Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проверить квартиру на юридическую чистоту перед покупкой самому». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
Совет № 2: Запросите нотариальную доверенность
От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.
Совет № 8: Проверьте справки ПНД и НД
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.
Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.
Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:
Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца:
- свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
- выписку из ЕГРП;
- выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
- справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
- справку из наркологического и психоневрологического диспансера.
С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант. Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре. Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.
При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке. Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем. В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры. Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования. В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости. Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение». В ней указано, находится ли квартира в залоге. Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.
К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.
- Проверяйте оригиналы, а не копии или фотографии документов. Современные технологии позволяют делать очень качественные подделки.
- Не спешите. Возьмите время на проверку и обдумывание. В случае сомнений, обращайтесь к юристам и другим профессионалам.
- Ипотека в некоторой степени гарантирует юридическую безопасность недвижимости, ведь ее проверяет еще и банк.
- Информация в документах дублируется, но чем больше вы проверите, тем больше шансов обнаружить нестыковки и не попасться в ловушку.
- Сотрудники крупных агентств недвижимости – риелторы, ипотечные брокеры и юристы – помогут вам приобрести жилье быстрее и безопаснее.
Проверка жилья перед покупкой: наличие третьих лиц
Важным моментом является проверка квартиры на предмет возможных прав на нее третьих лиц. Особенно внимательным нужно быть, если объект достался продавцу по наследству. Проверьте, не были ли ущемлены права других наследников. Важно удостовериться, что квартира была законно приватизирована. Идеально, если право собственности возникло у продавца больше трех лет назад. В таком случае вероятность того, что сделка может быть оспоренной почти отсутствует.
Важный момент проверки жилья перед покупкой – прописанные в квартире люди, которые, как вы понимаете, имеют право жить в помещении и после смены собственника. Продавец должен снять с регистрационного учета всех проживающих перед тем, как реализовать помещение. Если кто-то прописан на момент проверки, убедитесь, что у вас не будет проблем с выселением. Есть категории граждан, которые могут заявить о своем праве проживать в недвижимости. К ним относятся: проходящие военную службу, осужденные, несовершеннолетние, проживающие в воспитательных учреждениях, пенсионеры, проживающие в домах престарелых.
Проверка недвижимости перед покупкой также предполагает и осведомление об отсутствии обременений на объект (информация содержится в выписке из ЕГРН). Жилье не должно быть предметом залога, ареста, аренды или ренты. Иначе сделку могут не зарегистрировать.
Юридические нюансы покупки квартиры на вторичном рынке
Покупка квартиры, в которой вы будете не первым владельцем, имеет ряд особенностей чисто юридического характера. И очень важно лично проконтролировать все этапы, чтобы не столкнуться с неприятной ситуацией (например, вы можете «внезапно» обнаружить, что у квартиры есть еще владельцы, о которых вам не сообщили, или там остались прописаны чужие вам люди). Нюансы при покупке рынка на вторичном рынке чисто юридического характера предполагают проверку жилья на чистоту.
Чтобы убедиться в том, что квартира имеет «чистую» историю и вас не пытаются обмануть, сделайте следующее:
1. Запросите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Так вы проверите собственника и поймете, кому принадлежит квартира – и тот ли это человек, который вам ее продает (напомним, что также это может быть его представитель, при условии наличия доверенности). Получить выписку вы можете и сами, запросить ее можно на сайте Росреестра, МФЦ или в одном из отделений Росреестра.
Выписка также даст вам информацию о том, есть ли у квартиры обременения (например, не находится ли она в ипотеке, не стала ли залогом для кредита, и так далее).
Важно! Если вы не уверены в своих силах, привлеките к проверке квартиры юриста. Это должен быть независимый специалист, не связанный ни с продавцами, ни с риелтором. Так вы будете уверены, что он всецело на вашей стороне.
Если квартира была куплена в ипотеку, просите предоставить вам справку из банка, что ипотека погашена и все платежи внесены, в противном случае платить за ипотеку придется вам.
2. Попросите показать вам технический и кадастровый паспорта квартиры.
Здесь важно убедиться, что указанные данные совпадают с состоянием жилья, которое вам показывают. Если владельцы проводили капитальный ремонт и не согласовали его (что должно быть отражено в паспорте), у вас в дальнейшем могут быть проблемы. К тому же, нелегальный ремонт может привести к проблемам с самим жильем, ведь безопасность всех изменений под вопросом.
3. Документы, подтверждающие личность собственника и его финансово-правовой статус.
Личность человека, который продает вам квартиру, должна быть той же самой, что в документах на собственность. Проверить это вы можете, попросив показать вам паспорт.
Как мы уже упоминали, продавать квартиру может и представитель собственника, но в этом случае у него должна быть доверенность, дающая право на такие действия. Обязательно попросите ее и убедитесь, что доверенность заверена у нотариуса.
К сожалению, обман с «поддельными хозяевами» квартиры по-прежнему актуален, поэтому в этом случае надо проявить бдительность.
Кстати, если собственник имеет супруга (супругу), нужно согласие второй половинки на продажу, потому что квартира, приобретенная в браке, считается совместной собственностью. Если вам продадут квартиру без согласия мужа или жены, они могут оспорить сделку.
Если вдруг у вас возникают сомнения в адекватности продавца, вы вправе запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Дело в том, что при признании владельца недееспособным (а это могут организовать родственники уже после того, как вы заплатите), сделку можно оспорить.
Кроме того, проверьте продавца на предмет судимости (для этого следует обратиться в судебные инстанции по месту его регистрации), если окажется, что он судим или ему предъявлены иски на крупные денежные суммы, от сделки лучше отказаться.
4. Выписка из финансового лицевого счета.
Нужна для того, чтобы убедиться в отсутствии долгов по ЖКХ. Помните, что после заключения сделки все долги, если они есть, переходят к новому владельцу, то есть к вам. Чтобы не остаться должным кругленькую сумму, узнайте заранее, были ли владельцы ответственными плательщиками.
Как проверить наличие задолженностей по квартире
Перед покупкой покупатель может попросить продавца взять справку из ЖЭК об отсутствии задолженностей по газу, электричеству, водоснабжению и т. д. Такая справка должна быть свежей, потому что речь идет о том, чтобы продавец оплатил все коммунальные услуги вплоть до последнего месяца. В противном случае, оплатить долги придется новому собственнику.
Если покупается квартира в элитном доме, то нужно проверить долги за домофон, охрану, консьержа и прочие дополнительные, но обязательные для жильцов платежи. Случается, что продавец неплатежеспособен и не в силах оплатить долги по квартире. В такой ситуации покупатель может оплатить сам, но в счет снижения стоимости за недвижимость. Информация об отсутствии задолженностей должна быть отображена в договоре купли-продажи.
Риск присутствует всегда
Одна из самых популярных мошеннических действий на рынке найма (аренды) жилья заключается в том, что мошенник «сдает» не принадлежащую ему недвижимость по бросовой цене. На такое предложение откликается много нанимателей. Показ недвижимости проводится в один день. Со всеми, кто изъявил желание снять объект, мошенник заключает договор и принимает залоговую сумму в обеспечение обязательств нанимателя снять объект недвижимости. Мошенник обещает привести объект в порядок на следующий день и передать его нанимателю по акту. Естественно, что на следующий день у объекта недвижимости встречаются все, кого обманули.
На рынке продажи недвижимости мошенниками используется та же «технология», что и при сдаче в наем. Выставляется объект по привлекательной цене, мошенниками собираются задатки с потенциальных покупателей.
Мошенники не любят лишних свидетелей, поэтому можно быть уверенным, что если в сделке присутствует нотариус или агентство недвижимости, то вероятность неприятностей снижается многократно.
Те же, кто считает, что могут обойтись при совершении сделки с недвижимостью своими силами внимательно ознакомьтесь с моими рекомендациями.
План действий – шаг за шагом
- При осмотре объекта недвижимости попросите продавца предоставить правоустанавливающий документ. Договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д. Правоустанавливающий документ – это документ, на основании которого в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) вносятся сведения о правах, ограничениях и обременениях.
- Правоподтверждающие документы – служат подтверждением регистрации возникновения и перехода права на недвижимость. До 31 января 1998 года сделки регистрировались в БТИ (Бюро технической инвентаризации) в Петербурге эта организация называлась ПИБ (Проектно-инвентаризационное бюро). Свидетельств о регистрации не выдавалось. На правоустанавливающем документе ставили соответствующий штамп. В период с 01 февраля 1998 года по 31 декабря 1999 года был переходный период, в который дела передавались из БТИ в службу по регистрации сделок и сделки могли регистрироваться и там, и там. С 01 января 2020 года до 15 июля 2016 года, документом, удостоверяющим право собственности на недвижимое имущество, было Свидетельство о государственной регистрации права собственности. После этой даты государственная регистрация права подтверждается только выпиской из ЕГРН.
- В вышеуказанных документах мы видим фамилии собственников продаваемого объекта. Наша задача познакомиться с каждым, посмотреть удостоверения личности – свидетельство о рождении для лиц младше 14 лет и папорта лиц, старше 14 лет. Паспорта должны быть действующими, не иметь лишних надписей, вырванных страниц и т.п.
- Далее следует ознакомиться со справкой о зарегистрированных в продаваемом объекте гражданах. В разных регионах она имеет разные названия, к примеру, выписка из домовой книги, выписка из поквартирной книги, в Петербурге – справка форма №9. Граждане, не являющиеся собственниками, но постоянно зарегистрированные в объекте имеют право пользования объектом. Соответственно эти граждане должны быть согласны на продажу, а собственник должен взять на себя обязательство приложить усилия по снятию данных граждан с регистрации, о чем делается запись в договоре купли-продажи объекта.
- Запросить у продавца архивную выписку из домовой книги. В Петербурге такая справка называется – справка форма №12. В это справке мы видим о наличии, либо отсутствии, в продаваемом объекте граждан временно снятых с регистрации, снятых с регистрации несовершеннолетних.
- Сами заказываем выписку из ЕГРН. Нам имеет смысл заказать две выписки. Первая – выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Здесь мы увидим адрес объекта, кадастровый номер, дату регистрации права, ФИО всех собственников, наличие обременений (к примеру, ипотека, запрет на совершение сделок наложенный службой судебных приставов и т.п.).
Вторая – выписка о переходе прав на объект недвижимости. В этой выписке будут указаны все переходы права собственности на покупаемый нами объект. Кто продавал и на основании чего. Чем больше сделок, тем больше вероятность возникновения проблем, связанных с предыдущими владельцами.
- Согласие супруга на продажу объекта потребуется в случае приобретения одним из супругов объекта недвижимости в момент нахождения в браке. Даже, если супруги после приобретения объекта потом развелись, данное согласие от бывшего супруга потребуется. Исключением являются случаи, когда объект был приватизирован, подарен или получен в наследство.
- Сегодня все чаще родители используют при покупке недвижимости средства материнского капитала. Иногда они «забывают» выделить долю ребенку в приобретенной недвижимости, особенно это может произойти после полного погашения ипотечного кредита, который использовался для приобретения объекта. Поэтому помимо слов собственников, что они не использовали маткапитал, имеет смысл запросить справку об остатке на пенсионном счете. Справка об остатке на пенсионном счете матери позволит нам удостовериться, что материнский капитал использовался или нет.
- Технический паспорт на объект позволит нам взглянув на план объекта понять была ли в объекте какая-либо перепланировка. Технический паспорт не является обязательным документом для совершения сделок. Не у всех собственников он может быть. Однако, если объект регистрировался после 15 июня 2016 года, когда при регистрации перехода права собственности начали выдаваться выписки из ЕГРН, то в выписке из ЕГРН обязательно должен быть план объекта.
- Справки из ПНД (психоневрологический диспансер) и НД (наркологический диспансер) не являются обязательными. Но вы можете попросить собственника предоставить такую справку и даже оплатить ему ее. Ведь эта справка хоть немного, но обезопасит вас от того, что гражданин страдает заболеваниями, которые могут в будущем выступить основанием для оспорения сделки с недвижимостью.
Проверьте задолженности по квартире
Все коммунальные долги продавца остаются за ним — оплачивать вам их не придется. Исключение — взносы на капитальный ремонт: эти долги переходят к новому собственнику квартиры.
Чтобы не доказывать УК, что долги за коммуналку оставили не вы и чтобы вам просто не отключили свет и воду, попросите продавца взять в УК копию Финансово-Лицевого счета и справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Справка должна быть свежей — часто собственники забывают оплачивать счета за последние месяцы. Во многих домах понадобятся дополнительные справки об отсутствии долгов перед охраной или консьержем.
Если продавец не может выплатить долги, договоритесь о снижении цены.
Если продавец получил квартиру в наследство или в дар, понадобится справка из налоговой об отсутствии долгов.
Проверяем новостройку перед покупкой
Здесь все просто и коротко – достаточно связаться с застройщиком и запросить документы.
Важная информация! Застройщик должен быть собственником земли, на которой построен дом. В противном случае вы обзаведетесь квартирой, с которой придется съезжать без компенсации, как только истечет срок аренды.
Если до вас квартирой никто не владел, у нее не может быть несколько собственников, там точно не фигурируют несовершеннолетние и квартира определенно не является предметом судебных разбирательств и не находится в залоге.
Иной разговор о жилье на вторичном рынке.
Как быть, если квартира была получена в наследство?
Казалось бы, привычная ситуация. Но, как и с договором дарения, с завещанием могут возникнуть сложности.
У одной из клиенток компании «Сделано» возникла такая ситуация — квартиру она приобрела у некоего гражданина, получившего от бабушки наследство. Перевела деньги продавцу и обратилась к нам за ремонтом. Благо, мы только успели утвердить смету и проект, но не успели приступить к работам — потому что внезапно объявилась другая внучка той самой бабушки и начала оспаривать завещание. В итоге наша клиентка вернула затраченные средства, но прав на квартиру лишилась. Ситуация неприятная, и случиться может с каждым.
Именно поэтому оптимальное решение в такой ситуации — вообще проблемную недвижимость не брать. Лучше уж купить новостройку с черновым ремонтом и сразу сделать все «под себя» (тратим на это три месяца, ремонт делаем по фиксированной цене), чем вот так сидеть на пороховой бочке.
Единственный вариант, когда вам точно ничего не угрожает – если с момента смерти прежнего владельца прошло три года. В таком случае срок исковой давности не истекает, и покупать собственность можно без опасений.
В любом случае мы надеемся, что лично ваша сделка обойдется без досадных происшествий, и вы сможете распоряжаться новой собственностью безо всяких ограничений и проволочек.
А квартирка-то с душком!
Недобросовестные продавцы охотно скрывают некоторые проблемы, связанные с квартирой, надеясь, что покупатель наивно пропустит мимо глаз обременение или залог. Но только не дотошный человек, который знает, что выписка из ЕГРН покажет статус квартиры. Либо она чиста, либо она числится в залоге у банка, арестована или имеет какое-либо другое обременение. Все это будет отражено в официальном документе, и скрыть это не удастся.
Кстати, квартира, купленная прежним хозяином в ипотеку, может уже и не быть ипотечной, как заявляет продавец. Для доказательства стоит потребовать справку из банка о полностью погашенном кредите на квартиру.
Чтобы не взять на себя долги за коммуналку, стоит попросить собственника предоставить квитанции на все виды ЖКУ и проверить, есть ли там задолженности, либо представить справки об их отсутствии. Важно знать, что в соответствии с ч. 3 ст. 158 ЖК РФ после продажи квартиры к новому собственнику переходят только долги прежнего хозяина за капремонт. Прочие долги за ЖКУ остаются за продавцом.
Вы точно все проверили?
Возвращаемся ко вторичке и доскональной проверке сделки на юридическую чистоту. Вроде бы всё проверили, можно открывать расчетный счет или оформлять аккредитив и завершать процесс.
А через несколько месяцев вам приходит повестка в суд, где рассматривается дело об аннулировании вашей сделки. Я специально спрятала от вас одну бумажку и не рассказала о ней выше.
Оказывается, вы замотались настолько, что забыли запросить справки из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркодиспансера (НД) о вменяемости продавца. А он, видите ли, не только там состоит на учете, но и вообще признан недееспособным, то есть не имеет права продавать. Так родственники заявили. И всё — суд, прощай квартира, ну и большая часть денег. Из-за какой-то одной бумажки время и сбережения усилия коту под хвост…
На такие случаи всегда предусмотрен план Б – не участвовать в самодеятельности, а найти компетентного риэлтора/брокера или нотариуса, если сделка сложная и рискованная. Так, в рамках сопровождения процедуры специалист самостоятельно собирает информацию по собственникам, детям, делает заявки в органы, сверяет кадастровый паспорт с фактическими данными. Если сделку сопровождает нотариус, на него по закону ложится ответственность за любые споры, которые могут возникнуть после подписания договора купли-продажи, если они касаются проверяемых нотариальной конторой документов. Материальная ответственность в том числе.
Наравне с нотариусом гарантом юридической чистоты выступает высокая компетенция нанятого вами риэлтора. Что из перечисленного выбирать – решайте сами, исходя из сложности сделки и потенциальных рисков.
В полученной выписке из ЕГРН найдите документы, на основании которых регистрировалось право (договоры), и проверьте давность регистрации прав. Посмотрите сами правоустанавливающие документы. Наиболее пристальное внимание нужно уделить квартирам, полученным в наследство, а также приватизированному жилью.
Еще один важный раздел выписки — ограничения и обременения. Чаще всего это залоги (ипотека), а также аресты и запреты регистрационных действий. Учтите, что для продажи заложенной квартиры потребуется письменное согласие залогодержателя — банка или другой организации, которой принадлежит закладная. Наличие запретов или арестов станет поводом для приостановки регистрации.
Чтобы не терять время впустую, обязательно требуйте от продавца снятия арестов и запретов регистрационных действий еще до подачи документов на сделку.
Аресты и запреты могут выставляться судом в качестве обеспечительной меры или судебными приставами в рамках исполнительного производства.
- Судебные аресты. Для их снятия обязательно придется обращаться в суд — собственник может подать ходатайство об отмене обеспечительных мер в рамках того же процесса, в котором они были установлены. Продавцу нужно будет получить в суде заверенную судом копию определения об отмене обеспечительных мер. Это определение нужно сдать регистратору в составе пакета документов по сделке.
- Аресты приставов. Снять наложенный приставами арест или запрет регистрационных действий иногда можно, просто обратившись к приставам. Однако если приставы откажутся снимать аресты, их действия придется обжаловать начальнику отдела приставов или в судебном порядке. Постановление приставов об отмене арестов или запретов регистрационных действий также нужно будет предоставить в общем пакете документов по сделке.
Откажитесь от сделки, если:
- продавец не согласен на заключение стандартного договора купли-продажи и предлагает вам не до конца понятные схемы, включая договор дарения, продажу квартиры через участие в юридическом лице;
- личность собственника квартиры вызывает у вас вопросы — это могут быть асоциальные граждане, злоупотребляющие алкоголем (могут оказаться жертвами «черных риелторов», которые обманом завладевают чужими квартирами), пожилые люди, в ясности ума и памяти которых вы сомневаетесь (в случае признания такого продавца недееспособным сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной);
- продавец отказывается указать в договоре полную стоимость квартиры. Например, иногда стоимость занижают ради получения налоговых вычетов. Обязательно указывайте полную стоимость квартиры, требуйте расписки на передачу 100% стоимости квартиры или проводите всю сделку по безналу через свой банковский счет. В случае возможных судебных споров указание неполной стоимости квартиры в договоре может быть истолковано не в вашу пользу;
- у квартиры несколько раз за короткий срок менялся собственник. Иногда это может указывать на попытку сокрытия следов по квартире, которую приобрели мошенническим способом;
- продавец активно препятствует вашей личной встрече и общению с собственником. Это может быть обусловлено объективными причинами — собственник живет за границей, в другом регионе, глухой деревне. Но даже в таких случаях не будет лишним уточнить мнение самого собственника по поводу продажи квартиры и условий сделки. Возможно, он только от вас узнает, что его квартиру кто-то пытается продать.