Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оспаривание оценки имущества и отчета об оценке. Оспаривание отчета оценщика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любой отчет оценщика можно просить признать недопустимым доказательством, поскольку он составлен неверно, не отвечает требованиям закона. Что именно может быть указано неправильно в отчете? С этим вопросом можно обратиться к эксперту, другому оценщику, которые разбираются в тех или иных вопросах. Например, при расчете размера ущерба может быть неверно произведен сам расчет или что-то неучтено.
Как оспорить оценку имущества с банком
При заключении с банком договоров займа и ипотеки обычно проводится оценка стоимости имущества, передаваемого в залог банку в качестве обеспечения исполнения обязательств, а также при взыскании задолженности за счет реализации заложенного имущества. В настоящий момент банки стремятся самостоятельно проводить оценку и максимально занизить цену имущества. Собственник имущества, не согласившись с суммой оценки, вправе предоставить собственный Отчет, составленных независимым оценщиком. При этом, согласно своим внутренним правилам, банки принимают отчеты не всех оценщиков, а только аккредитованных банком оценочных компаний.
В случае, если банк даже при предоставлении отчета не согласен изменить залоговую стоимость имущества, такое решение можно оспорить в суде, либо отказаться от сотрудничества, если договор еще не заключен.
В суд потребуется предоставить неоспоримые доказательства занижения залоговой стоимости, которыми могут выступать экспертиза проведенной банком оценки и/или Отчет независимого оценщика. Вам так же потребуется помощь адвоката, так как самостоятельно выиграть дело у банка практически невозможно.
Последствия признания отчета об оценке недействительным
Отчет об оценке могут признать недействительным. Последствия в этом случае могут быть самые разные, все зависит от конкретных обстоятельств. Если отчет об оценке был признан недействительным, но имеется другой отчет, тогда в качестве доказательств будет принят тот отчет, который не оспорен. Если отчет об оценке привел к возникновению убытков, то с соответствующего лица, который подготовил отчет, могут быть взысканы убытки.
В рамках исполнительного производства может быть оспорено постановление пристава об оценке рыночной стоимости имущества и признании недостоверной оценки стоимости имущества, что в свою очередь позволит избежать реализации имущества приставом по заниженной стоимости.
ВАЖНО: в рамках исполнительного производства оценку имущества производит пристав.
Когда отчет признают недействительным, это ведет к тому, что утрачивается одно из доказательств по делу, т.е. сторона, представившая отчет, в этом случае должна обосновывать свои требования или возражения иными доказательствами.
Что нужно знать, чтобы оспорить кадастровую стоимость по новому закону (новый порядок)
Кадастровая стоимость, определенная в рамках Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016, оспаривается по новому порядку согласно ст. 22 данного закона. Законом предусмотрено создание специальных комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которые создаются уполномоченным органом субъекта РФ на территории соответствующего субъекта РФ. Напоминаем, что согласно старого порядка в каждом регионе для оспаривания уже были организованы подобные комиссии при Росреестре, однако через них оспорить кадастровую оценку, определенную по новому закону, нельзя. Таким образом, по новым правилам, оспаривание в 2020 году производится через специально созданные комиссии, образованные по новому закону.
Принятие решения комиссией
Комиссией по оспариванию могут быть приняты следующие решения:
решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
решение об отклонении заявления об оспаривании.
В случае принятия комиссией решения об отклонении заявления об оспаривании в таком решении должно быть указано обоснование такого решения.
Комиссия в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения направляет в орган регистрации прав и бюджетное учреждение копию своего решения.
В случае принятия комиссией решения об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости комиссия в течение пяти рабочих дней со дня его принятия направляет в орган регистрации прав и бюджетное учреждение копию указанного решения, а также отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости на основании которого произведена процедура оспаривания.
Как оспорить отчет независимого оценщика?
ВНИМАНИЕ: суд может не признать отчет недопустимым доказательством, в связи с чем лучше воспользоваться параллельно иным способом оспаривания отчета.
Оспорить отчет можно, путем предоставления стороной иного отчета об оценке, например, этого же самого объекта.
В судебном заседании можно ходатайствовать о назначении экспертизы, в целях установления подлинности отчета оценщика или можно просить назначить иную независимую оценку.
В определенных случаях лицо может обратиться с иском в суд
Помощь адвоката по оспариванию оценки
Если Вы являетесь участником спора, в котором в качестве одного из доказательств фигурирует отчет оценщика, не знаете, что делать при наличии указанного документа, тогда обратитесь за консультацией к нашим адвокатам, которые разъяснят порядок Ваших дальнейших действий, а при необходимости могут оказать юридические услуги, связанные с защитой Ваших прав по оспариванию отчета оценщика:
- помогут найти и организовать заказ на составление рецензии по имеющейся оценке с целью выявления слабых сторон отчета и нарушений
- поставят вопросы оценщику, которые поставят под сомнение проведенную оценку, пригласят иного специалиста, имеющего особое мнение относительно проведенной работы второй стороны
- проведут работу по заявлению ходатайства перед судом и следствием о проведении повторной или дополнительной оценочной экспертизы, проведения судебной экспертизы, когда она необходима исходя из обстоятельств дела
- определят необходимость проведения независимой оценки, которая оспорит представленное стороной доказательство и защитит Вашу линию процесса
Звоните уже сегодня нашему адвокату, чтобы записаться на консультацию по вопросу обжалования оценки, проведенной в рамках дела в настоящее время.
Как оспорить отчет об оценке?
По общему правилу, закрепленному в ст.12 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», отчет об оценке считается достоверным и сведения из него могут использоваться, если не было установлено обратное.
Не всегда представленный отчет об оценке является исключительно верным и правильным. В связи с этим документ может быть признан недостоверным или даже заведомо ложным при выявлении нарушений законодательства в сфере оценочной деятельности и федеральных стандартов.
Возражения относимо достоверности отчета можно предъявлять в следующих случаях:
- Приведены неподтвержденные факты, использована непроверенная информация.
- Не указаны сведения о методиках расчета стоимости.
- Наличие явных ошибок, допущенных при определении рыночной стоимости, если это привело к неправильному определению итоговой цены имущества.
- Нарушение иных положений и требований законодательства РФ в сфере оценочной деятельности.
Кто может обжаловать оценку суда
Обжалование оценки спорного имущества, как правило, происходит по ходатайству одной их сторон, участвующих в процессе. Хотя назначить проведение экспертизы или повторной оценки вправе и сам суд.
Только суд имеет процессуальные полномочия по назначению исследований для оценки имущества. И только суд может привлечь к делу судебного эксперта оценщика, перед которым будут поставлены вопросы в рамках его компетенции.
Для того чтобы обжаловать оценку спорного имущества в суде, участникам процесса могут понадобится рецензии отчета об оценке или отзывы на заключения судэксперта. Нередко возникает необходимость допросить этого оценщика или эксперта.
Любое оспаривание имущества требует высокой профессиональной компетенции и ряда специфических знаний, чтобы говорить со специалистами в области оценочной экспертизы на одном языке. Сделать это человеку неподготовленному крайне тяжело.
Назначение экспертизы — если есть отчет об оценке или заключение эксперта
Согласно условий задачи, поставленной пользователем, она имеет на руках отчет об оценке, а ответчик в суд представил заключение эксперта.
Как мы уже выше рассказали, если вопросом поставленным в исследовании эксперта являлось определение стоимости восстановительного ремонта, то данное исследование должно выполняться оценщиком и итоговый документ называться отчетом об оценке. Рассмотрим вариант, когда исследование сделано оценщиком, но итоговый документ назван заключением эксперта.
Главный вопрос — Зачем это надо оценщику? Ответ лежит на поверхности — заключение эксперта нельзя отправить на экспертизу. Подобное поведение является недобросовестным поведением оценщиков, когда они меняя название итогового документа не дают возможности провести экспертизу документа, при этом вводят в заблуждение участников процесса, тем, что документ сделан оценщиком.
Если обратить внимание суда на данное обстоятельство, то статус документа сразу будет принижен. Как мы уже знаем — внесудебное экспертное заключение имеет вес меньше, чем экспертное заключение.
В подобной ситуации у суда появится желание провести судебную экспертизу стоимости восстановительного ремонта.
Как уже говорилось выше определение стоимости является исследованием осуществляемом субъектом оценочной деятельности. Значит, необходимо на протокол, завить примерный текст:
«Вопрос о необходимости оценки стоимости восстановительного ремонта, при наличии у истца действительного и не оспоренного отчета об оценке и отсутствии у ответчика иного отчета об оценке — оставляю на усмотрение суда. От проведения экспертизы, назначенной судом уклоняться не буду.»
Подобный текст необходимо зафиксировать в протоколе, а также иметь аудиозапись судебного заседания . Напоминаем, что для ведения аудиозаписи разрешения суда не требуется, а вот проверить протокол при таких спорных ситуациях необходимо, т.к. внести замечания на протокол, которые подтверждаются аудиозаписью — можно только в течение 5-ти дней, потом будет поздно.
Судьи не любят назначать судебные экспертизы самостоятельно. Это связано с тем, что за назначением экспертизы судом следует перечисление бюджетных денег. Как мы помним — экспертизу надо сначала оплатить Это большая бумажная волокита. Именно по этой причине судьи стараются убедить одну из сторон заявить ходатайство об экспертизе. Тот кто заявил — тот и оплатит ее проведение. Конечно, после решения суда расходы на экспертизу будут взысканы с проигравшей стороны, и даже бюджетные деньги вернулись бы, но это лишние трудности для суда. А их судьи не любят.
Вместе с тем, у судьи есть возможность расценить отказ стороны от экспертизы как уклонение.
Как выполняется экспертиза отчета об оценке
Мероприятия инициируются добровольно. Их основой служит договор между заказчиком услуги и исполнителем – саморегулируемой организацией профессиональных оценщиков, то есть у которых есть лицензия и соответствующий уровень подготовки. Сумма оплаты за услугу также устанавливается по договору. Она не зависит от того, будет ли заключение эксперта положительным или отрицательным. Оплата также не зависит от объема отчета и фактически выполненных мероприятий. Обычно срок проведения экспертизы составляет от двух дней. Он регулируется внутренними документами организации и договором между заказчиком и исполнителем.
У эксперта есть право запрашивать недостающую информацию у оценщика, который составлял и подписывал отчет. Для этого направляется письменный запрос. Он составляется с учетом локальных актов организации. В запросе должна быть указана следующая информация:
- Наименование организации, которые проводит мероприятия, сведения о специалисте.
- Данные, которые необходимо предоставить, а также их обоснованность. Нужно подтвердить, что без запрашиваемой информации невозможно провести экспертизу полностью и объективно.
- Сроки направления ответа. Законом не предусмотрены конкретные временные рамки. Направить ответ на запрос важно в разумный срок. Ответ предоставляется в письменной форме.
В первую очередь рассмотрим отчет об оценке. Согласно статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.07.2016, с изм. от 05.07.2016) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту — 135-ФЗ) отчет об оценке объекта оценки (далее также — отчет), является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости.
Также в этой статье установлены обязательные формальные требования для отчета.
О спойлерах. В серых полосах скрыт различный текст, например правовых норм или комментарии автора. Для того чтобы их прочитать, нажмите на полоску — чтобы скрыть, нажмите еще раз.
Заключение эксперта — это письменный документ, отражающий ход и результаты исследований, проведенных экспертом.
Эксперты делятся на две группы:
Государственные судебные эксперты — это лица состоящие в штате государственных судебно-экспертных учреждений. Задачами государственной судебно-экспертной деятельности является оказание содействия судам, судьям, органам дознания, лицам, производящим дознание, следователям в установлении обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу, посредством разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла.
Главным нормативным актов регулирующим деятельность государственных судебных экспертов является Федеральный закон от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту — 73-ФЗ).
Просто эксперты — это лица заявляющие, что они имеют какие-то специальные технические познания, могут профессионально оказывать экспертную помощь, но при этом не являются работниками государственных экспертных учреждений.
В настоящий момент законодательством РФ не установлено нормативных требований к лицам, чтобы они могли называть себя экспертами. Это привело к тому, что на территории Российской Федерации действуют тысячи коммерческих компаний , в названии которых присутствует слова «эксперт» «экспертиза» и т.п. Эти юридические лица наживаются на правовой безграмотности простых граждан , т.к. экспертиза сделанная вне судебного процесса не имеет никакой юридической силы.
Мы подошли к одному из главных вопросов — это разделение экспертизы на судебную и внесудебную.
Какие действия и в какой срок в этом случае имеет право предпринять несогласная сторона?
Возможность оспаривания отчета оценщика предусмотрена частью 1 статьи 13 действующего ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В частности, статья указывает на то, что в случае возникновения спора, касающегося достоверности определенной в отчете оценщика рыночной или иной стоимости, несогласная с результатами сторона имеет право обратиться в суд, либо арбитражный суд в соответствии с установленной подведомственностью или в третейский суд по соглашению сторон.
Сроки оспаривания отчета оценщика, если оценка производится для целей исполнительного производства, четко прописаны в п. 3 ч. 4 ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве». Согласно этому закону, достоверность отчета может быть оспорена в течение 10 дней с момента извещения сторон исполнительного производства о результатах оценки.
В иных случаях, согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» N 135-ФЗ, оспаривание отчета возможно до момента заключения договора о сделке, для которой, собственно, и производилась оценка.
Отметим особо, что оспаривание достоверности отчета оценщика возможно не во всех случаях. Иск об оспаривании отчета можно предъявить только в тех случаях, когда в законе или ином нормативном акте Российской Федерации прописано, что для совершения сделки необходимо указывать достоверную и точную стоимость имущества, определенную независимым оценщиком. Например, указания на подобные ситуации содержатся в ст. 15 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», п. 3 ст. 34 и п. 3 ст. 75 ФЗ «Об акционерных обществах» и ч. 2 ст. 3 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». В противном случае суд имеет право отклонить иск.
Вопрос:
«Как отменить оценку недвижимого имущества после решения суда?»
Ответ:
Оценка недвижимого имущества назначается судом для того, чтобы правильно определить и распределить стоимость имущества, если стороны не могут прийти к обоюдному соглашению. Также есть процесс, по которому стороны ходатайствуют о назначении экспертизы, если экспертиза не была проведена. Также есть и третий случай, когда одна сторона не согласна с экспертным заключением другой стороны и назначается повторная экспертиза по одному и тому же объекту. Если суд усомнился в правильности и корректности оценщиков обеих сторон, то он может назначить свою экспертизу. В Вашем вопросе говорится о том, что суд уже состоялся, поскольку Вы говорите о том, что решение получено.
Если решение суда получено, то о какой экспертизе может идти речь? Все вопросы и результаты по экспертному заключению решаются именно до решения
суда, во время судебного процесса. Однако, если Вы не довольны решением суда, Вы можете обратиться в следующую инстанцию и опротестовать текущее решение.
Вопрос:
«Является ли Отчет об оценке величины убытков в результате нарушения антимонопольного законодательства доказательством в суде?»
Ответ:
Субъект предпринимательской деятельности, интересы которого нарушены / ущемлены в части недобросовестной экономической конкуренции, имеет право на возмещение вреда путем письменного обращения в Суд. Отчет эксперта об оценке размера причиненного ущерба может использоваться в судебном процессе как неоспоримое доказательство ст. ст. 14.31, 14.31.2, 14.32, 14.33 КоАП РФ. При судебных тяжбах данный документ является весомым доказательным аргументом для обоснования выдвинутых исковых требований наряду с иными доводами.
Заключение специалиста по формированию расчетной величины убытков в правовом поле в рамках ст. ст. 12, 15 ГК и ст. 37 ФЗ «О защите конкуренции» представляет собой компетентное суждение по возникшему предмету спора. Прилагая к материалам дела Отчет об оценке ущерба, истец занимает более твердую позицию в Суде.
Как разъясняет Президиум ФАС РФ перечень допустимых методов определения величины убытков, причиненных нарушениями антимонопольного Законодательства, не ограничивается. Также говорится, что ни один из способов оценки суммы ущерба не является заведомо приоритетным.
Вопрос:
«Если с независимой оценкой не согласны, можно ли провести свою оценку?»
Ответ:
Независимую оценку выполняют «лицензированные» специалисты. Зачастую заключение по определению стоимости рассматривается в качестве доводов в судебном процессе. Но возможно, что участники спорного или договорного разбирательства все же находят изъяны в предоставленном документе, и как результат – второй стороне приходиться делать свой отчет.
Определение целесообразности оспаривания
Наши специалисты выполнят предварительный расчет рыночной стоимости объекта недвижимости для понимания целесообразности процедуры оспаривания в течение 1-3 дней. В случае последующего заказа отчета об оценке уплаченная сумма идет в зачет оплаты по договору.
Документы для предварительного расчета:
- Для предварительного расчета возможного снижения кадастровой стоимости земельного участка необходимо предоставить документы: кадастровая справка о кадастровой стоимости (или дату определения кадастровой стоимости), кадастровый номер земельного участка, информацию о доступных коммуникациях, кадастровый паспорт (если есть).
- Документы для предварительного расчета рыночной стоимости объекта капитального строительства на дату определения кадастровой стоимости: кадастровая справка о кадастровой стоимости (или дату определения кадастровой стоимости), кадастровый номер объекта, техпаспорт, данные о соотношении общей и арендопригодной площади, описание технического состояния.
Оспаривание кадастровой оценки в 2017 году
На данный момент несмотря на вступление в силу ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с 01.01.2017 года ГБУ не созданы, и сроки их создания не ясны. На сегодняшний день оспаривание кадастровой стоимости недвижимости в нашей компании производится следующим образом:
- Мы проводим предварительный анализ целесообразности оспаривания.
- Составляем отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости на ту же дату, на которую была определена кадастровая стоимость.
- Получаем положительное заключение экспертизы на отчет в СРО.
- Имея на руках отчет об оценке рыночной стоимости и положительное заключение СРО на отчет, владелец объекта недвижимости вправе обратиться в комиссию по оспариванию или в суд для признания кадастровой стоимости равной рыночной.