Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру с обременением ипотекой и материнским капиталом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Совет — в объявлении о продаже сразу указывайте, что квартира все еще в ипотеке и был использован мат.капитал. Или хотя бы предупредите об этом при показе квартиры. Лучше на начальном этапе отсеить тех, кто не хочет связываться с такой ситуацией. Это сэкономит и чужое, и ваше время.
Ситуация №1 — Покупатели полностью со своими деньгами
Сначала краткая поэтапная инструкция со сроками. Например, квартира стоит 8 млн. руб. Долг по ипотеке — 3,5 млн. руб.
1) Продавцы консультируются в органах опеки о том, на каких условиям им можно будет получить разрешение на продажу квартиры. 2) Участники сделки оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. Обычно это занимает 1-2 дня. В нем указывают, что до сделки покупатели передали продавцам 3,5 млн. руб. в качестве задатка или аванса. 3) После подписания договора, покупатели и продавцы несут эти 3,5 млн. руб. в банк, чтобы закрыть долг по ипотеке. После оплаты банк выдаст справку об отсутствии задолженности. Срок выдачи справки зависит от банка — могут выдать в день обращения, а могут и через 2 недели. 4) Продавцы снимают обременение с квартиры. Документы подаются в МФЦ или в Рег.Палату. Срок по закону — 3 рабочих дня. 5) Так как с квартиры снято обременения, продавцы выделяют доли детям по обязательству. Подать документы можно в том же отделение МФЦ/Рег.Палаты. Максимальный срок — 9 рабочих дней. 5) Продавцы получают разрешение органов опеки на продажу квартиры — 5 дней на сбор документов и 15 дней опека оформляет разрешение. 6) Участники сделки снова обращаются к нотариусу для составления договора купли-продажи. На это уйдет примерно 1-3 дня. 7) В день сделки — покупатели закладывают оставшиеся 4,5 млн. руб. Заложить деньги можно в банковскую ячейку, на аккредитив или депозит нотариуса. Эти деньги продавцы смогут забрать только после успешной регистрации сделки. Затем участники при нотариусе подписывают договор купли-продажи. Далее договор нужно подать в МФЦ или в Рег.Палату для регистрации сделки. Подать договор может нотариус (бесплатно) или сами стороны. Максимальный срок регистрации — 5 рабочих дней. 8) После успешной регистрации продавцы забирают оставшиеся 4,5 млн. руб.
Получается, что на подписание договора купли-продажи участники выйдут через 20 — 50 дней + 5 дней занимает регистрация.
А можно ли ускорить сделку? Да, но только при грамотном подходе и наличием опыта. Сначала внимательно прочтите подробную поэтапную инструкцию продажи, а после уже можете приступать к ускоренной. Иначе ничего не поймете.
Условия продажи квартиры с маткапиталом
Продать жильё с маткапиталом можно, если:
- получено одобрение банка, ПФР, органов опеки на сделку с имущественными долями несовершеннолетних
- квартира переоформлена в общую собственность по долям
- условия жизни детей после продажи не станут хуже, доли в новом жилье не будут меньше
- есть регистрация жилья в Росреестре
Распоряжение семейным капиталом контролирует ПФР, прокуратура и органы опеки и защиты прав детей.
Выделение долей детям
Важно помнить, что продажа ипотеки с материнским капиталом и любые другие сделки с недвижимостью могут быть проведены только с разрешения органов и попечительства. Государство защищает интересы несовершеннолетних, поэтому препятствует нецелевому использованию выделенных средств в рамках господдержки. По этой причине при продаже жилья дети должны быть обеспечены долей в новой квартире или доме, а жилищные условия соответствовать или быть лучше, чем на прежнем месте. По закону введение несовершеннолетних в число собственников производится не позднее чем через полгода после закрытия ипотечного кредита.
Основная сложность, с которой сталкиваются заемщики, желающие продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке, связана с тем, что для сделки необходимо получить разрешение органов опеки, но на практике доли, как было указано выше, выделяются после закрытия договора кредитования. Если у продавца отсутствуют собственные средства для закрытия ипотечного кредита, то к моменту купли-продажи он приходит с неполным перечнем документов.
Как выйти из сложной ситуации? В первую очередь рекомендуется попытать закрыть задолженность самостоятельно или найти покупателя, готового по предварительному договору погасить ипотеку. Также продавец может попытаться получить предварительное решение органов опеки.
Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке
Продажа квартиры в ипотеку с материнским капиталом имеет как плюсы, так и минусы. Достоинством сделки являются минимальные риски, связанные с мошенничеством, так как процедуру курирует непосредственно кредитная организация.
Для покупателя преимущество связано с тем, что стоимость жилплощади может быть ниже рыночной, что позволяет экономить денежные средства. Также стоит отметить, что сделка зачастую предполагает необходимость предоставления минимального количества документов. Например, в некоторых случаях не требуется повторное проведение оценки недвижимости.
Чтобы понять, стоит ли продавать квартиру, купленную через ипотеку с материнским капиталом, и избежать «подводных» камней при подписании договора купли-продажи, рекомендуется проконсультироваться с менеджером банка. Дополнительно вы можете ознакомиться с отзывами заемщиков и оценить собственные финансовые возможности.
Самый главный момент, за которым важно следить, — наделили ли родители своих детей причитающимися им долями. Случается, что этого не происходит. Кто-то по забывчивости, кто-то злонамеренно использует средства маткапитала, но не выделяет доли детям и продает квартиру.
Проблема в том, что на сегодняшний день в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет никаких отметок о том, что объект недвижимости приобретался с использованием средств материнского капитала, отметила московский нотариус.
«То есть Пенсионный фонд, перечисляя деньги, никаким образом не фиксирует в ЕГРН сведения об обязанности родителей по предстоящему наделению детей долями в той квартире, на погашение кредита по которой направлены средства. Это очень важный нюанс, который нужно учитывать тем, кто собирается покупать квартиру», — добавила Елена Образцова.
Если впоследствии выяснится, что квартира куплена у «забывчивых» родителей, которые использовали маткапитал, но не наделили детей долями (то есть права несовершеннолетних были ущемлены), сделка может быть оспорена. «Всплыть» этот факт может спустя много лет. С очень большой долей вероятности пострадает именно добросовестный приобретатель.
Покупатели с материнским капиталом и с ипотекой соблюдают условия: ждать 3-летия малыша не надо, при ипотеке можно сразу после получения Сертификата использовать материнский капитал; при ипотеке собственниками становятся сначала только родители, на которых оформлен ипотечный кредит, и родители у нотариуса пишут обязательство о наделении всех детей собственностью после выплаты ипотеки, – материнский капитал будет перечислен через 1,5 месяца после подачи заявления и нотариального обязательства в ПФ РФ.
Как же быть с передачей квартиры и подписанием Акта приема-передачи до перечисления материнского капитала?
В чем загвоздка? – В стандартной формулировке Акта приема-передачи: «…все расчеты произведены полностью…» – А материнский капитал-то еще не перечислен = не все расчеты произведены полностью.
Что делать, чтобы интересы и безопасность обеих сторон – и продавца, и покупателей – сохранить?
Требования к новому жилью
Чтобы продать квартиру, которую вы купили за деньги из материнского капитала, придется купить новое жилье и выделить долю детям. Органы опеки предъявляют следующие требования к жилью, которое планируете приобрести.
-
Запрещается покупать недвижимость в ветхом или аварийном доме.
-
Приемлемая инфраструктура для жизни ребенка. Рядом школа, детсад.
-
Новая квартира стоит не меньше предыдущей.
-
Состояние покупаемой недвижимости такое же или лучше предыдущего жилья.
�訇�迮邾迮郇迮郇邽� 赲 赲邽迡迮 迡郋郅迣郋赲 郱訄 ��郅�迣邽 ��苭
�迮�赲�邿 赲郋郈�郋�, 郕郋�郋��邿 赲郋郱郇邽郕訄迮�, 迮�郅邽 郇訄迡郋 郈�郋迡訄�� 郕赲訄��邽�� � 郕郋邾邾�郇訄郅�郇�邾邽 迡郋郅迣訄邾邽 �� 訄 邾郋迠郇郋 郅邽 ��郋 �迡迮郅訄�� 赲 郈�邽郇�邽郈迮? �郋迠郇郋, 迮�郅邽 郇訄 郇迮迡赲邽迠邽邾郋��� 郇迮 郇訄郅郋迠迮郇 訄�迮�� 郱訄 迡郋郅迣邽.
��郅邽 郋郇 赲�迮 迠迮 郇訄郅郋迠迮郇, �郋 郈�邽迡���� 郈郋迣訄�邽�� 郱訄迡郋郅迠迮郇郇郋���, �郇��� 郋訇�迮邾迮郇迮郇邽迮 邽 �郋郅�郕郋 郈郋�郋邾 赲���訄赲郅��� 郋訇�迮郕� 郇訄 郈�郋迡訄迠�. 苤迡迮郅郕邽 � 郕赲訄��邽�訄邾邽, 邽邾迮��邽邾邽 迡郋郅迣邽, 邾郋迠郇郋 郈�郋赲郋迡邽�� �郋郅�郕郋 赲 �郋邾 �郅��訄迮, 迮�郅邽 郇迮� 訄�迮��訄.
��郅邽 訄�迮�� �郇��, �郋 � �迮迣邽���訄�邽迮邿 郈迮�迮�郋迡訄 郈�訄赲 �郋訇��赲迮郇郇郋��邽 郈�郋訇郅迮邾 郇迮 迡郋郅迠郇郋 訇���. �郅訄赲郇郋迮, ��郋訇� 郇訄郅邽�邽迮 迡郋郅迣郋赲 郇迮 郈�迣訄郅郋 郈郋郕�郈訄�迮郅�. 苠迮邾 訇郋郅迮迮 ��郋 郈郋 郱訄郕郋郇� 郇郋赲�邿 �郋訇��赲迮郇郇邽郕, 赲 �郋郋�赲迮���赲邽迮 �郋 ��訄��迮邿 210 �� �苳, 郇迮 迡郋郅迠迮郇 郈郋迣訄�訄�� 迡郋郅迣邽 ��訄�郋迣郋.
�訄 郈�訄郕�邽郕迮, 迮�郅邽 迡郋郅迣邽 郇迮訇郋郅��邽迮, �郋 郈�郋迡訄赲迮� 邽 郈郋郕�郈訄�迮郅� �迮�訄�� ��郋� 赲郋郈�郋� 邾迮迠迡� �郋訇郋邿. 虴訄�迮 赲�迮迣郋 郱訄迡郋郅迠迮郇郇郋��� 迣訄�邽� 郇郋赲�邿 赲郅訄迡迮郅迮� 迠邽郅��. �訄郕 郈�訄赲邽郅郋, 郕赲訄��邽�訄 � 訇郋郅��邽邾邽 迡郋郅迣訄邾邽 郱訄 郕郋邾邾�郇訄郅�郇�迮 ��郅�迣邽 郈�郋迡訄迮��� � 迡邽�郕郋郇�郋邾 郇訄 ��邾邾� 迡郋郅迣訄. �郋郕�郈訄�迮郅� 赲郇郋�邽� 訄赲訄郇�, ��郋訇� �郋訇��赲迮郇郇邽郕 �訄���邽�訄郅�� � 郱訄迡郋郅迠迮郇郇郋����.
���迣郋邿 赲訄�邽訄郇� 郈�迮迡郈郋郅訄迣訄迮�, ��郋 郇迮郋郈郅訄�迮郇郇�迮 ��郅�迣邽 ��苭 郋��訄���� 郇訄 郈�迮迠郇迮邾 赲郅訄迡迮郅��迮 郇迮迡赲邽迠邽邾郋��邽. �訄迠郇郋, ��郋訇� 郋訇 ��郋邾 訇�郅郋 �郕訄郱訄郇郋 赲 迡郋迣郋赲郋�迮 郕�郈郅邽-郈�郋迡訄迠邽 郕赲訄��邽��.
��郋迡訄�� 郇迮郈�邽赲訄�邽郱邽�郋赲訄郇郇�� 郕赲訄��邽�� � 郇訄迣��郱郕郋邿 赲 赲邽迡迮 迡郋郅迣郋赲 �郅郋迠郇迮迮. �迮 郇�迠郇郋 郈�邽赲訄�邽郱邽�郋赲訄��, 邽 赲 訇郋郅��邽郇��赲迮 �郅��訄迮赲 ��郋 郇迮赲郋郱邾郋迠郇郋 �迡迮郅訄��, 郇迮 郈郋迣訄�邽赲 郱訄迡郋郅迠迮郇郇郋��邽. �郋迠郇郋 郈郋郈�郋訇郋赲訄�� 迡郋迣郋赲郋�邽���� � 郈郋郕�郈訄�迮郅迮邾 郋訇 訄赲訄郇�迮 邽 邽郱 郇迮迣郋 赲�郈郅訄�邽�� 迡郋郅迣, 郇郋 郇訄 �訄郕�� �邽�郕郋赲訄郇郇�� �迡迮郅郕� 郈郋邿迡�� 郇迮 郕訄迠迡�邿. � ��郋邿 �邽��訄�邽邽 邾郋迣�� 郈郋邾郋�� 郋郈��郇�迮 �邽�郅�郋��, 郱郇訄郕郋邾�迮 � 郇�訄郇�訄邾邽 郈�郋迡訄迠邽 郈郋迡郋訇郇�� 郋訇�迮郕�郋赲.
Как же продать такую квартиру?
Наши читатели Елена и Валентин несколько лет назад потратили материнский капитал на покупку однокомнатной квартиры. Недавно у молодых людей родилась двойня, впятером в однушке стало тесно, семья решила продать ее и купить жилье побольше. Однако при том ажиотажном спросе на недвижимость, который мы наблюдаем последние два года, желающих купить их квартиру было немного — людей пугало использование маткапитала. Елена и Валентин в итоге продали недвижимость, но с приличным дисконтом, размером почти в маткапитал.
При продаже такой квартиры главное — это убедить покупателя, что сделка прозрачна. Для этого, как мы уже говорили, в жилье должны быть выделены и зарегистрированы в Росреестре доли. Также следует получить согласие на продажу органов опеки и попечительства.
Смысл материнского капитала направлен на улучшение жилищных условий несовершеннолетнего, для этого и выделяется доля ребенку.
«Таким образом, в продаже квартиры присутствуют интересы несовершеннолетнего, а следовательно — необходимо получать одобрение сделки органом опеки. Как правило, органы опеки и попечительства дают разрешение на отчуждение доли только при соблюдении интересов ребенка. Проще всего приобрести большую по площади и стоимости квартиру, естественно, с выделением ребенку соответствующей доли. Также можно продать квартиру с условием о перечислении денежных средств на расчетный счет ребенка в банке. Счет будет заблокирован, и все операции по нему будут возможны только с согласия органа опеки», — говорит Кузнецова.
Способы продажи квартиры, купленной в ипотеку
В таком случае специалисты могут предложить несколько вариантов продажи ипотечного жилья:
- Закрыть ипотечный долг досрочно, снять с квартиры обременение и выставить ее на продажу. В этой схеме все просот, однако не каждый заемщик имеет возможность погасить долг досрочно.
- Можно попытаться получить согласие банка. В этой ситуации стоит обратиться к своему ипотечному договору, где указывают возможность продажи залогового объекта недвижимости. Если в договоре стоит запрет на данную процедуру, тогда не стоит надеяться на успешное решение дела. В любом случае можно обратиться в финансовую организацию, в которой была оформлена ипотека, с просьбой о продажи заложенного имущества. Иногда банки идут навстречу своим клиентам и дают положительный ответ в индивидуальном порядке.
- Попробовать переоформить ипотечный кредит на будущего покупателя. В таком случае квартира будет продаваться вместе с кредитом. Иными словами, ипотека перейдет будущему владельцу. Он получит полностью долг, период кредитования и размер процентной ставки. Как показывает практика, данный вариант редко используется. Многие не хотят участвовать в подобной схеме и брать на себя обязательства перед банком.
Способ расчета налога при продаже квартиры
Участие средств материнского капитала в сделке может вносить корректировки в процесс оформления документов и проведения различных расчетов. Здесь следует рассмотреть сразу несколько вариантов:
- Жильё принадлежало гражданину больше минимально положенного срока. В такой ситуации уместно обратиться к законодательной базе. Если владелец производит продажу после истечения минимального периода владения, то налог на куплю-продажу оплачивать не придется. Данный период составляет 3 года. Если жильё приобреталось в 2020 году, то минимальным будет считаться срок в 3 года. Есть смысл повременить со сделкой и подождать истечения этого периода. Это позволит сэкономить на внесении налога.
- Если продажа квартиры состоится ранее обозначенного минимального срока, то уплаты налога избежать не получится. В такой ситуации необходимо оформить декларацию и рассчитать налог. Допускает вариант, что налог можно и не вносить, если он будет погашен с помощью налоговых вычетов.
Продать «материнско-ипотечную» квартиру. Способ второй
Сравнительно недавно появился ещё один механизм продажи ипотечной квартиры, купленной за маткапитал. От описанного выше способа он отличается тем, что в продаваемой квартире (той, что ранее была куплена за маткапитал), дети долями не наделяются. Зато собственник берёт на себя обязательство наделить детей долями в другой – своей новой квартире. Пошагово схема будет выглядеть примерно так:
- получение в органах опеки разрешения на продажу квартиры без наделения детей долями в ней;
- погашение остатка по ипотечному кредиту;
- снятие залога;
- продажа квартиры;
- покупка нового жилья;
- наделение детей долями в новом жилье (если при покупке второго жилья не используется ипотека, то наделение долями необходимо провести в течение 6 месяцев).
Какое жилье необходимо приобрести взамен?
Приобретение нового жилья не должно приводить к ухудшению жилищных условий семьи. Это является одним из основных критериев, которыми руководствуются органы опеки при принятии решения о согласовании сделки.
В частности, новое жилье должно соответствовать следующим требованиям:
- Площадь или стоимость нового жилья должна быть не меньше, чем у проданной квартиры;
- Помещение и многоквартирный дом не должны находиться в ветхом или аварийном состоянии;
- Наличие соответствующей социальной инфраструктуры (детский сад, школа).
Как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу
Сегодня недвижимость с госпомощью в составе ее стоимости можно:
- продать и сразу купить новую (одновременная регистрация двух сделок);
- обменять;
- продать с целью строительства отдельного дома;
- реализовать и вырученные средства разместить на счет на имя детей.
Наиболее распространенным вариантом является первый – продажа имеющейся квартиры и последующая покупка новой (как с доплатой, так и без нее).
Продажа жилья может быть обусловлена следующими причинами:
- семья переезжать в другой регион или город;
- ранее купленная недвижимость не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам (неблагополучный район, шумные соседи, промерзание в холодное время года и т.д.);
- семья получила возможность расширить жилплощадь;
- появилась срочная потребность в деньгах (имеющееся жилье разменивается на меньшую площадь).
Обобщенно процедура продажи апартаментов или квартиры, приобретенных на маткапитал (без ипотеки), включает в себя следующую последовательность действий или шагов:
- Поиск покупателя на свою квартиру и потенциальной жилплощади для покупки.
Делать это рекомендуется одновременно с целью минимизации временных издержек. Определившись с покупаемой квартирой и договорившись с потенциальным покупателем имеющейся, можно заблаговременно заключить предварительные договоры купли-продажи, в которых лучше сразу прописать доли всех членов семей.
Если новая квартира будет покупаться помимо собственных средств с помощью ипотечного займа, то ее можно изначально оформить на одного или обоих родителей, и дополнительно подтвердить свои обязательства по последующему выделению долей детям через нотариуса.
- Сбор комплекта документов для получения разрешения от ООиП.
Подготовить необходимые бумаги следует также заранее, чтобы свести к минимуму время ожидания.
- Получение от органов опеки официального документа, по которому разрешается продажа квартиры с обременением по материнскому капиталу.
Ждать такой документ обычно приходится от нескольких недель до одного месяца. Положительное решение будет вынесено только в том случае, когда ООиП уверены, что будут учтены все права детей. Если новое жилье планируется покупать в рассрочку, то высока вероятность получения отказа от органа опеки, так как подозревается ухудшение условий проживания.
- Получение от покупателя обозначенной в договоре суммы первоначального взноса.
Вносимая доля от цены недвижимости согласуется участвующими сторонами (обычно от 10 до 50%). Деньги обычно перечисляются на счет продавца квартиры. Срок перевода будет минимальным (обычно в тот же день).
- Регистрация сделки.
В Регпалате или МФЦ регистрируется договор купли-продажи квартиры на материнский капитал, что подтверждается соответствующей записью в Росреестре и выдачей нового свидетельства о собственности.
- Окончательный расчет между продавцом и покупателем.
Оставшаяся сумма перечисляется покупателем в течение установленного договором срока. Срыв срока чреват штрафными санкциями.
В схеме продажи квартиры, купленной за материнский капитал, с использованием ипотеки, представленная выше пошаговая инструкция будет содержать в себе несколько дополнительных пунктов:
- зачисление полученных от покупателя средств в счет исполнения кредитных обязательств;
- получение разрешения от банка на заключение нового договора купли-продажи и перевод обязанностей продавца на покупателя недвижимости;
- снятие обременения с квартиры после окончательного расчета по ипотечному договору (итоговый шаг).
Второй пункт встречается крайне редко, так как банки не хотят брать на себя излишние риски.
Что будет, если нарушить порядок продажи квартиры?
Квартира, приобретенная в ипотеку и оплаченная за средства материнского капитала, требует тщательной подготовки всех бумаг. Соответствие документов всем требованиям закона о выдаче материнского капитала должен проверять покупатель квартиры, т. к. в случае их ненадлежащего вида он рискует своими денежными средствами и приобретенной недвижимостью.
Например, если родители не выделят доли в новом жилье для всех своих несовершеннолетних детей, то дети вправе обжаловать их действия. Закон наделяет их правами для обжалования после их совершеннолетия. После исполнения им 18-летия, они вправе в течение трех лет обратиться с иском в суд о причитающейся им доле в предыдущем жилье, приобретенном за счет части средств материнского капитала.
Если жалоба в суд поступила, то совершенная сделка о купле-продаже жилья в ипотеку с использованием материнских выплат будет недействительна. Покупателю должны выплатить его денежные средства, а он в свою очередь, должен освободить жилое помещение. Поэтому при совершении таких крупных сделок, всем покупателям рекомендуется тщательно проверять всю документацию и при необходимости обращаться за помощью к уполномоченным лицам.
По закону, махинации с ипотечной недвижимостью, приобретенной с использованием материнского капитала, запрещены. Нельзя получить семейный капитал для приобретения ипотеки с целью перепродажи недвижимости. За подобные действия таким продавцам грозит привлечение к уголовной ответственности.