Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Мини-отели и хостелы в многоквартирном доме: законно ли это в 2023 году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Человеку не нужна лицензия для того, чтобы открывать в своей квартире хостел. Ведь для этого владельцу нужно лишь оформить себя как юридического лицо или пройти регистрацию как индивидуальный предприниматель.
Рынок хостелов в России не сформирован, а все, что функционирует на текущий момент, нельзя назвать качественным предложением, за исключением разве что нескольких проектов, считает заместитель директора департамента управления активами Becar Asset Management Дарья Канева. По ее словам, большая часть владельцев хостелов — представители малого бизнеса, которые редко прибегают к помощи профессиональных консультантов, что отчасти и способствует процветанию нецивилизованного рынка.
Хостелы условно можно разделить на два типа — проекты, где различные компании размещают обслуживающий персонал, так называемый Staff Accomondation (как правило, помещение имеет жилой статус), и низкобюджетные проекты, используемые для туристических целей, отмечает Канева.
«Нужно отделять серьезный бизнес хостельеров от так называемых ночлежек, где поставлены железные кровати в несколько ярусов, не соблюдаются санитарные нормы, не проводится регистрация постояльцев. Такие ночлежки часто предназначены для работников из регионов, которые временно приезжают в Москву или выезжают сюда на заработки в будние дни. В большинстве случаев на эти ночлежки в основном и жалуются соседи, но отношение к хостелам такие квартиры не имеют», — отмечает генеральный директор крупной сети «Хостелы РУС» (46 хостелов) Андрей Цай.
Однако на российском рынке есть немало предложений креативных хостелов, которыми занимаются профессионально, и они попадают в различные международные рейтинги.
Где сегодня размещают хостелы
Большинство хостелов и мини-гостиниц в регионах и даже в Москве расположено в жилом фонде, говорит Цай. По оценке главы «Лиги хостелов» (некоммерческое партнерство, которое объединят отельеров и хостельеров) Ольги Воиновой, в Москве порядка 40% средств размещения располагается в жилом фонде, в Санкт-Петербурге эта цифра достигает рекордных 75–80%, также велика их доля в Крыму и Краснодарском крае — около 70%.
По подсчетам Cushman & Wakefield, в Москве на начало 2019 года предложение хостелов и мини-гостиниц (как в жилых, так и нежилых помещениях) составляло около четверти всего предложения в коллективных средствах размещения — около 20 тыс. мест из порядка 80 тыс. номеров гостиничного фонда столицы.
Обычно предприниматели подбирают квартиры самостоятельно, не обращаясь к риелторам или консультантам. В «Миэль» запросы на поиск помещения под хостел не поступали. Помещения под хостел в многоквартирном доме — очень специфический сегмент, сопряженный с необходимым согласием соседей, повышенными нормами противопожарной безопасности, особыми требованиями к помещению и т. д., отмечает управляющий директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.
Законодательство в отношении хостелов
Начнем с теории: сейчас такие мини-отели регулируются следующими законодательными актами:
- Федеральным законом № 59 от 15 апреля 2019 года «О внесении изменений в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации»;
- Общими правилами технической эксплуатации гостиниц, установленными приказом Минжилкомхоза РСФСР от 04.08.1981 № 420: они определяют санитарно-гигиенические требования для всей территории РФ.
- Правила безопасности для гостиничного бизнеса регламентируются постановлением Правительства РФ от 14.04.2017 № 447 «Об утверждении требований к антитеррористической защищенности гостиниц…».
- Определение хостела и требования к нему можно найти в постановлении Правительства от 18.11.2020 № 1860.
- Требования эксплуатации и противоэпидемические правила устанавливаются отдельно на уровне субъекта и региона.
Раньше можно было ориентироваться на ГОСТ Р 56184-2014, но несмотря на то, что сейчас он больше не действителен, многие источники в сети ссылаются именно на него.
Помимо пожарной, эпидемиологической и санитарной безопасности, владелец жилого помещения также должен соблюдать и некоторые другие правила, и стандарты. Среди них есть требования СНиПов и ГОСТов. И самый главный ГОСТ из этого перечня –это ГОСТ с идентификатором Р 51185-2008 «Туристические услуги. Средства для размещения. Требования».
В этом стандарте отмечаются требования, относящиеся к гостиничным номерам самых разных категорий сервиса. Требования также определяются в соответствующем приказе Минспорттуризма РФ под номером 35. Это приказ, касающийся классификации различных объектов в индустрии туризма, в том числе гостиниц и любых иных средств размещения.
Существует некоторый свой технический минимум, касающийся даже самого компактного номера. Речь идет о тех предметах, которые в обязательном порядке должны быть в номере. Это стул и стол, шкаф для одежды, кровать и тумбочка.
Когда можно НЕ идти в военкомат, если получил повестку
Согласно пункту 2 статьи 7 Федерального закона от 28 марта 1998 года № 53-ФЗ «О воинской обязанности и военной службе» гражданин вправе не являться по повестке при наличии уважительных причин, которые должны быть документально подтверждены.
К ним относятся:
- Заболевание или увечье гражданина, связанные с утратой трудоспособности;
- Тяжелое состояние здоровья отца, матери, жены, мужа, сына, дочери, родного брата, родной сестры, дедушки, бабушки или усыновителя гражданина либо участие в похоронах указанных лиц;
- Препятствие, возникшее в результате действия непреодолимой силы, или иное обстоятельство, не зависящее от воли гражданина;
- Иные причины, признанные уважительными.
Почему принят закон о запрете хостелов в жилых зданиях?
Законопроект был зарегистрирован в сентябре 2015 года и принят в первом чтении в мае 2016-го. В марте 2019 года Госдума приняла законопроект сразу во втором и третьем чтении, однако Совет Федерации отклонил документ, поскольку его введение в действие, как считают сенаторы, нанесет удар по гостиничному бизнесу.
Федералы предлагали отсрочить утверждение закона до июля 2020 года, чтобы у предпринимателей было время адаптироваться к новым требованиям. Но в результате многочисленных обсуждений срок введения закона в действие перенесли на 1 октября 2019 года, и это решение является окончательным.
Главной причиной инициирования закона о запрете на размещение хостелов в жилых домах явились многочисленные жалобы жильцов, которым приходится соседствовать с туристами. Количество проблемных ситуаций увеличивается в летний период, когда резко возрастает спрос на гостиничные услуги.
Проживание в бюджетных номерах-квартирах, где в каждой комнате размещены от четырех до 20 кроватей, выбирают в основном студенты и путешественники с низким доходом.
Жильцы испытывают сильнейший дискомфорт от скопления людей, постоянного шума, бытовых проблем и регулярного нарушения правил общественного проживания (курение возле подъезда, сборы компаний в ночное время, увеселительные мероприятия и т. д.).
Это происходит не во всех заведениях и не регулярно, но количество жалоб свидетельствует о массовом недовольстве граждан.
Согласно статье 17.1. ЖК РФ и статье 282 Гражданского кодекса, главным назначением помещений в жилых домах является постоянное проживание граждан. Предоставление же гостиничных услуг должно осуществляться после перевода помещений жилого назначения в нежилые объекты с использованием специальных мер и средств оснащения, к которым относятся:
- дополнительная звукоизоляция;
- средства пожарной защиты;
- охранная сигнализация;
- оборудование для поддержания санитарной гигиены;
- сейфы для хранения ценных вещей постояльцев;
- собственная парковка и придомовая территория.
Если речь идет об отдельной квартире, она не может быть хостелом. Признаком гостиницы является наличие нескольких номеров, соответствующим образом оборудованных.
Таким образом, апартаменты в жилом доме закон признает только при выполнении множества условий, начиная от специфики расположения и заканчивая обеспечением безопасности всех, кто проживает в доме (это касается вверенных и постоянных жильцов).
Перевод квартир, переоснащенных в хостел, в статус коммерческих помещений возможен в том случае, если они расположены на первом этаже либо на более высоких этажах, когда под ними находятся нежилые объекты. Однако и этот вопрос, в свете принятия закона о хостелах, является спорным.
Затраты на открытие хостела делятся на единовременные и текущие. Единовременные – это финансовые вложения в материальную базу мини-гостиницы и оформление разрешительной документации:
- В помещении необходимо сделать ремонт, чтобы оно соответствовало статусу хостела.
- Приобрести оборудование, мебель, инвентарь.
- Организовать рекламную акцию.
- Зарегистрировать бизнес.
- Прочие расходы.
Наибольший удельный вес в разовых расходах занимает обустройство гостиницы, так как от этого будет зависеть качество предоставляемых услуг и конкурентоспособность. Единовременная сумма зависит от количества койко-мест и пакета услуг, на которые смогут рассчитывать постояльцы. Ориентировочно – это составит около полутора миллиона рублей.
В текущие расходы входят:
- заработная плата обслуживающего персонала;
- оплата коммунальных услуг;
- банковского кредита;
- удаленного бухгалтера;
- санитарно-гигиенических средств;
- прочих расходов;
- перечисления в бюджет.
Сумма ежемесячных трат, в среднем, не превышает 200 тысяч рублей, в том числе около 50 % – это заработная плата работников и бухгалтера. Если помещение арендуется, то сюда следует добавить расходы по арендной плате.
В процессе обсуждения закона звучали опасения, что многие хостелы теперь будут вынуждены уйти в тень. Иркутские эксперты не разделяют такого мнения.
«Решиться на нелегальный бизнес, работающий в таком публичном поле, как туризм, смогут немногие», – уверена президент Ассоциации хостелов и мини-гостиниц Байкальского региона Марина Рубцова. По её словам, паники на рынке гостиничных услуг Иркутской области сейчас нет, в отличие, например, от Санкт-Петербурга, для которого новый закон – гильотина.
«У нас картина не так пессимистична, потому что лишь 10% всех хостелов расположены в жилом фонде. И многие из них уже давно позаботились об отдельном входе и наладили дружеские отношения с соседями. На самом деле, ничего нового этот закон не вводит. Есть правила оказания гостиничных услуг, есть Жилищный кодекс, санитарно-эпидемиологические нормы, требования пожарной безопасности, которые мы добросовестно выполняем», – поясняет Марина Рубцова.
Её слова подтверждают и сами хостельеры.
Москва. 15 апреля. ИНТЕРФАКС — Президент РФ Владимир Путин подписал закон «О внесении изменений в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации», запрещающий размещение хостелов в жилых помещениях многоквартирных домов (МКД).
Документ опубликован на официальном интернет-портале правовой информации. По итогам работы согласительной комиссии депутатов и сенаторов, он вступит в силу с 1 октября 2019 года. Закон в обновленной редакции был принят Госдумой 4 апреля и одобрен Советом Федерации 10 апреля.
В первоначально принятой Госдумой 6 марта редакции закон вступал в силу через 10 дней после его подписания президентом. 13 марта СовФед отклонил закон, предложив изменить этот срок на 1 января 2020 года. В ходе дискуссии сенаторы высказывали озабоченность тем, что предприниматели, занимающиеся организацией хостелов, окажутся в сложной ситуации и не успеют «цивилизованно» закрыть свой бизнес.
Для поиска компромиссных сроков сенаторы и депутаты создали согласительную комиссию. Она собиралась несколько раз, и поначалу депутаты и сенаторы не могли прийти к общему мнению. Парламентское большинство Госдумы объявило о готовности пойти на компромиссную дату — 1 июля этого года, сенаторы настаивали на вступлении закона в силу с 1 октября.
Сенаторы отмечали, что предлагаемый депутатами вариант означает закрытие хостелов в пик туристического сезона, и к этому не готовы ни предприниматели, занимающиеся гостиничным бизнесом, ни регионы — им грозят потери бюджетных средств в связи с выпадающими доходами. После дополнительных консультаций, приняв во внимание мнение регионов, на третьем заседании 3 апреля депутаты согласились с предложенной сенаторами датой.
Комментируя инициативу, председатель Госдумы Вячеслав Володин подчеркнул, что «итоговое решение по срокам вступления закона в силу должно быть максимально проработанным, чтобы защищены были права и учтены интересы как горожан, так и тех, кто на летнее время воспользуется услугами хостелов».
Дискуссия по дате вступления закона в силу фактически велась между представителями Совета Федерации и думской фракции «Единая Россия». Три оппозиционные фракции — КПРФ, ЛДПР и «Справедливая Россия» — входить в согласительную комиссию отказались и настаивали на необходимости преодоления вето сенаторов.
Согласно закону, в Жилищный кодекс вносится поправка, в соответствии с которой жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. Таким образом, для размещения хостелов нужно будет перевести жилое помещение в нежилое. Это требование влечет запрет на размещение хостелов в МКД.
В настоящее время в соответствии с Жилищным кодексом в МКД нежилым может быть признано только квартира на первом этаже, либо на втором этаже, но только, если под этой квартирой тоже нежилое помещение. Также к такой квартире должна быть возможность оборудовать вход с улицы. Таким образом, после принятия закона хостел может быть только с отдельным входом на первом этаже, или на более высоких этажах, если под ним нет жилых квартир.
Проблема вокруг хостелов возникла из-за того, что эти мини-гостиницы размещаются в квартирах многоквартирных домов на любых этажах. Депутаты неоднократно говорили, что к ним поступает огромное количество жалоб от жильцов домов, которые сталкиваются на лестницах с потоком постояльцев этих хостелов.
Сдавать квартиру посуточно можно и сейчас
С 1 октября запретили хостелы в квартирах. А сдавать квартиры посуточно или на длительный срок не запрещали. Собственники имеют право каждый день вселять туда новых жильцов, а внятного разделения сдачи квартиры и работы хостела в законах нет.
У владельца хостела может быть официальный статус самозанятого, договоры с каждым нанимателем и чеки на поступления за размещение. При этом в хостеле могут жить пять человек, а по документам владелец квартиры сдает им ее на трое суток. Переводить помещение в нежилое при этом необязательно, спрашивать разрешения соседей тоже не нужно.
Но это не значит, что наниматели квартиры могут шуметь по ночам, мусорить или курить на площадке. Даже если формально это не хостел, ваши права все равно нарушены. Но жаловаться нужно уже не в Роспотребнадзор, а в полицию.
Предложения Совета Федерации
В свою очередь Совет Федерации предлагает установить срок вступления в силу — начало 2020 года. Чем мотивирована отсрочка?
- Во-первых, в качестве основания следует учитывать экономический фактор, а именно возможность выпадания ряда доходов, поступающих в бюджеты субъектов в связи с прекращением деятельности многих гостиниц. Компенсация на нынешний финансовый год из средств федерального бюджета не предусмотрена. (Позиция Комитета по бюджету.)
- Во-вторых, ряд чиновников из Комитета по соц. политики указывают на необходимость переходного периода для того, чтобы предприниматели либо смогли адаптировать свою бизнес под новые требования, либо легально закрыли бизнес в установленном порядке.
К слову, отметим, что хостелы закрывались и до обсуждения данного правового акта, процедура проходила в судебном порядке. Основной причиной закрытия было несоответствие требованиям санитарных норм.
Напомним, что в настоящий момент над новым законом о запрете хостелов в жилых домах 2019 года работает согласительная комиссия, которая должна подготовить окончательную версию закона.
Когда вступит в силу новый закон
Проблема вокруг хостелов возникла из-за того, что эти мини-гостиницы размещаются в квартирах в многоквартирных домах на любых этажах. Депутаты неоднократно говорили, что к ним поступает огромное количество жалоб от жильцов домов, которые сталкиваются на лестницах с потоком постояльцев хостелов.
Госдума приняла в третьем чтении закон, который запрещает размещение гостиниц в жилых помещениях. За документ проголосовали 405 депутатов, один воздержался.
Закон вступает в силу в день опубликования. С этого момента ночлежки в квартирах жилых домов окажутся вне закона. Это будет считаться нарушением правил использования жилого помещения, а у участковых уполномоченных полиции появится инструмент борьбы с этими нелегальными общежитиями в случае поступления жалоб от соседей.
Надо что-то менять, кроме текстов на сайте?
Да.
|
Где/что менять
|
Нельзя использовать
|
Что делать |
|
Название объекта на вывеске |
Отель, гостиница, хостел и их производные |
Заменить слова на «комнаты», «меблированные комнаты», «гостевые комнаты», «гостевой дом». Еще вариант — убрать вывеску. |
|
В федеральном перечне туристских объектов (классификация) |
Если находитесь в жилом помещении, находиться в этом перечне нельзя |
Или убрать объект из Федерального перечня, или хотя бы отправить запрос на исключение из Федерального перечня в Минэкономразвития и/или аккредитованную организацию. Если отправили запрос, обязательно сохраните письмо, чтобы были доказательства. |
|
На онлайн-площадках продаж |
Отель, гостиница и т.п. |
Заменить слова на «апартаменты», «гостевой дом», «меблированные комнаты», «гостевые комнаты», «проживание в семье» и т.п. Отправить в ОТА письма с просьбой заменить эти слова. Опять же — сохраните письмо. |
|
В договоре |
Договор оказания гостиничных услуг |
Заменить на «Договор найма с физическим лицом» или «Договор аренды с предприятием, размещающим своих сотрудников/членов общественной организации» и т.п. |
|
ОКВЭД (общероссийский классификатор видов экономической деятельности) — сборник кодов, присвоенных виду деятельности компании |
55.10 |
55.20, 68.20 |
|
Кто заключает договор |
Лицо, оказывающее гостиничные услуги (ООО или ИП) |
Сделать наймодателем или собственника или уполномоченное собственником лицо. Арендатор не может сдавать жилье по договору найма. |
|
Регистрация гостей по месту пребывания |
Передавать данные в МВД на следующий рабочий день на бумажном носителе или в электронном виде |
Передавать данные в МВД по иностранцам в течение 7 рабочих дней, по гражданам России — в течение 90 суток. Передавать данные только на бумажных носителях. |
В чем разница в их организации?
- Помещения в отеле отличаются, как правило, более дорогим убранством, оно просторнее, в номере имеется:
- индивидуальная уборная;
- душевая;
- балкон (почти везде).
Хостел в этом плане уступает: там проживают несколько человек, удобства находятся не в номере, а о прекрасных видах из окна можно говорить, если помещение оборудовано в центре города (и то не всегда).
- Гостиница обычно предоставляет своим постояльца услуги питания, для хостела – это необязательное условие, но приветствуется и выступает как неоспоримый плюс, также рекомендуется такое расположение хостела, при котором обеспечено нахождение рядом кафе, столовой или забегаловки.
- Помещение под хостел, как правило, испытывает на себе перепланировку, т.к. зачастую открывается в обычной квартире, которой предоставлен статус нежилого помещения. Гостиница – это в лучшем случае особняк, в худшем – просто здание, выкупленные для целей ведения бизнеса, выступает как полноценный комплекс. Т.е. размер, в данном случае, тоже имеет значение.
Закроют ли отели в жилых домах согласно новому законодательству?
По данным сервиса бронирований OneTwoTrip, в 2018 году в России появилось на 83% больше хостелов, чем годом ранее (по данным Росстата, на конец 2017 года в стране было зарегистрировано 1406 хостелов). Во многом этому способствовал чемпионат мира по футболу. По подсчетам аналитиков сервиса 2ГИС, сейчас в российских городах-миллионниках работает 1776 хостелов, 948 из них находится в жилых домах. При этом, согласно опросу ВЦИОМ, 80% граждан, проживающих в крупных городах, сегодня выступают против размещения хостелов в многоквартирных домах — такие данные приводит официальный сайд ГД РФ.
У владельцев хостелов появилось больше времени для приведения своего бизнеса в соответствие с новыми требованиями, а именно — перевода помещения из жилого статуса в нежилой и обеспечению его отдельным входом, как того требуют одобренные депутатами Госдумы поправки к закону.
До принятия поправок жильцам многоквартирного дома, недовольным соседством с хостелом, добиться его закрытия можно, если будут доказаны нарушения действующего законодательства (нарушение миграционных или санитарных норм, правил техники безопасности, незаконные перепланировки и пр.).
Жалобу можно подать в жилищную инспекцию, прокуратуру (при подозрении на серьезные нарушения закона), Роспотребнадзор (при нарушениях санитарных норм), МЧС (при нарушениях правил пожарной безопасности).
Например, в январе 2019 года в Москве по заявлению Роспотребнадзора суд приостановил деятельность хостела на Астрадамской улице за нарушения санитарного законодательства на 89 суток, а в декабре прошлого года столичная прокуратура добилась через суд закрытия хостела, организация которого не была оформлена в установленном порядке.
Согласно принятым Госдумой поправкам, если помещение, в котором разместился хостел или мини-гостиница не будет переведено в нежилой фонд, жители дома вправе добиться закрытия заведения за нарушения жилищного законодательства и использование квартиры не по назначению. Как сказано в принятом Госдумой документе, открыть подобный гостиничный объект можно только в нежилом помещении, где есть звукоизоляция, пожарная сигнализация, сейф для ценностей, охрана и все необходимое для уборки номеров. Кроме того, в хостеле обязательно должна быть вывеска, отдельная вентиляция, санузел, душевая, городской и внутренний телефоны, отдельный — не через общий подъезд и не со двора, а с улицы, как предписывают нормы для нежилых помещений.
По словам заместителя генерального директора ассоциации «Городская среда», руководителя направления «Управление жилой недвижимости» Дмитрия Гордеева после вступления в силу закона жителям будет проще подать жалобу на нелегальный хостел. Жильцы дома смогут обратиться в региональную государственную жилищную инспекцию и прокуратуру с требованием проверки жилого помещения. В жалобе отдельный собственник квартиры может указать, что помещение используется не по назначению.
?
Нет. Запрет распространяется только на жилые помещения. В нежилых — по Гражданскому кодексу — можно размещать предприятия, учреждения и организации, а значит, и отель. При этом он должен находиться на первом этаже или выше, но только если помещения под ним тоже нежилые. Доступ к нему должен быть отдельным. Для оформления перепланировки здания, в том числе для создания отдельного входа, необходимо получить согласие собственников дома.
«Теоретически возможность размещения хостелов в домах остается. Тем более если помещение уже имеет статус нежилого. Но перевести свой хостел из жилого в нежилое практически невозможно. Требования очень жесткие», — отмечает юрист аппарата уполномоченного по защите прав предпринимателей в России Антон Свириденко.
После принятия поправок предприниматели, у которых отель находится на первом этаже, начали процедуру переоформления помещений в статус нежилых. Но таких очень мало. Например, в Санкт-Петербурге, по словам руководителя регионального отделения Лиги малых отелей, хостелов и туристического жилья Алены Еновой, в этом году это сделали только шесть объектов, что составляет менее 1% всего гостиничного фонда. Остальным, говорит она, сделать это невозможно.