Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру если прописан ребенок инвалид». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На самом деле, непосредственная необходимость заверять все действия и поступки относительно жилья с органами опеки и можно назвать основным «побочным эффектом» договоренностей, в связи с которыми жилье покупают для ребенка, а тем более для ребенка со статусом «инвалид». Лишь затем, ему исполнится восемнадцать лет или же после придания ему полной дееспособности ребенок наделяется полнейшей дееспособностью и сам распоряжаются собственными вещами без различных ограничений.
Если органы опеки и попечительства не считают возможным продать жилище, договор не должен быть заверен должностным лицом и вступать в действие.
При судебном рассмотрении дела решение должно быть принято, исходя из интересов малолетнего. Органы опеки и попечительства должны быть уверены, что в ходе реализации жилого помещения условия жизни ребенка не станут хуже.
Бывает так, что семейство приняло решение продать большую квартиру и приобрести жилье поменьше, вероятнее всего, в подобном действии откажут. Есть и иные случаи. В частности, прошлое жилое помещение небольшое по метражу, но расположено в экологически чистом месте, а другое жилище гораздо больше, но расположено на удалении от инфраструктуры. В подобных ситуациях дозволения тоже не дают.
Вместе с продажей квартиры нужно незамедлительно купить новую жилую площадь, чтобы права ребенка не пострадали. После покупки новой квартиры (не позже месяца со времени получения разрешения) нужно поставить в известность о данном факте органы опеки. Допускается рассрочка продолжительностью до трех месяцев, когда жилое помещение покупают в другом городе. В подобной ситуации после купли-продажи деньги зачисляются на счет ребенка и сохраняются там до покупки иного помещения.
Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм дoли
Пpoцecc пpoдaжи квapтиpы, peбeнoк в кoтopoй являeтcя coбcтвeнникoм oднoй из дoлeй, нe cильнo oтличaeтcя oт oпиcaннoгo вышe. Для пpoвeдeния cдeлки:
- Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
- Oфopмитe pacчeтный cчeт или coбepитe дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмoe жильe.
- Нaпишитe зaявлeниe в oпeкy, пoлyчитe paзpeшeниe.
- Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи caми, ecли peбeнoк млaдшe 14 лeт, или пycть eгo пoдпишeт нecoвepшeннoлeтний.
- Кyпитe нoвoe жильe и выдeлитe в нeм дoлю peбeнкy или пepeчиcлитe нa cчeт cyммy, эквивaлeнтнyю eгo дoлe.
- Пpeдocтaвьтe дoкyмeнты в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.
Много неожиданного может ждать покупателя квартиры, в которой прописаны дети. Выиграть судебную тяжбу в таком случае трудно — приоритеты детей в нашей стране на первом месте.
Если Вы все-таки решили приобретать такую квартиру, взаимодействовать нужно с органами опеки.
Если «маленький» гражданин не имеет в собственности ни квадратного метра продаваемого жилья, то продавать можно без согласия опеки.
В остальных случаях без мнения органов опеки продажа невозможна. При этом каких-то конкретных форм взаимодействия с опекой нет. В целом защита прав несовершеннолетнего, которого выписывают из квартиры, сводится к следующему:
- ему должны предоставить иную недвижимость;
- квадратов в новом жилье несовершеннолетнему должно быть отведено не меньше, чем в старой квартире;
- новое жилое помещение должно быть с удобствами — никаких туалетов и рукомойников на улице.
Продажа недвижимости при наличии детей
Продажа квартиры с несовершеннолетним может происходить в рамках следующих сценариев:
- Продажа с целью приобретения иного имущественного объекта. Согласие органов опеки в данной ситуации получить просто, если приобретается недвижимость большей площади либо доля ребенка возрастает.
- Обмен недвижимости.
Базовым правилом любой сделки, в которой одним из участников является несовершеннолетний гражданин, является соблюдение прав, установленных законодательством для детей и подростков. Ухудшение жилищных прав ребенка не допускается согласно ст. 31 ЖК РФ.
Задача решается, если новый объект расположен в этом же или аналогичном районе, имеет одинаковую или большую площадь, а сделка по продаже и приобретению происходит в один и тот же день.
Классический перечень документов для сделки выглядит следующим образом:
- документы, подтверждающие право собственности на имущественные объекты, участвующие в сделке;
- выписки из общедомовых книг;
- лицевые счета;
- кадастровые паспорта;
- различные справки из органов государственной технической инвентаризации.
На что обратить внимание продавцу при продаже квартиры с прописанным человеком
Чтобы продать квартиру наверняка, продавец квартиры должен решить вопрос с прописанными в ней людьми. Ведь не всегда имеется возможность выписать человека из квартиры до продажи. Поэтому, чтобы сделку не отменили в будущем, нужно четко вопрос регистрации проговорить с покупателем. Обычно обсуждают такие условия:
- продажа квартиры производится с прописанным человеком, но из-за этого скидывают цену;
- продавец обязуется выписать себя и прочих жильцов в течение определенного времени после продажи, как правило, дается 2-3 месяца;
- после продажи выпиской будет заниматься покупатель, но старый собственник будет оказывать всякую помощь в этой проблеме, например, предоставлять доказательства и участвовать в судебном деле.
В любом случае в договоре на продажу обязательно нужно указывать, что в квартире имеются прописанные лица, это требование закона. И, желательно, ещё один пункт в договоре посвятить тому какие обязанности у продавца и покупателя в связи с наличием жильцов. То есть кто и как будет заниматься вопросом выписки.
В остальном сделка совершается в обычном порядке.
Был прописан человек, отбывающий наказание
Особенно следует учесть вариант, при котором из квартиры выписан временно отсутствующий гражданин, который находится в исправительной колонии. А там можно находиться и год, и пятнадцать лет. Через несколько лет вы можете получить из суда исковое заявление, в котором гражданин на законных правах будет просить вселить его в вашу квартиру, поскольку он имеет право пользования помещением, которое было продано без его уведомления о сделке.
А если при этом он еще и отказался когда-то от приватизации, на которую имел право, выписать его из квартиры будет практически невозможно.
Если вы не готовы всю оставшуюся жизнь делить кров с бывшим заключенным, очень внимательно проверяйте сведения о выбывших и временно выписанных жильцах, которые имеются в паспортном столе.
Это исключительно в ваших интересах. Можно будет попытаться признать сделку купли-продажи квартиры незаконной, но даже в случае удачи вам вернут деньги, указанные в договоре, а вы – квартиру с ремонтом и иными вложениями. А если бывший собственник уже умер к этому времени? Нюансов масса, и обезопасить себя вам следует самому.
Документы для заключения сделки
Чтобы продать квартиру, если там прописан несовершеннолетний ребёнок, нужно собрать ряд документов. Главные из них связаны с получением разрешения органов опеки и попечительства.
К ним относятся:
- Заявление о разрешении на продажу. Его должны подписать оба родителя (опекуна) и указать в документе причины продажи, а также обязательство предоставить ребёнку иное жильё. Если ребёнок владеет долей в продаваемой квартире, то и в новой он должен получить долю такого же размера.
- Согласие несовершеннолетнего собственника, если он уже достиг 14-летнего возраста.
- Выписка из домовой книги.
- Оригинал свидетельства о рождении.
- Правоустанавливающий документ (договор купли, дарственная и т.д.).
- Справка из налоговой об отсутствии долгов.
- Выписка из Росреестра.
- Кадастровый паспорт на квартиру.
- Справка из БТИ о стоимости квартиры.
Помимо этого обязательного перечня органы опеки могут потребовать представить дополнительные документы.
Для выписки ребёнка, который не является собственником жилья, необходим следующий набор документов:
- Паспорт родителя (достаточно одного из родителей).
- Свидетельство о рождении ребёнка или его паспорт (если он старше 14 лет).
- Техпаспорт новой квартиры, в которой ребёнок будет прописан.
- Заявление и лист убытия, которые заполняются в паспортном столе.
Если же ребёнок владеет квартирой или её частью, то для выписки дополнительно нужно предоставить письменное согласие органов опеки.
В каких случаях ребёнок может стать собственником недвижимости
Есть несколько обстоятельств, при которых у несовершеннолетнего может возникнуть право собственности на недвижимое имущество.
Использование материнского капитала. Родители, у которых есть право на данную меру господдержки, могут потратить выделенные средства на приобретение или строительство жилья. При этом в новой недвижимости нужно выделить доли ребёнку. Так он станет одним из сособственников жилья.
Оформление недвижимости на ребёнка. Несовершеннолетний может стать собственником жилья на тех же основаниях что и взрослый, например, получить квартиру по наследству или в дар. Также при покупке недвижимости родители могут оформить её на имя ребёнка по своему желанию.
Участие в приватизации. Если несовершеннолетний проживает в неприватизированной квартире, то после её оформления в личную собственность, он становится одним из владельцев. Ребёнок получает такую же долю, как и остальные жильцы, которые обращались за передачей квартиры в собственность.
Как продать квартиру с прописанными несовершеннолетними детьми
Гражданским кодексом РФ определён порядок действий с собственной недвижимостью, где фигурируют лица, не достигшие совершеннолетия.
В ст.20 документа значится: местом прописки гражданина до 10 лет является площадь, где зарегистрированы родители (законные представители). 14-тилетний подросток при получении паспорта приобретает частичную дееспособность. Он вправе самостоятельно выбрать место, где пропишется.
Согласно ст.292 п.4 ГК РФ, сделки с недвижимостью, при которых затрагиваются интересы несовершеннолетних граждан, осуществляются при согласии органов, занимающихся опекунскими делами.
Ситуация по продаже недвижимой собственности, где прописано малолетнее дитя, имеет 2 направления:
- субъект зарегистрирован на жилплощади;
- гражданин – законный владелец жилого объекта.
В каждом случае есть нюансы.
Как продать квартиру без встречной покупки
Легче всего органы опеки разрешают продажу квартир со встречной покупкой — альтернативные сделки. Но есть случаи, при которых они не будут возражать о продаже даже без встречной покупки.
Если продаете квартиру для оплаты лечения ребенка или подопечного. В этом случае инспектор разрешит купить квартиру позже или меньшей площади. Вам надо будет подтвердить диагноз, необходимость лечения и денежные расходы.
Если выделите ребенку или подопечному долю в ином месте. Например, вы продаете квартиру, а взамен бабушка наделяет его аналогичной долей в своей квартире.
Если переезжаете в другой город, органы опеки выдадут разрешение при условии, что вы переведете деньги от продажи на счет подопечного, а потом в течение двух месяцев купите новую равноценную квартиру и уведомите об этом органы опеки. Еще более лояльными инспекторы будут если вы переезжаете ради смены климата по состоянию здоровья (например, из-за хронических заболеваний, врожденных патологий, аллергий и пр.) или если подопечному требуется специализированное учреждение, которого нет в вашем городе (коррекционная или спортивная школа, школа для детей-инвалидов).
Если покупаете квартиру по договору долевого строительства, разрешение выдадут при условии, что дом уже находится в финальной стадии строительства, а до переезда подопечный должен быть где-то зарегистрирован (прописан).
Если не можете сразу предоставить вариант новой квартиры, органы опеки могут разрешить вам продажу квартиру, с обязательством перевода денег на счет подопечного и скорейшей покупки новой равноценной квартиры. Новое жилье должно быть не хуже старого по площади, стоимости, количеству комнат, расположению и пр.
Если органы опеки настаивают на проведении сделки по продаже и покупке квартиры в один день, но это невозможно, принесите им предварительной договор на покупку квартиры. Также вы можете обратиться в суд. Но практика показывает, что всегда проще договориться, чем судиться.
Разрешается ли оформлять?
Для того чтобы подарить квартиру с зарегистрированными там гражданами, необходимо составить договор дарения и заверить его у нотариуса. При этом стоит понимать, что человек, на которого оформляется сделка, может отказаться от такого подарка.
Чтобы провести сделку в соответствии с законом РФ необходимо знать основные условия, которыми сопровождается дарение квартиры с прописанными в ней лицами:
- Самое важное – это законные основания, подарить квартиру сможет только ее реальный собственник по документам.
- Если в квартире прописаны дети несовершеннолетнего возраста, то сделка о передаче права собственности не будет иметь юридической силы.
- Если у квартиры несколько собственников, то при передаче прав владения частью имущества требуется согласие остальных ее собственников.
- Если лица, прописанные в квартире являются инвалидами, то подарить квартиру также не получится прежде, чем не выпишется зарегистрированный гражданин.
- Если вы хотите передать в дар часть квартиры или всю ее, но при этом оставить прописанными некоторых лиц, то это также возможно. Необходимо указать в договоре, что эти лица имеют право пользоваться подаренной квартирой.
- Подарить квартиру не сможет недееспособный гражданин и дети до 14 лет.
- Получить в дар квартиру по законодательству не имеет право государственный служащий.
- Одариваемой стороной не может выступать сотрудник организации, клиентом которой он является. Это касается образовательных и воспитательных учреждений, а также оздоровительных организаций.
Подарить квартиру можно, если в ней прописаны исключительно совершеннолетние граждане, вопрос о выписывании их с жилой площади можно решить потом на добровольных или принудительных основаниях. Но при этом также стоит понимать, что существует перечень категорий лиц, которые не могут быть сняты с регистрации даже в принудительном порядке. Рассмотрим их подробнее:
- Лица, которые проживают в квартире по договору ренты, то есть не приватизировали имущество.
- Если право собственности передается посредством договора ренты, то даритель не может быть выписан.
- Дети, лишенные родительской опеки.
Как человеку совершить такую сделку?
Подарить квартиру, если в ней зарегистрированы граждане и при этом они не имеют прав собственности на нее, можно. Законодательство даже не предусматривает никаких регламентов относительно несовершеннолетних прописанных лиц.
Если собственник является единственным правообладателем, то он имеет законные права распоряжаться имуществом на свое усмотрение. Если он захочет подарить или продать квартиру, а в ней прописаны третьи лица, то он может осуществить сделку. Выписывать зарегистрированных лиц можно как до подписания договора дарения, так и после.
Тогда в нем необходимо прописать пункт о том, что зарегистрированные граждане должны выписаться в определенный срок. Если добровольно это не происходит есть все основания обратиться в судебные органы для разбирательства.
Порядок совершения сделки дарения квартиры приблизительно выглядит так:
- Составляется договор дарения.
- Подписывается и заверяется у нотариуса.
- В некоторых случаях необходимо заплатить государственную пошлину, это необходимо, если стороны не состоят в родственных отношениях.
- Документ подлежит регистрации – продолжительность операции составляет не более, чем 3 недели. Нужно будет составить заявление и предоставить перечень необходимых документов.
Кто поможет в данной процедуре?
После того, как продавец определился с местом новой прописки для детей, необходимо получить разрешение на снятие с регистрации у сотрудников органов опеки. Для обращения потребуется заранее подготовить необходимый пакет документов и определиться с последовательностью подачи.
Пошаговый алгоритм для выписки несовершеннолетнего из квартиры:
-
Составьте заявление на снятие с регистрационного учета ребенка
-
Получите согласие органов опеки
-
Приложите комплект копий паспортов
-
Правоустанавливающие документы на новую недвижимость
-
Обратитесь в органы ФМС или МФЦ
Обязательный момент при составлении договора это проверка возможных претензий со стороны супруга продавца. Как известно, имущество, купленное в браке, это совместная собственность. Если на момент приобретения квартиры продавец в браке не состоял, она является (скорее всего) его единоличной собственностью; если же был в браке, но получил её как подарок или унаследовал, к супружеской собственности она также не относится, поскольку не было вложений со стороны другого супруга.
Наилучший вариант приобретения квартиры у человека, состоящего в браке, это покупка с получением согласия супруга на продажу.
Если квартиру продаёт вдова (вдовец), необходимо посмотреть, сколько времени прошло со дня смерти супруга.
Срок принятия наследства составляет шесть месяцев. Теоретически возможна ситуация, когда у умершего супруга есть наследники (прежде всего – дети), которые должны получить свою долю наследства. Если в полугодовой промежуток от момента смерти супруга до закрытия периода, отведённого для вступления в наследство, квартира будет продана, они могут потребовать признать сделку недействительной.