Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить залог недвижимости в банке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Второй документ, который обеспечивает возврат денег по долгу, — это договор займа. В нем тоже, как и в расписке, указывают ФИО, данные паспорта и адреса регистраций по месту жительства сторон. Сумма и срок договора обязательно записываются цифрами и расшифровываются прописью. Прописываются условия полного и частичного досрочного погашения, а также размер процентной ставки по займу. В пункте про проценты рекомендуется указать условия возможного снижения ставки при условии возврата денег раньше установленного срока.
Этот вариант подходит, если вы одалживаете небольшую сумму друзьям или родственникам. Он является самым простым и требуется только, чтобы должник сам написал текст расписки.
В ней указывается ФИО заемщика и кредитора, а также прописывается сумма займа и срок, в который она будет погашена. Если долг будет возвращаться частями, то возможно описать график платежей. Следует не забыть написать место и дату рождения должника. Это пригодится, если деньги не будут возвращены и потребуется обращаться в суд, а затем получать исполнительный лист. Во последнем в обязательном порядке указывается место рождения ответчика. Без этой информации получить исполнительный лист не получится. Также необходимо обозначить данные паспорта и адрес человека, который дает одалживает деньги.
Размер займа записывается цифрами и прописью. В конце текста расписки ставится дата подписания, подпись и ее расшифровка в виде полного ФИО либо инициалов и фамилии.
Необходимость паспортных данных и адреса временной или постоянной регистрации заключается в том, что бывают случаи, когда расписка выдается в печатном варианте, а подпись стоит такая, что нет возможности установить ее принадлежность конкретному лицу. Порой бывает бессильна даже графологическая экспертиза. В такой ситуации документ не сможет быть принят судом в качестве доказательного факта.
Но многие воспринимают расписку просто, как бумажку, которая ничего не значит. На самом деле это не так. Расписка — это важный документ. Для придания большей юридической значимости имеет смысл заверить ее нотариуса. Стоит эта процедура недорого и позволит защитить интересы заимодавца от недобросовестного должника. Но стоит заметить, что согласно судебной практике вернуть деньги на основании одной расписки достаточно сложно. Зачастую ее рассматриваю только, как документ, который подтверждает передачу денег. Поэтому к ее тексту надо подходить крайне ответственно и прописывать все вышеуказанные пункты.
Нотариусы рекомендуют использовать расписку только в том случае, когда сумма долга сравнительно небольшая.
Указывать в расписке сумму неустоек или условия погашения нельзя. Эти пункты прописываются в залоговом договоре.
Специалисты советуют осуществлять передачу денег не в наличной форме, а путем банковского перевода. Справка о совершении операции может служить доказательством в суде.
Оформление кредита под залог в банке
Чтобы взятькредит под залог (недвижимость или автомобиль)его нужно правильно оформить. Рассматриваемая процедура состоит из нескольких этапов, которые стандартны практически для каждого банка.
Пока не взяли кредит, нужно подать заявку. Чтобы это сделать, следует выбрать кредитную организацию. Ориентируйтесь на выгодность условий, и выбирайте вариант, который предлагает самые выгодные условия. Подав заявку, нужно подождать решения банка – одобрят её или нет. Следует принимать во внимание, что решение поступает не так быстро как для стандартных кредитов. Обычно заявки рассматриваются в течение 3-5 суток.
Следующий шаг, когда занимаетесь взятием кредита (при условии удовлетворения заявки на то чтобы взять кредит) – принести документы в банк. Список документов можно узнать в выбранном банке, но обычно он стандартный. Например, нужны личные документы и бумаги на заложенный объект. Максимально тщательно изучают документы на залог, а на показатели клиента отводится минимум времени и усилий. Собственно, это и является одним из коренных отличий залогового кредита от стандартного.
Обязательное страхование объекта залога
После того, как подписали кредитный договор под залог имущества, рассматриваемое имущество требуется обязательно страховать. Объект должен быть застрахован все время действия сделки. Тогда, если имущество пострадает, можно получить компенсацию. Хотя рассматриваемое требование нарушает права заемщика, но при этом страховка все ещё обязательна.
Банк заинтересован в том, чтобы залоговый объект оставался в целости и сохранности пока не будет выплачен кредит. Но страховка не бесплатное мероприятие. Залоги делаются на долгие годы, потому заемщик вынужден тратить кругленькие суммы только для того, чтобы банк оставался спокойным.
Получить юридическую помощь по вопросам кредитов под залог можно на нашем сайте.
Залоговый кредит дадут для погашения нескольких кредитов
Алла работает по трудовому договору в салоне красоты по графику 2 через 2, неофициально подрабатывает еще в 2-х салонах. Общий доход — 70 000 рублей.
За год женщина набрала 8 кредитов: 3 потребительских, 2 кредитных карты и 3 займа в микрофинансовой организации (далее — МФО). Общая сумма долга превысила 1,4 млн рублей. В результате более 65% дохода (45 000 рублей) уходило на погашение кредитов. По займам МФО с самой высокой ставкой Алла выплачивала только проценты.
У Аллы есть 1-комнатная квартира в пригороде Санкт-Петербурга. И она взяла кредит под ее залог, чтобы выплатить долги.
Банк предоставил 1,6 млн рублей на 15 лет под ставку 15,99%. Алла не только погасила долги, но и сделала ремонт в ванной и на кухне. Ежемесячный платеж — 24 000 рублей, то есть в 2 раза меньше, чем раньше.
Алла продолжает владеть квартирой и жить в ней. Только без согласия банка не может делать перепланировки и заключать с квартирой сделки до полного погашения кредита.
Как рассказывает Дмитрий Задонский, руководитель ипотечного центра ООО «Национальная Фабрика Ипотеки» в г. Санкт-Петербурге, часто на потребительские кредиты люди отдают больше 50% своего дохода — это считается высокой долговой нагрузкой. Такие клиенты обращаются за залоговыми кредитами все чаще. Зачастую клиенту дают большую сумму, чем нужна для выплаты долга. Остаток денег после погашения кредитов можно потратить как хочется.
Ставки по залоговым кредитам ниже, чем по потребительским, а сроки выплаты — дольше. За счет этого существенно снижается размер ежемесячного платежа, т. е. нагрузка для потребителя в моменте. Кредит под залог недвижимости могут дать на срок до 20 лет. Для клиента с хорошей кредитной историей и подтвержденным 2-НДФЛ доходом будет действовать минимальная ставка. Она увеличится, если испорчена история и нет подтвержденного дохода.
Чтобы понять, когда стоит взять залоговый займ, рассчитайте уровень долговой нагрузки — соотношение доходов и выплат по кредиту. По словам эксперта, если платежи по займам составляют более 50% дохода — это высокий уровень долговой нагрузки.
Проверьте себя по формуле:
Дельта = доходы — расходы на необходимое (еда, квартплата, лечение, одежда и т. п.)
Сравните дельту с суммой платежей по кредитам. Когда дельта становится меньше, начинаются проблемы. Это либо «жизнь в долг»: постоянные займы у друзей, знакомых, коллег. Либо отказ от необходимого: лечения, питания, одежды или прекращение выплат по кредитам. В последнем случае начинаются звонки от банка, претензии — доходит до суда или службы коллекторов.
Залоговый кредит поможет решить эту проблему. Специалист банка подберет срок выплаты и сумму ежемесячного платежа, при которых долговая нагрузка не будет высокой. К слову, посмотрите на пример Аллы и сравните выплату по 8 кредитам в 45 000 рублей и по одному залоговому в 24 000 рублей.
Банк не стремится забрать недвижимость — это крайняя мера
Банк не ставит задачу забрать недвижимость, он планирует получить выданный кредит.
Продажа залогового имущества — крайняя мера. Она возможна, если клиент не платит и не выходит на связь.
Сначала банк подаст судебный иск, потом пройдет судебный процесс. Там выдадут исполнительный лист, который направят судебным приставам. Только после этого можно начать торги. При этом решение суда должник может оспаривать — и тогда все надолго затянется.
Работать с должниками начинают с первой просрочки платежа. С клиентом связывается сотрудник банка, чтобы обсудить ее причины. По словам эксперта, главное — личный контакт. Сотрудник банка выясняет, почему клиент не платит, и предлагает условия, на которых человек сможет вернуть деньги. Как уверяет специалист, переговоры могут длиться вплоть до решения суда — во время процесса должник может договориться с банком, и тот отзовет исковое заявление.
Кроме того, начинают действовать штрафные санкции: при новом платеже заемщик должен внести сумму платежа и проценты от этой суммы. Сумма процентов прописана в кредитном договоре.
Если клиент пропустил несколько платежей, ему предлагают полностью погасить долг, потому что банк больше не доверяет заемщику. И в этом случае можно заплатить только сумму кредита без учета штрафов. Когда заемщик выполнит это условие, залог с недвижимости будет снят.
Кредит не дадут без обязательного страхования
Чтобы получить кредит под залог недвижимости, нужно оформить три страховых программы. Это обязательное условие — без них займ не одобрят.
Страхование объекта — страховая программа нужна на случай, если со зданием что-то случится (стихийное бедствие, затопили соседи, рухнули конструкции при перепланировке).
Страхование титула — страхование риска того, что правоустанавливающие документы на недвижимость окажутся подделкой, оформлены незаконно, неправильно, с ошибками и пр.
Страхование жизни заемщика — страховая компания оценивает состояние здоровья заемщика и предлагает соответствующую программу.
Как подчеркивает Дмитрий Задонский, программа страхования — не обременение (как ее привыкли воспринимать при потребительских кредитах), а защита на непредвиденный случай. Например, человек получил травму и не может какое-то время работать. По страховой программе он получит деньги, которые сможет направить на выплату кредита пока поправляет здоровье и решает вопрос с работой.
Сумму страховки, которая идет вместе с потребительским кредитом, можно вернуть. При оформлении залогового кредита это сделать нельзя. Можно вернуть ее часть при досрочном погашении кредита, если не произошел страховой случай. Условия и расчет возвращаемой суммы у каждой компании разные, они указаны в правилах страхования.
Все страховые полисы помогает оформить банк — зачастую у него есть несколько компаний-партнеров, которые предлагают такие продукты.
Как банк использует закладную
Закладную оформляют в единственном экземпляре, который будет храниться в банке. Поэтому заемщику стоит сделать себе копию на случай, если документ потеряют или испортят, да и просто чтобы иметь его под рукой. Плюс электронной закладной в том, что она не потеряется — документ хранится на защищенных серверах, и все действия с ним отслеживает Росреестр.
Банкам выгодно получать залоговые обязательства от клиентов. Дело не только в безопасности их «инвестиций». С помощью этого документа финансовая организация может перепродать ипотечные обязательства — например, если срочно потребуются деньги.
Без согласования банк может:
- Продать залог другому банку. Тогда ежемесячные платежи придется переводить на другой счет.
- Продать часть долга другому банку. Реквизиты не меняются. Банк будет сам переводить выплаты на новый счет.
- Обменяться закладными с организацией или физическим лицом. Реквизиты для выплат останутся теми же.
Документы для оформления и расходы
Человеку, решившему оформить кредит под залог недвижимости потребуется предоставить два пакета документов.
Первый пакет призван подтвердить платежеспособность. Для этого предоставляется:
- общегражданский паспорт;
- второй документ – водительское удостоверение, паспорт для выезда за границу, военный билет;
- заполненное заявление на выдачу кредита;
- справка о доходах по форме 2-НДФЛ или по форме банка;
- копия трудовой книжки или выписка из ЕГРИП.
Финансовая организация может потребовать предоставления и иных документов. Заемщик также может подтвердить свою материальную состоятельность посредством предъявления ПТС на автомобиль, выписки из ЕГРН на недвижимое имущество. Эти бумаги могут увеличить шансы на одобрение кредита.
Для оформления залогового имущества потребуются другие бумаги:
- актуальная выписка из ЕГРН – выдается в Росреестре или МФЦ;
- документ-основание получения прав собственности на объект – договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в права наследования, договор о приватизации и т.д.;
- справка об отсутствии обременений;
- технические документы;
- согласие совладельцев, если они есть – оформляется у нотариуса;
- справка о лицах, зарегистрированных на жилплощади – берется в паспортном столе.
Если какие-то бумаги отсутствуют, их нужно получить в уполномоченных инстанциях. Недвижимость должна отвечать требованиям ликвидности. Это требуется для того, чтобы в случае необходимости ее можно было бы быстро продать.
Когда предмет залога отвечает требованиям ликвидности, процентная ставка будет снижена. В среднем она варьируется в пределах 10-15 %.
Помимо расходов на подготовку документов, заемщику придется также оплатить:
- услуги оценщика;
- государственную регистрацию сделки в Росреестре;
- страхование недвижимости, а также жизни и здоровья плательщика.
В некоторых случаях может потребоваться обращение к нотариусу. Услуги этого специалиста также оплачиваются заемщиком.
Ограничения на использование залоговой недвижимости
Государственная регистрация залога предполагает, что на недвижимость будет наложено обременение. Это означает, что собственник не сможет распоряжаться им в полной мере без согласия банка или до полного погашения кредита.
Иначе говоря, залогодатель не сможет определять юридическую судьбу имущества. Он ее не продаст, не подарит, не обменяет. Для всех этих действий нужно согласие залогодержателя.
Кроме того, нельзя сделать перепланировку или зарегистрировать других лиц на заложенной жилплощади. Все эти действия осуществляются только с согласия кредитора.
При возникновении юридических сложностей обращайтесь за консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте.
Теперь вы знаете, что значит кредит под залог недвижимости. При оформлении договора залога рекомендуем воспользоваться помощью юриста. Задайте вопрос в специальном окне.
Почему кредиты с залогом лучше
Кредиты с залогом, возможно, стояли у истоков ростовщичества – получая ссуду, заемщик оставлял что-то из своего имущества кредитору. Чуть позже все это трансформировалось в систему ломбардов, где все займы – изначально залоговые. В современном мире значительная часть кредитов по-прежнему выдается под залог имущества. Это может быть:
- драгоценности, бытовая техника, электроника или другие бытовые ценные вещи. Это все принимается только в ломбардах;
- автомобили. Это может быть как автокредит от банка (где автомобиль изначально оформляется в залог), так и распространенный сейчас заем под ПТС (по факту – еще один из видов ломбардов);
- недвижимость. Кроме уже привычных ипотечных кредитов, это могут быть обычные потребительские займы под залог недвижимого имущества.
По количеству кредитов лидируют уже те, которые выдаются без залога. Это могут быть любые займы, начиная от микрозаймов в МФО, и заканчивая потребительскими кредитами в банках на миллионные суммы. Банки выдают такие кредиты, надеясь на то, что заемщик будет в любом случае по ним платить, даже без условия залога (тем более что чаще за кредитами обращаются зарплатные клиенты).
Тем не менее, кредит под залог может быть выгоднее заемщику, чем аналогичный по сумме беззалоговый. Дело в том, что российские банки по потребительским кредитам (и даже по некоторым кредитным картам) перешли на модель гибкой процентной ставки. Это означает, что ставка для каждого клиента определяется индивидуально. Банк оценивает уровень риска по клиенту – в основном, его трудоустройство, доходы и кредитную историю – и чем выше окажется риск, тем больше будет платить этот клиент по кредиту.
Если же кредит оформляется с учетом залога (неважно, автомобильный, ипотечный или просто потребительский под залог недвижимости), часть рисков банк может просто не учитывать. В случае, если клиент по какой-то причине перестанет платить по кредиту, банк обратит взыскание на предмет залога, после чего продаст его с торгов. Или продаст весь кредит коллекторам вместе с правом на залог.
Процедура оформления кредита
На официальных сайтах банков есть кредитные калькуляторы, они помогут произвести предварительный расчет займа. Так рассчитав кредит в нескольких банках, заемщик может выбрать для себя оптимальные условия. После того, как определена кредитная организация необходимо подать заявку на получение средств. Заполненная анкета должна быть подкреплена следующими документами:
- паспорт (необходимы копии всех страниц);
- документы, подтверждающие трудовой стаж (копия трудовой книжки или трудовой договор);
- справки о доходах;
- свидетельство о праве собственности на квартиру и другие документы по недвижимости (выписка из ЕГРП, договор купли-продажи, дарственная, передаточный акт);
- выписка из домовой книги;
- справка об отсутствии задолженности по квартплате;
- документы из БТИ.
Чем рискует заемщик, оформляя имущество в залог
Рискует ли залогодатель, то есть предоставивший в залог имущество заемщик или иной человек (созаемщик, поручитель или третье лицо)? Да, риски возникают. Но стоит разобраться в них подробно.
Некоторые полагают, что залог предполагает обязательное переоформление собственности, то есть смену ее владельца. Это не правда: по закону, именуемому «Об ипотеке» и регламентирующему залог недвижимости, собственник не меняется, то есть им по-прежнему остается залогодатель.
И все же риск лишиться собственности есть. Если заемщик перестает выполнять долговые обязательства или отказывается от них (по любым причинам), тогда залогодержатель-кредитор реализует свое законное и закрепленное соответствующим договором право на реализацию имущества для обеспечения погашения задолженности. Проще говоря, он продает залог, чтобы вырученные денежные средства пустить на закрытие кредита.
Есть мнение, что все кредиторы стремятся как можно быстрее изъять и продать объект залога. На самом деле это не так: для кредитных организаций проблематично и невыгодно реализовать имущество, ведь это связано с издержками, временными и трудовыми затратами. Если клиент в течение всего срока кредитования добросовестно совершает платежи, то кредитодатель получает большую прибыль за счет начисляемых процентов. Поэтому не стоит опасаться, что уже после первой просрочки у вас отберут жилье.
К сведению! По действующему в РФ законодательству запрещается лишать любого гражданина его жилья, так что если залог – единственная используемая для проживания собственность, то изымать ее незаконно (суд в ходе разбирательств наверняка примет сторону залогодателя).
Изъятие залога с целью погашения кредита практикуется, к счастью, не так часто. Обычно кредиторы идут навстречу заемщикам, используют мирные способы взыскания долгов, предлагают альтернативные решения (кредитные каникулы, реструктуризацию или рефинансирование для уменьшения долговой нагрузки).
Если клиент систематически не выполняет обязательства (не внес больше трех платежей подряд), не погашает кредит в течение длительного периода (дольше трех месяцев) и имеет крупную задолженность, тогда кредитодатель обращается в суд и с большой вероятностью выигрывает дело. Далее запускается процесс продажи объекта. В случае отсутствия двух-трех регулярных выплат и внесения более 90-95% суммы займа наверняка изымать имущество не будут.
Первоначально человек, планирующий оформление крупного займа, должен узнать в разных банках, можно ли взять кредит под залог квартиры. Не все банковские учреждения предлагают такую возможность, а также банки предъявляют к заемщикам и залогу разные требования.
Стандартно такой кредит предоставляется на следующих условиях:
- возраст заемщика должен находиться в пределах от 21 до 75 лет, но некоторые банки не выдают крупные займы гражданам после 65 лет;
- получатель денежных средств должен являться российским гражданином;
- у него должно иметься официальное место трудоустройства;
- квартира, передаваемая в залог, не должна обладать какими-либо обременениями или иными проблемами;
- заемщик должен являться единственным владельцем данной недвижимости.
Точные требования можно узнать в отделении выбранного банка.