Типология объектов недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Типология объектов недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Юридическое разделение имущества на виды, т.е. на движимые объекты и недвижимость зародилось еще во времена римской империи. Римское право использовало классификацию предметов на движимые и недвижимые виды, применяя критерий физической невозможности перемещения недвижимых вещей, прежде всего, земли и того, что с ней неразрывно связано. Согласно законам древнего Рима, движимые предметы могли быть свободно перемещены в пространстве без повреждений.

Виды недвижимости: экскурс в историю

Соответственно, физический критерий прочной связи предмета с землей и невозможности его передвижения предопределил классификацию недвижимости сначала в римском праве, а потом и повсеместно на уровне основополагающей государственной доктрины. Сегодня недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства.

Объектом любых сделок (купля-продажа, залог и др.) выступает недвижимость – товар, удовлетворяющий различные потребности, определенные качественные и количественные характеристики.

К недвижимому имуществу относят земельные участки, обособленные объекты, т. е. то, что тесно связано с землей.

Недвижимость обладает рядом свойств.

1. Полезность. Объекты недвижимого имущества должны максимально удовлетворять потребности собственника в производственной площади или в жилой, в экологичности или комфортности помещения в данном месте или в течение определенного периода времени.

2. Фундаментальность. При обычных условиях недвижимость невозможно потерять, сломать или похитить.

3. Долговечность. В зависимости от строительного материала основных конструкций (стен, фундаментов, перекрытий) объекты недвижимости разделяют на шесть групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Так как предприятия являются имущественными комплексами, то они обычно всегда создаются на бессрочный период.

4. Стационарность. Объекты недвижимости тесно связаны с землей, их перемещение нереально без нанесения рассматриваемому объекту определенного ущерба. Если землю рассматривать как товар, то можно сказать, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено природой.

5. Неповторимость. Каждый объект недвижимости уникален и обладает индивидуальными (определенными) свойствами, которые присущи только этому объекту и отличают его от других объектов недвижимости.

Три характеристики, которые отличают рынок недвижимости от других рынков:

1) очень высокий уровень издержек, которые связаны с поиском нужного товара и контрагента сделки;

2) период для продажи товара на рынке недвижимости намного больше, чем на иных рынках;

3) ограниченное количество товара, который способен удовлетворять запросы покупателя и, следовательно, ограничено число покупателей для продавцов данного товара. Эта ограниченность приводит к формированию индивидуальных цен.

6. Управляемость. Любой (каждый) объект недвижимости, который приносит прибыль, требует управления. Управление недвижимостью – это проведение ремонта, профилактических работ, предоставление коммунальных услуг, контроль над поступлением платежей и т. д.

7. Детальная регламентация сделок с недвижимостью государственными органами, органами местного самоуправления. Это объясняется тем, что объект недвижимости – часть инфраструктуры и его использование затрагивает интересы многих физических и юридических лиц.

8. Устойчивая тенденция к росту стоимости. Стоимость недвижимости как товара с течением времени неуклонно возрастает из-за дефицита недвижимости и прочих факторов.

9. Ликвидность. На рынке недвижимости низкая ликвидность товара способствует высокому уровню издержек у продавца и покупателя, формирующихся в условиях осуществления сделки.

Под рынком недвижимости подразумевается совокупность отношений, которые создаются вокруг операций с объектами недвижимости. Рынок недвижимости – это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости.

Под сегментацией недвижимого имущества понимают разделение недвижимости на определенные однородные группы показателей.

Рынок недвижимости можно разделить по следующим признакам:

1) географический признак. К нему относятся следующие виды рынков недвижимости: городской, местный, региональный, мировой и национальный;

2) по виду объекта. Это рынки зданий, сооружений, предприятий, помещений и других объектов;

3) функциональное назначение. Рынки производственных зданий, жилых, непроизводственных зданий и помещений;

4) по степени готовности к эксплуатации рынки существующих объектов, незавершенное строительство, новое строительство;

5) по типу участников: индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, коммерческих фирм, муниципальных образований;

6) по виду сделок: купля-продажа, аренда, вещные права, ипотека;

7) отраслевая принадлежность: промышленность объектов, общественных зданий и сельскохозяйственных объектов;

8) по форме собственности: государственных и муниципальных объектов, частных объектов;

9) способ совершения сделок: первичный и вторичный рынок, организованный и неорганизованный, традиционный и компьютеризированный, биржевой и внебиржевой.

Основные сегменты рынка недвижимости – это рынок жилья, рынок земли и рынок нежилых помещений. Рынок жилья подразделяется на:

1) городской жилищный фонд, который, в свою очередь, подразделяется на жилье низкого качества, типовое жилье, дома улучшенной планировки, застройки сталинских времен, элитное жилье;

2) рынок загородного жилья, его формирование связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство.

Рынок нежилых помещений. На данном рынке количество операций намного меньше, но в связи с очень высокой стоимостью объектов недвижимости оно является привлекательным для лиц, работающих на этом рынке.

Земля – это составная часть в любом объекте недвижимого имущества.

Особенности рынка недвижимости:

1) локальность;

2) невысокая взаимозаменяемость объектов;

3) сезонные колебания цен;

4) сделки необходимо подвергать государственной регистрации;

5) вложение капитала в недвижимость.

В России рынок недвижимости начал формироваться после введения в начале 1990-х г г. права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации, в связи с этим государство стало не единственным собственником объектов недвижимости.

Рынки различных регионов недвижимости имеют значительные отличия. Эти отличия обусловлены экономическими или природными условиями, региональной правовой базой, которая формируется местными властями.

В п. 2 статьи 130 ГК РФ сказано, что к движимым вещам относятся вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги. Определения понятия «движимое имущество» закон не содержит.

По общему правилу регистрация прав на движимые вещи не требуется.

Разная материальная и правовая природа движимого и недвижимого имущества часто предопределяет разницу в порядке приобретения, реализации и защиты прав на такое имущество. Об отличиях движимого от недвижимого имущества в правовом регулировании мы писали в статье «Движимое имущество. Понятие, примеры. Отличия движимого имущества от недвижимого».

Экономическая сущность видов недвижимости

Недвижимость занимает особое место среди основных элементов рыночной экономики. который выступает в качестве средства производства — может быть:

• Земля,
• здания и административные, производственные, складские, торговые и другие помещения,
• постройки субъекта или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

К экономическим характеристикам типов недвижимости можно отнести следующее:

• редкость (абсолютно одинаковых объектов недвижимости не бывает),
• стоимость прилегающих земель, построек,
• территориальная специфика (изменение территориальных предпочтений может увеличить или уменьшить стоимость типов недвижимости даже без физических изменений)
• предполагаемое использование, которое, как правило, нельзя изменить без значительных затрат.

Разделение типов недвижимого имущества по характеру использования и происхождению

Из вышеизложенного следует, что недвижимость делится на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения. В зависимости от характера использования типы недвижимости разделены на используемые:

• Для жилищного строительства (дома, коттеджи, квартиры, виллы),
• Для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и т. Д.)
• Для производственных целей (склады, фабрики, растения и т. Д.)
• Для сельскохозяйственных целей (фермы, сады, сады и т. Д.)
• В специальных целях (школах, церквях, больницах, детском саду и т. Д.).

Типы недвижимости также диверсифицированы своим происхождением:

• Создан природой без человеческой работы,
• которые являются результатом человеческой работы
• Создана человеческая работа, но связанная с естественной базой до такой степени, что они не могут функционировать без нее.

Особенности строительства объектов недвижимости

Строение на земле может быть в виде:

• здания, когда оно имеет цели жилого или коммерческого использования (например, сельскохозяйственные здания, офисы, промышленные постройки, институциональные здания и др.);
• инфраструктура или структура, когда речь идёт о постройках, которые не предназначены для использования в жилых помещениях.

Строительство здания или инфраструктуры обычно требует:

• людских, финансовых, материальных, природных, информационных ресурсов, инструментов и энергии;
• организации труда;
• права на строительство (например, лицензия, разрешение, регулирование), если таковые имеются.

Качество построек характеризуется следующими критериями:

• собственной природой (например, структура, используемые при строительстве материалы);
• назначением (например, смешанное использование);
• расположением (например, городское, сельское, курортное);
• экономическим и правовым характером (например, офис частной фирмы);
• долговечностью (например, временное строительство);
• геологическим характером участка;
• типом конструкции (здание или инфраструктура).

Основными видами строительства являются:

• жилые и нежилые постройки:
• дома, коттеджи, передвижные дома;
• многоквартирные дома;
• коммерческие постройки (розничные, офисные, развлекательные и спортивные центры);
• постройки лёгкой промышленности и малого бизнеса (например, авторемонтная или механическая мастерская, промышленное здание, занимаемое несколькими малыми предприятиями);
• постройки тяжёлой промышленности (например, постройки литейного производства);
• объекты общественной инфраструктуры (например, дороги, мосты, парки, памятники, общественные бассейны, муниципальные центры отдыха, олимпийские объекты);
• институциональные постройки (например, больница, железнодорожный вокзал, здание суда, ратуша, здание религиозного назначения и т.д.).

По готовности к использованию

На этом базовом основании выделяют здания и помещения, допускающие или не допускающие его эксплуатацию (см. Как принять новостройку у застройщика). На основании данных базовых характеристик, вся имеющаяся на рынке недвижимость делится на следующие типы:

Готовые капитальные строения, приобретшие данный статус после завершения строительства и сдачи в эксплуатацию. Получают разрешение на беспрепятственное использование по целевому назначению.

Недостроенные объекты считаются таковыми с момента утверждения и получения на руки выписки из градостроительной документации, разрешающей возведение капитального строения, до момента ввода в эксплуатацию.

Если недостроенное здание вступает в стадию «замораживания», что требует документального обеспечения, оно утрачивает изначальный статус.

Такое положение действует в отношении тех объектов, которые выставляют на торги, в том числе – по причине банкротства предприятий (см. Что делать дольщику, если застройщик банкрот).

К данной категории классов принято относить так же:

• Здания или помещения, требующие реконструкции или капитального ремонта.
• Аварийные строения, требующие сноса.

В данную стадию объекты вступают только после комиссионного обследования и оформления соответствующей документации, констатирующей недопустимость использования по назначению (см.Акт обследования объектов недвижимости).

По своей структуре рынки недвижимости делятся на рынки:

Существует 2 уровня рынка недвижимости:

На первом уровне недвижимость в форме товара выступает в первый раз. В этом случае главными продавцами являются государственные органы власти и различные строительные организации как поставщики нежилых и жилых объектов недвижимости.

На втором уровне недвижимость выступает в форме товара, который был ранее в употреблении и принадлежал конкретному собственнику. На вторичном рынке этим собственником могут быть как юридические, так и физические лица.

Такое разграничение рынка (на первичный и вторичный) существует и на рынках ценных бумаг, и на стандартных потребительских рынках. Главное отличие в том, что недвижимость в виде товара не может свободно перемещаться в пространстве экономики, в пространстве рынка. Объекты недвижимости всегда привязаны к конкретному региону, к конкретной территории.

Первичный рынок практически всегда развивается быстрее, чем вторичный. Это связано с тем, что потребности физических лиц в жилье, а юридических – в промышленной недвижимости, практически всегда не могут быть удовлетворены предложением на вторичном рынке. Следовательно, нужно постоянное новое строительство. Как следствие – рост первичного рынка.

При этом оба уровня рынка недвижимости крайне тесно связаны между собой. Так, например, в регионе может резко увеличиться предложение на вторичном рынке. Причиной этому могут быть:

В этом случае на первичном рынке автоматически упадут спрос и цены на новые объекты недвижимости.

Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством

Новый дом или вторичный рынок

Особенности покупки жилья в новостройке:

1. Жилье продает непосредственно застройщик. С юридической точки зрения такая покупка безопаснее. В доме еще никто не жил и, соответственно, никто не прописан.
2. Но бывают случаи, когда одни и те же квадратные метры проданы несколько раз. Поэтому если для вас принципиально приобретение только нового жилья, ищите застройщика с хорошей репутацией.
3. Новые квартиры не всегда готовы к проживанию. Для нормальной жизни сначала придется делать ремонт, что откладывает заселение и требует затрат.

Вторичный рынок:

1. Даже если дом еще совсем не старый, стоимость квартир в нем ниже, чем у аналогичных вариантов в новостройках. Часто жилье продается вместе с бытовой техникой, мебелью.
2. Сделки с таким жильем нередко затягиваются из-за множества проблем, поэтому считаются более рискованными. Во избежание проблем, нужно тщательно проверять квартиру на «юридическую чистоту» и отсутствие обременений.
3. Жилье в старом фонде может оказаться проблемным из-за износа коммуникаций, а также других конструктивных частей здания. После покупки эти проблемы придется решать самостоятельно, за свой счет.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что в процессе классификации выделяют отдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке.

Недвижимость можно рассматривать, как:

потребительскую стоимость, удовлетворяющие личные потребности в жилище, отдыхе, развлечениях и т.д.;

фактор производства, выступающий в форме основных производственных фондов (здания, сооружения), а также источник дохода предназначенный для введения бизнеса.

А также можно сказать, что классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов и обследования рынка недвижимости, облегчает разработку и применение методов оценки различных видов недвижимости.

Судебная практика о понятии и признаках объекта незавершённого строительства

Высший арбитражный суд РФ в одном из своих определений достаточно ясно и подробно изложил своё видение того, что является ОНС и каковы его признаки, в отличие от Градостроительного кодекса и других правовых актов. Итак, по мнению суда:

1. Это недвижимость, т.е. какое-либо определённое, находящееся в конкретном месте в пространстве сооружение либо здание, либо строение, имеющее связь с землёй.
2. Этот термин выражает процесс, во время которого создаётся недвижимость, а также выражает то, что в этом процессе существуют стадии, через которые должна пройти стройка, чтобы быть успешно завершённой.
3. Объект незавершённого строительства ещё не считается введённым в эксплуатацию.
4. Этот объект в настоящий момент находится на стадии стройки.
5. Его полезные свойства ещё не могут быть использованы, поскольку объект ещё не достроен и является незавершённым.

Как выяснилось, использование имущества последней категории ненадлежащим образом может вызвать неблагоприятные последствия. Практика показывает, что отнесение имущественных комплексов в первой и второй группировке недвижимости, как правило, больших затруднений не вызывает. Аналогичные же операции в отношении третьей группы на сегодняшний день проходят достаточно проблематично и порождают немалое количество вопросов. В соответствии со статьей 130 ГК РФ, качественным квалифицирующим признаком недвижимого имущества служит исключительно связь с землей, носящая прочный характер, а также невозможность изменения местоположения тех или иных объектов в связи с их назначением.

Почему же виды имущества разграничиваются так сложно? Дело в том, что проблема прочности связи строения объекта с землей не решается принципиальным образом. Окончательное решение в первую очередь зависит от обстоятельств по отношению к каждому случаю в отдельности.

Элитное жилье и Премиум-сегмент.

Эти два сегмента характеризуются самыми высокими параметрами комфорта и безопасности. Такие дома строятся с использованием самых современных технологий и применением лучших материалов. Немаловажное значение имеет и квалификация строителей — она в данном случае наиболее высокая.

Разумеется, цены на такие квартиры находятся на самом высоком уровне. Это жилье — самое лучшее, что может предложить клиенту рынок недвижимости. А потом здесь, как правило, комфорт и качество стоит превыше цены.

Элитное и Премиум жилье строится обычно по индивидуальному проекту. То есть проект дома создается с нуля. При этом учитываются особенности ландшафта, и дом проектируют так, чтобы аккуратно вписать его в природное окружение. Весь жилой комплекс выдерживается в едином стиле. Обычно такие дома имеют мансарды, панорамные окна, большие балконы, нестандартное остекление и другие необычные архитектурные элементы.

Но главное достоинство элитного и Премиум жилья — это, конечно, сами квартиры. Большинство таких квартир в Тверской области имеют свободную планировку. К вашим услугам большие окна, высокие потолки, высочайшее качество материалов отделки и так далее. На высшем уровне и инженерные системы: обычно в таких домах устанавливается система фильтрации воды, высококлассная вентиляция, подогрев полов.

Отличия элитной недвижимости заключаются, в том числе, особом подходе к подбору жильцов. Чаще всего такие дома имеют немного этажей, а на площадке размещается всего одна квартира. Все жильцы такого дома объединены не только общим социальным статусом, но часто и родом занятий. Такие дома еще называют клубными. Они также отличаются развитой автономией. Для их обслуживания создается специальная компания, в подвале часто бывает установлен собственный генератор и так далее.

Недвижимость Премиум-класса не менее комфортабельна, но купить такую квартиру может любой. Жилищные комплексы в этом сегменте наоборот часто бывают многоэтажными, с роскошными пентхаусами на последних этажах.

Разумеется, оба типа предусматривают охраняемую территорию, наличие парковки, детской площадки и благоустроенных зеленых зон. Расположены такие дома чаще всего в «тихом центре» вблизи от парковых зон.

Похожие записи:

• Расторжение сделки купли продажи квартиры до регистрации
• Как найти постановление о штрафе ГИБДД по номеру постановления
• Опека над ребенком: все этапы оформления