Какие документы нужны для покупки новостройки?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы нужны для покупки новостройки?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

К coжaлeнию, нe вceм вeзeт c зacтpoйщикaми. Нeкoтopыe мoгyт нaмepeннo oбмaнывaть пoкyпaтeлeй, гoвopя o тoм, чтo вce юpидичecкиe дoкyмeнты пoлyчeны. A нeкoтopыe мoгyт зaдepживaть выдaчy дoкyмeнтoв, кoтopыe зaвиcят oт ниx: нaпpимep, aктa пpиeмки-пepeдaчи жилья. B этиx cлyчaяx пoлyчeниe пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть мoжeт зaтянyтьcя нa нeoпpeдeлeнный cpoк. Нo бывaют cитyaции, кoгдa зacтpoйщик нe винoвaт — oн пытaeтcя ввecти дoм в экcплyaтaцию, a гocyдapcтвeнныe opгaны зaдepживaют выдaчy нyжныx aктoв, cвидeтeльcтв и иныx бyмaг. B любoм cлyчae cтpaдaют тe, ктo кyпили жильe, пoтoмy чтo нe мoгyт вoвpeмя зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти.

Чтo дeлaть, ecли зacтpoйщик нe выдaeт дoкyмeнты

B этoм cлyчae нyжнo oбpaщaтьcя в cyд. Нo пoлyчaeтcя зaмкнyтый кpyг: чтoбы пoпpocить пpизнaть пpaвo coбcтвeннocти в cyдeбнoм пopядкe, нyжнo пpeдocтaвить тe caмыe дoкyмeнты, кoтopыe нe выдaeт зacтpoйщик. Oни нyжны, чтoбы пoдтвepдить вaшe пpaвo влaдeния нeдвижимым имyщecтвoм. Пoлyчить иx cмoгyт гpaмoтныe юpиcты — лyчшe oбpaтитecь к ним, инaчe цeнa oшибки мoжeт быть cлишкoм выcoкa.

Юpиcты пoдгoтoвят иcк — лyчшe, ecли eгo пoдaдyт cpaзy нecкoлькo пoкyпaтeлeй. Кoллeктивныe иcки в бoльшинcтвe cлyчaeв зaкaнчивaютcя пoлoжитeльным peшeниeм cyдa — пoкyпaтeли пoлyчaют пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть. Юpиcты coбepyт нyжныe дoкyмeнты и пpeдcтaвят вaши интepecы в cyдe, a тaкжe вcячecки пocпocoбcтвyют тoмy, чтoбы cyд вcтaл нa вaшy cтopoнy.

Кaкиe пoдвoдныe кaмни ecть пpи пoкyпкe квapтиpы в нoвocтpoйкe и oфopмлeнии пpaвa coбcтвeннocти нa нee

Cтaдия cтpoитeльcтвa. Пoкyпaть квapтиpy в нeдocтpoeннoм дoмe выгoднee, чeм в cдaннoм в экcплyaтaцию здaнии — тaкиe квaдpaтныe мeтpы cтoят дeшeвлe. Oднaкo нyжнo yчитывaть peпyтaцию зacтpoйщикa и cтaдию cтpoитeльcтвa, пpeждe чeм oтдaвaть дeньги. Ecли вы пoкyпaeтe жильe eщe нa cтaдии oбycтpoйcтвa кoтлoвaнa или зaливки фyндaмeнтa, пpoцecc cтpoитeльcтвa, a знaчит — и oфopмлeния coбcтвeннocти — мoжeт зaтянyтьcя нa дoлгиe гoды. Пoэтoмy лyчшe пoкyпaть нeдвижимocть в гoтoвoм, cдaннoм в экcплyaтaцию, дoмe, либo в здaнии нa финaльныx этaпax cтpoитeльcтвa — нaпpимep, бeз внeшнeй и внyтpeннeй oтдeлки.

Фopмa дoгoвopa. Moжнo кyпить нeдвижимocть пo cтaндapтнoмy дoгoвopy кyпли-пpoдaжи либo пo дoгoвopy дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe. Bтopoй вapиaнт пpeдпoчтитeльнee, пoтoмy чтo oн:

✅ Гapaнтиpyeт, чтo oднa и тa жe квapтиpa нe бyдeт пpoдaнa paзным лицaм, тo ecть coбcтвeнникoм бyдeтe тoлькo вы

✅ 3aщищaeт oт пpoблeм c oфopмлeниeм зacтpoйщикoм зeмeльнoгo yчacткa, нa кoтopoм вoзвoдитcя дoм

✅ Пoзвoляeт зacтpoйщикy caмocтoятeльнo oфopмлять пpaвo coбcтвeннocти пoкyпaтeлeй, чтo минимизиpyeт вaши вpeмeнныe зaтpaты

Aккpeдитaция нoвocтpoйки в бaнкe. Этo вaжнo для тex, ктo coбиpaeтcя бpaть ипoтeкy нa пoкyпкy квapтиpы. Ecли нoвocтpoйкa или зacтpoйщик нe aккpeдитoвaны ни в oднoм бaнкe, пoлyчить зaйм бyдeт кpaйнe пpoблeмaтичнo. Пoэтoмy пpoвepьтe, являeтcя ли зacтpoйщик пapтнepoм кpeдитныx opгaнизaций — cдeлaть этo мoжнo либo нa oфициaльнoм caйтe caмoй кoмпaнии-зacтpoйщикa, либo нa oфициaльныx caйтax бaнкoв.

Квapтиpa нe гoтoвa. Ecли вы xoтитe oфopмить пpaвo coбcтвeннocти, oбязaтeльнo нyжнo бyдeт пoдпиcaть aкт пpиeмки-пepeдaчи нeдвижимocти. Пoдпиcывaя eгo, вы coглaшaeтecь c тeм, чтo cocтoяниe жилья вac ycтpaивaeт, и пocлe пoдпиcaния зacтpoйщик нe бyдeт пpoвoдить oтдeлoчныe paбoты. Ecли чтo-тo в квapтиpe нe гoтoвo, нo вы xoтитe зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти, нyжнo oбязaтeльнo yкaзaть в aктe вce имeющиecя нeдocтaтки и пoлyчить oт зacтpoйщикa дoкyмeнт-oбязaтeльcтвo, в кoтopoм oн пoдтвepдит дeфeкты и oбязyeтcя иx ycтpaнить. Toгдa вы oфopмитe пpaвo coбcтвeннocти и пoлyчитe гoтoвoe жильe — зacтpoйщик бyдeт oбязaн дopaбoтaть eгo.

Кoгдa нecкoлькo coбcтвeнникoв cтaнoвятcя oдним. Ecли вы пoкyпaли квapтиpy в paвныx дoляx или зaключaли дoгoвop дoлeвoгo yчacтия cpaзy нa нecкoлькиx coбcтвeнникoв, пpocтo тaк oфopмить жильe нa oднoгo влaдeльцa нe пoлyчитcя. Пpи дoгoвope кyпли-пpoдaжи мoжнo бyдeт oфopмить дapcтвeннyю нa тoгo, ктo cтaнeт coбcтвeнникoм. Пpи дoгoвope дoлeвoгo yчacтия — зapeгиcтpиpoвaть в Pocpeecтpe дoгoвop ycтyпки пpaв и oбязaннocтeй пo ДДУ в пoльзy oднoгo влaдeльцa.

Оформление застройщиком

Согласно п. 6 ст. 16 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» застройщик по своему заявлению может оформить квартиру за участника долевого строительства, если это условие изначально прописано в договорах на приобретение жилья либо долевого участия.

После передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства и постановки такого объекта на государственный кадастровый учет застройщик имеет право на подачу без доверенности в орган регистрации прав заявления о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект и передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства). В таком случае:

• застройщику вменяется в обязанности после государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства передать собственнику выданную в соответствии с частью 1 статьи 28 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в целях удостоверения проведения государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства выписку из Единого государственного реестра недвижимости;

• от участника долевого строительства не требуется подачи заявления о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, и данный участник после проведения государственной регистрации его права собственности на объект долевого строительства вправе представить в орган регистрации прав указанный в пункте 2 части 11 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве для совершения на нем специальной регистрационной надписи.

Если квартира покупается у застройщика по договору долевого участия

Приобретая квартиру у застройщика до того, как дом введен в эксплуатацию, для окончательной покупки недвижимости нужно пройти два этапа:

1. регистрацию договора долевого участия и
2. оформление собственности на квартиру.

Но прежде, чем решить выходить на сделку, ознакомьтесь с разрешением на строительство и проектной декларацией. Именно она расскажет всю правду о застройщике и его проекте – имя учредителя строительной компании, дату ее регистрации, юридический адрес, планы и сроки строительства объекта.

Какие документы должны быть при покупке квартиры в новостройке

Пакет документов, необходимый для приобретения жилья в новом доме, может включать в себя довольно обширный перечень. И собственно говоря, различия связаны, прежде всего, с обстоятельствами, которые оказывают влияние на ситуацию, складывающуюся вокруг покупки квартиры.

К ним нужно отнести:

• Как далеко зашло строительство дома
• Где находиться место, на котором ведутся строительные работы, а именно, территориальная принадлежность к району, входит ли здание в состав жилого комплекса
• Статус покупателя, здесь важно, состоит ли гражданин в браке, обладает ли он полной дееспособностью
• Какие средства планируется потратить, кредитные или накопленные

Кроме того, следует обратить внимание на то, что законодатель постоянно меняет требования к различным факторам, от которых зависит все оформление сделки.

Продавец и покупатель должны вместе формировать пакет документов, каждый в своей части. Для внесения большей ясности нужно отдельно рассмотреть и то и другое.

Общий перечень документов, необходимых для проверки новостройки и застройщика:

1. инвестиционный контракт;

2. проектная декларация;

3. разрешение на строительство;

4. проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации;

5. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;

6. свидетельство о собственности на землю или договор аренды;

7. договор со страховой компанией (это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем) или договор поручительства;

8. выписка из единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ним (на земельный участок);

9. регистрационные и учредительные документы застройщика: Устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН, Выписка из ЕГРЮЛ (не более месячной давности), бух. баланс за 3 последних года и на последнюю отчетную дату;

10. форма договора, по которой будет продаваться квартира;

11. аудиторское заключение;

12. заключение экспертизы проектной документации;

13. Строительные лицензии, допуск СРО.

---

Не путать с проектной декларацией! Проектная декларация — это то, что заявляет сам застройщик. Проектная документация — это документация, содержащая текстовые и графические материалы и определяющая архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства и реконструкции объектов капитального строительства.

Если вы не инженер или строитель, для вас положительным моментом будет сам факт наличия проектной документации и заключения государственной экспертизы проектной документации.

Наличие заключения говорит о том, что согласованы схемы расположения сетей и возможности подключения объекта недвижимости. Если эти документы не оформлены, то есть вероятность остаться без воды или света. Этот риск нужно также оценить. Естественно, вам пообещают, что этот вопрос буквально решится на днях и возможно так и будет, но риск остается.

---

Как продать без налога?

Недвижимость, находившаяся в собственности менее трёх лет, подлежит налогообложению, исчисляемому из стоимости объекта свыше миллиона.

Рассчитывается от цены, указанной в купчей. Эта сумма извлекается при регистрации из положения ДКП о стоимости квартиры и передаётся в налоговую инспекцию. Налог взимается с продавца в том объёме, в котором он уплачивает налог с прибыли.

Варианты оплаты связаны с особенностями регистрации юр.лица в налоговом органе. Если продажа инициирована физическим лицом – всегда взимается 13% стоимости жилья свыше миллиона. Обойти эту процедуру напрямую нельзя. Однако налоговый орган допускает взаимозачёт, если в текущем налоговом периоде была приобретена квартира взамен проданной. А для компании – в счёт трат, вложенных в новое строительство.

Покупатель может оформить налоговый вычет за покупку квартиры, если он ранее не использовал лимит данной льготы.

Как купить квартиру в новостройке правильно: поиск и анализ дома

Важным этапом на пути к совершению гарантированной сделки является ознакомление с объектом недвижимости, его соответствие пожеланиям. Выделяют четыре основных типа строящихся жилых домов: «эконом», «стандарт», «бизнес», «премиум». Каждый отличается месторасположением относительно центра города, планировкой, качеством используемых материалов, развитостью инфраструктуры и другими показателями, которые формируют цену.

Покупателю нужно начинать выбор, опираясь на соответствие дома личным потребностям. Такие нюансы при покупке в новостройке квартиры, как район месторасположения, удаленность от центра играют немаловажную роль. Нередко люди хотят приобрести жилплощадь в том же районе, где проживают, так как все кажется знакомым и привычным. Но переезд на другой массив может быть более благоприятным, если технические характеристики нового дома говорят о лучшем качестве.

Покупка квартиры у компании застройщика в сданном доме упрощает дело. Человек, желающий приобрести жилплощадь, может воочию проверить качество объекта, оценить удобство планировочных решений, тип отопления, благоустройство мест общего пользования, а также ознакомиться с технологией и материалами строительства. Можно потребовать документацию, регламентирующую постройку, документы на владение или аренду земельного участка, разрешения на постройку, экспертные оценки.

Если дом находится на стадии строительства, визуально ознакомиться с объектом покупки не получиться, но можно потребовать у застройщика документацию на объект. Помимо технических характеристик, плана, квадратуры жилплощади, можно (и нужно) ознакомиться с такими бумагами, как решение об отводе земельного участка под строительство с указанием этажности будущей постройки, план инфраструктуры, экспертиза проекта.

Компания предоставляет по требованию макет дома, рассказывает о технологиях и темпах работ. Лучше убедиться самостоятельно, идет ли стройка активно, есть ли на площадке рабочие, техника, понаблюдать за скоростью возведения объекта.

Порядок покупки квартиры в ипотеку у застройщика

При покупке жилой площади в новостройке не всегда можно сразу увидеть объект приобретения. Зачастую незавершенное строительство вынуждает дожидаться окончания процесса. Однако, не нужно проверять юридическую чистоту квартиры, имеющей свою историю. Аналогичный проект на вторичном рынке стоит несколько дороже. Факт, что покупатель — первый владелец, освобождает от беспокойств за возможные обременения жилья. Все эти преимущества дополняются возможностью оплачивать стоимость объекта по частям.
Покупка квартиры от застройщика потребует больше времени. Договор, при обычной сделке, оформляется за один или два дня, а в данном случае — до 2 месяцев. Кроме того, покупатель не избавлен от рисков. Застройщик может оказаться недобросовестным по отношению к своим обязательствам. Для исключения подобной ситуации необходимо тщательно проверять организацию, а также правильно оформлять документы.

Заключая соглашение с застройщиком, покупатель участвует в договоре по строительству наряду с другими дольщиками, являясь инвестором. Обычная сделка купли-продажи осуществляется, если на помещения в доме уже оформлено право владения.

Рекомендуется следующий порядок при покупке жилья в новостройке:

1. Выбираем объект.
2. Подготавливаем документы.
3. Оформляем договор купли-продажи или аналогичный документ.
4. Вносим плату.
5. Регистрируем право владения.

Процесс оформления покупки квартиры в новостройке потребует больше времени.

Основные отличия от стандартного порядка заключаются в документации, сопровождающей процесс, и в форме соглашения.

На этапе выбора объекта действуют следующим образом:

1. Выбирают район по принципам: развитая инфраструктура, доступность транспорта.
2. Тип квартиры по показателям комфорта и цене.
3. Осмотр выбранной квартиры и здания, а также благоустройства дворовой территории.
4. Можно приступать к изучению застройщика, сведений о компании. Важно уточнить ценовую политику. Сильное занижение стоимости не вызывает доверия.
5. Оформление покупки квартиры в новостройке. Продавец предоставляет документы. Договор должен быть составлен правильно (образец договора купли-продажи квартиры от застройщика вот тут), зарегистрирован в Росреестре. Теперь наступает право собственности.

Нужно ли обращаться в агентство или к риелтору?

Вопрос привлечения риелтора в качестве помощника при подборе вариантов жилья не первичном рынке остается открытым. Каждый сам решает, насколько ему важны советы другого человека за дополнительную плату. Однако не стоит забывать о том, что серьезное агентство обычно предлагает не столько гида по строящимся домам и полуготовым объектам, сколько юридическую помощь в выборе застройщика и выгодного кредитного плана.

Платить посреднику однозначно стоит, если:

• человек покупает недвижимость в другом, незнакомом ему городе;
• клиент не имеет возможности сам подобрать варианты, подходящие под его критерии;
• в штате агентства есть юрист, готовый разъяснить положения предлагаемых к подписи договоров;
• риелтор готов взять на себя не только подбор объектов, но и их проверку (анализ надежности застройщика, получение выписок из ЕГРН, ознакомление с информацией о задолженностях и обременениях).

Начинать проверку застройщика нужно с самых ранних этапов. Проверьте следующие документы.

• Проектная декларация – официальный документ, в котором застройщик предоставляет информацию о себе и своём проекте.
• Разрешение на строительство – документ, удостоверяющий, что проектная декларация соответствует всем необходимым требованиям.
• Договор на земельный участок, на котором возводится дом – удостовериться, что земля принадлежит тем, кто на ней строит, будет не лишним.
• Договор долевого участия – договор, согласно которому вы вкладываете свои деньги в возведение нового дома, а застройщик обязуется передать вам за это квартиру. Именно этот документ в идеале должен защитить вас от каких-либо рисков при покупке.

Как документально проходит юридический процесс?

После разрешения на ввод дома в эксплуатацию, застройщик передается дольщику объект или его часть с условием, что будут задействованы его денежные вливания в строительство. Потом они совместно подписывают юридический документ — договор долевого участия.

Разные виды жилья имеют положительные и отрицательные стороны. Однозначного ответа в пользу одного либо другого типа объекта нет. Остается лишь сравнивать все их преимущества и делать выводы.

Плюсы приобретения недвижимости в новостройке:

• огромный выбор разнообразных предложений, хорошая возможность подобрать себе подходящий вариант;
• современная планировка;
• просторные комнаты;
• возможность поменять планировку, выходя из своих потребностей;
• новые коммуникации;
• качественные и долговечные материалы;
• отсутствие «чужой ауры»;
• молодые соседи;
• экономия денежных средств (на раннем этапе строительства);
• возможность получения рассрочки;
• это хорошее капиталовложение, которое всегда ценится;
• наличие новых детских площадок и спорткомплексов, мест отдыха, паркинга.

Минусы приобретения недвижимости в новостройке:

• Большая вероятность продолжительного промежутка времени между совершением сделки покупки объекта и реальным вселением.
• Затяжной характер ремонтных работ в соседних квартирах. Ведь новые жильцы еще будут заселяться.
• Квартиры сдаются с черновой штукатуркой, поэтому затраты на ремонт большие.
• Строительные недоделки.
• Строительство «заморозилось».

Учитывая эти преимущества и недостатки новостроек, нужно не забывать и про множество других моментов.

Юридические отличия квартир на первичном и вторичном рынке

	Новостройка	Квартира на вторичном рынке
Описание объекта	Объект долевого строительства – жилое помещение (квартира), подлежащая передаче Участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строящегося с привлечением денежных средств Участника долевого строительства. Официального адреса у «новостройки с нуля» нет, площадь можно тоже определить только приблизительно	Жилое помещение (квартира) с определенным адресом и определенной площади
Тип заключаемого договора при покупке	Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) или договор о переуступке прав требований по договору долевого участия, так же возможна схема, при которой заключается не ДДУ, а предлагается участие в кооперативе (считается менее надежной для покупателя), апартаменты могут продаваться по предварительному договору долевого участия.	Договор купли-продажи
Признаки осуществления права собственности	Права собственности нет	Владение, пользование, распоряжение
Налогообложение	Нет	В соответствии с действующим НК РФ
Особенности последующей продажи	Если сделка будет совершена до регистрации собственности, то согласия супруга не требуется, налогом сделка не облагается.	Требуется согласие супруга, требуется заплатить НДС при продаже ранее, чем через 5 лет

Плюсы и минусы квартир на различных этажах в современных ЖК

Этаж	Плюсы	Минусы
1	– более низкая стоимость – отсутствие необходимости пользоваться лифтами – наличие специально оборудованных квартир для МГН – быстрая эвакуация при пожарах и чрезвычайных ситуациях – отсутствие соседей снизу – возможность перепланировки и переноса «мокрых зон» – возможность перевода квартиры в нежилой фонд	-высокая загрязненность воздуха от автомобильных выхлопов – низкий уровень безопасности – высокий уровень шума из подъезда – низкий уровень инсоляции – соседство с инфраструктурными и торговыми объектами, расположенными рядом на 1-м этаже – низкая ликвидность жилья
2	— отсутствие необходимости пользоваться лифтами – быстрая эвакуация при пожарах и чрезвычайных ситуациях – возможность переноса «мокрых зон», если на 1-м этаже расположены нежилые помещения	— высокая загрязненность воздуха от автомобильных выхлопов – низкий уровень безопасности – низкий уровень инсоляции – соседство с инфраструктурными и торговыми объектами, расположенными на первом этаже
3-7	— быстрая эвакуация при пожарах и чрезвычайных ситуациях – низкий уровень шума от улицы – низкая загрязненность воздуха от автомобильных выхлопов – высокий уровень инсоляции – высокая ликвидность жилья	— шум от соседей, проживающих в квартирах, расположенных снизу и сверху – неудобства при поломке лифтов – потери времени при ожидании лифтов
8-16	— чистый воздух (при отсутствии рядом промышленных предприятий) – низкий уровень шума с улицы – хорошие видовые характеристики – высокий уровень инсоляции	– шум от соседей, проживающих в квартирах, расположенных снизу и сверху – значительные неудобства при поломке лифтов – потери времени при ожидании лифтов – невозможность проживания людей с боязнью высоты и замкнутого пространства – сложности с эвакуацией при пожарах и чрезвычайных ситуациях
17 и выше	— чистый воздух – отсутствия шума с улицы – отличные видовые характеристики – высокий уровень инсоляции – отсутствие соседей сверху (при проживании на последнем этаже)	— шум от соседей, проживающих в квартирах, расположенных снизу и сверху – значительные неудобства при поломке лифто в – потери времени при ожидании лифтов – невозможность проживания людей с боязнью высоты и замкнутого пространства – значительные сложности с эвакуацией при пожарах и чрезвычайных ситуациях

Похожие записи:

• Налог наследство по завещанию в 2023 году
• Пенсионное обеспечение для жителей Махачкалы и республики Дагестан в 2023 году
• Налог на имущество для пенсионеров в 2023 году льготы для пенсионеров