Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Информация от Росреестра. Что такое индивидуальное жилищное строительство». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В случае строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщик в срок не позднее одного месяца со дня окончания строительства или реконструкции подает в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления уведомление об окончании строительства или реконструкции (далее — уведомление об окончании строительства).
ИЖС включили в национальный проект «Жильё и городская среда»
Законы о строительстве и эксплуатации ИЖС развиваются вместе с интересом населения к загородному жилью. В нацпроекте «Жильё и городская среда» для ИЖС планируют:
- выделить 100 млн кв. м. земли для строительства;
- упростить процесс подключения частного жилья к инженерным сетям;
- опубликовать реестр типовых проектов;
- внедрить специальную ипотечную программу;
- к 2024 году запустить массовое ИЖС с электронным документооборотом — оформлять бумаги будет застройщик.
- Федеральный закон 476-ФЗ внёс поправки в Градостроительный, Земельный кодексы, законы о госрегистрации и долевом строительстве.
- Нововведения стимулируют ИЖС — на такое жильё теперь распространяется долевое строительство, под него выделяют землю и ресурсы, включая субсидии для производителей домокомплектов.
- Правовой статус присвоен домам блокированной застройки — таунхаусам, лейнхаусам, дуплексам.
- С 2022 года в справках из ЕГРН появятся сведения об ответственном кадастровом инженере и аварийности жилья.
- Дачную амнистию продлили, загородные дома-дачи по-прежнему можно оформить с минимальным пакетом документов.
- ИЖС включены в нацпроект «Жильё и городская среда» — в перспективе это даст специальную ипотечную программу, упрощённое подключение к коммуникациям и новые участки земли для застройки.
Можно ли в ходе строительства изменить конфигурацию «одобренного» объекта ИЖС
Нередко собственник участка, спустя некоторое время, решает изменить конфигурацию будущего дома. Например, потребуется более просторный коттедж или возникнет потребность «передвинуть» будущую стройку на пару метров вправо. Но весь в одобренном властями уведомлении указывалась первоначальная конфигурация – что же делать?
На этот счет в Градостроительном кодексе имеется 14 пункт статьи 51.1, позволяющий подать строительное уведомление в отношении объекта ИЖС заново – в тот же орган, что и прежде. Следует помнить, что при изменении конфигурации и местоположения перспективного объекта строительства, важно соблюсти параметры пограничных отступов на земельном участке, действующих в данном регионе.
Если проигнорировать обязательность повторного уведомления властей об изменениях параметров будущего коттеджа, то завершив стройку, подготовив техплан здания при участии кадастрового инженера, а затем отправившись в орган власти для регистрации новостройки – возникнут проблемы, поскольку чиновники обязательно сличат контуры и географическое позиционирования фактического объекта ИЖС с первоначальными, указанными в уведомлении о намерении застроить участок.
Отмена разрешения на строительство – это волевое действие уполномоченного органа по отзыву ранее выданного разрешения на строительство как выданного с нарушениями.
П. 1 ст. 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» предусмотрена возможность отмены изданного муниципального правового акта в порядке самоконтроля. Так, в Постановлении от 06.07.2004 № 1424/04 Президиум ВАС РФ указал, что на основании рассматриваемой нормы уполномоченный орган вправе отменить ранее вынесенное им с нарушением предусмотренных законом процедур распоряжение о предоставлении земельного участка в аренду для строительства. В дальнейшем этот подход был распространён арбитражными судами на иные ненормативные акты, в т. ч. и на разрешение на строительство.
УВЕДОМЛЕНИЕ О СНОСЕ И ЗАВЕРШЕНИИ СНОСА
В целях сноса объекта ИЖС застройщик подает в орган местного самоуправления по месту нахождения объекта или через многофункциональный центр уведомление о планируемом сносе не позднее чем за семь рабочих дней до начала выполнения работ по такому сносу. Указанное уведомление должно содержать в том числе следующие сведения:
- данные застройщика;
- кадастровый номер земельного участка, его адрес;
- сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц);
- сведения о праве застройщика на сам объект ИЖС, подлежащий сносу, а также сведения о наличии прав иных лиц на такой объект (при наличии таких лиц).
Орган местного самоуправления, в который поступило уведомление о планируемом сносе объекта ИЖС, в течение семи рабочих дней со дня поступления этого уведомления проводит проверку наличия вышеуказанных документов, обеспечивает размещение этих уведомления и документов в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности и уведомляет о таком размещении орган регионального государственного строительного надзора.
Застройщик не позднее семи рабочих дней после завершения сноса объекта ИЖС подает в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, на котором располагался снесенный объект, в том числе через многофункциональный центр, уведомление о завершении сноса объекта ИЖС.
Орган местного самоуправления, в который поступило уведомление о завершении сноса объекта ИЖС, в течение семи рабочих дней со дня поступления этого уведомления обеспечивает его размещение в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности и уведомляет об этом орган регионального государственного строительного надзора.
Земельные участки под ИЖС: как сделать правильный выбор
Российское законодательство предусматривает несколько категорий земель, каждая из которых имеет определенный вид разрешенного использования. Для тех, кто решился на возведение отдельно стоящего жилого загородного дома, наиболее подходит категория – земли населенных пунктов, не имеющие ограничений в области градостроительства. Поэтому, выбирая земельные участки под ИЖС, в первую очередь, необходимо выяснить категорию и назначение использования земли, в частности, наличие возможности возведения жилого дома для временного или постоянного проживания с получением почтового адреса и официальной регистрацией либо отсутствие такой возможности.
В соответствии с п. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ земли с разрешенным использованием под ИЖС, относящиеся к категории земли населенных пунктов, не предусматривают возможность возведения на них высотных многоподъездных жилых объектов с дальнейшей продажей в них квартир.
Как получить разрешение на строительство на участке ИЖС
Процедура получения разрешения на ИЖС включает в себя несколько этапов. Пакет документов (см. перечень ниже) и заявление на получение разрешения на индивидуальное жилищное строительство подаются в департамент архитектуры местного самоуправления, расположенного по месту нахождения выбранного земельного участка. Заявление рассматривается в течение 7 рабочих дней, затем застройщику-заявителю выдается либо письменное разрешение на ИЖС (срок его действия составляет 10 лет) либо мотивированный отказ, оспорить который можно в судебном порядке. По окончании строительства на участке ИЖС застройщик получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В список необходимых документов для получения разрешения на строительство ИЖС входит (для большинства стандартных ситуаций):
- градостроительный план земельного участка по материалам межевания;
-
материалы, содержащиеся в проектной документации;
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
Как получить разрешение на строительство ИЖС?
Ознакомившись со статьями 48 и 51 Градостроительного Кодекса РФ, можно сказать, что разрешение на строительство индивидуального жилого дома – это документ, выдаваемый в установленном законом порядке и подтверждающий соответствие проектной документации градостроительному плану и проекту планировки территории. На заметку! Для ИЖС разрешение на строительство является одним из самых необходимых документов. Более того, без разрешения на строительство ИЖС может попросту оказаться под угрозой, так как без него невозможно, например, взять кредит на строительство и многое другое.
Опираясь на основные пункты статей 48 и 51 Градостроительного Кодекса РФ, представленные выше, обсудим, какие документы необходимы для строительства индивидуального жилого дома.
Жилищное строительство или индивидуальное жилищное строительство. Есть ли разница? К каким расходам может привести не верно указанный вид разрешённого использования земельного участка.
Разрешенное использование земельного участка «для жилищного строительства» и «для индивидуального жилищного строительства» имеет ли значения данное обстоятельство при исчислении земельного налога?
Предварительно хотелось бы обозначить, что рассматриваемая в настоящей статье ситуация касается только земельных участков, имеющих разрешённое использование «для жилищного строительства» или «для индивидуального жилищного строительства», на которых не имеется объектов недвижимости, зарегистрированных в установленном законом порядке.
Далее перейдем к сути проблемы.
Как известно в соответствии с п. 1 ст. 390 Налогового кодекса РФ налоговой базой для уплаты земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка.
Казалось бы, все просто, для расчета суммы земельного налога необходимо умножить ставку налога, действующую на территории конкретного муниципального образования, на кадастровую стоимость земельного участка.
Однако Налоговым кодексом РФ предусмотрены случаи исчисления земельного налога в повышенном размере (с учетом повышающих коэффициентов).
Так, ст. 396 Налогового кодекса РФ, с целью стимулирования строительства на земельных участках, установлены следующие случаи исчисления земельного налога в повышенном размере (с учетом повышающих коэффициентов):
1). абз. 1 п. 15 ст. 396 НК РФ — в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, осуществляемого физическими лицами, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 2 в течение трехлетнего срока строительства начиная с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости. При этом, в случае завершения такого жилищного строительства и государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости до истечения трехлетнего срока строительства сумма налога, уплаченного за этот период сверх суммы налога, исчисленной с учетом коэффициента 1, признается суммой излишне уплаченного налога и подлежит зачету (возврату) налогоплательщику в общеустановленном порядке.
2). абз. 2 п. 15 ст. 396 НК РФ — в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, осуществляемого физическими лицами, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 4 в течение периода, превышающего трехлетний срок строительства, вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.
3). п. 16 ст. 396 НК РФ — в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими лицами для индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 2 по истечении 10 лет с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.
Таким образом повышающий коэффициент земельного налога зависит от вида разрешенного использования земельного участка и действует до момента регистрации права собственности на первый объект недвижимости на земельном участке.
Так в случае, если земельный участок имеет вид разрешенного использования – «для жилищного строительства» (кроме «индивидуального жилищного строительства») при исчислении земельного налога:
— применяется повышающий коэффициент 2 – с первого дня владения земельным участком и в течении следующих 3-х лет, но до момента государственной регистрации прав на построенный объект.
— применяется повышающий коэффициент 4 – с четвертого года владения земельным участком и до момента государственной регистрации прав на построенный объект.
То есть повышенный земельный налог придется платить до момента регистрации права собственности на построенный объект.
Если регистрация права собственности произойдет в первые 3 года владения земельным участком, то до момента регистрации права собственности на построенный объект ежегодно придется платить земельный налог с повышающим коэффициентом равным 2.
Если регистрация права собственности произойдет в четвёртый, пятый и последующие годы владения земельным участком, то до момента регистрации права собственности на построенный объект, ежегодно придется платить земельный налог с повышающим коэффициентом равным 4.
При этом имеется важный нюанс, если государственная регистрация права собственн��сти на построенный объект недвижимости будет произведена до истечения трехлетнего срока владения земельным участком, то земельный налог, уплаченный с повышающим коэффициентом 2 возможно возвратить или зачесть в счет иных платежей по налогу, но только в части превышающий размер земельного налога, исчисляемого без повышающего коэффициента.
Но, если государственная регистрация права собственности на построенный объект недвижимости будет произведена по истечении трехлетнего срока владения земельным участком, то земельный налог уплаченный повышающим коэффициентом 2 и повышающим коэффициентом 4 зачесть уже будет невозможно.
Для случаев владения земельным участком имеющем вид разрешенного использования – «для индивидуального жилищного строительства», исчисление земельного налога, с учетом повышающего коэффициента, происходит по-иному.
Так повышающий коэффициент 2 применяется только с одиннадцатого года владения земельным участком и до государственной регистраций права собственности на построенный объект.
Далее, рассмотрим разницу между такими видами разрешенного использования земельного участка как «индивидуальное жилищное строительство» и «жилищное строительство».
До 2014 года в Российской Федерации не существовало какого-либо единого классификатора видов разрешенного использования земельных участков, и муниципальные органы власти, предоставляя земельные участки в собственность, самостоятельно определяли наименования видов разрешенного использования исходя из внутренних регламентов с учетом целей их использования.
В связи с этим можно только из практики применения видов разрешенного использования земельных участков указать, что такое разрешенное использование как «индивидуальное жилищное строительство» подразумевало возможность размещения жилого дома, а «жилищное строительство» подразумевало возможность размещения малоэтажных многоквартирных домов.
Необходимые документы
При возведении, а также выполнении работ по реконструкции объектов капстроительства и линейных сооружений строительная компания оформляет и направляет заявление на получение разрешения напрямую в органы, уполномоченные для выдачи такого документа (рассмотрены выше). Если деятельность связана с изготовлением, созданием или утилизацией энергетических установок на ядерном топливе, требуется привлечение госуправления по использованию атомной энергии. В случае утилизации или производства ядерного оружия привлекается Роскосмос.
Кроме заявления, требуется подготовка и передача следующего пакета бумаг:
Документы, устанавливающие права на участок земли, где планируется возведение линейного объекта.
ГПЗУ
Важно, чтобы бумага была выдана не позже, чем за три года до момента передачи заявления в уполномоченный орган для получения разрешения на возведение объекта. Если речь идет о линейном объекте, должны передаваться реквизиты проекта межевания и планировки территории.
Материалы из проектной документации, а именно — пояснительная записка, схема планировки надела земли (должна быть выполнена с учетом ГПЗУ и иметь необходимую информацию о походах, подъездах, границах зон и так далее), данные об инженерном оборудовании с отметками местах коммутации, архитектурные особенности, схема планировочной организации надела
Последняя должна подтверждать местонахождения линейного объекта в границах красных линий, указанных в документации по планированию территории. Кроме того, в состав этих материалов входит проект организации возведения объекта капстроительства, проект организации работ по демонтажу или сносу построек (если это требуется). Приведенный перечень документов может корректироваться с учетом особенностей земель и планируемых работ.
Позитивное заключение экспертизы, проведенной в отношении проекта объекта капстроительства (по отношению к этапам возведения объекта). Это необходимо, если проект должен пройти экспертизу с учетом требований законодательства.
Разрешение на отклонение от установленных показателей допущенного возведения или реконструкции (если строительная компания не получила такое разрешения с учетом ст. 40 Кодекса).
Согласие владельцев объекта капстроительства (имеются исключения). Например, может потребоваться решение общего собрания владельцев помещений или мест для машин в многоквартирном объекте. Принятие должно осуществляться с учетом жилищного законодательства при условии, что в результате реконструкции уменьшится площадь общего имущества.
Свидетельство об аккредитации юрлица, которое выдало заключение о проведении частной экспертизы проекта (если представлено заключение такой экспертизы). Оригинал документа предоставлять не нужно — достаточно копии.
Бумаги, предусмотренные законодательством РФ, по отношению к объектам культнаследия, если выполняемые работы затрагивают их конструкцию и другие характеристики, влияющие на безопасность и надежность сооружения.
Когда суд может отказать?
Судебное решение может быть прямо противоположным исковому заявлению и самострой обязуют снести. Суд откажет в удовлетворении исковых требований в случае, если самострой нарушает любое из нижеуказанных положений:
- Назначение сооружения не соответствуют целевому назначению земли.
- Нарушают нормы СНиП и пожарной безопасности.
- Не вписывается в ландшафт территории, находящейся на балансе муниципалитета.
- Нарушает права третьих лиц (например, заходит на участок, принадлежащий третьему лицу).
Верховный же суд заявил, что сам факт того, что сооружение является самостроем не может стать причиной в отказе от удовлетворения исковых требований.
И для того, чтобы получить разрешение на регистрацию права собственности необходимо будет тщательно подготовиться к рассмотрению дела в суде, проработать доказательную базу и проработать позицию по отстаиванию законных прав на легализацию самостроя (если, конечно, они законны).
Суд не примет решение снести постройку в тех случаях, если она не нарушает следующие НПА:
- ст. 304 ГК РФ – право на защиту прав собственности;
- постройка не является недвижимостью — п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 от 29.04.2010;
- постройка легализована в соответствии с п.3 ГК РФ ;
- собственник не знал и не мог знать, что его постройка нарушает ограничения на строительство, касающиеся его земельного участка п.1 ГК РФ 222;
- право собственности на постройку зарегистрировано до 01.09.2018;
- собственнику принадлежит территория, на которой возведено строение.
В любых других случаях решение может быть пересмотрено в апелляционных судах разной инстанции.
Отступы при строительстве между постройками
На участке разрешено строительство только одного жилого дома. При планировании строительства стоит обратить внимание на наличие построек на соседних участках, если их нет достаточно отступить с каждой стороны 3 метра. При возведении одноэтажного жилого дома требуемый отступ от границы составляет 1 метр, при двухэтажной постройки — 1,5 метра, трёхэтажной — 2 метра. Если участок граничит с землями общего пользования, то необходимо соблюдение отступа в 5 метров.
Отступ при строительстве дома, совмещённого с гаражом от строений на другом участке — 3 метра, от забора — 1 метр. От окон комнат до любых капитальных строений, расположенных на соседском участке, необходим отступ в 6 метров. Выгребная яма располагается не ближе чем в 8–12 метрах от жилого дома.
Кто уполномочен выдавать разрешение?
Первоначально владельцу участка необходимо найти в регионе уполномоченный орган, который отвечает за выдачу разрешительных документов.
В зависимости от месторасположения ЗУ данный вопрос попадает в разную административную юрисдикцию.
Например, в Москве это Госкомитет строительного надзора. В некоторых муниципальных образованиях данные вопросы курирует Отдел архитектуры и градостроительства или Администрация МО.
Если участок расположен одновременно на территории двух муниципальных образований, то обращаться необходимо в региональный или краевой комитет по строительным вопросам.
Сегодня допускается передача документации на получение разрешения через МФЦ. В некоторых муниципальных образований реализована возможность передачи документов через портал госуслуг.
Но в большинстве регионов на портале есть возможность только предварительно ознакомиться с регламентом оказания государственной услуги и списком запрашиваемых документов.
Требования регламента по безопасности строительства
Индивидуальное строительство обязано проводиться согласно требованиям пожарной безопасности. Согласно этим нормативам, планируется площадь земельного участка, размечается место под фундамент жилого дома, рассчитывается место строительства объектов хозяйственного назначения:
- Между строениямиI и II степени огнестойкости, в которых будут проживать люди, должно соблюдаться предельное расстояние ≥ 6 метров. Сами объекты должны возводиться из кирпича, бетона, и других негорючих стройматериалов;
- Если один из жилых объектов имеет III степень огнестойкости, то расстояние должно быть ≥ 8 метров;
- Если новые жилые дома строятся из древесины, то они должны быть удалены от других жилых построек на расстояние ≥ 15 метров;
Противопожарный регламент и правила строительства частного дома устанавливают расстояние между индивидуальными застройками и объектами хозяйственного назначения на приусадебном участке. Этажность жилого дома также регулируется СНиП, и утверждается архитектурными городскими службами. Без разрешения этих органов можно строить малоэтажный дом высотой не более трех этажей с учетом мансарды и цокольного этажа.