Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Грязь и некачественный сервис: как сменить управляющую компанию в доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Нередко управляющий не соответствует ожиданиям жильцов, выполняя свои полномочия «спустя рукава». Причины могут быть разные: нехватка времени, желания, а нередко и опыта в решении организационных вопросов. Можно ли лишить полномочий «горе-управляющего» и провести досрочное голосование? Конечно же, да.
Кто такой старший по подъезду или дому
Работа председателя совета дома, порядок его избрания, права и должностные обязанности закреплены Жилищным кодексом (статья 161). А вот про старшего по дому нет упоминания в законе. Должности эти похожи, но все-таки разные.
В большинстве многоквартирных зданий выбирают именно старших. Совет МКД не особо распространен в РФ.
Итак, старший по дому или подъезду – человек, который уполномочен жильцами говорить от их имени и защищать интересы владельцев собственников перед управляющими компаниями и органами власти.
В Новгородской области, например, старшим даже выдали служебные удостоверения. Это несколько упрощает работу. Например, можно беспрепятственно войти в любой кабинет УК или выгнать алкоголиков, облюбовавших лавочку во дворе.
Как организовать оплату деятельности старшего по дому
Итак, жители осознали необходимость старшего по дому, согласились платить ему, нашелся доброволец на этот пост и его утвердили, осталось начать работу и получать за это деньги. Однако получить деньги не так-то просто, даже если их все готовы платить.
Конечно, старший по дому может каждый месяц ходить по всем квартирам с протянутой рукой и просить оплатить его услуги, но скорее всего, уже через пару месяцев, старший по дому устав обивать пороги в многоквартирном доме снимет с себя полномочия, организовав внеочередное собрание.
На сегодняшний день, получить вознаграждение за свою работу, старший по дому может через управляющую компанию посредством включения такой статьи расходов в общий счет и обязательства управляющей компании заключить договор со старшим по дому. Это, пожалуй, единственный способ, доступный дому с небольшим количеством квартир. Как это сделать.
Решением собрания собственников помещений в многоквартирном доме обязать управляющую компанию включить строку «Оплата услуг старшего по дому» в общий перечень ЖКУ с указанием суммы начислений и правила начисления (за кв.метр, за одного проживающего и т.д.), а также обязать управляющую компанию заключить договор со старшим по дому.
Здесь начинаются проблемы.
Согласно нашему законодательству, а именно Трудовому кодексу РФ, заключить договор оказания услуг физическим лицом (коим является старший по дому) юридическому лицу (коим является управляющая компания как первый получатель денежных средств) на срок более трех месяцев не представляется возможным. Соответственно необходим трудовой договор о постоянном месте работы старшего по дому в управляющей компании с начислением ему заработной платы из фонда, пополняемого по строке «Оплата услуг старшего по дому».
Отметим, что каждый гражданин, выполняющий какую-либо работу за деньги, обязан уплатить подоходный налог на всю полученную сумму в размере 13%. Обычно, этот налог оплачивает за работника его работодатель, удерживая необходимую сумму из суммы зарплаты.
Кроме того, работодатель обязан оплатить страховые взносы за своего работника в Фонд обязательного медицинского страхования и Пенсионный Фонд РФ в размере 26% от начисленной зарплаты.
Если управляющая компания работает по полной схеме налогообложения, а скорее всего так оно и есть, ей необходимо оплатить НДС с разницы между доходом и расходом (облагаемым НДС). Т.к. оплата труда – расходы не облагаемые НДС, вся сумма ложится в разницу, с которой компания платит 18% налога на добавленную стоимость. Конечно, мы не бухгалтеры, и можно спорить с формулировкой это мысли, но, как ни крути, управляющая компания, как рациональный агент, непременно попросит эту разницу покрыть из фонда оплаты услуг старшего по дому.
Итого, нанимаясь (даже условно) старшим по дому в управляющую компанию, старший по дому будет получать около половины всех сборов на эти услуги. Поясним: все (!!! что практически недостижимо!!!) жильцы 100-квартирного дома скинулись по 50 рублей на зарплату старшего по дому. Итого сформировалось на счету 5000 рублей. В эти 5000 рублей должны входить налоги на ФОТ (фонд оплаты труда), НДФЛ, компенсация НДС, «чистые» старшего по дому. Плюс к этому надо понимать, что сбор средств управляющими компаниями организован через коммерческие пункты приема платежей, которые забирают себе свой процент. Плюс к этому управляющая компания вряд ли будет рада за свой счет проводить расчеты со старшим по дому и потребует себе небольшой процент с этой суммы, компенсирующий эти расходы.
Итого, сбросившись всего на 5000 рублей, старший по дому получит самый потолок 2500 рублей.
Приглашаем к обсуждению этих выводов в комментариях к этой статье.
Второй вариант (походит не всем) зарегистрировать старшему по дому индивидуального предпринимателя, и от имени предпринимателя заключить договор с управляющей компанией. Затраты в этом случае таковы (если предприниматель использует упрощенную схему налогообложения): Транзит сборщика – 1%, транзит по счету УК – 1%, налог на полученный доход – 6%, обналичивание средств 1-2% в зависимости от банка, обслуживание счета в банке – от 300 рублей в месяц, налоги предпринимателя – около 1300 рублей в месяц.
Такой вариант обходится дешевле, особенно если на старшего по дому уже оформлен индивидуальный предприниматель, и он уже оказывает какие-либо услуги и сам оплачивает свои налоги. Тогда потери с общего фонда по статье «услуги старшего по дому» не превысят 10%. Т.е. скинувшись в итоге на 5000 рублей, старший по дому получит 4500 рублей деньгами, что явно лучше, чем трудоустройство в управляющую компанию.
Итак мы выяснили, что принцип начислений оплаты услуг старшего по дому следует рассматривать в первую очередь и вести расчет собранных средств исходя из итоговой суммы, которую получит старший по дому.
Готовятся к добавлению к этой статье темы: Дополнительные обязанности старшего по дому, Договор старшего по дому с УК, Как обязать УК заключить договор со старшим по дому.
Кто такой «старший по дому» или по подъезду, как правильно называть таких людей, их правовой статус
Ныне действующий жилищный кодекс не содержит таких понятий, как старший по дому (в народе – управдом), старший по подъезду или же главный по дому. Вместе с тем такие лица имеются и их правовой статус закреплен в локальных нормативно-правовых актах на уровне территориальных органов самоуправления.
Фактически старший по дому – это один из жильцов дома, которому остальные жильцы в установленном локальной инструкцией порядке делегировали право осуществлять представительство своих интересов перед ТСЖ или ЖСК, или УК (управляющая компания). Узнать, кто именно им является в вашем доме или подъезде, можно в одной из вышеупомянутых организаций.
Конкретный перечень полномочий, которыми наделен старший по дому, и прочих вопросов, касающихся его деятельности, прописывается в местной инструкции и индивидуален для каждой административно-территориальной единицы. Узнать, что конкретно включает в себя должность старшего, можно лишь изучив действующую в данном населенном пункте инструкцию.
Однако ряд положений будет присутствовать в инструкциях всех административно-территориальных единиц. В частности:
- Общие положения, которыми определяется, кто такой старший по дому (подъезду), как происходит его назначение и в подчинении у кого он находится;
- Правовой статус: права и обязанности старшего по дому;
- Ответственность, которую может понести управдом, и ее основания.
Законные основания для смены УК
Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».
Также стоит обратить внимание, на какой период заключен договор, так как иногда проще дождаться окончания срока его действия, чем расторгнуть. Необходимо учесть, что с управляющими компаниями, выбранными жителями на общем собрании собственников, договор, как правило, заключается на срок от года до пяти лет, а с УК, назначенными органом местного самоуправления на открытом конкурсе, — от года до трех лет, пояснил Баранов. Он заявил, что с временными УК договор заключается не более чем на три месяца.
Доказательства некачественной работы УК
Жильцам, которых не устраивает работа управляющей компании, необходимо собрать доказательства, которые станут аргументами плохого качества предоставляемых услуг. По словам Баранова это могут быть:
- частные или коллективные претензии собственников;
- документально зафиксированные (при участии инициативной группы и представителей УК) данные о плохом состоянии коммуникаций дома или подъезда;
- выписка из аварийно-диспетчерской службы о количестве зарегистрированных заявок;
- фотографии и видеосъемка;
- результаты анализов независимых экспертиз;
- копии результатов проверок сотрудниками жилищной инспекции по жалобам граждан.
Правовой статус совета МКД
Совет МКД представляет собой орган, защищающий и отстаивающий интересы собственников помещений в доме. Совет дома может быть избран по решению собственников помещений в МКД в том многоквартирном доме, который находится в управлении УК (ч.1 ст.161.1 ЖК РФ). То есть, если в доме создан ТСН, ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив, то совет МКД уже не может быть избран.
Совет МКД избирается на 2 года, если иной срок не установлен решением ОСС (ч.10 ст.161.1 ЖК РФ). Его можно переизбирать на общем собрании собственников. Численность членов совета МКД определяется решением общего собрания собственников помещений (ч.4 ст.161.1 ЖК РФ).
Решение об избрании совета МКД принимается в течение года с момента ввода дома в эксплуатацию. Если решение не принято или не реализовано, то орган местного самоуправления в течение 3 месяцев созывает общее собрание собственников помещений в МКД для выбора совета МКД (ч.2 ст.161.1 ЖК РФ).
Документы, подтверждающие полномочия управдома
Общее собрание правомочно принять ряд документов, которые будут регулировать жизнь дома, это:
- устав дома, в котором подробно оговаривается порядок проведения общих собраний, их очередность, права и обязанности управдома, порядок и основания для выплаты вознаграждения за его работу;
- положение о жилом доме, в котором отражаются аналогичные вопросы.
Если в многоквартирном жилом доме незначительное количество квартир, все вопросы утверждаются на общем собрании. Отдельным вопросом принимается решение о выплате вознаграждения управдому.
Учтите! Жилищное законодательство предусматривает несколько вариантов для этого:
- размер заработной платы управдома учитывается в квартплате, которая уплачивается управляющей компанией. Она, в свою очередь, официально принимает управдома в штат и выплачивает зарплату, размер которой установлен общим собранием;
- собственники квартир самостоятельно собирают деньги для зарплаты управдому.
Протокол общего собрания жильцов многоквартирного дома.
Как сменить управляющую компанию, читайте тут.
Должностная инструкция
Для того чтобы управдом надлежащим образом исполнял свои обязанности старшего по дому, а также имел для этого соответствующие права, необходима должностная инструкция.
Обычно такой документ в готовом виде можно получить в управляющей компании, ЖЭКе, скачать с юридического сайта в интернете.
Важно! Вместе с тем жильцы дома на общем собрании могут детализировать права и обязанности своего управдома.
Типовой документ содержит следующие данные:
- в первом пункте содержатся общие положения. Они относятся к правомочности и значимости самого документа, а также указывают на правовой статус управляющего домом;
- во втором пункте определяется порядок избрания одного из собственников квартир на данную должность;
- в третьем пункте идет перечисление всех обязанностей, которые возлагаются решением общего собрания на управдома;
- четвертый пункт посвящен правам, которыми наделяется указанное должностное лицо;
- пятый пункт описывает, какую ответственность несет управляющий домов за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих функциональных обязанностей.
Жилищный кодекс РФ не указывает официально такую должность, как управляющий зданием. Поэтому ни права, ни обязанности главного нигде не прописаны. В каждом здании может быть свой регламент, который определяют собственники. Однако в качестве основы всегда используйте примерно одинаковых список обязанностей:
- контроль за соблюдением санитарных и гигиенических норм в жилых помещениях и на придомовой территории;
- информирование владельцев о проведении собраний, сборах средств на ремонт;
- информирование жильцов относительно их прав и обязанностей в границах здания;
- предоставление контактных телефонов и адресов основных экстренных служб и жилищных организаций;
- проверка состояния ремонтных работ;
- оценка необходимости проведения капитального или косметического ремонта;
- защита прав собственников перед жилищным управлением в случае их нарушения;
- содействие экстренным службам (скорая помощь, газовая, пожарная бригада) и следственным органам;
- хранение ключей от технических помещений здания;
- хранение важной жилищной документации;
- создание отчетов и отправление их в жилищное управление в конце каждого периода (обычно это год).
Нередко управляющий не соответствует ожиданиям жильцов, выполняя свои полномочия «спустя рукава». Причины могут быть разные: нехватка времени, желания, а нередко и опыта в решении организационных вопросов. Можно ли лишить полномочий «горе-управляющего» и провести досрочное голосование? Конечно же, да.
Опыт показывает, что жалоба на старшего по дому чаще всего связана не так с недоработкой в некоторых моментах, как с хамским и высокомерным поведением. Многие считают, что, получив такую должность, они становятся «начальниками, которые вправе командовать жильцами».
Однако важно помнить, что главными остаются жильцы, а эти люди представляют их интересы, то есть – работают на них. Это даёт Вам, как собственнику квартиры, право «уволить» такого работника. Правда, сделать это в одиночку будет проблематично, ведь нужно общее решение.
Правовой статус совета МКД
Совет МКД представляет собой орган, защищающий и отстаивающий интересы собственников помещений в доме. Совет дома может быть избран по решению собственников помещений в МКД в том многоквартирном доме, который находится в управлении УК (ч.1 ст.161.1 ЖК РФ). То есть, если в доме создан ТСН, ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив, то совет МКД уже не может быть избран.
Совет МКД избирается на 2 года, если иной срок не установлен решением ОСС (ч.10 ст.161.1 ЖК РФ). Его можно переизбирать на общем собрании собственников. Численность членов совета МКД определяется решением общего собрания собственников помещений (ч.4 ст.161.1 ЖК РФ).
Правовой статус совета МКД
Совет МКД представляет собой орган, защищающий и отстаивающий интересы собственников помещений в доме. Совет дома может быть избран по решению собственников помещений в МКД в том многоквартирном доме, который находится в управлении УК (ч.1 ст.161.1 ЖК РФ). То есть, если в доме создан ТСН, ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив, то совет МКД уже не может быть избран.
Совет МКД избирается на 2 года, если иной срок не установлен решением ОСС (ч.10 ст.161.1 ЖК РФ). Его можно переизбирать на общем собрании собственников. Численность членов совета МКД определяется решением общего собрания собственников помещений (ч.4 ст.161.1 ЖК РФ).
Решение об избрании совета МКД принимается в течение года с момента ввода дома в эксплуатацию. Если решение не принято или не реализовано, то орган местного самоуправления в течение 3 месяцев созывает общее собрание собственников помещений в МКД для выбора совета МКД (ч.2 ст.161.1 ЖК РФ).
Образец протокола избрания старшего по дому
Датой протокола общего собрания является дата составления протокола, которая должна соответствовать дате подведения итогов (окончания подсчета голосов) общего собрания. 7. Регистрационным номером протокола общего собрания является порядковый номер общего собрания в течение календарного года. 8. В качестве места проведения общего собрания указывается адрес, по которому проводилось очное собрание или адрес, по которому передавались оформленные в письменной форме решения собственников помещений в многоквартирном доме при очно-заочном и заочном голосовании. В случае использования государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (далее — система) при проведении общего собрания, в качестве места проведения общего собрания указывается адрес многоквартирного дома. Протокол, переизбрание, характеристика – как выбрать старшего по дому? Путем ежегодного проведения собрания можно произвести замену управляющей компании и заслушать ее отчет о проделанной работе. Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома: пример Разумеется, если речь идет о ситуации, когда иных существенных нарушений при проведении собрания суд не установит. Формулировка повестки собрания Иногда можно встретить в повестке дня собрания такие пункты, как «разное», «текущие вопросы» и тому подобное. Важно Такие пункты повестки, разумеется, не несут в себе никакой смысловой нагрузки и только на собрании собственник может узнать, что на самом деле под «разным» имелось ввиду «повышение зарплаты дворнику» или, к примеру, «введение запрета на распитие спиртного во дворе дома».
Протокол избрания старшего по дому образец 2017
ОГРН юридического лица в соответствии с его учредительными и регистрационными документами, наименование и реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение в многоквартирном доме, количество голосов, которым владеет соответствующее лицо, фамилию, имя, отчество (при наличии) представителя юридического лица, указываемые в соответствии с документом, удостоверяющим личность гражданина, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего полномочия представителя юридического лица, подпись данного лица. 13. Если лиц, присутствующих на общем собрании, более пятнадцати, информация о них может быть оформлена в виде списка, в котором сведения о присутствующих указываются в соответствии с «пунктом 12» настоящих Требований, который является обязательным приложением к протоколу общего собрания.