Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок заключения договора аренды земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договоры аренды участка на период от 1 года, или в случае, если одной из сторон является организация, должны составляться в письменном виде и регистрироваться. Чтобы избежать споров, стоит оформлять соглашения в документарной форме в любом случае.
Что такое предварительный договор и зачем он нужен
Если по каким-либо причинам стороны не могут заключить договор аренды земельного участка сразу, но намереваются это сделать позднее, они могут подписать предварительное соглашение. Этот документ выступает в роли гаранта того, что потенциальный арендодатель и арендатор не откажутся от сделки.
Порядок заключения предварительного договора аренды земельного участка следующий:
- стороны договариваются об условиях будущей сделки;
- составляют предварительное соглашение, где указывают порядок, срок заключения основного договора и его существенные условия;
- стороны подписывают документ.
Заключение и регистрация акта временного пользования землей, находящейся в муниципальной собственности
Итак, теперь о том, как проходит заключение договора аренды земельного участка с администрацией.
Составить документ могут участники сделки самостоятельно. Как правило, в администрации имеются бланки подобных договоров. Нотариального заверения после подписания бумаг не требуется.
Обратите внимание! Если договор заключается на срок более одного года, его регистрация является обязательной.
Это может сделать как собственник – представитель администрации, так и арендатор.
Для этого потребуется:
3 экземпляра подписанного арендного договора.
Если обе стороны обратились в ЕГРН для постановки на учет документа, то гражданин в этом случае оплачивает половину пошлины – 1000 рублей, а администрация от уплаты освобождается. Для организации размер пошлины составляет 22000 рублей при условии самостоятельной регистрации, и 11000 рублей – при совместной.
Через 3 дня будут готовы документы. Каждой стороне предоставляется экземпляр с проставленным штампом о постановке его на учет в ЕГРН.
Узнать более подробно о том, как происходит регистрация договора аренды земельного участка вы можете в отдельной статье, подготовленной нашими экспертами!
Договор аренды земельного надела, заключаемый с администрацией, должен быть составлен в письменной форме и включать в себя все существенные стороны такого документа. Участники сделки должны завизировать его. После этого бумага подлежит обязательной регистрации в ЕГРН.
Как заключить договор аренды земельного участка с администрацией
Каждый гражданин Российской Федерации имеет право заключить договор аренды земельного участка с администрацией. Для этого лишь необходимо собрать определенный пакет документов и осуществить некоторые действия – запрос, оформление и регистрацию договора в Росреестре.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
Далее в статье подробно пойдет речь о специфике и особенностях заключения соглашения об аренде земли между гражданами РФ и администрацией.
Большинство граждан России полагают, что арендованный у администрации участок невозможно отобрать – это далеко не так, поэтому, чтобы не столкнуться с убытками, следует изучить возможные риски.
Риски следует рассмотреть для двух сторон, чтобы у претендентов сложилась полная картина представленной практики – аренды земельного участка у администрации.
Для арендодателя – а именно для администрации – риски представляются следующим образом:
- возможная порча имущества или земли – почвы, которую могут заразить вредителями или радиоактивными отходами;
- нецелевое использование участка со стороны арендатора, которое может также привести в негодность объект для дальнейшего пользования;
- арендатор может препятствовать проверке для контроля состояния земельного участка – это нарушение законодательства, поэтому администрация может в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды и потребовать освободить территорию;
- арендатор может не соблюдать сроки возврата объекта – происходит по окончании действия договора;
- осуществление постоянных просрочек платежей по арендной плате;
- наниматель может не провести соответствующую регистрацию договора аренды в Росреестре – это также влечет убытки для администрации, хотя и есть возможность и право для досрочного расторжения соглашения в одностороннем порядке (процедура займет время).
Если же говорить об арендаторе, то его риски гораздо весомее и убыточнее в финансовом плане. Для арендатора выделяют следующие возможные потери:
- арендатор не может выполнять всю работу на участке, которая была запланирована ранее – это связано с отсутствием соответствующего качества земельного участка (к примеру, если объект сдавался в аренду для строительства ИЖС, по результатам изучения коммуникативных систем можно получить итог в отсутствии возможного строительства);
- неожиданное и безосновательное увеличение арендной платы, в том числе и коммунальной – в этом случае арендатор может обратиться в суд с требованием соблюдать условия договора;
- предварительная передача участка в аренду в ненадлежащем состоянии;
- возможно наличие прав собственности у третьих лиц, о чем изначально не сказала администрация – подобные случаи редки, но возможны.
Как составить заявление о предоставлении земли без торгов?
Заявление о предоставление земли без торгов, составляется в простой письменной форме. Заявителю не требуется нотариальное удостоверение заявление.
В заявлении должны быть указаны следующие сведения:
- Наименование получателя заявления. Таковым является орган по распоряжению земельными участками.
- Данные о заявители. Дополнительно необходимо указать все возможные каналы связи. Так для целей ускорения обменом информации, госорганы зачастую предварительно направляют решения по поданным заявлениям на электронную почту.
- Сведения о земельном участки. Здесь необходимо указать адрес, а также кадастровый номер земельного участка, предполагаемого для передачи в аренду;
- Основания предоставления земельного участка. Земельное законодательство содержит исчерпывающий перечень оснований предоставления земли без торгов.
Как заключить договор?
Лицо, предложившее самую высокую цену за объект недвижимости в рамках аренды становится его полноправным арендатором. Поэтому, по завершению мероприятия по аукциону, с лицом заключается договор.
Справка! В ситуации, когда администрация самостоятельно отказывается от проведения аукциона, она должна известить об этом участников торгов не позднее, чем за 15 суток до того, как официально будут начаты торги. А также вернуть им взносы.
В нём прописывается, на основании чего данное лицо получило данные права, а именно проведение торгов, а также, прописываются основные права и обязанности сторон. Кроме того, в договоре аренды обязательно указывается срок, на которой заключено данное соглашение.
Нужное место необходимо уделить ответственности, в соответствии с которой лицо должно осуществлять пользование земельным участком. Необходимо осветить и иные детали, которые так или иначе, но отражаются в данном договоре. Например, определяющее значение являет собой возможности или наоборот, невозможность сдачи земельного участка в субаренду.
Получение земли в найм без торгов
Многие желающие вступить в договор аренды с государством по факту использования земельного надела гадают, неужели невозможно обойтись без торгов?
Ведь такая долгая и запутанная процедура не гарантирует участникам аукциона возможность становления полноправным оппонентом по сделке с местным органам власти.
На самом деле, процедуру торгов всё-таки можно миновать, однако, для этого необходимо соответствующим образом согласовать размещение объектов на конкретно взятом земельном участке с местной администрацией, а также иными инстанциями.
Внимание! Такое предложение не может действовать на участке под индивидуальное жилищное строительство.
Еще один случай, когда допускается непроведение аукциона, это когда на участке есть объект, который принадлежит претенденту на заключение договора аренды.
Если у государства есть договор с определёнными компаниями на развитие конкретно взятых территорий, то государство оставляет за собой право передачи земельного надела данным лицам без проведения торгов.
Заключение и регистрация договора аренды земельного участка
В договоре аренды земельного участка обязательно наличие следующих условий:
- Полное описание участка в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), то есть указание его кадастрового номера, площади, местоположения, категории, вида разрешенного использования, целевого назначения.
- Точное указание срока аренды (в редких случаях договор аренды может быть бессрочным, однако, при этом обговариваются конкретные условия его прекращения). В данном случае необходимо обязательно учитывать, установленные Земельным кодексом РФ, минимальные и минимальные сроки аренды для некоторых видов земельных участков.
- Условие о праве арендатора на сдачу участка в субаренду.
- Обязательно наличие пункта о размере платы за землю и порядка оплаты.
- Отсутствие или наличие обременений на данный земельный участок. Заключая договор важно удостовериться, не является ли земельный участок обремененным ипотекой.
- При аренде имущества, находящегося в общей собственности необходимо получить согласие всех собственников земельного участка.
Важно! Договор аренды земельного участка считается действительным и может выступать как доказательство в суде только в том случае, если он зарегистрирован Росреестр а и имеется соответствующая запись в ЕГРН.
Прекращение / расторжение договора аренды земельного участка
Аренда может быть закончена после окончания ее действия, по взаимному соглашению сторон либо по инициативе стороны, настаивающей на наличии нарушений пунктов договора другой стороной.
Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, прекращается, если хотя бы одна из сторон отказывается от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В таком случае договор считается расторгнутым с момента истечения установленного законом или договором срока. Досрочное расторжение договора аренды, заключенного на определенный срок, возможно в судебном порядке. В ст. ст. 619, 620 ГК перечислены основания для досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон при ненадлежащем исполнении своих обязанностей другой стороной.
Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора только в строго определенных случаях, установленных ст. 620 ГК РФ:
- арендодатель не предоставляет земельный участок в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию им в соответствии с условиями договора или назначением земельного участка.
- земельный участок имеет недостатки, препятствующие его целевому использованию (заболоченность, истощенность почвы, загрязненность), но не указанные арендодателем при заключении договора и не обнаруженные арендатором во время его осмотра.
- арендодатель не осуществляет мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв, если по договору аренды они составляют его обязанность, в установленные договором или иные разумные сроки.
- земельный участок оказался в состоянии, не пригодном для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.
Важно! Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В договоре аренды могут быть предусмотрены дополнительные основания для досрочного прекращения договорных отношений, не связанные с совершением сторонами противоправных действий.
Чтобы узнать особенности процедуры оформлении сделки на конкретный участок в 2020 году, необходимо установить его статус и наличие (отсутствие) льгот у потенциального арендатора.
То, как взять в аренду муниципальную землю, определяет ст. 39.6 ЗК РФ. Существует два способа:
- Заключение договора на торгах в виде аукциона. Последний может быть инициирован:
- администрацией территориального образования для передачи муниципальной земли в аренду;
- самими гражданами с правом выкупа участка в будущем.
- Без проведения торгов:
- для граждан, относящихся к льготным категориям;
- на наделы, не состоящие на кадастровом учете;
- для отдельных целей использования.
Далее рассмотрим их подробно.
Аренда участка, зарезервированного для государственных или муниципальных нужд.
Земельные участки, зарезервированные для государственных или муниципальных нужд, могут быть сданы в аренду.
Если зарезервированный муниципальный или государственный участок сдан в аренду, то договор должен содержать особые условия.
Аренда участка, зарезервированного для муниципальных или государственных нужд, может быть расторгнута.
Уведомление о расторжении направляют за 1 год до предстоящего расторжения договора.
Шестая особенность заключается в следующем. Договор аренды зарезервированного участка содержит возможность досрочного расторжения.
Иными словами, аренда участка, всегда находится в состоянии возможного досрочного расторжения.
7-ая особенность.
Земельное законодательство обозначает необходимость открытия торгов при предоставлении имущественных прав на землю, которая относится к категории государственной или муниципальной собственности.
Предметом аукциона становится участок с границами, зафиксированными в межевом деле, поставленный в установленном порядке на кадастровый учет. Как правило, рассматривается вопрос о долгосрочной аренде, срок которой равен 49 годам.
Корректировка условий, прописанных в договоре аренды, может осуществляться только с согласия арендатора. Если он такое согласие не предоставляет арендодатель, может заявить о досрочном прекращении аренды только через суд.
Важным условием договора является применения принципа платности. Размер оплаты за аренду устанавливается в результате соглашения сторон и прописывается в договоре аренды.
Если земельный надел принадлежит государству, то размер выплаты определяется с учетом постановлений Правительства. Если участниками сделки являются частные лица, то плата рассчитывается с учетом рыночных параметров.
В договоре должна быть оговорена периодичность перечисления платы и может пересматриваться через год, после даты заключения договора. При этом ее размер по договорам с муниципалитетом может изменяться в зависимости от инфляционных процессов.
По общему правилу, в случае предоставления участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, срок аренды составляет не более 3 лет.
По всей видимости, считается, что 3 года достаточно для завершения строительства незавершенного объекта.
Из общего правила есть одно исключение.
Оно касается случаев, когда право собственности на объект незавершенного строительства приобретено на аукционе по продаже этого объекта, который был изъят у предыдущего владельца, по причине прекращения действия договора аренды.
Иными словами, исключение действует в отношении объектов незавершёнки, которые проданы на торгах, предварительно, будучи изъятыми у предыдущего собственника, который не успел закончить строительство до истечения своего договора аренды.
Какой же срок аренды установлен для участков под объектами незавершенного строительства, попадающими под исключение?
Простого ответа на этот вопрос нет, потому что наши законодатели «понакрутили» отсылочных норм, в которых без подготовки сложно разобраться.
Но нас это не остановит.
Срок аренды участков, попадающих под исключение, должен в 2 раза превышать срок аренды необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.
Иными словами, чтобы узнать срок аренды, нам нужно узнать сроки для выполнения вышеуказанных изысканий, проектирования и строительства.
Приказом Минстроя России от 27.02.2015 N 137/пр (ред. от 01.09.2015) установлены сроки, необходимые для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.
Линейные объекты это дороги, ЛЭП, водо- газо- нефтепроводы, линии связи и т.д.
См. подпункт 2 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.
8. Срок аренды от 3 до 5 лет для комплексного освоения территории и ведения дачного хозяйства.
Данный случай распространяется только на юридические лица, получившие земельный участок для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства.
Обратите внимание.
С 01 января 2021 года данный срок не будет распространяться на случаи ведения дачного хозяйства, потому что закон № 217-ФЗ от 29.07.2017 г. «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд…» исключил такой вид использования земли как дачное хозяйство.
Подробности см. в подпункте 4 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.
Заключение арендного соглашения на земли разного целевого назначения
| Для чего будет использована земля? | Границы законодательно установленных ограничений в годах |
| Возведение зданий и проведения с ними строительных работ | от трех (минимум) до десяти (максимум) лет |
| Установление линейных объектов | до сорока девяти лет |
| Индивидуальное строительство и ведение домашнего подсобного хозяйства (ИЖС И ЛПХ) | двадцать лет |
| Освоение территорий комплексно, проводимое юридическим лицом | от трех (минимум) до пяти лет |
| Работы по завершению строительства | три года |
| Охотхозяйство | На время действия соглашения |
| Сельхозпроизводство | от трех (минимум) до сорока девяти (максимум) лет |
| Покос сена, осуществление огороднических работ, организация пастбища для животных | три года максимум |
Продление аренды земли и ее досрочное прекращение
Пролонгация договора возможна, если арендатор не допускал серьезных нарушений при использовании участка. Также возможен вариант с повторной арендой земли тем же гражданином или организацией. У них имеется приоритетное право заключения нового договора с арендодателем.
Пролонгация сделки допускается, если сам владелец участка не возражает против этого.
Земли сельхозназначения могут использоваться не более 49 лет. В дальнейшем пролонгация их аренды невозможна по закону.
Также практикуется заключение допсоглашений к основным арендным договорам. Они продлевают ранее установленный срок аренды.
Стороны могут досрочно прекратить арендные отношения. Инициаторами вправе выступать как оба участника сделки, так и каждый из них по отдельности.
Арендодатель прекращает отношения с арендатором, если последний нарушает условия сделки, использует землю не по назначению, ухудшает ее качество, не вносит плату более двух месяцев подряд.