Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка нежилого помещения физическим лицом подводные камни». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если коммерческое помещение находится в многоквартирном доме, его можно перевести в жилой фонд в несколько этапов. Сначала нужно переделать планировку, чтобы она соответствовала требованиям законодательства в отношении жилых объектов. Как только работы заканчиваются, владелец должен заказать новый технический паспорт на помещение и получить согласие общего собрания жильцов дома на перевод. После этого остаётся только подать заявление в местную администрацию.
Можно ли взять банковский кредит на покупку КН под залог недвижимости?
Купить недвижимость без денег, увы, не получится. Даже с помощью банковского кредита. Первоначальный взнос — обязательное условие в любом банке!
Вот актуальные условия кредита «Коммерческая ипотека» от «Абсолют Банка».
Кредит выдается на покупку нежилой (коммерческой) недвижимости. Его максимальный размер составляет 15 млн. рублей (если объект находится в Москве, Санкт-Петербурге или области). Для других регионов максимум снижается до 9 млн. рублей. Оформить «Коммерческую ипотеку» можно на срок от 5 до 10 лет. Базовая ставка начинается с 13,9% годовых.
А дальше начинается самое интересное.
В Абсолют Банке Вы можете рассчитывать на, максимум 60% стоимости объекта. Хотите получить больше? Предложите банку дополнительный залог. В этом случае он даст Вам в кредит не 60%, а 80% стоимости объекта.
Причем, совсем не факт, что помещение оценят по рыночной цене. По правилам банка из двух стоимостей (цена продавца и оценочная) банк выберет меньшую. И не забывайте о дополнительных расходах: страховке, оценке имущества, услугах нотариуса и других.
Кaк paбoтaть c кoммepчecкoй нeдвижимocтью
- 3aкaжитe выпиcкy из EГPН, чтoбы ycтaнoвить влaдeльцa пoмeщeния. Ecли пoмeщeниeм влaдeeт чacтник, cдeлкa пpoвoдитcя пo cтaндapтнoмy cцeнapию.
- Ecли пpoдaвeц — opгaнизaция, ycтaнoвитe, ктo из coтpyдникoв yпoлнoмoчeн пoдпиcывaть дoгoвop кyпли-пpoдaжи, нeт ли y opгaнизaции кpyпныx дoлгoв и дpyгиx пpeтeндeнтoв нa нeдвижимocть. Для кpyпнoй cдeлки нyжнo пoлyчить paзpeшeниe нa пpoдaжy oт yчpeдитeлeй.
- 3aкaжитe oцeнoчный oтчeт, чтoбы oпpeдeлить pынoчнyю cтoимocть oбъeктa.
- Пoдгoтoвьтe нeoбxoдимыe дoкyмeнты.
- Пpoвoдитe взaимopacчeты c opгaнизaциeй тoлькo бeзнaличным cпocoбoм: co cчeтa нa cчeт или чepeз aккpeдитив.
Два типа инвесторов в коммерческую недвижимость внутри ЖК
Инвесторов, которые вкладывают свои средства в коммерческую недвижимость в новостройках, условно можно разделить на два типа: инвесторы-сберегатели и инвесторы-бизнесмены. «К первому можно отнести тех, кого интересует долгосрочный пассивный доход. Такие инвесторы предпочитают приобретать недвижимость на старте проекта, им важен стабильный доход, который они станут получать от сдачи этого помещения в аренду после того, как дом будет введен в эксплуатацию. Ко второму типу инвесторов можно отнести людей, которые рассчитывают получить максимальную прибыль в наиболее короткие сроки. Например, они приобретают максимально готовое помещение, сдают его в аренду, а затем продают как готовый бизнес», — объяснила коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.
Что нужно знать при приобретении юридическим лицом?
Если при покупке физ.лицом составляется стандартный договор купли-продажи нежилой недвижимости, то в договоре с юридическим лицом важно прописать все нюансы помещения. Наличие инженерных коммуникаций, уровень внешней и внутренней отделки помещения, возможность размещения рекламной продукции на здании – все это необходимо прописать в договоре купли-продажи, так как эти факторы имеют важность для покупателя.
В случае несоответствия данных на бумаге и в действительности покупатель впоследствии сможет предъявить продавцу претензию с просьбой устранить недочеты. В противном случае придется вкладывать дополнительные деньги в обустройство объекта.
Сравнительная характеристика процедур
Приобретение недвижимости через торги имеет свои преимущества:
- более высокую безопасность для соискателя, тогда как частные лица нередко оказываются мошенниками;
- низкая стоимость недвижимости;
- все документы будут юридически проверены;
- удобная электронная форма проведения.
Минус только один, среди представленных лотов соискатель может не найти нужный ему вариант.
Преимущества при покупке у частного лица:
- разнообразие предложений;
- быстрые сроки оформления сделок;
- нет риска проиграть аукцион;
Недостатки:
- непроверенные покупатели;
- недостоверность технической документации;
- возможность выявления обременений.
Риски при сделках с нежилой недвижимостью
При купле-продаже коммерческой недвижимости обе стороны договоры несут определенные риски. В большей степени это относится к покупателю, однако и продавец нежилого помещения может оказаться в положении, когда придется принимать участие в судебных спорах по поводу правомерности проведенной сделки.
В судебной практике выделяются основные виды рисков, связанных с куплей-продажей коммерческой недвижимости:
- возможность расценивания договора не заключенным – может наступить, если в тексте договора недостаточно полно раскрываются его существенные условия (предмет договора и его цена);
- вероятность признания сделки недействительной – любое нарушение требований закона при заключении договора купли-продажи нежилого помещения или отсутствие необходимых справок и разрешений чревато тем, что соглашение будет объявлено незаконным;
- риск покупки недвижимости с обременениями третьих лиц;
- риск неисполнения сторонами своих обязательств по договору или оспаривания одной из сторон факта оплаты или передачи имущества;
- возможность включения проданного нежилого помещения в наследственную массу, если смерть продавца наступила до регистрации перехода права собственности.
Задача обеих сторон – максимально добросовестно отнестись к подбору необходимых документов и составлению договора купли-продажи. Надежно и быстро продать нежилое помещение можно только тогда, когда все нужные бумаги будут в безупречном порядке, а текст договора будет досконально оговаривать все необходимые условия.
Продажа нежилого помещения по частям
Владелец коммерческой недвижимости вправе совершать сделки по продаже отдельных частей нежилого помещения. Перед тем, как приступить к составлению договора с покупателем, необходимо осуществить раздел здания на составляющие и постановку вновь образованных частей помещения на учет в государственном кадастре.
Для этого следует составить технические планы выделенных частей и получить на них кадастровые паспорта. После этого собственник может передать документы в подразделение Росреестра и зарегистрировать право собственности на сформированные самостоятельные части помещения. Дальнейшая процедура по продаже имущества проходит по установленному регламенту.
Реализация нежилого здания или помещения – процесс, требующий приложения значительных усилий со стороны продавца. Во избежание недоразумений, отказ в регистрации уполномоченным органом или судебных разбирательств следует тщательно отнестись к составлению договора купли-продажи и формированию необходимого пакета документов. При возникновении сложностей с подбором справок и свидетельств лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам.
Чаще всего стремление продавца занизить официальную стоимость продажи недвижимости и часть денег взять наличными вызвано желанием сэкономить на налогах. Но бывают и другие причины.
Например, характерная ситуация для арендного бизнеса — если объект не очень большой, собственником является индивидуальный предприниматель (ИП), использующий упрощенную систему налогообложения. И покупают его часто тоже на ИП.
Для применения упрощенки установлены лимиты: доход за отчетный период не должен превышать 200 млн.руб., а остаточная стоимость основных средств не должна превышать 150 млн.руб. (указанные суммы ежегодно индексируются на коэффициент-дефлятор).
Если стоимость недвижимости близка к 150 млн или если это не единственный объект, и покупатель, и продавец могут быть заинтересованы занизить официальную стоимость объекта, чтобы не выскочить за лимиты по оборотам или по стоимости основных средств. Поэтому они пытаются договориться и оплатить стоимость недвижимости частично наличными.
Чем это чревато? Такую сделку могут оспорить
Например, если в отношении продавца будет возбуждено дело о банкротстве, такая сделка будет оспорена, так как официально покупка коммерческой недвижимости прошла существенно ниже рыночной стоимости. Дальнейшее развитие событий крайне неприятно для покупателя — недвижимость вернут в общую конкурсную массу после соответствующего требования, а затем реализуют с торгов и полученные средства поделят в соответствии с требованиями кредиторов.
Как избежать?
Не ввязываться в подобные схемы. Проверить заранее риски банкротства нельзя, пока не начались судебные процессы.
- По налоговому бремени при использовании коммерческого объекта наиболее выгодно его приобретение ИП или ООО, применяющими УСН.
- Налоги при продаже коммерческой недвижимости отсутствуют, если она приобретена физическим лицом и продается после пяти лет (а в ряде случаев после трех лет) владения.
Важно:
На приобретение и на продажу коммерческой недвижимости физическим лицом может потребоваться согласие супруга/супруги.
В случае развода коммерческая недвижимость расценивается, как совместно нажитое имущество. - Купля-продажа коммерческой недвижимости юридическими лицами предполагает большую защищенность объекта от раздела и изъятия, но при ее коммерческом использовании и продаже независимо от срока владения взимаются налоги.
- ИП и ООО с общей схемой налогообложения, продавая коммерческую недвижимость, должны уплатить НДС.
Риски при покупке коммерческой недвижимости
Приобретение коммерческой недвижимости – необходимое условие для развития бизнеса и прекрасная инвестиционная возможность. Однако покупка такого объекта очень часто связана с определенными рисками. Если говорить о макроэкономических факторах, затрагивающих рынок в целом, то это нестабильность валютного курса, политическая ситуация, соотношение спроса и предложения. На них владелец коммерческого объекта никак не может повлиять, а вот избежать типичных ошибок при заключении конкретной сделки начинающему инвестору вполне по силам.
Сборные, контейнерные или передвижные павильоны – удобная коммерческая площадь для малого бизнеса, привлекающая предпринимателей своей мобильностью. Обычно в них размещаются небольшие кафе, киоски, ресторанчики. Однако, нужно понимать, что объект некапитального строительства стоит на земле.
Если земельный участок не является собственностью бизнесмена, то, чаще всего, он взят в аренду у местных властей. Такая ситуация может тянуться годами – часто «бизнес на колесах» по нескольку раз меняет владельцев.
Но если муниципалитету понадобится занятый участок, то договор аренды, как правило, может быть разорван досрочно без особых проблем.
Что еще стоит учесть при покупке коммерческого объекта
Даже при наличии интересного объекта и соответствии всех характеристик требуемых рекомендуем не спешить с выходом на сделку. Перед тем как оформить покупку коммерческой недвижимости, желательно учесть еще несколько немаловажных аспектов.
Экономическая ситуация
Под влиянием экономической ситуации возможны резкие скачки цен на недвижимость, поэтому перед тем как купить нежилое помещение, оцените состояние экономических дел. Справедливости ради отметим, что вся недвижимость подвержена настроениям экономики, и «коммерция» не менее чувствительна к ее спадам и подъемам. На сегодняшний день, по мнению экспертов, ситуация на рынке относительно спокойна. Более того, коммерческий сектор демонстрирует большую стабильность, чем, например, первичный, но что ждет рынок завтра — вопрос открытый.
Высокий порог входа
Стоит также принять во внимание стоимость коммерческого объекта. Безусловно, на ценовую политику влияет целый ряд факторов — расположение площадки, тип помещения, его площадь, наличие ремонта и т.д. Так или иначе за редким исключением объект является значительным финансовым вложением. Отсутствие ремонта или несоответствие помещения предполагаемому назначению потребует дополнительных затрат, в том числе временных.
Можно ли взять банковский кредит на покупку КН под залог недвижимости?
Купить недвижимость без денег, увы, не получится. Даже с помощью банковского кредита. Первоначальный взнос — обязательное условие в любом банке!
Вот актуальные условия кредита «Коммерческая ипотека» от «Абсолют Банка».
Кредит выдается на покупку нежилой (коммерческой) недвижимости. Его максимальный размер составляет 15 млн. рублей (если объект находится в Москве, Санкт-Петербурге или области). Для других регионов максимум снижается до 9 млн. рублей. Оформить «Коммерческую ипотеку» можно на срок от 5 до 10 лет. Базовая ставка начинается с 13,9% годовых.
А дальше начинается самое интересное.
В Абсолют Банке Вы можете рассчитывать на, максимум 60% стоимости объекта. Хотите получить больше? Предложите банку дополнительный залог. В этом случае он даст Вам в кредит не 60%, а 80% стоимости объекта.
Причем, совсем не факт, что помещение оценят по рыночной цене. По правилам банка из двух стоимостей (цена продавца и оценочная) банк выберет меньшую. И не забывайте о дополнительных расходах: страховке, оценке имущества, услугах нотариуса и других.
Можно ли взять банковский кредит на покупку КН под залог недвижимости?
Купить недвижимость без денег, увы, не получится. Даже с помощью банковского кредита. Первоначальный взнос — обязательное условие в любом банке!
Вот актуальные условия кредита «Коммерческая ипотека» от «Абсолют Банка».
Кредит выдается на покупку нежилой (коммерческой) недвижимости. Его максимальный размер составляет 15 млн. рублей (если объект находится в Москве, Санкт-Петербурге или области). Для других регионов максимум снижается до 9 млн. рублей. Оформить «Коммерческую ипотеку» можно на срок от 5 до 10 лет. Базовая ставка начинается с 13,9% годовых.
А дальше начинается самое интересное.
В Абсолют Банке Вы можете рассчитывать на, максимум 60% стоимости объекта. Хотите получить больше? Предложите банку дополнительный залог. В этом случае он даст Вам в кредит не 60%, а 80% стоимости объекта.
Причем, совсем не факт, что помещение оценят по рыночной цене. По правилам банка из двух стоимостей (цена продавца и оценочная) банк выберет меньшую. И не забывайте о дополнительных расходах: страховке, оценке имущества, услугах нотариуса и других.
Выбор объекта зависит от целей приобретения. Если помещение покупается для дальнейшего использование самим предпринимателем, необходимо искать объекты, подходящие для ведения конкретного вида деятельности. При инвестиционных целях покупки применяются другие критерии.
Важно. При выборе также важен способ оплаты покупки. При ипотечном кредитовании и лизинге на конечную стоимость будет влиять выбор банка/лизинговой компании и предлагаемых условий софинансирования. Есть свои требования к помещениям и у самих финансовых организаций.
Как правило, на городских рынках широкий выбор помещений коммерческого назначения:
- офисных;
- торговых;
- складских;
- производственных.
Некоторые предприниматели, теряясь в массе предложений, обращаются к специалистам – риэлторским конторам и юристам. Главное преимущество пользования услугами специалистов – сопровождение сделки на всех этапах от поиска объекта и составления договора до проверки юридической чистоты сделки и контроль осуществления расчетов с продавцом.
Уменьшение суммы без нарушения налога
Налоговый орган самостоятельно рассчитывает налог к уплате и уведомляет налогоплательщика о необходимости оплатить сбор путем рассылки налоговых уведомлений. Уведомление направляется по месту регистрации собственника объекта, не позднее, чем за 30 дней до наступления срока оплаты налога.
В уведомлении указывается:
- период, за который исчислен налог;
- база для расчета;
- доля в праве собственности;
- ставка;
- количество месяцев;
- льготы;
- итоговая сумма к оплате.
Уведомления не направляются налогоплательщикам, если льгота, положенная гражданину по закону, полностью освобождает его от обязанности по оплате сбора, а так же если сумма исчисленного налога менее 100 рублей.
Если у налогоплательщика зарегистрирован личный кабинет на сайте ФНС, то информация о налоговой задолженности отражается на главной странице после авторизации. Уведомление на бумаге в таком случае гражданину не направляется.
В ситуации, когда уведомление содержит недостоверные сведения или не учтено право на применение льготы, налогоплательщик должен направить в ФНС документы, содержащие актуальные сведения.
Отправить документацию можно через личный кабинет или посредством обращения в отделение ФНС. При наличии оснований для перерасчета сбора ФНС проведет начисление налога согласно исправленным сведениям. Если основания для перерасчета сбора отсутствуют, то ФНС направит ответное письмо налогоплательщику.
Чтобы не платить налог на коммерческую недвижимость, если она была продана, нужно предварительно просчитать сделку. Необходимо все оформить документально, чтобы время владения объектом было равно больше 36 месяцев.
Для срочно заключенной сделки можно выбрать простой расчет. Для этого нужно рассчитать сумму с вычетом, отнять затраты на покупку. Законно могут применяться два вида расчета. Затягивать выполнение сделки не следует. Валютный курс может повысить стоимость объекта, и поэтому увеличится налог.
Физическим лицам, если они оформлены как ИП, могут не платить налог. Только им нужно заключить договор аренды с налогообложением арендных платежей. В этом случае получится заплатить 6% вместо 13%. Юридическим лицам желательно выполнять 2 сделки в 1 налоговом периоде. Это позволит уменьшить налоговую нагрузку. Благодаря этому получится уравновесить доходы и затраты, а также снизить налог.
Если владелец не входит в число участников льгот, то ему надо платить налог на имущество. Коммерческая недвижимость предполагает уплату следующих ставок:
- 0,1% — если недвижимость стоит до 300 тыс. рублей;
- 0,1-0,3% — 300 – 500 тыс. рублей;
- 0,3-2% — больше 500 тыс. рублей.
За соблюдение уплаты сумм следит Налоговая служба. В эту организацию нужно обращаться и при наличии каких-либо вопросов этой сферы.
Проверка кадастровых документов
Перед покупкой недвижимости стоит запросить у собственника кадастровые документы: прежде всего кадастровый (технический) паспорт, экспликацию помещений и поэтажные планы.
В них содержатся важные сведения о покупаемой недвижимости: назначение объекта (жилой или нежилой), точный адрес, графическое изображение. Само наличие кадастрового паспорта означает, что здание (помещение) – завершенный объект строительства, а не «недострой».
По кадастровым документам также четко видны несогласованные перепланировки недвижимого объекта – распространенная проблема для собственников жилой недвижимости. Но и владельцу нежилой недвижимости такие перепланировки могут принести неприятности.
Дело в том, что, если понадобится сдать недвижимость с несогласованной перепланировкой в долгосрочную аренду, договор аренды могут отказаться регистрировать. Чиновники ссылаются на то, что предмет договора в этом случае отличается от того, что указан в ЕГРП и в кадастровых документах. Аналогичная ситуация время от времени возникает и при регистрации ипотеки такой недвижимости.