Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно знать о страховке ипотечного жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипотечные займы подразумевают крупные суммы, которые можно потратить только на приобретение жилья. При этом срок для возврата долга достигает 30 лет. Конечно, банки стремятся разными способами минимизировать возможные риски: например, оформляют приобретаемое жильё в залог и заключают договор страхования.
Как вернуть страховку по ипотеке: документы
Если вы погасили жилищный кредит раньше срока и собираетесь получить часть денег по полису, следует обращаться напрямую к страховщику. Некоторые компании принимают такие запросы только в своих офисах, но в большинстве случаев у клиентов есть возможность отправить заявку онлайн через официальный сайт. К обращению необходимо будет прикрепить пакет документов.
Как правило, страховым компаниям нужно предоставить такой комплект бумаг:
- паспорт заёмщика-страхователя;
- кредитный договор на приобретение жилья;
- договор купли-продажи недвижимости;
- действующий страховой полис;
- справка о полной выплате кредита.
Документы для страхования квартиры
Перечень необходимых документов зависит от требований страховой компании. Генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов подчеркнул, в общем виде они выглядят так:
- паспорт;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- независимая оценка стоимости квартиры.
В зависимости от страховой организации пакет документов может немного отличаться, но выглядит он примерно так:
- паспорт;
- заявление на страхование квартиры, выдается непосредственно страховщиком;
- договор купли-продажи квартиры/договор аренды;
- выписка из ЕГРН на квартиру;
- независимая оценка квартиры;
- технический паспорт квартиры;
- выписка из домовой книги;
- документы, подтверждающие получение льготы.
Как вернуть страховку по ипотеке
Оформляя кредитный договор на ипотеку, с самого начала, еще до его подписания, поинтересуйтесь в банке, можно ли вернуть страховку. Нужно внимательно изучить все пункты договора и решить, нужна ли вам эта страховка. Когда соглашение будет уже заключено и подписано, вернуть деньги будет намного сложнее.
После погашения ипотечного кредита страховка не возвращается, но если он погашен досрочно, то ее можно частично вернуть. Размер возврата зависит от того, насколько раньше срока были внесены долговые средства, но он не должен быть 50 процентов от полной страховки. Для перерасчета и решения вопроса идите в ту организацию, где оформляли договор, пишите заявление о возврате страховки и несите документы о погашении долга.
Например, если при ипотеке, взятой на 20 лет, гражданин выплатил весь долг в течение 10 лет, то он может рассчитывать на возврат половины страховой суммы. Допустим, она равнялась 200 000 рублей, в этом случае человек вправе вернуть половину — 100 000.
Рефинансирование долга проводят в целях получения лучших условий ипотеки — например, уменьшения процентов при сокращении сроков выплат. В этом случае речь идет о страховании ипотечного имущества, ведь оно принадлежит банку и остается у него в залоге. Но заемщик может найти более выгодные условия по ипотеке и вправе провести рефинансирование, перевести долг в другой банк.
Но чтобы рефинансировать долг, нужно оформить возврат средств, внесенных за страховку в первом банке. Для этого необходимо:
- обратиться в банк, где был оформлен договор и заявить о намерении рефинансировать долг в другом банке;
- связаться со страховой компанией с заявлением расторгнуть договор и вернуть часть страховой суммы;
- рефинансировать долг и перезаключить договор страхования;
- оформить новый кредит по ипотеке.
Особенности ипотечного страхования
Как правило, при выдаче ипотечного кредита банк настаивает на оформлении сразу двух страховок: имущества, а также страхования жизни и здоровья заемщика.
При этом закон «Об ипотеке» (№102-ФЗ) обязывает заемщика купить только один полис – страхования имущества. При оформлении ипотеки квартира остается в залоге у банка. Кредитор заинтересован, чтобы она не потеряла свой товарный вид и всегда была пригодна к продаже в случае невыплаты долга. Полис страхования залога в ипотеке покрывает риски в ситуациях, когда квартира полностью разрушается или страдает так, что жить в ней невозможно. Это пожар, взрыв газа, затопление, стихийные бедствия и др.
О нюансах ипотечного страхования заемщику лучше знать заранее:
- Вы вправе выбрать, на какую сумму застраховать свое жилье. Главное, чтобы сумма была не ниже, чем ваш долг банку, и не выше стоимости жилья. Здесь надо помнить, если вы страхуете квартиру на сумму долга и с ней что-то произойдет, то страховая компания погасит только долг перед банком. Заемщик в этом случае не получит компенсации. Например, вы купили квартиру за 7 млн рублей, из которых 4 млн рублей – это кредит. По требованию банка страховка оформлена на сумму 4 млн руб. При наступлении страхового случая страховщик выплатит только эту сумму банку в счет погашения кредита.
- Похожий принцип расчета и по страхованию жизни и здоровья заемщика: если полис куплен только на сумму, равную сумме кредита, то при наступлении страхового случая возмещение получит только банк. От страхования жизни и здоровья в рамках ипотечной сделки можно отказаться, но в этом случае процентная ставка по кредиту вырастет. В среднем за отказ от этого вида страхования банк повышает ставку на 1%.
- Если вы покупаете в кредит жилую площадь в новостройке, то застраховать квартиру необходимо будет после оформления права собственности. При этом собственнику квартиры лучше самостоятельно оформить страховку, иначе банк это сделает за него, а затем потребует возместить расходы. Выйдет существенно дороже.
- Полис страхования предмета ипотеки можно купить на год, а потом ежегодно продлевать. Если вы оформили полис у банковского страховщика, у вас есть год на то, чтобы выбрать страховую компанию с более щадящим тарифом и сократить страховые платежи. Иногда экономия может составить до 50%. Главное, чтобы страховщик имел аккредитацию банка, который вам выдал кредит.
В случае, если банк уже осуществил навязывание страховки при получении клиентом кредита, у заемщика есть несколько вариантов действий:
- ничего не делать – нередки случаи, когда навязанная страховка действительно оказывалась полезной и помогала гражданину погасить задолженность при потере источника дохода в связи с получением инвалидности или другим страховым случаем;
- отказаться от навязанной страховки по кредиту, пока не истек 14-дневный «период охлаждения» – тогда есть шанс вернуть страховую премию вообще полностью;
- отказаться от навязанной страховки по кредиту в любое время по истечении 14-дневного «периода охлаждения» – тогда, скорее всего, премию не вернут.
В ст. 935 ГК РФ сказано, что граждане страховать свою жизнь и здоровье могут только на добровольных началах, но никак не по принуждению, в том числе по закону. В Федеральном законе № 102 «Об ипотеке» (ст. 31) заемщики обязываются страховать закладываемую банку недвижимость, а также свою ответственность за невозврат ссуды.
Допустимо ли не платить взносы?
Следует отметить, что оформив страховку по ипотечному кредиту, уклониться от ежегодной уплаты страховой премии, не получится. Обусловлено это тем, что после того, как договор подписан, заемщик берет на себя ответственность за своевременную оплату, приобретённой страховки.
Кроме того, не уплатив очередной платеж за страховку по ипотечному кредитованию, не стоит надеяться на то, что банк не узнает об этом. Многие кредитные учреждения имеют свой список страховщиков, куда направляют клиентов для оформления страховки. Таким образом, банк будет в кратчайшие сроки поставлен в известность о наличии просрочки платежа за страховку по ипотечному кредиту.
С одной стороны, страхование кредита поможет вам справиться с долгом при несчастном случае. Но с другой – эта услуга во многих случаях невыгодна заемщику, поскольку он несет дополнительные расходы. Поэтому, если вы уверены в том, что сможете сохранить платежеспособность, или не хотите переплачивать, то откажитесь от страховки. Либо подберите кредит, который можно оформить без этой дополнительной услуги.
Если вы все же хотите оформить страховку, то внимательно изучите ее условия – страховые случаи, размеры комиссии, ответственность сторон и другие. Подберите предложение с минимальными взносами или большим числом страховых случаев. Если банк позволяет заемщику выбрать своего страховщика – обратитесь в компанию, которая предложит самые выгодные условия.
Итак, страховка по кредиту должна защитить заемщика от непредвиденных ситуаций, но, с другой стороны, она чаще бывает неудобной. Если вы столкнулись с ней, учитывайте следующие нюансы:
- Страхование жизни и нетрудоспособности – добровольное, страхование залогового имущества – обязательное
- Страховка начнет действовать, если заемщик утратил нетрудоспособность по независящей от него причине – например, при травме или сокращении
- Вы имеете право отказаться от страхования жизни или имущества перед оформлением кредита по закону
- Если вам все же пришлось оформить страховку, то вы можете отказаться от нее в течение 14 дней
- В некоторых случаях возможно вернуть страховку при досрочном погашении кредита
- Отсудить незаконно навязанную страховку, как правило, невозможно
Что влияет на стоимость страховки по ипотеке?
- Год постройки здания. При покупке вторичного жилья, чем старше постройка, тем выше будет стоимость полиса. Очень старые дома некоторые страховщики могут и вовсе не брать на страхование, или придется заплатить больше, ведь риск залива или обрушения конструкции у ветхого жилья возрастает в разы.
- Наличие противопожарной системы может уменьшить стоимость полиса.
- При покупке страховки на жизнь и здоровье, имеет значение возраст заемщика, а также наличие серьезных заболеваний в анамнезе. Можно смело сказать, чем старше заемщик, тем дороже ему обойдется полис страхования.
- Набор рисков, включенных в договор. Если страховщик закладывает в договор дополнительные риски, то и стоимость будет повышаться.
- На стоимость титульной страховки будет влиять сколько раз объект переходил от одного собственника к другому и насколько часто это происходило. Если страховщик отказывается страховать титул, то сделку можно расценить как рисковую, и, возможно, стоит присмотреть себе другой вариант для покупки.
Обязательна ли страховка? Можно ли не платить страховку за квартиру при ипотеке?
Приобретение страховки — это обязательное условия для выдачи жилищного кредита, и это упоминается в статье 31 ФЗ РФ «Об Ипотеке».
Однако оно распространяется только на страхование приобретаемого имущества, между тем многие банки также навязывают своим клиентам оплачивать страхование жизни и здоровья. Это может быть прописано мелким шрифтом, и заемщик, подписывая кредитный договор, обязуется совершать ежемесячные взносы по всем видам страхования.
Страхование жизни либо здоровья не является обязательным, и клиент может воспользоваться своим правом отказаться от этого вида страхования. Другой вопрос в том, что на сегодняшний день не многие банки согласны выдать ипотеку без страхования жизни и здоровья заемщика. Либо увеличивают процентную ставку за выдачу ипотеки без страхования жизни заемщика.
Нормы, регулирующие процесс страхования при ипотеке, содержатся в ст. 31 Федерального закона №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Основная мысль – страхование недвижимости осуществляется в соответствии с ипотечным договором. Другими словами, заемщик обязан соблюдать все условия, содержащиеся в документе.
Начнем с азов. Если недвижимость покупается с использованием ипотеки, то, до полного погашения суммы долга, банк становится залогодержателем, т.е. лицом, которое принимает квартиру в залог. Этот инструмент дает финансовой организации гарантию того, что клиент полностью выполнит свои обязательства по выплате кредита. Покупатель в свою очередь становится залогодателем, тем, кто обеспечивает залогом всю сумму ипотеки.
Снижаем расходы на страхование
Страховые взносы по ипотеке зависят от размера первоначального взноса и выплачиваются заемщиком на протяжении всего срока кредита. Средний размер – 1,5% годовых от суммы остатка долга. Для наглядности приведем приблизительные расчеты по обязательному страхованию квартиры в «ВТБ Страхование»:
| Затраты по страхованию | |
|---|---|
| Объект страхования | Квартира |
| Право собственности | Зарегистрировано |
| Остаток по кредиту | 2 500 000 рублей |
| Страхование имущества от гибели и повреждений | 3000 рублей |
| Страхование жизни и утраты трудоспособности | 8850 рублей |
Что такое оплата страховки по ипотеке
При оформлении ипотеки банк предоставляет заемщику страховку по ипотечному кредиту. В итоге, если например с ипотечной квартирой что-то произойдет при форс-мажоре, то страховая компания признает это страховым случаем и погасит весь долг клиента перед банком вместе с процентами.
По ипотечному страховому полису обеспечивается страхование:
- Жилья от рисков полного разрушения (повреждения) — обязательно.
- Жизни и риска потери трудоспособности — по желанию заемщика.
- Риска потери права собственности на ипотечное жилье (титульное) — по желанию.
В соответствии с Концепцией ЦБ РФ, к страховым случаям по ипотеке можно отнести повреждение или утрату жилья в результате:
- пожара;
- затопления;
- взрыва;
- стихийных бедствий;
- грабежа;
- кражи;
- разбоя;
- умышленного уничтожения ипотечного жилья третьими лицами;
- конструктивных дефектов.
К страховым случаям по страхованию жизни, в свою очередь, по рекомендации ЦБ, можно отнести:
- Смерть заемщика после несчастного случая или при болезни.
- Присвоение 1, 2 группы инвалидности.
Причины отказа от страховки по кредитному договору
Указывать банку причину отказа страховки не обязательно, если уплаченную страховую премию потребитель возвращает по указанным в законе (подзаконных актах) или договоре основаниях.
Так, обращаясь за возвратом уплаченной страховой премии в течение 14 дней со дня заключения договора страхования или в иных предусмотренных договором страхования случаях, нет необходимости дополнительно указывать основания кили причины.
Однако в случае, если 14 дней прошло, а договор не содержит никаких намеков на возможность его расторжения, потребитель может предпринять попытки расторгнуть такой договор по причинам нарушения при его заключении законодательства о защите прав потребителей. А именно:
- не предоставлена полная достоверная информация о договоре и его условиях;
- договор навязан, была нарушена свобода воли стороны на заключение договора;
- предоставление кредита было обусловлено заключением договора страхования.
Внимательное прочтение кредитного договора убережет от «подводных камней»
Банки не имеют права навязывать страховку и, тем не менее, на разных порталах с завидной периодичностью появляются жалобы и рассказы обманутых клиентов. Большая часть из них обнаруживает опцию страховки, включенную в кредитный договор, уже после подписания документов.
Поэтому первое правило оформления кредита – внимательно изучать все документы на месте и не стесняться задавать вопросы. В некоторых банках сотрудники не уведомляют клиента о необходимости оформления страховки. В бланке договора просто включен пункт согласия на добровольное страхование по выбранной кредитором программе. Клиент просто ставит подпись на договоре, после чего доказать, что он не ознакомился с содержимым документа, почти невозможно.