Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать арендованную землю у государства в РК». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Стоимость земли — штука хитрая. Если квартиру можно оценить, опираясь на исходную стоимость строительства, то земля — совершенно другое дело. Сегодня многое зависит от престижности района и обеспеченности участка инфраструктурой.
Права и обязанности собственника земли
Земельные участки в Казахстане можно продавать, сдавать в аренду, завещать и получать в наследство, дарить, если они, конечно, находятся в вашей частной собственности. Кроме того, Земельный кодекс различает несколько видов землепользования. Оно бывает постоянным и временным, первичным и вторичным, также оно зависит от того, как участок был получен — куплен или получен безвозмездно (по дарственной, завещанию или от государства). Также участки делятся по возможности отчуждения, то есть на те, которые можно продать/подарить/завещать, и те, которые недоступны для таких операций.
Земельные участки в Казахстане можно продавать, сдавать в аренду, завещать и получать в наследство, дарить, если они, конечно, находятся в вашей частной собственности.
Для индивидуального жилищного строительства землю получают двумя способами. Это либо временное безвозмездное пользование с правом дальнейшего перехода в частную собственность, либо частная собственность в случае покупки земли на рынке. Согласно закону земельные участки могут находиться в частной собственности, если заняты зданиями и сооружениями, находящимися на праве частной собственности, и необходимых для их обслуживания. Стоит отметить, что землю также можно наследовать в случае смерти гражданина, которому земельный участок принадлежал на праве временного долгосрочного или краткосрочного землепользования.
Допускается ли продажа арендованного земельного участка
Арендатор не может продать земельный участок в аренде, так как фактически, он не является собственником этого объекта. Распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению имеют все основания только их владельцы, а не пользователи.
А вот право аренды продать вполне реально. Причем, такая возможность закреплена на законодательном уровне, за исключением некоторых случаев.
Право аренды не может быть предметом сделки, если:
- арендным договором запрещено передавать земельный участок третьим лицам;
- соглашением об аренде предусмотрена необходимость получения согласия от арендодателя на переуступку, по последний разрешения не дает;
- участок находится на территории особой экономической зоны;
- арендатор получил земельный участок по программе государственной поддержки малому и среднему бизнесу;
- договор аренды государственного или муниципального участка заключен на срок менее 5 лет.
На каких условиях и на какой срок можно арендовать землю
Арендовать землю у государства могут физические и юридические лица — на разный срок и под разные цели. «Например, участок, выделяемый для постройки дома и проживания или ИЖС, предоставляется на предельный срок в 20 лет, причем регион также может включать в договор условия пролонгации данного договора. Если речь идет об аренде с целью реконструкции зданий, сооружений, то срок варьируется от трех до десяти лет», — рассказывает юрист Никита Тарновский. Всего, по словам юриста, законом предусмотрено более 20 целей использования арендованной у государства земли.
Максимальный срок аренды участка земли, принадлежащего муниципалитету или государству, — 49 лет. В остальных случаях срок зависит от целевого использования земли:
- для строительства или реконструкции многоэтажного здания — десять лет;
- для использования надела под ИЖС — 20 лет;
- для юридического лица, занимающегося сельхозработами, максимальный период составляет пять лет;
- земля под фермерское хозяйство — три года.
Способ №4 — аренда без аукциона по упрощенной процедуре
В Статья 39.6. ЗК РФ под название «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов» сказано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов заключается только в случае осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса. Но не все так плохо. Ниже вы узнаете, почему у людей далеких от фермерства, тоже есть все шансы взять участок в аренду у государства без проведения торгов.
Порядок предоставления земельного участка в аренду по новой «упрощенной» процедуре (без аукциона для обычных граждан) предлагаю рассмотреть на примере участка под ИЖС. Однако, вы можете использовать данный алгоритм для участков в границах населенного пункта под ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ), садоводства, а также для крестьянско-фермерских хозяйств (КФХ) и любого другого вида бизнеса (кафе, автомойки, магазины и тд).
В некоторых регионах РФ минуя процедуру торгов можно получить земельный участок под огородничество. О наличии такой возможности уточняйте в Администрации.
Как взять землю в аренду в Московской области
Московская область является субъектом Федерации, а все законодательные акты государства распространяются на субъект в равной степени — значит различий в процедуре аренды нет. А вот кадастровая стоимость земель в Подмосковье и, как следствие, стоимость аренды — в несколько раз ниже, чем в Москве.
Кроме того, с марта 2019 года Администрация Московской области бесплатно осуществляет муниципальную услугу «Предоставление информации об объектах недвижимого имущества, находящихся в муниципальной собственности для сдачи в аренду» через интернет. В рамках оказания услуги заинтересованному лицу предоставляется информация о свободных объектах не обремененными правами 3-их лиц, имеющихся в муниципальном фонде и предназначенных для сдачи в аренду. Срок предоставления информации не более 3-х дней. Для обращения вам потребуется только заявление установленной формы и паспорт.
В соответствии с административным регламентом основания для отказа в предоставлении данной Муниципальной услуги отсутствую. Однако заявитель может получить уведомление об отсутствии у Муниципалитета земельных участков предназначенных для сдачи в аренду.
Далее выбираете себе из списка, предоставленного Администрацией, земельный участок и подаете заявление на его аренду. Предоставление в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Московской области (как и любых других регионов РФ), осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона. Но мы с вами уже знаем, что взять землю в аренду можно и без торгов.
Обратите внимание, что территории с кадастровыми номерами, которые начинаются на 77 — относятся в городу Москва (Новая).
Отличия аренды с правом выкупа от обычного договора аренды
Аренда земли у государства с последующим выкупом и обычная аренда по сути ничем не отличаются друг от друга. Только в первом случае в договоре будет указано на возможность последующего выкупа участка и его выкупная стоимость.
| Особенности | Стандартный договор аренды | Договор аренды с выкупом |
| Основания для оформления договора | Участие в торгах или принадлежность к льготной категории | |
| Срок аренды | 1-49 лет | От 3 лет |
| Стоимость аренды | Определяется на торгах в процентном отношениик кадастровой стоимости или по минимальной ставке, установленной на уровне муниципалитета | |
| Действия арендодателя перед окончанием действия договора | Подача заявления о продлении договора или принятие решение о прекращении действия | Подача заявления о желании выкупить землю |
| Особые ограничения | — | Муниципалитет может ввести запрет на выкуп данной земли у государства |
| Права арендаторов | Собственником земли является государство: арендатор не вправе его продать, подарить и пр. | После выкупа земли арендатор становится ее полноправным владельцем и может распоряжаться ей по своему усмотрению |
Как распорядиться арендуемым участком?
Приобретение (покупка) иностранным гражданином земельных участков сельскохозяйственного назначения в частную собственность исключено. Иностранцы, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранцев составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками сельхозназначения только на праве временного землепользования на условиях аренды сроком до двадцати пяти лет. То есть, иностранцы землю не получат. С 2003 года земли сельхозназначения иностранным компаниям отдавали в аренду на 15 лет. Однако с 2015 года этот срок увеличили до 25 лет. Это связано с тем, что сельскохозяйственный бизнес достаточно капиталоемкий и долго окупается. По расчетам специалистов, окупаемость таких проектов составляет минимум 13-15 лет. Поэтому, чтобы инвестор мог оправдать вложения и за оставшиеся десять лет получать прибыль, и был продлен срок аренды.
Что, если купить землю захотят казахстанские компании с иностранным участием?
С 1 июля 2016 года совместные предприятия могут участвовать в аукционах, но в них казахстанская доля должна превышать 50 процентов. Это значит, что у иностранных соучредителей связаны руки, у них нет контрольного пакета акций, они не могут полноценно распоряжаться землей, продавать ее в том числе. Только использовать для сельского хозяйства, обрабатывая казахстанскую землю и предоставляя рабочие места казахстанцам. Каждую такую фирму власти будут досконально проверять на правдивость этой информации о соучредителях. В аукционах по продаже земель иностранцы принимать участие не смогут.
Кто имеет право участвовать в аукционе? Могут ли принять участие в торгах зарубежные инвесторы?
В аукционе имеют право участвовать все граждане и юридические лица Республики Казахстан, в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством РК.
Иностранцы, лица без гражданства, иностранные юридические лица не могут участвовать на аукционах по продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Зарубежные инвесторы, а также иностранные граждане могут принять участие лишь в конкурсах, где будет реализовываться только аренда земельного участка сельхозназначения до 25 лет.
На приграничных территориях какая-либо аренда, а тем более продажа земель иностранцам вообще запрещена.
Когда были приняты поправки?
Поправки были приняты 2 ноября 2015 года. Согласно им, земли сельхозназначения можно продавать в частную собственность через торги. Льготные условия по выкупу участков, находящихся в аренде, будут иметь арендаторы. Земли сельхозназначения, находящиеся в аренде, могут использоваться без ограничений. Процедура изменения целевого назначения наделов отменена в рамках снижения административных барьеров для предпринимателей.
Не случится ли такого, что у добросовестного арендатора отберут землю более богатые инвесторы?
Земли сельхозназначения передаются в аренду казахстанцам на 49 лет. Если арендатор захочет выкупить арендуемый участок, то он имеет первоочередное право на покупку этой земли. При этом продажа осуществляется без аукциона — по льготной цене (на 50 процентов) и с рассрочкой на десять лет. Но это только при добросовестном использовании земли.
Почему временной промежуток аренды для иностранцев определен сроком до 25 лет?
Как уже отмечалось выше, сельское хозяйство является капиталоемким производством, зависимым от природных факторов, и имеет сезонный характер производства. В отличие от промышленного производства работа на земле дает меньшую отдачу на вложенный капитал, и первые 15 лет пойдут на то, чтобы окупить затраты. Поэтому срок аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения определен сроком до 25 лет.
Может ли резидент Казахстана купить землю и перепродать ее иностранному резиденту?
Если казахстанец купил землю, а потом захотел продать ее иностранцу, то у него это просто не получится, а если вдруг получится, то такой договор будет недействительным. Согласно закону, нотариусы не имеют права регистрировать такие сделки. Они являются незаконными.
Куда будут поступать средства, полученные от торгов земельных участков, и как они будут расходоваться?
Средства, поступающие от продажи государством земельных участков сельскохозяйственного назначения в частную собственность, зачисляются в Национальный фонд (не в бюджет!) и используются в установленном законодательством Республики Казахстан порядке, то есть в соответствии с бюджетным законодательством.
Правда ли, что государство хочет пополнить бюджет за счет продажи земли?
На самом деле, нет. По закону все деньги от продажи земельных ресурсов направляются в Национальный фонд, а не в бюджеты.
Каким образом будет продаваться земля?
Участок на аукцион будет выставляться дважды методом повышения стоимости. Если за это время не найдется покупатель, цена будет снижена на 50 процентов. Если и в этом случае не будет желающего купить, то участок снимут с аукциона. Аукционы вводятся для прозрачности сделок. В них может участвовать любой казахстанец.
Какие именно участки будут выставлены на торги?
Местными исполнительными органами запланирована в текущем году реализация в частную собственность посредством торгов 1,7 миллиона гектаров сельскохозяйственных земель по всей республике. Исключение составляют города Астана и Алматы, поскольку генеральными планами этих городов развитие сельского хозяйства не предусматривается.
��риобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения иностранными гражданами
Как и прежде, запрещено предоставлять право частной собственности на земли сельхозназначения иностранным землепользователям. Иностранцам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, а также юридическим лицам, в уставном капитале которых доля иностранцев, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц составляет более чем пятьдесят процентов, земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной собственности, будут предоставляться исключительно на праве аренды через конкурсную форму торгов на срок до двадцати пяти лет.
О сроке аренды для иностранных землепользователей
Согласно Земельному кодексу, иностранцы, лица без гражданства, иностранные юридические лица, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранцев, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц составляет более чем пятьдесят процентов, могут обладать земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве аренды сроком до двадцати пяти лет.
Сельское хозяйство является капиталоемким производством, зависимым от природных факторов, и имеет сезонный характер воспроизводства. В отличие от промышленного производства работа на земле дает меньшую отдачу на вложенный капитал и первые 15 лет пойдут на то, чтобы окупить затраты. Поэтому срок аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения определен сроком до 25 лет.
Продажа земель сельхозназначения через аукционы
С 1 июля 2016 года земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной собственности, будут предоставляться гражданам и юридическим лицам РК на праве частной собственности посредством продажи через аукционы в следующей последовательности:
1) в первую очередь — через аукцион, предусматривающий повышение кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка.
2) если по итогам двух аукционов участок не будет реализован, то он будет выставлен на аукцион, предусматривающий понижение цены участка от кадастровой стоимости до установленного минимального порога (50 процентов от кадастровой стоимости).
О предоставлении земель сельскохозяйственного назначения для реализации инвестпроектов
В целях поддержки развития АПК, в соответствии с Законами Республики Казахстан «О зерне», «О племенном животноводстве», «О производстве органической продукции», «О развитии хлопковой отрасли» в порядке, предусмотренном Земельным кодексом, предоставление земель сельскохозяйственного назначения для реализации инвестпроектов осуществляется без проведения торгов.
Как будут продавать и арендовать земли в Казахстане
В отличие от неосвоенного участка, права на землю с начавшимся строительством можно уступить. Это установлено статьей 552 ГК. Она гласит:
- Земля разделяет правовую судьбу недвижимости, которая на ней находится, т.е. именно участок следует за домом, а не наоборот.
- Собственник недвижимости, не владеющий земельным участком, на котором она расположена, полномочен продать ее без согласования, если это не повлечет смены целевого назначения.
- Лицо, приобретающее недвижимость, получает и права на земельный участок, аналогичные тем, что были у продавца.
Но и здесь есть свои тонкости. Простой дом, не поставленный на государственный учет, не будет являться недвижимостью. Фактически это только комбинация строительных материалов. Дело в том, что недвижимость — именно юридическая характеристика.
Поэтому дом будет ей являться только после регистрации в таком качестве. Если подготовить необходимые бумаги, то и обычный фундамент можно признать объектом незавершенного строительства, т.е. недвижимостью.
Значит, аренду такого земельного участка можно уступить третьему лицу.
Возведенное на арендованном участке земли является собственностью арендатора
Занимаемся вопросом покупки земельного участка для дальнейшего капитального строительства (для круглогодичного проживания), нашелся один вариант, но при вопросе о документах ответили, что участок находится в аренде. Я так понимаю что отдав огромную сумму денег за такую сделку, мы купим не участок, а лишь право на аренду, а как быть дальше? Можно ли такой участок в дальнейшем оформить в собственность, если можно, то насколько дорогостояще это будет, и чем мы вообще рискуем, соглашаясь на такую сделку? Заранее огромное спасибо за ответ.
В данном случае алгоритм действий гражданина должен быть примерно следующим:
- Обратитесь в БТИ с просьбой оформить технический план объекта строительства. Важно, что у Вас на руках должны быть не только документы об аренде земли, но и разрешение, полученное на строительство.
- Получив технический план из БТИ, поставьте строительный объект на кадастровый учет. Данная процедура совершенно бесплатная.
- Затем, в Росеестре Вам нужно зарегистрировать права на свой фундамент.
- После этого, подготавливается специальный договор о продаже недостроя (при поддержке юриста) и оформляется на нового собственника.
- Покупатель обращается к арендодателю (как правило, это органы местного самоуправления) и оформляет новый договор аренды на себя.
Обращаем Ваше внимание, что каждый из перечисленных этапов требует определенных знаний при реализации. Очень важно действовать исключительно в рамках правового поля, чтобы не нарушить действующих норм и правил. Поэтому, продажу земельного участка, находящегося в аренде, лучше проводить при поддержке юристов.
Если Вы хотите продать земельный участок, находящийся в аренде, обращайтесь к нашим специалистам, которые помогут Вам реализовать данный процесс. Мы готовы предоставить Вам комплексную поддержку в решении данного вопроса:
- Бесплатная юридическая консультация;
- Анализ имеющихся у Вас документов;
- Оформление всех сопутствующих бумаг;
- Подписание договоров и т.д.;
- Выработка для Вас оптимальной правовой позиции.
Наши юристы — это квалифицированные специалисты с опытом работы более 8 лет. Записывайтесь на бесплатную консультацию в любое удобное для Вас время, получите быстрое решение своего вопроса.
Варианты продажи арендованного у государства земельного участка по закону
В случае, когда гражданин арендовал надел с целью возведения на нем жилого помещения, ему потребуется сделать это за 3 года. При этом, нужно не только построить жилье, но и зарегистрировать в установленном порядке на него правомочия. Предусмотрено, что это должен быть хотя бы незавершенный объект строительных работ. Получится приобрести надел, при этом не выставляя его на торги. Стоимость в данной ситуации устанавливается в соглашении. Для этого потребуется заключить договор на срок, превышающий 3 года, при этом в документе изначально нужно отразить, что гражданин в дальнейшем получает возможность приобрести правомочия собственности на участок. Заявитель должен рассматриваться как законный наниматель надела. Предложение относительно выкупа территории потребуется направить до того момента, пока не произошло расторжение арендных отношений.
Стоит указать, что сформированное заявление направляется сотрудникам местной администрации. Это связано с тем, что именно этому органу принадлежат правомочия собственности на надел. На сотрудников администрации ложиться обязанность относительно сообщения гражданину о том, имеются ли материалы кадастрового учета, а также по поводу наличия или отсутствия ограничений. Когда гражданин обращается в органы муниципалитета, ему потребуется указать на то, какие причины имеют место относительно проведения процесса приватизации земельного надела и отразить, что есть право для первоочередного приобретения прав. Затем приступают к подготовке необходимого пакета документации.
Для проведения рассматриваемой процедуры, потребуется приготовить определенные бумаги. Это касается заявления. В частности, нужно учесть, что пишется оно по установленной форме. Также потребуется при помощи документации подтвердить свою личность и представить ИНН. Если заявителем является организация, то вместо указанных бумаг потребуется передать уполномоченным органам уставные бумаги. Кроме того, нужно взять выписку, сделанную из приказа, подтверждающего назначение руководства фирмы на должность. Документально подтверждается наличие законных прав относительно владения конкретным земельным объектом.
ВНИМАНИЕ !!! Нужны бумаги кадастрового и технического типа, в которых отражены параметры участка.
Необходимо получить заключение независимого эксперта относительно стоимости на определенный земельный надел. Цена должна быть установлена на год, в течение которого совершается сделка. Нужны планы технического характера, также бумаги предоставляются на дополнительные строения. Справку потребуется взять из реестров, она отражает, что у гражданина имеются права на конкретный земельный надел.
Величина участка не влияет на определение суммы арендного взноса. Учитывается кадастровая стоимость. Это говорит о том, что размер платы определяется в процентах от указанного показателя. Кроме того, использована может быть неоднократная величина налоговой ставки, установленной для недвижимости. Стоит обратить внимание на то, что стоимость подлежит установлению в каждом отдельно взятом регионе. Учитываются при расчете местные особенности. При расчете учитываются такие ставки, к примеру, когда в населенном пункте проживает более трех миллионов граждан, взять за основу потребуется 20 процентов от стоимости, отраженной в кадастрах. Когда численность населения составляет от полумиллиона до 3 миллионов, размер ставки меняется от 7,5 до 24 процентов.
ВНИМАНИЕ !!! Если говорить про небольшие населенные территории, то стоимость выкупа имеет кратное выражение к ставке по налогам. Она равна от 2 до 5. Когда участок располагается в сельской местности, то приобрести его получится примерно за 5 процентов от суммы, отраженной в отчете эксперта.
Говоря о наделах, отнесенных к собственности федерального значения, она составляет порядка 3 процентов суммы, отраженной в кадастрах. Аналогичные правила установлены по отношению к выкупу, производимому организациями. Такие площади предназначаются для строительства построек дачного назначения.
Возникнуть могут ситуации, когда органы государства откажут в приватизации участков. Это происходит, если на территории запланировано проведение строительных работ относительно объектов государственной значимости. Это же правило касается наделов, которые входят в территории, предназначенные для морских и речных портов, проведения дорог для авто. На участках могут располагаться парковые зоны и зоны отдыха. Кроме того, аналогичные правила касаются территории, на которых находятся сооружения водоочистного, водозаборного типа или там, где находятся газопроводы. Участки могут находиться в собственности силовых ведомств, к примеру, это МВД. Когда надел не относится к указанным категориям – допускается его получение в собственность.
Кто принимает решение о сдаче в аренду
Дело в том, что когда земельный участок берется в аренду у государства, то обязательным условием является проведение открытых торгов, которые назначаются и проводятся местной администрацией, после подачи им заявления.
План действий таков:
- Вы определяетесь с участком, после чего подаете бумагу в местный орган с целью арендовать надел;
- Назначаются открытые торги;
- В газете публикуют сообщение о предстоящем аукционе, указывая исчерпывающую информацию об участке;
- Если будущий арендатор не один, то определяют одного из них, который получит право аренды на 49 лет;
- После этого он ставит землю на кадастровый учет и оформляется арендный договор.
Любой собственник земельного участка имеет право распорядиться участком по своему усмотрению, если, конечно, все документы в порядке. Обременение в виде договора аренды не является препятствием в этом. Все обременения в обязательном порядке отражены в
Выписке из ЕГРП. Иногда покупатель специально готов купить участок именно с обременением по договору аренды, чтобы иметь пассивный доход. Новый владелец имеет право расторгнуть договора аренды, если для этого будут условия в самом договоре аренды или в установленном законом порядке. Если договором аренды не предусмотрено расторжение аренды и арендатор является добросовестным исполнителем условий по договору аренды, то расторгнуть договор аренды до окончания срока его действия бывает непросто.
Действующим законодательством определен порядок выкупа и перевода земельного участка на другого собственника. Прежде всего, инициатор должен иметь на руках договор аренды, по условиям которого возможно в последующем покупать занимаемую территорию. Следующим шагом станет обращение в регистрирующую инстанцию, которая выдаст инициатору документы, с указанием технических характеристик участка. После этого необходимо оформить заявление и направить его собственнику.
К обращению нужно приложить план арендуемой земельной территории. После представления необходимой документации, бюджетная инстанция, которая является владельцем участка, рассмотрит заявление и вынесет решение. В случае положительного ответа инициатор получит на руки постановление, с указанием стоимости территории. После этого заключается договор купли-продажи. В завершении нужно будет оплатить пошлину, переоформить участок и зарегистрировать соглашение в государственном порядке. Итогом указанной процедуры станет выдача свидетельства о праве собственности.
Стоимость процедуры аренды земельного участка рассчитывается в зависимости от вспомогательных действий, производимых в процессе оформления договора. Сюда входит процедура межевания и постановка надела на учет в кадастре.
Кроме того, регистрация договора аренды в Росреестре предполагает оплату обязательной государственной пошлины в размере 350 рублей. В случае если договор аренды заключается без ограничения права пользования, размер сбора для граждан составит 2000 рублей, а для предприятий и организаций – 22000 рублей.
Аренда земельных площадей у государства по-прежнему является востребованной процедурой. При этом процесс имеет множество тонкостей и нюансов, начиная от определения целей использования участка и заканчивая подготовкой необходимых бумаг. К вопросу следует подойти крайне ответственно, а для повышения шансов на скорейшее завершение процедуры, следует заручиться поддержкой грамотного юриста.
Ключевые моменты при переоформлении
Стоимость участка (кадастровая цена) определяется местной администрацией на основании действующих нормативных документов, а также федерального коэффициента. Для того, чтобы провести переоформление земли в аренде в собственность, необходимо наличие оснований — это строение или постройка на земельном участке. Для этого следует внимательно изучить все пункты договора аренды.
Заключительным этапом является оплата госпошлины в размере от 2 тыс. рублей. Документы, подтверждающие оплату (чек и квитанция) необходимо приложить к пакету документации. После этого арендатору (покупателю) выдается свидетельство о праве собственности, на чем переоформление земли в аренде в собственность можно считать законченным.
Договор-основание для переоформления — это договор купли-продажи земельного участка.
Законодательными актами определен перечень земель, которые не подлежат оформлению в частную собственность:
- имеющие особое стратегическое значение, в том числе воздушное пространство над участком (обычно находятся в ведении СБРФ);
- земельные участки, которые могут потребоваться Вооруженным силам России, МЧС, ФСБ;
- земли заповедников, парков, которые имеют определенную культурную или научную ценность;
- кладбища.
Переоформление аренды в частную собственность дает возможность ее владельцу совершать с ней практически любые сделки: передавать по наследству, продавать, дарить, в общем свободно распоряжаться землей, также защищать свои права при разрешении спорных ситуаций с соседями, местными властями и прочими. Согласно норм действующего законодательства Российской Федерации, каждый гражданин РФ имеет право на оформление земли в собственность на бесплатной основе. В течении жизни, он может воспользоваться им только 1 раз. Все последующие оформления, для физических лиц, которые воспользовались данным правом, будут уже платными, как и для юридических лиц. Однако к такому бесплатному переоформлению не следует ошибочно относить заключение договора купли продажи (поскольку указанный договор по умолчанию не может быть бесплатным).
Выполнив переоформление арендованной земли в частную собственность, ее можно перевести в долевую, совместную или единоличную собственность.
18.10.2007
О вопросах, связанных с приобретением прав на землю под различными объектами недвижимости, написано уже немало, однако, практика показывает, что менее острыми эти проблемы не становятся.
Весьма актуальным, в частности, является вопрос, связанный с приобретением прав аренды не земельные участки в случае совершения сделки купли-продажи объектов недвижимости, расположенных на таких арендованных земельных участках.
Как правило, проблема, с которой сталкиваются юридические и физические лица и которую нередко удается решить лишь с привлечением соответствующих специалистов, обладающих юридическими познаниями, начинается с того, что то или иное лицо приобретает объекты недвижимости у другого лица по договору купли-продажи. При этом прежний собственник являлся обладателем права аренды на земельный участок под продаваемыми объектами недвижимости. Далее дело может разворачиваться по-разному. Например, договор аренды земли у прежнего собственника мог элементарно не быть зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе, что с точки зрения действующего законодательства, подразумевает незаключенность такого договора. Либо, что тоже является весьма распространенной ситуацией, договор аренды был зарегистрирован, однако, осложняющим моментов в нем для нового собственника является множественность лиц на стороне арендатора. Последнее означает, что арендодатель (например, Администрация г.Н.Новгорода) сдает в аренду земельный участок не одному арендатору, а нескольким. Причем договор заключается не с каждым из арендаторов отдельно, а со всеми ними одновременно. Договоры аренды земельных участков со множественностью лиц на стороне арендаторов заключаются преимущественно в тех случаях, когда объекты недвижимости принадлежат нескольким лицам на праве собственности и располагаются неделимом земельном участке.
Итак, если новый собственник объектов недвижимости приобрел строения, расположенные на земельном участке, предоставленном в аренду прежнему собственнику имущества, последнее, нередко означает, что арендодателем (лицом, предоставившим участки в аренду) является местная администрация. Что можно предпринять в таком случае? Логично предположить, что следует переоформить право аренды земли на нового собственника имущества. Вопрос, как именно это сделать. Законодательство предоставляет нам возможность заменить одну из сторон договора. В данном случае мы можем говорить о замене арендатора. Казалось бы, все просто: подал заявление о замене стороны в договоре, предоставил документы, подтверждающие, что он новый собственник имущества, и можно жить спокойно. Однако органы государственной и муниципальной власти просто не могут допустить такой кощунственной простоты решения вопроса. Одним из первых препятствий будет выяснение, а кому, собственно, подавать заявление о замене стороны в договоре аренды. Ответ – администрации, неактуален. С октября 2006 года все права по распределению земель перешли от администрации города к Министерству государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области. Поэтому наши заказчики, которые столкнулись с такого рода проблемой, были ошарашены заявлением представителей министерства, что для включения их в договор, необходимо прохождение процедуры оформления договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора вновь. При этом предоставлять в аренду землю будет уже орган не муниципальной, а областной власти.
Прохождение такого рода процедуры заново уже само по себе не подарок. Так как всех арендаторов нужно, как минимум, собрать в один день и понудить прийти в компетентный государственный орган с целью одновременной подачи новой заявки на предоставление земельного участка в аренду. Разумеется, новый собственник недвижимости столкнется с некоторым противодействием, а то и просто нежеланием что-либо предпринимать со стороны своих соседей – соарендаторов. Последнее вполне понятно, так как у соарендаторов все и так хорошо: договор аренды у них есть, претензий со стороны контролирующих органов нет, правовое положение их определено. Таким образом, в опечаленном состоянии пребывает только новый собственник имущества, как лицо, которому вроде бы положен по закону земельный участок на праве аренды, а вот получить его никто ему помочь не может или не желает.
Еще хуже ситуация у нового собственника может сложиться тогда, когда из старого состава соарендаторов по договору вышло еще несколько участников (также продавших недвижимое имущество). Ему придется искать, собирать и мотивировать к совместной подаче заявления на предоставление земельного участка в аренду уже не старый «комплект» собственников, которые, хотя бы, уже проходили такую процедуру ранее и понимают, зачем она нужна, но и новый состав участников потенциального договора аренды.
Большой и весьма распространенной проблемой является ситуация, когда старый договор аренды фактически существует и подписан всеми уполномоченными сторонами, но процедура государственной регистрации такого договора (обязательная для всех договоров аренды земли, заключенных на срок, равный или превышающий 12 месяцев) не была пройдена. В этом случае, если состав соарендаторов, подписывавших договор, изменился к настоящему хотя бы на одного человека, пройти процедуру регистрации уже не представится возможным. В данном случае, видимо, также придется собирать всех старых и новых арендаторов земли и подавать новую заявку на предоставление земельного участка в аренду.
Не менее любопытной является ситуация, когда уполномоченный орган государственной власти отказывает в замене стороны по договору аренды по причине убежденности в том, что арендуемый земельный участок вовсе не является неделимым, напротив, вполне возможен выдел доли каждого из участников в натуре. Когда участок действительно можно поделить, проблем нет, но, к сожалению, это не всегда возможно, так как теоретические выкладки могут не соответствовать реальной действительности. Практика показывает, что для того, чтобы не затягивать процесс, лучше всего смириться и попробовать размежеваться (поделить участок в натуре) на местности, если это хоть как-то возможно, то пусть его признают делимым, заявку тогда можно будет подать вновь от имени каждого собственника.
В целом, хочется отметить, что практика замены стороны в договоре аренды земельного участка на территории Нижнего Новгорода не отработана. Замена сторон идет с большим скрипом и гигантскими временными затратами. Поэтому, приобретая недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, необходимо внимательно прочитать такой договор, особенное внимание уделив числу лиц на стороне арендатора. Если их больше двух, следует понимать, что права аренды переоформить, может быть, не удастся либо удастся, но лишь через 1-2 года.
По большому счету в таком «непереоформленном» состоянии вполне можно нормально существовать. Одним из самых существенных минусов его будет то, что неоформленный земельный участок (его часть) нельзя будет сдать в субаренду или внести в качестве вклада в уставный капитал какого-либо юридического лица. Однако если это непринципиальные вопросы для жизни и бизнеса нового собственника имущества, то особенных проблем с неоформленным земельным участком у него не будет. Интересно, что счета за пользование землей ему при этом, вероятнее всего, будут выставлять…
Директор ЗАО «Прецедент»
А.Ю. Покровская
Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь:
Земля, находящаяся в аренде изначально принадлежит муниципалитету. С ней нельзя проводить никаких торгов, завещать, дарить или менять. Однако согласно действующему законодательству Земельного Кодекса РФ, возможно, осуществить полное оформление данно�� земли в собственность. Чтобы провести столь непростую процедуру потребуется собрать как можно больше доказательных документов, после чего обратиться с данным пакетом в ближайший отдел администрации конкретного района.
Сложность процедуры заключается именно в том, что она может занимать достаточно много времени, отнимает нервы и силы.
Множество людей не пытаются самостоятельно провести оформление бумаг, а обращаются в специальные юридические фирмы, осуществляющие заключение всех важных сделок и договоров. Также сложности возникают именно в процессе сбора всех справок, выписок и дальнейшем их утверждении в соответствующих инстанциях.
Можно ли перевести участок из аренды в собственность
В некоторых случаях долгосрочный договор аренды заключается с одной целью – приобрести участок в собственность. Право выкупа обязательно закрепляется в одном из пунктов, в котором разъясняется порядок и условия перехода земли в собственность. Если сделка осуществляется между частными лицами, то она оформляется в соответствии с требованиями ГК РФ.
В случае, когда собственником является муниципальный орган, приобрести участок в собственность можно на основании заявления или путем участия в аукционе. При этом в рассмотрении заявки откажут, если ранее арендатор в течение 3 лет хотя бы раз нарушил условия пользования землей. Ст. 9 ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. предусматривает возможность досрочного выкупа, если до истечения срока аренды внесена вся сумма выкупной цены.
Также арендаторам предоставляется право принять участие в аукционе, который проводится в обязательном порядке при наличии более одной заявки. В итоге владельцем становится тот, кто предложил более высокую цену. Как правило, выкупать землю таким образом приходится тем, кто не предусмотрел в договоре возможность перехода права собственности по окончании срока действия документа.