Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменение функционального назначения нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Целевое назначение нежилого объекта — это род деятельности, который можно вести на его территории. Конкретное назначение может зависеть либо от муниципальных органов власти, которые составляют документацию на помещение, либо от собственника, который сдаёт объект в аренду и прописывает условия его использования в договоре. Поэтому интересуют нас два документа: выписка из ЕГРН и договор аренды.
Как определить назначение
Чтобы получить выписку, достаточно зайти на официальный сайт Росреестра, выбрать соответствующую услугу, а потом ввести свои паспортные данные и кадастровый номер объекта. После этого останется только заплатить 300 рублей и подождать максимум три дня. Интересующая нас информация находится в графе «Виды разрешённого использования».
Как правило, муниципалитеты исходят из текущей инфраструктурной ситуации в районе. Например, если в нём слабо развита сфера продуктового ритейла, новые помещения разрешат использовать для обустройства магазинов и супермаркетов. Тогда в графе указывается: «Для торговли продуктами питания». И, конечно, немаловажную роль играют технические характеристики самого объекта: площадь, объём электрических мощностей и наличие подведённых коммуникаций.
Если там написано обобщённое «нежилое» — значит, назначение определяется владельцем недвижимости в соответствии с параметрами помещения и собственными пожеланиями. Обычно оно указывается в самом начале договора.
Стоимость согласования перепрофилирования помещений в жилых домах
(Документы БТИ без красных линий)
| Этапы / Цена, руб | Срок исполнения, дни | Примечание |
|---|---|---|
| ПРОЕКТНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ: | ||
|
ТЗК (техническое заключение) от 15 000 Проект, в составе разделов: Архитектурно-строительные решения (АР) от 15 000 Конструктивные решения (КР) от 15 000 Электропроект (ЭП) от 15 000 Водопровод и канализация (ВК) от 15 000 Отопление и вентиляция (ОВ) от 15 000 Кондиционирование (ОВиК) от 15 000 Реконструктивные работы (РР) от 15 000 Технология (ТХ) от 15 000 |
5-35 | в зависимости от метража и сложности перепланировки. |
|
Согласование: — Роспотребнадзор Получение распоряжения Мосжилинспекции со сменой функционального назначения. |
60 | При наличии раздела (РР-реконструктивные работы по фасаду) согласование с ГлавАПУ Москомархитектуры, Мосжилинспекция производит самостоятельно |
| Ввод помещения в эксплуатацию. Получение акта завершенного переустройства от 60 000 | Выход инспектора Мосжилинспекции. | |
| Заказ/Получение Технического плана. Внесение изменений в ГКН. Внесение изменений в ЕГРП (Росреестр) от 40 000 |
Официальные платежи |
Как изменить целевое назначение нежилого помещения
Если вы хотите изменить целевое назначение нежилого помещения на жилое, руководствуйтесь установленным для этого порядком перевода.
А если вы хотите изменить целевое назначение нежилого помещения, согласованное в договоре (например, аренды), действуйте в том же порядке, в котором можно изменить условия договора.
В частности, чтобы изменить определенное в договоре назначение помещения по соглашению сторон, вы можете подготовить проект такого соглашения и направить его контрагенту с сопроводительным письмом.
Заключить дополнительное соглашение по общему правилу нужно в той же форме, что и договор, а если вы вносите изменения в зарегистрированный договор, то и соглашение нужно зарегистрировать (п. 2 ст. 164, п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Учтите: если речь идет об аренде нежилого помещения, находящегося в собственности публичного образования, следует руководствоваться также региональными актами.
В частности, административными регламентами, регулирующими соответствующие отношения. Они могут предусматривать специальные требования к заявлению или запросу об изменении целевого назначения арендуемого помещения, прилагаемым к нему документам и т.п.
Особенности смены вида функционального назначения помещений
Целевое назначение помещения отражает его статус, указывая, какими способами допускается эксплуатация определенной площади. В проектной документации здания делается отметка, что помещение может быть использовано в качестве аптеки, магазина, офиса или стоматологии и т.д. При его оборудовании необходимо соблюдать пожарные и санитарные нормы.
Функциональное назначение создает дополнительные ограничения. А потому, использование помещения в других целях идет в разрез с законодательством. При изменении назначения необходимо учитывать и местоположение объекта недвижимости, его площадь и другие параметры. Внутренняя отделка помещений также должна отвечать положениям закона. Иначе перепланировку просто не утвердят, а в согласовании изменений откажут.
Нежилые помещения отличает широкий спектр использования. Поэтому необходимо с особой тщательностью готовить проект, соблюдать процедуру его утверждения и в дальнейшем следовать положениям данного документа. Земельные юристы нашей компании знают все и немного больше об изменении целевого назначения. Мы поможем организовать процедуру, либо сами пройдем все ее этапы по доверенности.
Причинами изменения функциональных назначений зданий зачастую являются бурный рост и изменения в хозяйственно-экономической структуре городов. Дома, построенные в свое время на окраинах городов и не предназначенные для жилья, в новых условиях оказались без применения. Освободившиеся здания являются очень разными по своей конструкции и габаритам. Это могут быть, например, крупные промышленные здания, небольшие сельские школы, больницы др.
DPN Service — московская юридическая фирма, специализирующаяся на оформлении прав и документов при реконструкции объектов недвижимости Московского региона, а именно приводим в соответствии с действующим законодательством градостроительную, правоустанавливающую, кадастровую, инвентаризационно-техническую, земельно-правовую, архивную и другую документацию по объекту в случае его переустройства, переоборудования, реконструкции — возведение надстройки, пристройки, антресоли, обустройство чердака, мансарды, внутреннего пространства кровли, подвала и т.
Этапы перепрофилирования помещений
Перепрофилирование помещений требует выполнения следующих мероприятий:
- получения технической документации на помещение в БТИ;
- направления заявления в префектуру округа о перепрофилировании;
- получения согласия от префектуры;
- подготовки проектных документов под новое целевое использование помещения;
- согласования проекта в ЦГСЭН, ГУ МЧС, Дирекции единого заказчика, районной управе и других инстанциях в соответствии с новым видом использования объекта (ссли меняется назначение арендуемого помещения, требуется получить письменное согласие арендодателя);
- направления документов в территориальное отделение Жилищной инспекции;
- получения разрешения Жилинспекции на переустройство и перепланировку.
Что такое смена назначения помещений в проектировании и строительстве
По общей классификации все здания и помещения делятся на жилые и нежилые объекты. Целью использования жилых помещений всегда одна – постоянной проживание граждан. В отдельных случаях, указанных в ЖК РФ, жилье можно использовать для профессиональной деятельности, если это не нарушает интересы других жильцов дома, не связано с опасными и вредными работами. По функциональным характеристикам жилые помещения делятся на основные, вспомогательные, технические, обслуживающие.
Назначение нежилых зданий и помещений определяется по видам деятельности – производственные, торговые, складские, образовательные, медицинские и другие объекты. Под каждый вид назначения есть определенные требования СП, ГОСТ, других нормативных актов. Особенно это актуально для сферы пожарной безопасности, так как ее нормативы будут существенно отличаться для разных видов назначения объектов.
Когда требуется смена назначения помещений
Решение собственника о необходимости смены назначения помещений может быть связано со следующими причинами:
- для изменения статуса помещения, т.е. перевода из жилого в нежилое или обратно;
- для изменения назначения технического этажа на офисные помещения;
- для перепрофилирования объекта под другой вид деятельности (типичный случай – открытие магазина в помещениях бывшего склада);
- для объединения помещений с разным назначением (например, если в квартире будет расширена площадь жилой комнаты за счет коридора);
- при изменении вида деятельности по договору аренды (например, если по долгосрочному договору арендатор решил закрыть магазин и открыть ресторан);
- в иных случаях, не противоречащих нормативным актам.
Как указывалось выше, решение о смене назначения объекта может принимать только собственник. Если у помещения несколько собственник, требуется единогласное одобрение предстоящих работ. Для нежилых помещений в аренде решение о смене должен одобрить ДГИ, который выступает арендодателем столичной недвижимости.
Куда нужно обращаться для смены назначения помещений
Алгоритм согласований для смены назначения помещений зависит от их статуса и формы собственности. Для жилых и нежилых помещений в МКД процедура пройдет по следующим этапам:
- получение согласия собственников помещения;
- получение согласия владельцев смежных квартир, созыв общего собрания и получение одобрения от 2/3 собственников подъезда и дома (если работы связаны с воздействием на общедомовое имущество);
- разработка проектной документации;
- обращение в МосЖилИнспекцию (МЖИ) на согласование перепланировки со сменой назначения;
- выполнение работ, обращение в МЖИ для получения акта приемочной комиссии;
- обращение в БТИ для внесения изменений в технический паспорт здания.
В процессе согласований нужно получать одобрение от МЧС и СЭС. Они согласуют проект при соблюдении норм пожарной, санитарно-гигиенической и эпидемиологической безопасности.
Для помещений в нежилых зданиях смена назначения проходит иначе. Для объектов в частной собственности проект утверждает сам заказчик. Обращаться за согласование нужно только в МосКомАрхитектуру, если одновременно проводятся фасадные работы. Если объект находится в муниципальной собственности и сдан в аренду, проект на согласование направляется ДГИ. При положительном решении будет не только разрешено провести работы и сменить назначение, но и будет оформлено допсоглашение к договору аренды.
Для смены назначения технического этажа на офисные помещения проект реконструкции нужно представить на экспертизу. После этого через Госстройнадзор необходимо получить разрешение на строительство. Когда работы будут выполнены, через этот же орган оформляется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
В законодательстве Российской Федерации отсутствует четкое определение нежилого объекта. Тем не менее, существует ряд признаков, в соответствии с которыми можно идентифицировать такую недвижимость.
Характеристики нежилого помещения приведены в Гражданском и в Жилищном кодексе РФ (в т.ч. в ФЗ № 122 ред. от 06.04.2015г.).
Признаки нежилого объекта:
- Имеет такие функциональные характеристики:
- не предназначен для проживания;
- используется в производственных и общественных целях;
- Принадлежность к недвижимому имуществу.
- Является составной частью здания (данная отличительная особенность разграничивает нежилые помещения и сооружения, в то же время указывает на их пространственную взаимосвязь).
- Изолированность: так же, как и жилье, нежилое помещение должно быть изолировано; материальность: наличие определенных границ.
- Взаимосвязь с земельным участком: недвижимость регистрируется по конкретному адресу.
- Отнесен к нежилому фонду, при этом может быть расположен как в жилом, так и в нежилом здании.
Подробнее о различиях между жилым и нежилым помещением читайте здесь.
Что делать если вид разрешенного использования здания не совпадает с ВРИ земельного участка?
Из-за несоответствия вида разрешенного использования участка и здания уполномоченные органы могут назначить штраф. Его размер зависит от характера нарушения и правовой формы лица, на которое зарегистрирован участок и объект недвижимости. Также могут признать капитальное строение самовольной постройкой. В этом случае его обяжут демонтировать за собственный счет.
Помимо собственников, за нецелевую деятельность в здании несут ответственность и арендаторы такого имущества
Поэтому так важно своевременно исправить несоответствие. Проводится исправление одним из двух способов:
- Изменение ВРИ участка на подходящий к фактическому использованию здания;
- Изменение вида использования объекта недвижимости, в соответствии с ВРИ участка.
Существует еще и третий вариант, когда объект через суд пытаются признать самовольной постройкой – необходимо организовать строительно-техническую экспертизу. Эксперты достоверно установят, соответствует ли недвижимость ВРИ территории.
Однако чаще собственники или арендаторы капитальных объектов инициируют изменение вида использования надела или функционального назначения здания. Первый вариант больше подходит тем, кто возводил недвижимость для какой-либо конкретной деятельности (торговый центр, гостиница, спортивный комплекс и т.д.). Второй способ устранения несоответствия применяют, после покупки участка с уже готовым, но незарегистрированным зданием.
Процедура изменения вида разрешенного использования зависит от того, какой ВРИ будете менять – недвижимости или земли. В целом же придется пройти стандартные этапы:
- сбор документов и проверка возможности изменения вида;
- подача обращения в местную администрацию;
- утверждение проекта и иные согласования.
Что делать в вашем случае, подскажут юристы нашей компании. Мы детально рассмотрим ситуацию, изучим перечень допустимых ВРИ и составим план действий. Либо мы самостоятельно изменим вид использования участка или здания.
Инструкция изменения функционального предписания
Изменить целевое назначение может собственник объекта недвижимости, а также арендатор по согласованию с владельцем, при этом существует два варианта, как изменить целевое назначение нежилого помещения:
- Перевод объекта в жилой (соответственно главе 3 ЖК РФ).
- Изменение вида деятельности.
Основные этапы перепрофилирования помещения:
- составление проекта;
- согласование его с городскими службами (горводоканал, СЭС, МЧС и т.д.);
- подготовка документов и предоставление их в уполномоченные органы госуправления;
- проведение работ, соответствующих проектной документации и сдача здания в эксплуатацию;
- оформление технического паспорта представителем БТИ;
- получение нового кадастрового паспорта;
- обращение в регистрационный орган для получения нового свидетельства о праве собственности.
Краеугольный вопрос — земля под зданием
На нашем портале был подробно освящен вопрос изменения категории земли, статья . Однако земельный вопрос представляет наиболее сложную проблему в законодательстве. Дело в том, что в законе не имеется четкого определения понятий категория земли и вид разрешенного использования.
Из анализа практики судов видно, что целевое назначение относится к земельному законодательству. Разрешенное использование — это фактически территориальное зонирование, согласно утвержденному плану застройки. Конкретного перечня видов использования земли в законе нет. Государственные и муниципальные земельные участки предоставляются под строительство и для других целей. Местные власти могут разрешить как многоэтажное строительство, так и малоэтажное, предоставить участок под строительство зданий производственного назначения. Указание на цель содержится в договорах, например аренды, в Постановлениях Администрации о предоставлении в собственность земельного участка.
Изменение функционального назначения здания
Специалисты нашей компании проведут изменение функционального назначения здания, подготовят необходимые бумаги, проведут все согласования и внесут изменения в ЕГРН. Мы обратимся с ходатайством в Департамент городского имущества, если недвижимость принадлежит городу. В заявке надо попросить внести изменения в договор аренды.
Последовательность этапов процедуры зависит от того, является заявитель собственником, либо он арендует объект недвижимости у другого лица. Если здание арендуется, необходимо узнать, кто владелец недвижимого имущества – частное лицо, муниципалитет или государство. Затем следует получить согласие такого собственника на проведение работ.
Перед началом процедуры важно понимать, что смена назначения может потребоваться, когда на месте офиса, к примеру, создается магазин или кафе. То есть помещения объекта недвижимости будут использоваться с другой, отличной от предыдущей, целью.
Зачастую требуется проводить перепланировку внутреннего пространства здания. В ее понятие входит не только перестановка оборудования, но и снос перегородок или лестниц, создание новых проемов в стенах и т.д. Об этом тоже придется сообщать властям, представляя соответствующие проекты и обоснования. Мы поможем разобраться с нюансами процедуры, организовав ее в сжатые сроки.