Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужно ли межевание земельного участка при продаже?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Осуществляются сделки и при отсутствии кадастрового паспорта на ЗУ, когда на наделы существуют только государственные акты старого образца (до 1993 года), без указания меж участка. В этом случае оформляется кадастровый паспорт в Госгеокадастре.
Можно ли покупать участок или дом без межевания
У покупателя может возникнуть больше проблем, чем у продавца, если он приобретает не размежеванный земельный участок. В любом случае, межевание нужно будет проводить, но оплата услуги является обязанностью заказчика. Покупка дома на участке с неопределенными границами может вызвать несколько проблем:
- Площадь надела может быть существенно меньше, чем описывал продавец, поскольку границы между смежными участками были установлены неправильно;
- Пограничные споры с соседями могут стать причиной процедуры уточнения границ. В результате могут выявить нарушения отступов при строительстве дома и других ОКС, расположенных на участке;
- К общей площади участка присоединены незаконные квадратные метры, которые не оформлены в собственность.
Сколько стоит межевание земельного участка
Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании договора подряда на выполнение кадастровых работ. Стоимость работ определяют стороны договора на основе сметы.
Цена межевания зависит от множества факторов. Она может варьироваться как из-за расценок самой организации, которая проводит работы, так и от конкретного участка — его особенностей, конфигурации, расположения, размера и вида работ (образование нового участка, разделение, перераспределение земель).
В среднем цена услуги для граждан составляет до 20–30 тыс. руб. Например, стоимость работ по подготовке межевого плана на уточнение границ земельного участка площадью до 8 соток будет варьироваться в пределах от 12 тыс. руб. до 16 тыс. руб. Уточнение границ участка в 10 соток в регионе обойдется до 10 тыс. руб. Если нужно образовать участок под многоквартирным домом, то выставляется сумма примерно в 70 тыс. руб., привела примеры представитель АЮР.
Кроме того, законодательством предусмотрен вариант бесплатного межевания. Речь идет о случаях, когда по заказу уполномоченного органа проводится комплекс кадастровых работ на территории одного или нескольких кадастровых кварталов.
Межевание земельного участка: в каких ситуациях стоит делать
Межевание земельного участка не всегда нужно: иногда куплю-продажу земли можно провести без межевания, если участок вам передают по наследству, договору мены или мены.
Но есть ситуации, когда межевание земельного участка нужно:
— Оформление участка на нового собственника;
— Заключение договора купли-продажи. Если вы хотите договариваться не на словах о покупке нового земельного участка, а узаконить покупку на бумаге.
— Если вы хотите разделить участок или объединить его в один;
— Если хотите сдать земельный участок в аренду;
— При приватизации земельного участка.
Важно: если не провести межевание земельного участка со старым владельцем и у ваших соседей будут споры насчет площади участка — эти проблемы уже перейдут к вам. Поэтому советуем перед покупкой земли провесит межевание и сразу выявить спорные моменты, чтобы в будущем не сталкиваться с ними и не проходить через них в суде.
Оповещение соседей о проведении межевания земли
Если рядом с вашим участком живут соседи — их нужно предупредить, что вы будете проводить межевание земли. Лучше всего уведомить соседей за месяц до проведения межевания. Так вы убедитесь, что все соседи в курсе и смогут изменить свои планы, чтобы присутствовать на межевании.
Также вы можете попросить геодезическую компанию заняться этим вопросом. Вероятнее всего, это будет платно. Если вы не хотите платить за уведомление соседей и провести это сами, нужно следовать следующим шагам:
— Напишите уведомление от руки или распечатайте;
— Напишите общее уведомление или для каждого соседа индивидуальное. Пройдите с ним по соседям и соберите подписи, что они уведомлены о проходящем межевании.
Главное: если соседи подписали, но не пришли на межевание — ничего страшного. Важно, что вы собрали подписи и уведомили их о проведении мероприятий.
Можно ли не платить за процедуру?
В пошаговой инструкции мы уже касались вопроса о том, сколько стоит межевание земельного участка. Можно ли сделать это бесплатно?
Можно, но лишь в то время, когда муниципалитет проводит комплексные кадастровые работы. Информацию о них нужно искать на официальных сайтах местной власти.
Если такие работы ведутся или планируются – необходимо подать заявление. Его форма свободная нужно только обязательно указать ФИО, паспортные реквизиты, местоположение, кадастровый номер надела. Право бесплатно воспользоваться кадастровыми работами дает:
- «Дачная амнистия»
- Оформление участка до 1998 года (если он при этом не внесен в ЕГРН)
- Зафиксированные кадастровые ошибки, допущенные ранее
- Отсутствие постановки на учет Росреестра надела, данные о котором у данной организации имеются
Риски при покупке земельного участка без межевания
Как было сказано выше, покупка участка без проведенного межевания может сопровождаться определенными рисками.
Во-первых, вы покупаете «кота в мешке». Если участок не отмежеван, то его границы не внесены в ЕГРН. Это означает, что форма и площадь земельного участка могут отличаться от того, что указано в старых документах на землю. Предположим, что вы покупаете участок в СНТ площадью 6 соток стандартной прямоугольной формы без межевания. По факту оказывается, что участок меньше, чем 6 соток по площади, форма отличается от прямоугольной, и вообще, забор сильно сдвинут к дороге, что нарушает документы планировки территории садоводства. Такие ситуации встречаются достаточно часто в практике кадастрового инженера.
Также при отсутствии межевания может возникнуть ситуация с ошибками в местоположении самого земельного участка. По старым документам он может находиться в одном месте, а по факту – в другом. Так происходит вследствие ошибок в документах, например, в цифрах или обозначениях улиц, проездов и т.д. При проведении процедуры межевания кадастровый инженер производит сверку всех документов и определяет фактическое местоположение земельного участка.
Кроме этого, при межевании происходит согласование границ с соседями смежных земельных участков. При покупке участка без межевания вы можете быть ущемлены в правах на него, поскольку границы участка не установлены в законном порядке – в ЕГРН отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ земельного участка. Поэтому велика вероятность, что недобросовестные соседи могут воспользоваться частью вашей земли, а при дальнейших разбирательствах придется обращаться в суд для разрешения конфликта. Добросовестные же соседи могут сразу напомнить вам о том, что межевание необходимо произвести, и посоветуют обратиться к кадастровым инженерам, например, в Службу Согласований.
Обязательно ли делать межевание при продаже земельного участка – что говорит закон
Продажа земельного участка без межевания законом не запрещена. Однако покупатели не особо охотно идут на заключение сделки купли-продажи не отмежеванного участка. Разберем причины.
Земельный кодекс дает понятие земельному участку, как индивидуально определенной вещи, которая должна иметь свои границы. Если земля не прошла процедуру межевания, то и определить, где начинаются ее границы, а где заканчиваются по закону невозможно. Вывод — размер участка не определен, а значит непонятно, каковы именно границы приобретаемого участка на самом деле. Несмотря на то, что все сделки с недвижимостью проходят государственную регистрацию, существует риск купить участок, конфигурация и площадь которого фактически не будет соответствовать документации.
Разъяснения Росреестра
Статья 72 закона №218-ФЗ гласит: регистрация права собственности, совершенная по правилам законодательства, действующего ранее, считается действительной и пересмотру не подлежит. В ст. 26 этого же закона перечислены основания, по которым Росреестр может приостановить регистрацию. Отсутствие межевания в этот список не входит.
Но для владельца и его наследников отсутствие межевания – это отложенные на будущее проблемы: могут возникнуть споры с соседями, не исключен самовольный захват территории третьими лицами. Подобные разногласия улаживают через суд, который принимает решение на основании приложенных к иску документов. Если в справке от Росреестра будет сказано, что границы участка не определены, принять сторону истца правосудию будет сложно. Веским доказательством его правоты послужит межевой план.
Что касается новых представлений, то здесь заинтересованному лицу придется провести межевание в обязательном порядке. Без этого землеустроительного документа новые участки поставить на кадастровый учет не представляется возможным.
Работы по идентификации границ земельного участка выполняет аттестованный кадастровый инженер либо компания, имеющая в штате такого специалиста.
Если в теории продать земельный участок без межевания возможно, то практическая реализация вызовет много неразрешимых проблем. Какими неприятными сюрпризами чреват неразмежеванный участок?
- На землю сложнее найти покупателя. Проведенное межевание – это дополнительный плюс и возможность увеличить ликвидную стоимость объекта недвижимости. Если в объявлении продавец указывает, что процедура межевания проведена, это активнее привлекает покупателей. Будущий хозяин земельного надела хочет быть уверенным, что информация о границах участка и точной площади не вызывает сомнений или споров.
- На участок может быть не оформлено право собственности. В эту категорию обычно попадают дачные и садовые землевладения. Один из хозяев оформлял право собственности без проведения межевания, а у второго земля по-прежнему находится в собственности муниципалитета. В первом случае совершить сделку возможно, во втором – необходимо определять границы.
- В случае продажи доли участка дольщику в обязательном порядке нужно обратиться за помощью к кадастровому инженеру и выделить свою собственность из общего землевладения.
- Участок реализуется с незарегистрированным жилым домом. Иногда встречаются ситуации, когда право собственности на землю оформлено надлежащим способом, зато постройка на участке возведена без соответствующего разрешения и документов. Чтобы получить недостающие документы на жилой дом, понадобится межевание.
- Путаница с документами. Ситуация чаще всего встречается у владельцев садовых участков, которые при знакомстве с кадастровой картой на месте своего землевладения видят территорию с абсолютно неизвестным кадастровым номером. Лучше всего обратиться за консультацией к кадастровому инженеру, но скорее всего, перед продажей придется межевать участок.
Законодательством не запрещена продажа или покупка участков без межевания. В большинстве случаев такая практика осуществляется при организации нового жилого поселка или дачного кооператива, где земля на бумаге поделена на участки, но на практике межа не обозначена.
При покупке земли без границ следует быть внимательным к некоторым вещам:
| Соответствие площади участка в документах и в реальности | Определить это можно визуально, посетив объект покупки и измерив его границы. Крайние точки границы не должны затрагивать соседние владения. |
| Соответствие расположения | Участок по документам должен располагаться по тому же адресу. Нередки случаи мошенничества, когда покупателю демонстрируется один объект, а в договоре указывается совершенно другой, который зачастую имеет конфликтные ситуации. |
| Отсутствие обременения | Рекомендуется самостоятельно узнать, не находится ли недвижимость в залоге или аресте у судебных приставов. |
Также не лишним будет обратить внимание на распределение границ соседнего участка. Если он уже размежеван, то крайние точки не должны касаться приобретаемой недвижимости. Проще говоря, два соседних участка не должны накладываться друг на друга.
Кто должен согласовывать границы земельного участка при межевании
Если вы являетесь собственником земельного участка, то наверняка вы граничите с другими собственниками других земель. В данном случае и начинают возникать вопросы по поводу определения границ, причем, по этому поводу существует определенная статья Федерального Закона, а именно, владелец земли обязан согласовывать границы участка с соседями, или с лицами заинтересованными. То есть, если уж зашла речь о межевании, в обязательном порядке оповестите своих соседей любыми способами, причем, сделать это лучше до 2020 года.
На самом деле опасаться здесь нечего, так как процесс довольно прост. Например, если участок земли является долевой собственностью, лучшим вариантом будет воспользоваться советами сотрудников Кадастра и пройти всю процедуру поэтапно. Также необходимо оповещение о том, что собираетесь отделиться от товарищества. Если претензий никаких не поступает в течение 30 дней, то дальше дело за малым.
Для чего нужно межевание земельного участка
1. Межевание границ земельного участка для возможности идентифицировать территорию. Некоторая недвижимость состоит на кадастровом учёте без установленных ограничений, и тогда на карте межевания земельных участков пределы территории не отображены.
2. Переоформление ВРИ (вид разрешённого использования). Кодексом РФ ВРИ разделены на 3 типа:
- основные устанавливаются собственником и не требуют специальных разрешений;
- условно разрешённые требуют проведения специальной процедуры и получения соответствующего разрешения;
- вспомогательные устанавливаются в дополнение к одному из ВРИ.
3. Приобретение недвижимости.