Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности продажи приватизированной квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Еще один риск покупки приватизированной квартиры относится к «скрытых собственникам». Это лица, которые до этого не воспользовались своим правом на часть жилья и не указаны в выписке ЕГРН. Скрытыми собственниками могут быть лица, которые по различным причинам не вступили в наследство, супруги, не получившие причитавшуюся им долю, а также дети, пояснила Наталия Борзенкова из «Инком-Недвижимости».
Что такое «Неприватизированная квартира»?
Соответственно, неприватизированная квартира представляет собой жилплощадь, находящуюся в государственной или муниципальной собственности. Люди, проживающие в такой квартире, имеют связанные с ней права и обязанности, прописанные в договоре социального найма. Они не имеют права совершать сделок с данным жильем (продать, дарить, завещать), сдавать его в аренду и прочее.
По законам РФ неприватизированное муниципальное жилье может быть приватизировано в любой момент бесплатно (с 2018 года право бесплатной приватизации объявлено бессрочным). После приватизации оно снимается с баланса муниципалитета (районного, городского, поселкового) и переходит в частную собственность проживающих в нем людей.
ВНИМАНИЕ! Не всякое жилье может быть приватизировано. Закон ФЗ №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» касается только муниципального (государственного) жилья. Нельзя приватизировать:
- Служебные квартиры
- Комнаты в общежитии, находящемся на балансе предприятия и организации
- Жилой фонд, находящийся в закрытых военных городках (ЗАТО)
Заключение договора купли-продажи приватизированной квартиры
Договор купли-продажи приватизированной квартиры заключается в общем порядке.
Он должен содержать, в частности, данные, позволяющие определенно установить продаваемую квартиру (точный адрес, кадастровый номер, площадь), а также цену этой квартиры (п. 1 ст. 432, ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Кроме того, при наличии лиц, сохраняющих право пользования квартирой, в договоре должен быть указан перечень таких лиц. Об отсутствии указанных лиц также указывается в договоре (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Договор купли-продажи заключается в письменной форме и подписывается сторонами (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ).
Он не требует обязательного нотариального удостоверения, за исключением некоторых случаев, например если отчуждается квартира, принадлежащая несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.
Передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Иногда о передаче-приемке квартиры указывается непосредственно в тексте договора, и отдельный документ о передаче не составляется (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Какие документы нужны для приватизации квартиры?
Минимальный пакет необходимых документов включает:
- заявление на приватизацию квартиры (форму можно скачать на портале «Госуслуги» вашего региона или получить непосредственно при подаче документов в МФЦ);
- паспорта членов семьи и всех, кто зарегистрирован в квартире, которую вы планируете приватизировать;
- договор социального найма квартиры (если ваш экземпляр утерян, можно запросить копию в органе власти, с которым договор заключался);
- ордер на квартиру или выписка из распоряжения органа исполнительной власти (если этот документ утерян, можно получить его бесплатно в любом МФЦ);
- свидетельство о рождении ребенка и документ, подтверждающий наличие у него российского гражданства;
- выписка из домовой книги за период с 21 июля 1991 года;
- справка о наличии или отсутствии зарегистрированных лиц в жилом помещении (можно получить в МФЦ, в Главном управлении по миграционным вопросам при МВД, в управляющей компании или оформить через Госуслуги);
- справка о неучастии (участии) в приватизации — выписка из ЕГРН, которую можно запросить онлайн на сайте Росреестра или получить в МФЦ;
- письменное согласие на приватизацию (или письменный отказ) от каждого члена семьи или иного лица, зарегистрированного в квартире или имеющего право пользоваться ею на условиях социального найма. Если среди них есть дети младше 14 лет, потребуется согласие (или отказ) их представителя, например, родителей или опекуна.
Юридический статус приватизированного жилья
В России можно жить бесплатно в государственной или муниципальной квартире по договору социального найма. Такие квартиры нельзя продать или завещать. Но их можно приватизировать, получить в собственность и потом распоряжаться ими как угодно.
Приватизация — бесплатная передача муниципальных и государственных квартир людям, которые в них живут. После приватизации жилец становится полновластным собственником квартиры и может распоряжаться ею как хочет: продать, сдать, заложить в кредит, подарить, сделать перепланировку или передать по наследству.
Долевая собственность. Если в приватизации участвуют несколько жильцов, квартира переходит в долевую собственность — долями наделяются все люди, прописанные в квартире. Это значит, что все собственники будут иметь равные доли, которыми смогут распоряжаться как захотят. Продать свою долю собственник может только с разрешения всех остальных собственников.
«Отказники». Приватизировать жилье можно только один раз после достижения 18 лет. Поэтому взрослые люди могут отказаться от приватизации в пользу другого человека. Например, часто родители отказываются в пользу детей. Дети отказаться от приватизации не могут.
По закону жилец, отказавшийся от приватизации, но сохранивший прописку по старому адресу, может жить в квартире пожизненно — выселить его нельзя.
Продать муниципальную квартиру без приватизации нельзя. Но можно продать жилье, если вы уже получили договор приватизации, но еще не оформили право собственности. В этом случае после продажи квартиры, Росреестр одновременно внесет в ЕГРН запись о прежнем владельце и переходе собственности к новому.
Приватизация – это передача государственного имущества в частную собственность. В данном конкретном случае под имуществом подразумеваются квартира, дом, комната или земельный участок, но в статье мы будем делать акцент на квартире.
Вы спросите, а разве до приватизации жилья я не являюсь его полноправным владельцем? Давайте разбираться.
| Приватизированное | Муниципальное (неприватизированное) |
| У владельца появляется право собственности, поэтому он может продать, завещать, подарить, передать под залог для получения кредита или обменять свое имущество на другое. | Владелец не может распоряжаться недвижимостью. Он имеет право только жить в ней, но не совершать имущественные сделки. |
| Хозяина нельзя выселить или снять с регистрации. | Хозяин никак не защищен, поэтому его могут лишить квартиры, например, за неуплату коммунальных услуг.
Объектом недвижимости полноправно владеет муниципалитет или государство. |
Факт перехода муниципального жилья в статус приватизированного в свою очередь подтверждает договор соцнайма, который выдают гражданину органы местного самоуправления.
Нужно ли заново приватизировать приобретённую квартиру?
Приватизация подразумевает передачу прав собственности государственными органами частному лицу. Если недвижимость покупалась, то есть приобреталась покупателем за денежные средства, то она уже была в собственности продавца, другими словами приватизирована им до момента совершения сделки. В противном случае у продавца не было бы права продавать жилплощадь, которая принадлежит государству.
Из вышесказанного можно сделать вывод, что купленную квартиру приватизировать не требуется. После подписания договора купли-продажи действия покупателя сводятся к регистрации сделки в Росреестре и получению свидетельства о собственности.
Дополнительная информация о подводных камнях при покупке приватизированного жилья в этом видео:
Покупку приватизированной квартиры нельзя считать такой уж редкостью. Однако покупатель должен осознавать дополнительные риски при совершении подобной сделки, вызванные особым основанием права собственности на жильё. Следует внимательно подойти к проверке недвижимости, чтобы не потерять и квартиру и отданные за неё денежные средства.
За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.
«Подводные камни» покупки приватизированной квартиры
В каких случаях приватизация может быть признана недействительной?
Приватизация – это обычная сделка, такая же, как купля-продажа или дарение. Любая сделка может быть признана судом недействительной по заявлению какой-то заинтересованной стороны. Вот случай из моей практики: бабушка получила по ордеру трехкомнатную квартиру в Екатеринбурге, т.е. квартира муниципальная. У бабушки двое детей: старший сын и младшая дочь. Все включены в ордер, все имеют право на бесплатную приватизацию. Какое-то время старший сын, будучи уже взрослым, уезжает и отсутствует в течение 9 лет. При этом он меняет место жительства и снимается с регистрационного учета. Бабушка приватизирует квартиру в единоличную собственность. Через 9 лет старший сын возвращается и обращается с иском в суд на свою мать, чтобы суд признал за ним право пользования, а договор приватизации — недействительным. И областной суд удовлетворил иск сына в полном объеме, то есть квартира в Екатеринбурге стала опять муниципальной собственностью.
Это важно знать: Приватизация квартиры через суд
В чем различия права собственности и права пользования приватизированной квартирой?
Расскажу еще один случай из практики. Пришла женщина на консультацию. Она, в свое время работая на предприятии, получила двухкомнатную квартиру в Екатеринбурге. А в ордер включена дочь. Мать и дочь собираются приватизировать эту квартиру. При этом события разворачиваются так, что сама хозяйка отказывается от приватизации, а дочь приватизирует жилье в единоличную собственность. Далее дочь, с согласия матери, продает эту квартиру, а маме покупает комнату коридорной системы и оформляет эту комнату в свою собственность. Через полгода дочь продает эту комнату посторонним людям. Мама об этой сделке ничего не знает. Проходит еще полгода, и новый собственник обращается с иском в суд. Буквально два дня назад женщину из занимаемой комнаты выселили судебные приставы. Она спрашивает: «Что делать?» Я отвечаю: «Ваше право пользования носит бессрочный характер. Оно возникло и сохраняется по отношению к двухкомнатной квартире, которую дочь первоначально продала. Вы можете обратиться с иском к тем покупателям в суд».
Как при приватизации избежать возникновения права пользования у третьих лиц?
Если на момент приватизации третьи лица имели равные с нанимателем права пользования и отказались от приватизации, то их право пользования носит постоянный и бессрочный характер. То есть получается, что в этой квартире собственник один, но право пользования имеют еще, к примеру, двое человек. При договоре купли-продажи собственник имеет право эту квартиру продать, но эти лица остаются в этой квартире до конца своих дней.
Как снизить риски при покупке приватизированной квартиры?
Если человек покупает квартиру, где первоначальный документ – договор приватизации, нужно проверить множество нюансов. Еще раз посоветую не пожалеть денежных средств и обратиться к юристу, чтобы он проверил, кто приватизировал эту квартиру, кто имел право на приватизацию, кто отказался, то есть может ли быть впоследствии эта сделка – договор приватизации — быть судом признана недействительной.
Риск 2. Наличие скрытых собственников
Еще один риск покупки приватизированной квартиры относится к «скрытых собственникам». Это лица, которые до этого не воспользовались своим правом на часть жилья и не указаны в выписке ЕГРН. Скрытыми собственниками могут быть лица, которые по различным причинам не вступили в наследство, супруги, не получившие причитавшуюся им долю, а также дети, пояснила Наталия Борзенкова из «Инком-Недвижимости».
По ее словам, такие скрытые собственники могут начать требовать свою долю уже у нового владельца. Обычно подобные ситуации решаются в суде: старый собственник получает свою долю или стороны заключают соглашение о выплате компенсации за долю.
Сюда же относятся так называемые «мертвые души», добавил президент Международной коллегии адвокатов Москвы «Почуев, Зельгин и Партнеры» Александр Почуев. Речь идет о лицах, которые исторически проживали в квартире до ее приватизации, но потеряли с ней правовую связь — фактически выехали по разным причинам. Например, это могут быть лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы на момент приватизации. «Такие лица могут объявиться после сделки с требованием о вселении в квартиру на праве бессрочного пользования, поскольку их права были или нарушены, или вообще не получен отказ от участия в приватизации», — отметил он.
В итоге дело будут разбирать в суде. По словам адвоката, суд выяснит все обстоятельства и причины, почему человек не реализовал свое право на бессрочное пользование и приватизацию. Иногда решение принимается в пользу старого владельца.
В России с начала 2019 года банки и другие финансовые учреждения стали снижать ипотечные ставки. Это способствует более быстрому погашению кредита. Среди населения по – прежнему актуальна тема покупки квартир и домов по ипотечному кредитованию. Рассмотрим некоторые причины ипотеки у граждан:
- Отсутствие у населения всей или частичной суммы на приобретение жилья
- Возможность сдачи квартиры в аренду
- Отличная возможность для расширения или улучшения жилищных условий
- Купить квартиру в ипотеку — отличный способ вложения средств в собственное, а не в съемное жилье.
- Возможность в досрочном погашении ипотеки (материнский капитал и т.д.)
- Возможность выбора ипотечных программ по государственной поддержке разных слоев населения
Куплена квартира в ипотеку или за наличные средства граждан значения не имеет. До окончательного погашения кредита жилье находится в залоге у банка. Сразу после переоформления квартиры на покупателя, жилье переходит в его собственность. Ипотечное кредитование не является причиной для приватизации. Когда покупателем кредит будет погашен, залог аннулируется и с квартирой можно производить любые операции без участия банка. Пока же кредит не погашен, согласие банка или другого учреждения требуется на продажу, дарственную, обмен, перепланировку, сдачу в аренду и т.д. Любая недвижимость, приобретенная в ипотеку, сразу становится собственностью покупателя, но с обременением банка.
Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
Если Вы купили квартиру на вторичном рынке по договору купли-продажи и зарегистрировали его в Росреестре, то у Вас должна быть выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРН) на простой белой бумаге с синей печатью. Там написано, что правообладателем квартиры по такому адресу являетесь Вы. Также у Вас должен быть экземпляр договора купли-продажи квартиры, подписанный Вами и продавцом, с квадратной синей печатью сзади, где прописан регистрационный номер, совпадающий с выпиской из ЕГРН. Это означает, что собственность на Вас оформлена правильно и Вы являетесь собственником квартиры, никакие дополнительные «приватизации» Вам не нужны. Приватизация — это безвозмездная передача государственной собственности, то есть квартиры, в собственность людей, в ней проживающих по договору социального найма. К Вашей ситуации это отношения не имеет.
Имеет ли право на квартиру ребенок, не участвовавший в приватизации?
Можно ли приватизировать комнату в общежитии?
Риски покупки приватизированной квартиры
Если покупатель собирается приобрести квартиру, где первоначальный документ – договор приватизации, следует проверить много разных нюансов до сделки. Существуют лица, которые не являясь собственниками приватизированного жилья, имеют право на бессрочное проживание в нем.
Юридически — это лица, которые когда-то давали свое согласие на приватизацию без своего участия: в народе они носят название «отказников» от приватизации.
Таким образом, покупая квартиру после приватизации, в которой на момент проведения сделки зарегистрированы «отказники», покупатель может получить в довесок длительные судебные разбирательства и постороннего человека в соседи. К данным лицам не относится п.2 ст.
292 ГК говорящий о том, что с переходом права собственности прекращается и право пользования жильем членов семей предыдущего владельца. Эти граждане имеют бессрочное законное право проживания. Сколько бы раз потом не менялся собственник, оно не прекращается. Отдельной нормы закона регламентирующей это правило нет.
Но его вывел ВС РФ и сформулировал в п.18 постановления Пленума №14 от 02 июля 2009г. Именно в этом документе указано, что права «отказников» сохраняются даже в случае отчуждения жилого помещения, потому что, давая согласие на приватизацию без своего участия, они считали, что у них право проживания в этом жилье будет бессрочным.
Поэтому при покупке приватизированной квартиры нельзя подписывать договор купли-продажи вплоть до того момента, пока хоть кто-то остается прописанным.
Ведь в случае возникновения взаимных недоумений выписать отказника и выселить его из вашей уже квартиры даже через суд не получится.
Даже если продавец приносит на сделку заявления, что прописанные люди обязуются сняться с регистрационного учета после заключения сделки, в суде эти заявления никакой силы впоследствии не имеют.
Законное регулирование процедуры в России
В России вопросы правового регулирования сделки защищены жилищным правом.
- Первым законодательным актом, который закрепляет основные принципы приватизации жилья на территории России, является Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
- Основные правила передачи квартир в собственность граждан закреплены в Примерном положении о бесплатной приватизации жилого фонда в Российской Федерации от 18 ноября 1993 г. N 4. На основании этих двух законов разработаны и применяются положения по приватизации для каждого субъекта.
- Отдельные положения, касающиеся приватизации или жилых помещений указаны в Гражданском Кодексе и Жилищном Кодексе и других нормативно-правовых актах.
Уплата налога с продажи квартиры
В том случае, если реализованная недвижимость была в собственности продавца более 3-х лет, налог при продаже квартиры не платится (статья 220 НК РФ, часть I). При этом неважно, каким путем эта недвижимость попала в собственность продавца: наследование имущества, приватизация жилья, покупка или дарение квартиры. Здесь играет роль дата регистрации в ЕГРП — именно от нее будут отталкиваться, отсчитывая период владения квартирой. Чтобы использовать эту возможность, необходимо написать заявление в налоговые органы по месту регистрации.
Обязательным нюансом является подача налоговой декларации продавцом. При этом не важно, подлежали его доходы от продажи квартиры налогообложению или нет – их непременно нужно указывать. Декларация подается до 30 апреля следующего года после регистрации сделки купли продажи квартиры. Важно то что имущественный налоговый вычет предоставляется не автоматически, а только на основании налоговой декларации и вашего заявления!
Документы, необходимые для оформления приватизации
Для того, чтобы начать процедуру оформления перехода жилья в собственность, необходимо предоставить следующий пакет документов:
- Заявление в письменной форме. Образец данного документа можно получить в ближайшем МФЦ по месту регистрации. В том случае, когда на занимаемой жилплощади проживает несколько человек, его должны подписать все совершеннолетние дееспособные люди, а также дети, достигшие возраста 14 лет. Заявление может быть как общим, так и написанное каждым членом семьи отдельно;
- Документы, удостоверяющие личность граждан, желающих приватизировать жилье и проживающих на имеющейся жилплощади. Ими являются паспорт или иные удостоверения личности при отсутствии первого, а также свидетельства о рождении на несовершеннолетних детей;
- Справка по форме №9, которую можно получить в офисе Управляющей компании, ГУВМ МВД или МФЦ. В ней должны быть указаны все лица, прописанные в данном жилье, включая детей, с обязательным указанием даты рождения;
- Документы, подтверждающие состав семьи. Включают в себя свидетельства о регистрации брака, свидетельства о расторжении брака и тому подобное;
- Документы, подтверждающие, что помещение, оформляемое в собственность, ранее не было приватизировано. Также необходимы бумаги, которые подтверждают отсутствие у заявителей иных объектов приватизации. В случае, если у граждан имеется уже зарегистрированная ранее собственность, право на бесплатную приватизацию теряется. Объект можно будет приобрести в собственность только после его выкупа по рыночной стоимости. Из данного правила существует одно исключение – если человек участвовал в бесплатной приватизации ранее, будучи ребенком, он может повторно подать заявление на нынешнее муниципальное жилье;
- Заявление о том, что гражданин согласен на приватизацию помещения, квартиры или комнаты членами его семьи. В случае, если кто-то из родственников отказывается принять участие в данном процессе, он должен предоставить письменный отказ, заверенный нотариально. Если некоторые из членов семьи отсутствуют на момент подачи заявления, это также должно быть подтверждено документально (прохождение воинской службы в рядах ВС, отбывание срока в местах ЛС и прочее);
- Ордер, выдаваемый при предоставлении жилья на основании социального найма либо аналогичный договор (начали выдаваться после 1991 года). В случае, если он отсутствует или утерян, его копию можно запросить в архиве;
- Технический паспорт на занимаемое помещения, который выдается органами БТИ. Он содержит все сведения об имеющихся квадратных метрах жилой и нежилой площади, инвентаризационной стоимости, капитальных ремонтах, состоянии жилья на текущий момент и перепланировках. Данный документ необходимо обновлять или подтверждать каждые пять лет при наличии изменений;
- Документы из УК, свидетельствующие об отсутствии каких-либо задолженностей по коммунальным платежам. В случае, если они имеются, в приватизации может быть отказано;
- Договор социального найма, выданный органами местного самоуправления при предоставлении жилья. В случае его отсутствия или утери необходимо получить новый в местных Муниципальных органах;
Если квартира приватизирована, нужно ли платить за капремонт
Денежные средства со взносов являются предварительными и капремонт проводится тогда, когда на счету накапливается необходимая сумма. Товарищество собственников жилья уполномочено брать на себя сам процесс в полной мере, открывая личный специальный счёт. При этом имеется нюанс, согласно которому, если к нужному сроку требуемой суммы на счету не окажется, владельцы жилья будут вынуждены взять в банковском учреждении кредит.
Помимо перечисленных лиц, некоторые категории населения могут претендовать на компенсацию расходов, которые были понесены ими в виде сборов на капремонт. К ним относятся инвалиды детства, инвалиды первой и второй группы, родители лиц с ограниченными возможностями и одинокие пенсионеры от 70 лет. Размер компенсации составляет 50%.