чтобы только создать видимость сделки. Это мнимая или притворная сделка |
170 | |
| Сторона не могла самостоятельно подписывать договор: · человек психически недееспособен; · договор подписал малолетний до 14 лет |
171, 172 | |
| Подложные документы (поддельная доверенность) Не соблюли нотариальную форму сделки Нарушены иные требования закона и права третьих лиц |
168 |
Краткая инструкция, как вернуть себе обеспечительный платёж по договору
- В договоре аренды ясно и чётко опишите все пункты, связанные с залогом — какой ущерб он покрывает, а в каких форс-мажорных ситуациях удерживаться не будет.
- Детально зафиксируйте состояние квартиры перед заселением.
- Не нарушайте договор и бережно относитесь к имуществу.
- Постарайтесь зачесть депозит в качестве оплаты последнего месяца — в этом случае собственнику не придётся искать крупную сумму денег.
- До возвращения депозита не подписывайте документы об отсутствии претензий.
- Если собственник не вернул залог, предупредите его, что намереваетесь обратиться в суд.
- Если договориться не удалось, но у вас есть и договор, и расписка о передаче залога — не бойтесь обращаться в суд: шансы на успех очень велики.
Могут ли забрать другое жилье
Если Вы владеете несколькими квартирами, то кредитор имеет право обратить на них взыскание на основании решения суда. Но все же в первую очередь взысканию подлежат денежные средства должника. Когда их недостаточно, судебный пристав-исполнитель накладывает арест на другое имущество, а уже в последнюю очередь — на жилье. У должника, в свою очередь, есть право указать то имущество, на которое следует обращать взыскание в первую очередь. Если сумма долга меньше 5 % от стоимости недвижимости или если просрочка по кредиту меньше 3 месяцев, можно не волноваться — в этом случае на жилье нельзя обратить взыскание. Вас не смогут выселить из квартиры из-за незначительной просрочки. Однако к взятым на себя кредитным обязательствам все же стоит относиться серьезно.
Могут ли забрать единственное жилье, если оно в ипотеке
К сожалению, да. В соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если квартира была приобретена в ипотеку и является залогом, то банк имеет право по решению суда выселить неплательщика и выставить объект недвижимости на торги с целью погашения долга. Даже если это единственное жилье и в ней прописаны несовершеннолетние. Владелец ипотечной квартиры не является ее полноправным собственником. Фактически это залоговая собственность, на которую банк имеет превалирующее право при определенных условиях. Этим условием и является просрочка. Обременение снимается только после полного погашения долга. В реальности к подобным мерам прибегают редко. Но стоит об этом помнить.
Что покупатель вправе потребовать от продавца, если обнаружил недостаток в приобретенной квартире?
Для начала обнаруженный недостаток не должен быть оговорен в договоре. При цене на квартиру ниже рыночной, как правило, имеются различные дефекты (при условии, что с документами все в порядке). Хороший риэлтор или юрист посоветует продавцу указать эти недостатки в договоре. Если продавец пренебрег хорошим советом и оговорил недочеты в устной форме, то у покупателя есть карт-бланш (или шанс на миллион). В этом случае покупатель может «включить заднюю» и настаивать на том, что ни о каких недостатках речи не шло.
Если недостатки в договоре не оговорены, то покупатель вправе:
- требовать уменьшения цены;
- требовать устранить дефекты;
- требовать возместить деньги, потраченные на устранение дефектов.
Продавец отказывается от устранения недостатков? Изменить его решение может только суд, а при неисполнении решения суда судебные приставы.
Для принятия положительного решения по делу покупателю необходимо подтвердить факт выявленных неисправностей и стоимость их устранения независимой экспертизой (оплачивается покупателем и стоит дорого). При этом:
- продавец должен быть надлежащим образом уведомлен о проведении экспертизы;
- присутствовать при осмотре помещения экспертом;
- затраты на устранение дефектов должны быть подтверждены экспертом расчетным путем;
- помещение должно не соответствовать либо качеству, указанному в договоре, либо строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим нормам, ГОСТу и прочей документации.
Аналогом независимой экспертизы может стать судебная экспертиза. По сути это одно и тоже. Независимая экспертиза проводится до судебного заседания, а судебная экспертиза назначается судом и проводится после принятия судебного дела к производству, но до вынесения решения по делу.
Бывает, что расходы по судебной экспертизе нужно уплачивать после ее проведения. И это очень большой плюс для покупателя, так как при принятии решения в его пользу все судебные расходы (а экспертиза — это судебные расходы) ложатся на плечи продавца.
Последствия расторжения сделки
При расторжении бумаг по купле-продаже обязательства обеих сторон сделки прекращаются. Если основой расторжения было существенное нарушение правил одной стороной – вторая имеет право потребовать возмещение всех убытков.
Если ни одна сторона не имела умысла нарушить действующее законодательство и сфальсифицировать факт недействительности сделки, то оба участника соглашения должны вернуть полученное. Другими словами: продавец получит обратно проданную квартиру, а покупатель – заплаченные деньги.
Если полноценный возврат невозможен на текущий момент (к примеру, квартира была перепродана), то фактическое имущество может заменить компенсация в денежном эквиваленте. Если кто-либо из сторон осознанно шел на противозаконную сделку, то суд может назначить особые меры по конфискации имущества. В таком случае обратно по сделке (жилплощадь или деньги) получит лишь одна сторона. В случаях, когда стороны умышленно совершали противозаконные действия – все полученное конфискуется в государственный бюджет.
Что делать, если продавец скрыл долги?
Иногда продавцы пытаются скрыть от покупателей, что на квартире висит долг по услугам ЖКХ. Их расчет строится на том, что покупатель не станет проверять наличие задолженностей и заплатит полную стоимость жилья без учета суммы долга. Подобные действия не имеют практического смысла.
Как уже говорилось, задолженность останется не за покупателем, а за бывшим владельцем квартиры, за исключением платежей по капремонту. Даже если квитанции будут приходить по адресу проживания покупателя, он не обязан их оплачивать. Любой суд легко докажет его правоту.
Скорее именно продавец заинтересован в том, чтобы покупатель посетил управляющую компанию и офисы поставщиков услуг, чтобы заключить новые договора на свое имя. До тех пор, пока он этого не сделает, квитанции будут приходить на имя гражданина, продавшего жилой объект. Даже продав квартиру, формально он останется потребителем коммунальных услуг, пока новый собственник не заключит новые соглашения.
Возможные последствия
Как потребитель коммунальных услуг, собственник квартиры оплачивает только те, которые он получил. Новый жилец не обязан платить за услуги, которые были предоставлены по обслуживанию квартиры ранее, еще при прежнем собственнике. Поэтому покупатель не может стать должником, если он приобрел квартиру с неоплаченными коммунальными платежами.
ВНИМАНИЕ! Обязанность по оплате коммунальных услуг начинает действовать только после вступления в права собственности.
Если оформляется переуступка долга:
В ситуации, когда переуступка не оформлялась:
- прежний собственник обязан даже после подписания договора купли-продажи рассчитаться с долгами, в противном случае они могут быть взысканы с него в судебном порядке;
- новый владелец квартиры не несет ответственность за долги прежнего собственника.
Что это значит
Самые распространенные долги продавцов квартир — за коммунальные услуги. По оценкам риелторов, доля объектов с неоплаченной «коммуналкой» на рынке недвижимости составляет порядка 1–3%.
Продавец может не иметь возможности гасить долги по ЖКХ, но при продаже квартиры избавление от этого долга — единственный шанс провести сделку, поэтому он даже может привлечь другой заем, отмечает управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов. «Бывают ситуации, когда продавец своими силами изыскивает возможность получить банковский кредит либо заем от физических лиц на оплату услуг ЖКХ, будучи уверенным, что погасит его из средств, полученных за квартиру. При существенном размере долга залогом при таком кредите может служить имущество продавца: квартира, машина, земельный участок».
Случается, что у владельца жилья есть и другие долги — например, непогашенные банковские кредиты с просрочками и другие займы. И впоследствии такой продавец может быть признан банкротом.
В чем заключаются риски для покупателя
Проблема для покупателя здесь заключается в том, что банкротство владельца жилья, имеющего большие долги, может произойти не до, а после продажи им квартиры. При этом законом предусмотрен большой временной люфт: если продавец признается банкротом в течение трех лет после совершения сделки, она может быть признана недействительной.
«Покупателя могут обязать вернуть квартиру в конкурсную массу, — поясняет заместитель руководителя практики имущественных и обязательственных отношений национальной юридической службы «Амулекс» Галина Гамбург. — А вот с возвратом покупателю денежных средств возникают подчас неразрешимые проблемы. Фактически покупатель становится одним из кредиторов продавца-банкрота».
Под процедуру банкротства может подпасть даже не сам продавец, а предыдущий владелец квартиры, и это тоже может негативно отразиться на конечном покупателе, добавляет руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. Если с момента совершения предыдущей сделки тоже не прошло трех лет, то перепроданная квартира также будет истребована в конкурсную массу.
Гарантии для покупателя
Как требует того закон, факт передачи прав покупателю на имущество должен быть зафиксирован в таком документе, как передаточный акт или любом другом, обязательно свидетельствующим о самом факте передачи.
Квартира считается окончательно переданной только в том случае, если подписан передаточный акт и вручено имущество.
Существуют, правда, некоторые нюансы относительно срока передачи имущества, так как конкретный срок передачи покупателю квартиры не установлен, а в ГК прописано только «в разумный срок».
Это условное понятие, поэтому срок передачи лучше заранее оговорить в договоре. В случае, когда продавец не выполняет условия договора, покупатель имеет право требовать о передаче квартиры или возмещении убытков.
Ввиду всего вышеуказанного становится ясно, что расторжение договора о купле-продаже квартиры — весьма сложный и трудоемкий процесс, требующий терпения, времени, но самое главное, знания закона РФ.
Можно найти множество причин для расторжения договора и у всех случаях есть свои нюансы, но как видно из материала выше, всегда можно найти выход и расторгнуть договор с минимальными для себя последствиями.
К такой важной сделке необходимо подходить со всей ответственностью и благоразумием, чтобы избежать ошибок в будущем.
Также нужно обращать внимание на сроки договора, условия передачи имущества и его оплаты, обязанности обеих сторон и их ответственность. Необходимо включать порядок и условия расторжения договора, так как потом будет легче отстаивать свои права.
Как вернуть квартиру банку, если она куплена в ипотеку
Покупка недвижимости в кредит — рискованное мероприятие, поскольку вы не можете точно рассчитать свои доходы на десяток лет вперед. Поэтому у граждан и возникает вопрос, можно ли вернуть ипотечную квартиру банку. Но процедура окажется сложной, поскольку финансовые организации не заинтересованы в том, чтобы долго искать новых покупателей на залог.
Для начала прочитайте договор и посмотрите, содержит ли он пункт о запрете для заемщика на одностороннее расторжение. В подобных случаях придется запрашивать в банке разрешение на процедуру. А ведь это означает, что финансовая организация потеряет прибыль: не удивляйтесь, что в дальнейшем она будет отстаивать собственные интересы.
Если у вас приняли заявление о расторжении договора ипотеки, то финансовая организация сама продаст недвижимость. Но годами ждать предложений и искать выгодных покупателей она не станет. Итог? Вырученная сумма может не покрыть и остаток долга, поэтому вы останетесь без недвижимости и с невыплаченным кредитом. Если вы не будете его погашать, то деньги взыщут через суд.
Выходом из сложной ситуации станет не расторжение договора с банком, а самостоятельная продажа недвижимости. Проблема в том, что до этого придется погасить основной долг: если вы отказываетесь от ипотеки из-за невозможности платить, то деньги у вас вряд ли найдутся. В отдельных случаях требуется и отдать процент за досрочный выход, что усложняет задачу. Придется искать покупателя, готового дать аванс, который достигает ½ рыночной стоимости. Зато на подобных условиях банк снимет обременение, и вам не понадобится возвращать ему квартиру и оставаться с долгами.
Но и цену за объект придется выставить минимальную, иначе вы не найдете покупателей. Шанс остается, если недвижимость расположена в удачном районе, где мало других предложений, или обладает необычной планировкой. В остальном рынок перенасыщен, и покупатели легко найдут объект без дополнительных проблем.
Как получить недвижимость обратно после ее продажи: инструкция для бывшего владельца
Бывает, что после заключения сделки продавец задается вопросом, можно ли вернуть доли в квартире или всю недвижимость. Аннулировать договор удастся, если выяснились новые обстоятельства, предусмотренные законодательством:
- согласие на продажу дали не все собственники;
- сделка была мошеннической (например, ее осуществили по подложным документам);
- бывший хозяин оказался недееспособным;
- владелец жилья подписывал документы в состоянии алкогольного или наркотического опьянения;
- объект был получен в наследство, но новые хозяева не подождали 6 мес. — срок, оговариваемый законодательством;
- покупатели намеренно ввели продавца в заблуждение.
Причиной станет и существенное нарушение договора одной из сторон: например, покупатель не передал деньги за недвижимость. При подобных обстоятельствах вы вернете объект даже в случае, когда новый хозяин зарегистрировал переход права собственности.