Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли и как перевести жилой дом или его часть в нежилое помещение?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.
Новые правила перевода: что усложнили
До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.
Что относится к жилому помещению?
Прежде чем перейти к вопросу, можно ли перевести нежилое помещение в жилое, разъясним, что относится к объектам жилищного права:
- Комнаты – часть, предназначенная для проживания гражданином, расположенная в квартире или доме.
- Жилые строения – дома и доли жилых домов, включающие комнаты и вспомогательные помещения, подходящие для проживания людей.
- Квартиры – включающие одну или несколько комнат – отдельные части дома в многоквартирных домах и их доли.
Также в законодательстве определено, что жилое помещение должно быть обособлено и подходить для постоянного проживания в нем с учетом всех санитарно-эпидемиологических норм.
Если человек является полноправным владельцем жилой недвижимости, то он имеет право на следующие действия:
- В ней можно прописаться (временно или на постоянной основе) самому и зарегистрировать в ней членов семьи.
- Его можно сдавать в наем арендатору.
- За счет этого можно пользоваться специальной ставкой на налог.
Процедура перевода жилого помещения в нежилое
Документы на перевод жилого помещения частного дома в нежилое подаются в местную администрацию, или многофункциональный центр города. Весь пакет включает в себя:
- Заявление. Имеет установленную форму, выдается в отделе, который принимает документы.
- Документы на частный дом. Все свидетельства о собственности, договора купли-продажи. Предоставляются нотариальные копии.
- Технический паспорт дома.
- План дома. При наличии нескольких этажей, нужен поэтажный план.
- Проект перепланировки/переустройства помещения. Если такое переустройство необходимо для соответствия помещению статусу нежилого, то предоставляется заранее заказанный проект реконструкции.
- Согласие (нотариально оформленное) всех собственников дома на изменение статуса помещения. В том случае, если частный дом имеет нескольких владельцев.
- Нотариальная доверенность. Если данную процедуру ведет стороннее лицо, то ему выдается доверенность на ведение дел.
Ответственность при использовании недвижимости не по назначению
Если собственник жилого помещения осуществляет в нем предпринимательство без переоформления в нежилой фонд, то будет оштрафован Госжилинспекцией (КоАП ст.7.21 и 7.22).
Кроме того, у соседей по многоквартирному дому, а также прочих заинтересованных лиц имеется право потребовать продажи жилого помещения на публичных торгах, если собственник нарушает правила эксплуатации и пользования квартирой. Достаточно их обращения в местную администрацию, после которого властями будет выдано собственнику предписание устранить нарушения использования недвижимости (Жилищный кодекс ст.29 и Гражданский кодекс ст. 293).
Объем работы при переводе жилой недвижимости в нежилой фонд значителен, однако перспективы коммерческого использования помещений оправдывают затраты времени и средств по переводу.
При изменении вида разрешенного использования земли из ИЖС в коммерческую категорию для разных типов деятельности существуют свои нюансы проведения такой процедуры. Если целью перевода является:
- Строительство и последующая эксплуатация магазина, кафе, офиса, парикмахерской, гостиницы или других подобных объектов, то надо подать ходатайство в местный муниципалитет (реже — в вышестоящие инстанции), предварительно заручившись одобрением большинства соседей данного участка на создание на его территории указанного коммерческого образования; при несогласии большинства соседей вряд ли удастся совершить перевод.
- Коммерческая застройка, то в конкретных случаях могут потребоваться свои действия и правоустанавливающие документы, поэтому правильнее было бы по порядку грамотного изменения ВРИ земли проконсультироваться у специалиста по операциям с недвижимым имуществом или у сотрудника местного земельного органа, а также при необходимости получить согласие государственных разрешающих служб, например, Роспотребнадзора, Водоканала и др.
- Создание автосервиса или станции технического обслуживания, то процедура перевода наиболее проста, так как достаточно обратиться только в кадастровую палату, если получено согласие соседей.
Документы для выделения земельного участка под коммерцию
Перед тем, как начать сбор бумаг, обратитесь в территориальный отдел, под юрисдикцию которого попадает территория, на которой располагается землевладение. Это является необходимым условием для запуска процесса получения разрешения на перевод земель.
После получения разрешения, вместе с собранными бумагами отправляйтесь в местную администрацию, которая будет производить дальнейшее оформление. Сотрудники данного органа проводят все необходимые проверки.
Как с участка снять временный статус?
О постановлении о присвоении адреса земельному участку читайте тут.
Как арендовать землю у государства, читайте по ссылке:
В основной пакет бумаг входят:
- Номер участка ИЖС, присвоенный ему при регистрации в органах кадастра по результатам проведенных межевых работ;
- Документ, подтверждающий право собственности. А также его копия, заверенная нотариусом;
- План земельного участка – предоставляется при наличии зданий на территории землевладение и в том случае, если их возведение планируется в будущем. Данный документ позволит увеличить шансы выдачи разрешения на перевод;
- Бумаги, при помощи которых можно подтвердить наличие регистрации возведенного строения – документ на собственность дома, паспорта (кадастровый и технический), разрешение на постройку, полученное ранее и др.;
- Паспорт гражданина, в чьей собственности находится дом и земля;
- Согласие владельцев участков, находящихся по соседству, на перевод.
В этом списке указаны только основные документы, могут потребоваться и иные свидетельства – все зависит от индивидуальных особенностей процедуры.
Требования к квартире-дому
Для того, чтобы квартиру можно было превратить в дом (или его часть), должны выполняться определенные условия:
- Квартира имеет отдельный выход, который никак не связан с жилыми помещениями остальных собственников.
- В квартире есть все необходимые собственные коммуникации. В идеальном варианте, каждая из квартир многоквартирного дома должна иметь личное подключение коммуникаций, никак не связанное с соседями. Например, если говорить об электроснабжении, то провода должны быть проведены к каждой из квартир такого дома. Однако это не обязательное требование, и оно может не выполняться в некоторых случаях.
- В доме должно быть не более трех этажей. Сделать частью жилого дома квартиру, которая располагается в девятиэтажном доме (например), невозможно.
- В доме не должно быть помещений общего пользования – лестничных площадок, общей кухни, ванной и так далее. Каждая квартира обязана быть настолько самостоятельной, насколько это вообще возможно.
- Помещение обязано быть собственностью заявителя. Например, арендаторы не имеют права изменять статус снимаемой ими недвижимости.
- На квартиру не должно быть наложено никаких обременений и арестов. Любой из них предполагает запрет на внесение любых изменений. Как следствие, прежде чем пытаться что-то сделать, следует сначала убрать аресты/обременения.
В некоторых случаях могут выдвигаться и дополнительные требования, типа отсутствия долгов за коммунальные услуги, однако чаще всего это уже самодеятельность местной администрации, в законодательстве таких требований нет. С одной стороны, можно попробовать изменить статус строения через суд, но с другой, намного проще погасить долг (все равно это нужно будет сделать), и спокойно менять статус на общих основаниях.
Практически во всех случаях в суд все равно придется обращаться. В законодательстве нет никакого механизма, на основании которого можно было бы «превратить» квартиру в дом. Однако и прямого запрета на это тоже нет. Как следствие, администрация обычно отказывает в процедуре и решать проблему приходиться через суд.
Жилые дома блокированной застройки — это
Какими достоинствами ни обладал бы многоквартирный дом блокированной застройки, минусы все же присутствуют. Ограниченное пространство — главный недостаток домов такого типа. Исходя из этого, проблем с организацией места для стоянки вашего авто, уголка для складывания мусора и участка для сада будет немало: с этим придется себе отказать. Поэтому если у вас есть авто, подумайте, где вы будете парковать его.
Ограниченное пространство в архитектуре способствовало возникновению такого термина, как жилые дома блокированной застройки. У таких строений существенные отличия по сравнению с обычными одноквартирными домами отсутствуют, но некоторые различия все же есть.
Перевод нежилого здания в многоквартирный дом
Для согласования необходим протокол общего собрания жильцов с приложением списка участвовавших собственников и принятым решением. Вместе с тем в ст.23 ЖК РФ, где упомянуты основания для отказа в переводе, отсутствие согласия жильцов не указано достаточной причиной. В некоторых случаях согласия в принципе не требуется. Но власти часто отказывают в переустройстве именно по причине несогласия жителей дома.
В случае, когда жилой дом является многоквартирным собственник должен получить согласие всех участников долевой собственности в многоквартирном доме до своего обращения в орган местного самоуправления за получением разрешения на его перевод в нежилой фонд. Когда для использования дома в качестве нежилого объекта требуется проведение его переустройства, перепланировки, иных работ, заявителю необходимо разработать и согласовать проект такого переустройства или перепланировки, обосновать необходимость проведения тех или иных работ.
Это стандартная процедура
Особых проблем с переводом из нежилого в жилое я не встречал. Главное, чтобы помещение было нормальной планировки — например, не переломанным по планировке несколько раз или не заточенным только под нежилое. Например, если это бывший магазин без окон, студия косметики или часть глухого коридора, могут возникнуть сложности. Планировка таких помещений сделана под определенный вид деятельности, который не совпадает по назначению с жилым.
Еще следует учитывать этажность. Мансарды хоть в Сочи и Анапе, хоть на Камчатке легко переводятся в нежилой фонд. Это стоит недорого. А вот подвальные помещения — например, если хозяин прорубил подвал в цоколе и хочет его сделать частью квартиры — перевести в жилые сложно.
Я переводил трехкомнатную квартиру из нежилой в жилую и подводных камней не встретил. Главное, знать грамотных специалистов-проектировщиков, которые помогут собрать справки и оформить документы, что помещение пригодно под жилье и соответствует всем нормам. Если документы будут оформлены по всем правилам, тот орган, который отвечает за перевод в вашем городе, соберет комиссию и одобрит перевод без проблем, это стандартная практика.
Если будут вопросы по документам, приемочная комиссия может выехать на объект, чтобы осмотреть все на месте. Сейчас нормы к жилым помещениям ужесточили, поэтому могут порекомендовать что-то доделать исходя из состояния конкретного помещения, например поставить датчики дыма.
Чтобы избежать проблем и лишних правок в документах, изначально лучше найти проектировщиков в аккредитованных архитектурных бюро. Это частные организации, у которых есть государственные лицензии на разные виды работ. Они проконсультируют, посмотрят документы, а также дадут бланки заявлений, которые вам понадобятся. Можно пойти другим путем: заехать с кадастровым паспортом в МФЦ, чтобы узнать о процессе в вашей местности и всех тонкостях.
Еще, чтобы ускорить процесс, можно сначала поехать в управление архитектуры. Там тоже скажут, какие понадобятся документы и как все проходит. Например, у нас такими вопросами занимается Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа.
Глобальных расходов при переводе нет. Если, конечно, не нужно делать большую перепланировку — например, прорубать отдельный вход, делать окно или зашивать лишнюю дверь. В основном расходы идут на оформление бумаг.
Обычно перевод из нежилого в жилое длится не меньше трех месяцев. Вдобавок к собранию собственников и сбору документов еще следует написать заявления в электроснабжающую и другие ресурсоснабжающие организации. Им тоже нужно время, чтобы подготовить документы, что помещение скоро станет жилым. В водоканал стоит съездить заранее. Дело в том, что в нежилых помещениях расчет идет совершенно по другим тарифам — дороже, чем в жилых. Если хотите сразу после перевода платить по новым тарифам, начните оформлять бумаги в таких организациях как можно раньше.
Как оформить нежилое помещение в жилое: пошаговая инструкция
Рассказываем, какие действия следует выполнить собственнику, чтобы сменить статус недвижимости.
|
Порядок перевода помещения из нежилого в жилое |
||
|
1 |
Подготовка проектной документации на перепланировку |
Необходимо провести перепланировку, если объект не соответствует требованиям:
Собственник должен подготовить проект будущих работ и получить согласования от контрольных органов. Если имущество находится в многоквартирном доме, нужно провести общее собрание жильцов, чтобы получить их согласие. |
|
2 |
Обращение с заявлением о смене статуса имущества |
|
|
3 |
Выполнение перепланировки |
Выполните работы в соответствии с проектной документацией. Результат будет принимать специальная комиссия с составлением акта. |
|
4 |
Постановка на кадастровый учет и регистрация в Росреестре |
Оконченный перевод оформляется актом комиссии, который орган сам направляет на внесение изменений в Росреестр. А техническим документом, на основании которого вносятся новые сведения, является технический план кадастрового инженера. |
АвтоЮрист юридическая помощь
На мнение административных сотрудников влияет: Перечень предоставленных заявителем правоустанавливающих документов выборные акты участников Имеющиеся ограничения или обременения на рассматриваемом земельном участке Согласие или протест соседей от появления вблизи их частных домов строения, в котором будет осуществляться коммерческая деятельность Алгоритм действий Если вы четко определились, что вам жизненно необходимо начать собственный бизнес на индивидуальном участке ИЖС, вам придется пройти несколько несложных этапов: Сбор необходимых документов подача заявления в местную комиссию по землепользованию и застройке.
Те, кто владеют земельными участками ИЖС, не всегда желают строить на них частные дома. У кого-то свое жилье уже имеется и не хочется начинать строительные работы, кто-то не имеет достаточно денежных средств, а некоторые желают на собственной земле открыть бизнес.
Причины отрицательного решения — что делать в таком случае?
Причинами получения отказа в письменном виде с указанием основания для подобного решения могут стать:
- обнаружение ошибок или несоответствий в поданной документации;
- заявление написано ненадлежащим лицом;
- существование каких-либо правонарушений;
- невозможность перехода данных земель в категорию коммерческих;
- несоответствие таких изменений принятому генеральному плану, согласно которому происходит развитие территории.
Справка! В случае получения отрицательного решения о переводе можно попытаться отстоять свои права в суде или вышестоящей инстанции.
На нашем сайте вы также сможете найти исчерпывающую информацию о земельных участках под ИЖС:
- Как перевести землю в ИЖС?
- Нормы застройки участков.
- Виды разрешенного использования — ИЖС.
- Как получить и оформить в собственность?
- Как получить надел бесплатно?
- Аренда ЗУ.
- Как платится налог?
- Минимальный и максимальный размер земли.
- Аукцион: что это такое и как проводится?
- Инструкция по покупке участка.
Условия перевода жилого помещения в коммерческое
Законодательство РФ четко указывает, какие условия должны быть соблюдены, чтобы произвести перевод жилого помещения в коммерческое:
- В многоэтажке переводу подлежат помещения, расположенные не выше третьего этажа, причем на втором и третьем – только если под ними также находятся нежилые площади;
- Помещение должно либо иметь отдельный вход, либо иметь условия для его обустройства, в некоторых случаях также необходима организация запасного выхода;
- В квартире, которую планируется переделать под коммерческое помещение, никто не должен быть прописан;
- Многоквартирный дом, где находится помещение для использования под коммерческие цели, не должен быть аварийным, предназначенным под снос, не должен нуждаться в капитальном ремонте или реконструкции;
- Помещение не должно находиться под обременением;
- Все перепланировки должны быть узаконены;
- Если здание относится к объектам культурно-исторического наследия, понадобится получить дополнительное разрешение от соответствующих государственных органов;
- Подключение к инженерно-коммуникационным системам обязательно.
Где же решение? И что делать?
Уверены, что такое решение точно не в Москве. Оно не в корректировке и не в принятии нового федерального законодательства! Так как даже, если и допустить, что принято решение о сплошной амнистии.
Но ведь при этом никакая амнистия не минимизирует риски и угрозы для потребителей и постояльцев таких средств размещения, они никуда не денутся!
Считаем, что на местном и региональном уровнях должна быть создана соответствующая межведомственная комиссия. Её задачей должна стать инвентаризация и обследование каждого такого средства размещения. с целью их оценки и отнесения либо к жилым домам ИЖС, либо к гостиницам. А уже исходя из этого и необходимо будет принимать решение относительно каждого конкретного объекта. Вплоть до перепрофилирования или перепроектирования и приведения в соответствие с реальным функциональным назначением и предъявляемыми в этой связи требованиями законодательства. Если, конечно, это будет возможно по техническим соображениям и экономически целесообразно.
Кстати, власти Краснодарского края и г. Сочи уже приступили к наведению порядка в этой сфере. Принимают решения и добиваются их исполнения вплоть до уменьшения этажности, снижения высотности и даже сноса отдельных незаконно построенных «гостевых» домов и «малых» средств размещения.
Сергей Груздь,
Председатель Правления Ассоциации «Безопасность туризма», член Правительственной комиссии по развитию туризма Российской Федерации, член подкомиссии Госсовета Российской Федерации.