Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности аренды государственного и муниципального имущества». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура аренды муниципальной собственности заключается в подписании соглашения с муниципалитетом, предметом которого выступает нежилое или иное помещение, передаваемое во временное пользование заинтересованному лицу. Причем в последнее время отмечен активный рост уровня популярности такого способа получения площади для ведения какого-либо вида деятельности.
Допустима ли аренда без проведения конкурса
Параграф 17.1 правового акта № 135-ФЗ содержит исчерпывающий перечень вариантов, когда допускается передача муниципальной собственности в аренду без предварительного проведения конкурса.
Список включает следующие случаи:
- Имеют место государственные либо муниципальные преференции, обладающие действием на основании главы 5 ФЗ № 135.
- Конкурс в рамках муниципального контракта уже был проведен ранее. Причем период аренды не должен превышать срок действия соответствующего договора.
- Субъект передается в аренду на срок не более 30 суток в течение полугода. При этом не допускается заключение повторного соглашения после завершения указанного периода.
- Требуется продление уже действующего соглашения, заключенного между муниципалитетом и предприятием.
- Право на аренду предоставляется на основании международного договора РФ, актов Президента РФ, актов Правительства страны, федерального законодательного акта, устанавливающего иной порядок распоряжения объектом, а также специализированных судебных решений.
Вдобавок без проведения конкурса помещение может быть передано в аренду следующим учреждениям и объединениям:
- религиозные организации;
- профсоюзы;
- политические партии;
- общественные фонды;
- адвокатские и нотариальные конторы;
- медицинские и образовательные учреждения;
- отделения связи, почта.
Заключение договора осуществляется в порядке, предусмотренном ГК РФ на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации. При заключении и (или) исполнении договора цена такого договора не может быть ниже начальной (минимальной) цены договора (цены лота), указанной в извещении о проведении конкурса, но может быть увеличена по соглашению сторон в порядке, установленном договором.
Не допускается заключение договоров, ранее, чем через 10 дней со дня размещения информации о результатах конкурса или аукциона на официальном сайте торгов.
При заключении договора по результатам конкурса установлена следующая последовательность действий:
1. Заключение договора с победителем конкурса в срок, установленный в конкурсной документации.
2. В случае отказа от заключения договора с победителем конкурса либо при уклонении победителя конкурса от заключения договора с участником конкурс, составляется протокол об отказе от заключения договора. Указанный протокол размещается организатором конкурса на официальном сайте торгов в течение дня, следующего после дня подписания указанного протокола.
3. Организатор обязан заключить договор с участником конкурса, заявке на участие в конкурсе которого присвоен 2-й номер, при отказе от заключения договора с победителем конкурса. Заключение договора по результатам аукциона осуществляется в аналогичном порядке.
Упрощенный порядок аренды
Начиная с п.1 ст. 17.1. законодатель отмечает некоторые преференции, которые позволяют определенным субъектам получить право на аренду муниципального имущества в упрощенном порядке (без торгов в форме конкурса или аукциона). Вот список некоторых исключений из общего правила аренды муниципальной собственности:
- при повторной аренде одного и того же имущества. При этом есть небольшое условие: новая сделка может быть заключена без торгов, если предыдущий контракт не был продлен;
- когда стороной договора становится представитель Центрального банка, государственных органов и внебюджетных фондов;
- аренда, где одна сторона признается некоммерческой организацией, призванной решать социальные проблемы, защищать интересы определенных слоев общества и выполнять духовно-нравственную политику государства тоже проводится в упрощенной форме. К таким организациям относят различные ассоциации, союзы, общественные и религиозные организации;
- медицинские учреждения;
- субъект, который имеет доступ к сетям инженерно-технического характера, может заключить арендное соглашение на упрощенных началах, если передаваемое имущество будет присоединено к сетям инженерно-технического обеспечения города или сельского поселения;
- передача имущества по принципам упрощенного порядка допускается и в отношении тех организаций, недвижимость которых была включена в план реконструкции или сноса. При этом в законе отмечено, что предоставляемая альтернатива должна иметь равнозначный характер в соответствии с правилами законодательства об оценочной деятельности;
- торги не проводятся в отношении кандидата на получение имущества во временное пользование и владение, чья заявка для участия в конкурсе была единственной;
- если предметом договора является часть отдельного здания или сооружения. При этом исключение действует только в том случае, если доля недвижимости от общего помещения не превышает 10% и не более 20 кв. м.
Система налогообложения
Налоговые отчисления являются важной частью сделок с временным отчуждением имущества, находящегося в собственности муниципального органа. В качестве законодательной основы стороны договора должны придерживаться правил из ч.3 ст.161 НК. В соответствии с ее положениями процедура передачи объектов имущественных прав муниципалитета гражданам и юридическим лицам должна сопровождаться установлением налоговой базы. Объектом формирования налоговой базы выступает размер арендной платы.
Отличительной чертой исчисления налогов при предоставлении муниципальной собственности является то, что в качестве налогового агента выступает арендатор. По сути, после подписания соглашения он обязан вычислить налог в соответствии с общепринятыми правилами и внести сумму в бюджет организации.
За арендатором также закреплена обязанность по предоставлению налоговой декларации НДС в уполномоченные органы до 25 числа следующего отчетного периода.
После того, как конкурс в виде торгов состоялся, собственник муниципального имущества подписывает протокол, в котором зафиксированы результаты, с победителем. Затем оформляется непосредственно соглашение в виде типового, стандартного договора. Правила и порядок заключения определяются статьей 447 ГК РФ.
Обратите внимание! Требование гражданского законодательства таково, что если помещение снято на срок, превышающий 12 месяцев, договор должен быть зарегистрирован в государственных органах власти. На данный момент уполномоченным является Комитет по управлению имуществом.
В договоре должны быть указаны все важные условия, четко и недвусмысленно определены права и обязанности сторон, их ответственность за нарушение пунктов письменного соглашения. Так, обычно отмечается, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить текущий ремонт за счет собственных средств. Однако если речь идет о капитальном ремонте, то он должен производиться органом МСУ (то есть собственником), разумеется, когда иное не указано в тексте договора.
Кроме того, нужно понимать, что назначить арендную плату ниже той, что была определена на торгах, нельзя ни в коем случае. Это может быть оспорено в судебном порядке, если на муниципальное имущество были другие претенденты. Однако документы о конкурсе порой содержат порядок, через который производится пересчет цены в большую сторону. Разумеется, претенденты должна быть ознакомлены с ним, так как происходит это по согласию сторон.
Продажа имущества бюджетным учреждением происходит в основном по тем же правилам, что и сдача имущества в аренду. Здесь тоже действуют общие исключения, когда такую продажу можно осуществить без проведения конкурса или аукциона[11], порядок проведения конкурсов или аукционов тоже установлен ФАС[12]. В случае, когда продается имущество, которым учреждение не вправе распоряжаться без согласия собственника (учредителя), требуется проведение оценки рыночной стоимости имущества (ст. 8 Закона об оценке).
Но к ситуации продажи имущества не относятся рассмотренные выше специфические правила-исключения сдачи в аренду имущества государственных и муниципальных бюджетных образовательных учреждений[13].
В соответствии с бюджетным законодательством в случае продажи имущества бюджетным учреждением доход от такой продажи не является доходом бюджета и поступает учреждению в самостоятельное распоряжение, только если речь идет о продаже движимого имущества, а если же было продано недвижимое имущество, то полученные средства должны быть направлены в бюджет (абз. 3 ч. 3 ст. 41 БК РФ).
|
Продажа |
||
|
Движимое имущество |
Недвижимое имущество |
|
|
Средства поступают учреждению в самостоятельное распоряжение |
Средства направляются в бюджет |
Использование земельных участков.
В соответствии с федеральным законодательством о некоммерческих организациях земельный участок, необходимый для выполнения бюджетным учреждением его уставных задач, предоставляется ему на праве постоянного (бессрочного) пользования (абз. 2 ч. 9 ст. 9.2 Закона об НКО). В свою очередь согласно гражданскому законодательству лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование (ст. 269 ГК РФ).
Гражданское законодательство также устанавливает, что лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Причем здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные указанным лицом для себя, являются его собственностью(ст. 269 ГК РФ).
Но в случае с бюджетным учреждением следует учитывать, что в соответствии с федеральным законодательством о некоммерческих организациях собственником любого имущества такого учреждения является РФ, субъект РФ или муниципальное образование и любое имущество бюджетного учреждения закрепляется за ним на праве оперативного управления (абз. 1 ч. 9 ст. 9.2 Закона об НКО). Поэтому если предположить, что бюджетное учреждение за счет внебюджетных доходов построит на предоставленном ему земельном участке какое-то здание или сооружение (например, котельную), то собственником указанного здания или сооружения все равно будет учредитель учреждения со всеми вытекающими отсюда последствиями, связанными с пределами самостоятельности учреждения в распоряжении имуществом[14].
В соответствии с земельным законодательством все земли в РФ разделены на категории (земли сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, особо охраняемых территорий и объектов и т. д.), а кроме того, у каждого земельного участка имеется конкретный вид разрешенного использования, который должен быть указан в акте о передачи участка в пользование (ст. 7 Земельного кодекса). Виды разрешенного использования земельных участков определяются согласно классификатору, утвержденному Минэкономразвития[5].
Так, вид разрешенного использования земельного участка бюджетного медицинского учреждения – «Здравоохранение» (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания гражданам медицинской помощи), код 3.4. Этот код в свою очередь делится на два подкода: 3.4.1 «Амбулаторно-поликлиническое обслуживание» – размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания гражданам амбулаторно-поликлинической медицинской помощи (поликлиники, фельдшерские пункты, пункты здравоохранения, центры матери и ребенка, диагностические центры, молочные кухни, станции донорства крови, клинические лаборатории); 3.4.2 «Стационарное медицинское обслуживание» – размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания гражданам медпомощи в стационарах (больницы, родильные дома, научно-медицинские учреждения и прочие объекты, обеспечивающие оказание услуги по лечению в стационаре), размещение станций скорой помощи.
Учреждение не вправе не только продать, но и сдать в аренду часть своего земельного участка.
Важным «пределом закона», касающимся распоряжения бюджетным учреждением своим земельным участком, является то, что лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование, не вправе распоряжаться этими земельными участками(ст. 269 ГК РФ). Иными словами, бюджетное учреждение не вправе не только продать, но и сдать в аренду часть своего земельного участка для размещения, например, какой-то стационарной или временной торговой точки. Исключений здесь только два.
Первая ситуация – подписание соглашения об установлении сервитута, то есть соглашения о пользовании земельным участком бюджетного учреждения иным лицом в определенных законом случаях (использование земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; временное пользование земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ; и т. д.)[16].
Вторая ситуация – передача земельного участка в безвозмездное пользование гражданину в виде служебного надела в соответствии с Земельным кодексом. Возможность такой передачи по договору безвозмездного пользования, в частности, предусматривается для работников федеральных государственных бюджетных учреждений, осуществляющих управление государственными природными заповедниками и национальными парками, на время установления с этими работниками трудовых отношений (ч. 2 ст. 24 Земельного кодекса).
* * *
Данная статья является заключительной статьей «имущественной» серии. В первой и второй частях мы рассмотрели вопросы, связанные с распоряжением бюджетным учреждением имуществом: право собственности на имущество учреждения, использование имущества учреждением и изъятие у учреждения данного имущества, пределы самостоятельности учреждения в распоряжении имуществом, понятие особо ценного движимого имущества, согласование распоряжени�� имуществом с его собственником, списание имущества.
[1] Часть 1 и п. 3 ч. 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о конкуренции).
[2] Пункты 1 – 16 ч. 1 ст. 17.1 Закона о конкуренции.
[3] При условии осуществления ими установленной деятельности, определенной в ст. 31.1 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» (далее – Закон об НКО), – охрана окружающей среды и защита животных, благотворительная деятельность, социальная и культурная адаптация и интеграция мигрантов, деятельность в сфере патриотического воспитания граждан РФ и т. д.
[4] Часть 3.1 ст. 17.1 Закона о конкуренции, Правила заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных образовательных организаций, являющихся бюджетными учреждениями, автономными учреждениями, бюджетных и автономных научных учреждений, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.08.2011 № 677 (далее – Правила аренды).
[5] Статья 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценке)
[6] Закон об оценке.
[7] Часть 9 ст. 17.1 Закона о конкуренции.
[8] Часть 10 ст. 17.1 Закона о конкуренции.
Когда конкурсы не проводятся
Бывают ситуации, когда проведение конкурсов, о которых идет речь, не обязательно. В каких случаях возможна аренда муниципального имущества без торгов? Данные моменты регулируются 17-й статьей ФЗ №135. Рассмотрим их.
Первый сценарий, предполагающий, что аренда муниципального имущества возможна без конкурса, может быть реализован в соответствии с положениями 5-й главы ФЗ №135, отражающей возможность установления тех или иных преференций со стороны муниципальных органов власти.
Второй сценарий предполагает, что конкурс уже был проведен, однако по правилам, содержащимся в положениях ФЗ №44, то есть в рамках муниципального контракта. При этом срок аренды объекта не может быть больше, чем длится соответствующего типа контракт.
Третий вариант, в рамках которого конкурс не обязателен, — аренда имущества на срок, не превышающий 30 дней в течение полугода. При этом недопустимо заключение договоров между муниципалитетом и одним и тем же контрагентом повторно, после того как контракт в рамках установленного периода будет выполнен.
Можно также отметить, что конкурс, предмет которого — предоставление в аренду муниципального имущества, может быть не проведен, если подразумевается продление действующих контрактов между предпринимателями и муниципалитетами.
Конкурс может не проводиться, если права на муниципальное и иное имущество предоставляются фирмам в силу положений международных договоров, подписанных РФ, межправительственных соглашений, а также федеральных законов, которые устанавливают особый порядок пользования собственностью и иных правовых актов: указов Президента, постановлений Правительства или, например, решений судов, которые вступили в силу.
Конкурсы не проводятся, если муниципалитет передает в безвозмездное пользование культовые здания, сооружения и иные виды собственности религиозным организациям.
Также необходимости в проведении торгов может не быть, если имущество передается в пользу других органов власти на государственном или муниципальном уровне, а также внебюджетных фондов или, например, Центробанка России.
Также можно отметить, что рассмотренный нами порядок, в рамках которого имущество муниципалитетов и государственных органов власти передается в аренду, не касается тех сфер, которые регулируются Земельным, Водным, Лесным кодексами РФ, а также законами о недрах.
Какие существуют правила проведения торгов
Согласно п. 4 ст. 477 ГК РФ торги проводятся в виде аукциона, конкурса или другом варианте, если это не запрещено законодательством. Это относится в равной степени, как к обычным торгам, так и тем, которые проводятся электронно. Основное отличие между формами заключается в том, что на аукционе состязание между участниками обусловлено только стоимостью. При конкурсной форме учитывается расширенный список условий, куда могут также включать и стоимость.
Победителем аукциона считается участник, который предложил самую высокую стоимость. При проведении конкурса присутствует другое определение победителя. Его выбирает конкурсная комиссия, которая определяется и назначается организатором. При выборе победителя учитываются все предложения участников, и выбирает наиболее лучшие.
При проведении торгов следует учитывать требования и нормативы, изложенные в Правилах проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества. Правила проведения утверждены приказом ФАС No 67 от 10 февраля 2010 года.
Также можно отметить, что аренда – не единственный вариант взаимодействия государственного органа того или иного уровня с компанией. Специфика соответствующих договоров заключается в том, что имущество передается арендодателем в обмен на плату за временное пользование.
Также возможно заключение договора на безвозмездное пользование. По указанному договору собственник имущества обязуется передать имущество другому лицу, которое, в свою очередь, должно возвратить его собственнику на тех же условиях, с учетом допустимого износа, или в порядке, предусмотренном договором договор
Помимо таких видов сделок, как аренда государственного и муниципального имущества и договор безвозмездного пользования, возможно также заключение договоров доверительного управления имуществом. По таким договорам муниципалитет или государственное агентство передает недвижимое имущество контрагенту в лице компании на неопределенный срок. В свою очередь, другая сторона должна распоряжаться полученным товаром в интересах его собственника или иного выгодоприобретателя.
Договор, предметом которого является аренда муниципального имущества, может быть заменен также договором, предусматривающим ответственное хранение того или иного имущества и одновременное пользование им. Также возможно оформление кредитного договора, предметом которого является соответствующий вид материальных ценностей.
Однако сдача в аренду федеральной и муниципальной недвижимости на практике осуществляется в основном в рамках обычной аренды. Хотя, конечно, на уровне конкретных муниципалитетов в конкретном регионе возможны разные подходы к вопросу взаимодействия с компаниями. Главное, чтобы соответствующие действия властей не противоречили законодательству, регулирующему отношения государственных и муниципальных учреждений с частными компаниями.
Как арендовать помещение у муниципалитета
Процесс оформления арендного договора с муниципалитетом на определенную недвижимость делится на последовательные этапы:
- Первоначально определяется, какая именно недвижимость требуется предпринимателю или компании.
- Подается заявка на участие в торгах, причем о проведении их оповещаются потенциальные арендаторы через разные СМИ. Претендовать можно только на те объекты, которые выставлены администрацией. Участвовать в этом процессе могут ИП и представители разных компаний, а также учредители предприятий.
- Регистрируются компании или ИП как участника торгов. Для этого можно посетить местную администрацию или выполнить все необходимые действия через сайт городской администрации.
- Проведение самих торгов. Любой лот, представленный недвижимостью, принадлежащей муниципалитету, выставляется по базовой цене. Участники торгов могут повышать стоимость арендной платы, поэтому тот представитель бизнеса, который предложит самую высокую цену, выигрывает торги.
- Заключение договора с представителем региональной администрации. Это происходит после выявления победителя.
Важно! Не требуется проводить торги, если на одно помещение претендует только одна фирма или ИП.
Каждый участник перед проведением торгов должен внести специальный взнос, размер которого равен примерно 15% от стоимости конкретного объекта.
Как составить дополнительно соглашение к договору аренды помещения, смотрите тут.
Еще один момент, о котором не стоит забывать – вычисление НДС при аренде. Субъектом здесь выступает фирма-арендатор.
Сумма налога исчисляется путем суммирования стоимости аренды по каждому недвижимому объекту. Счет-фактура должна быть подготовлена в течение 5 дней с момента проведения оплаты. Еще одна обязанность арендатора – передача декларации по НДС в налоговые органы до 20 числа месяца, следующего за налоговым периодом.
Аренда муниципальной собственности – процедура не простая, однако для владельцев малого бизнеса такой вариант наиболее оптимален, потому как расход за использование помещения в этом случае будет несколько ниже, чем, например, при найме объекта у коммерческого лица. К тому же для предпринимателей существует ряд преференций и льгот. Главное, не стоит забывать, что соглашение об аренде любого типа подлежит обязательной фиксации в Росреестре. Только после проведения процедуры договор обретет юридическую силу и объект можно будет эксплуатировать по своему усмотрению.
Документация об аукционе на право заключения договоров аренды может содержать
- Требования к объему, перечню, качеству и срокам выполнения работ, которые необходимо выполнить в отношении государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору;
- Требования к качеству, техническим характеристикам товаров (работ, услуг), поставка (выполнение, оказание) которых происходит с использованием такого имущества;
- Требования к описанию участниками аукциона поставляемого товара, его функциональных характеристик (потребительских свойств), а также его количественных и качественных характеристик;
- Требования к описанию участниками аукциона выполняемых работ, оказываемых услуг, их количественных и качественных характеристик.
Согласно ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии со ст. 388 НК РФ организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, являются плательщиками земельного налога, а за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Для целей установления арендной платы за землю устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Если кадастровая стоимость земли не определена, применяется нормативная цена земли – показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Порядок определения нормативной цены земли установлен постановлением Правительства РФ от 15.03.1997 № 319, и она не должна превышать 75 % уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.
В соответствии со ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если передаваемое арендатору право на земельный участок не определено договором, то к арендатору на срок аренды переходит право пользования земельным участком.
Согласно п. 2 ст. 654 ГК РФ установленная в договоре здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
Таким образом, если в договоре аренды здания ничего не говорится о взимании отдельной платы за право пользования земельным участком, то это означает, что арендная плата за пользование зданием включает плату за пользование земельным участком, и поэтому платить за аренду земельного участка, на котором расположено здание, не надо.
Если договором аренды здания предусмотрено, что арендная плата не включает плату за пользование земельным участком, оплата пользования землей должна производиться в следующем порядке. Если арендатор здания получает земельный участок в аренду, то он обязан уплачивать арендную плату за землю на условиях, определенных договором между ним и арендодателем. Если договором аренды здания не определено конкретное право арендатора здания на соответствующий земельный участок, то к арендатору перейдет право пользования земельным участком и арендатор здания будет обязан уплачивать уже не арендную плату, а земельный налог как землепользователь.