Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности оформления права собственности на долю в квартире.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Общая долевая собственность — это имущество, которым владеют все вместе, но с определением доли каждого. Доля может быть реальной (например, часть дома или комната в квартире), но чаще она идеальная, то есть абстрактная. Такая часть существует лишь на бумаге и обозначается дробью: 1/2, 1/3. По Гражданскому кодексу доли равны, но соглашением их можно изменить в любых соотношениях. В спорных ситуациях размер частей определяет суд.
Кредитные каникулы
Получить кредитные каникулы из-за коронавируса теперь может каждый гражданин, ведь после введения 7 апреля новых поправок в договора о кредитовании со стороны государства, люди которые не могут выполнить платеж вовремя, имеют право передвинуть момент внесения средств. Это называется кредитными каникулами – временем, когда россияне могут не платить по кредитам, сидя на карантине и не имея возможности зарабатывать деньги.
Процедура регистрации общей долевой собственности
Регистрацией права собственности занимается Росреестр. Если в вашем городе работает его представительство, то можно подать заявление туда. Есть даже вариант сделать это онлайн через сайт ведомства. Но, поскольку самостоятельно учесть все необходимые документы сложно, этим способом мало кто пользуется. Обычно все оформление происходит через МФЦ.
Туда должны прийти все будущие собственники с пакетом документов, в который входят:
- паспорта (для людей старше 14 лет) или свидетельства о рождении (для детей до 14 лет);
- документы, подтверждающие право собственности;
- нотариально заверенное соглашение (если нужно);
- решение суда о праве на долю (если был суд);
- квитанции об уплате госпошлины.
Само заявление составляют и подписывают в МФЦ. Сотрудник заберет у вас документы (кроме удостоверений личности) по описи и выдаст об этом расписку. По ней вы получите их обратно, когда придете за выпиской из ЕГРН, подтверждающей запись о вашей собственности.
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
При каких сделках с долями нужен нотариус?
Оформление договора долевой собственности на квартиру осуществляется с привлечением нотариуса.
31 июля 2019 в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» были внесены изменения. Теперь, если один из владельцев, захочет продать или подарить свою часть, он обязан обратиться к нотариусу.
При оформлении сделки с долей в квартире, нотариус:
- Подготавливает договор купли-продажи или дарственную.
- Проверяет отсутствие обременений на жилой объект.
- Уведомляет совладельцев о предстоящей сделке (если они отказываются получать уведомление от инициатора процесса).
- Проверяет дееспособность сторон.
- Содействует регистрации договора в Росреестре.
- Вносит данные в нотариальный реестр.
Если имущество находится в совместной владение (то есть доли в квартире не определены), продать или подарить свою часть не получится до тех пор, пока владельцы не переведут их в долевую собственность. Нужно:
- Определить способ установления долей (по договоренности или через суд).
- Заключить соглашение о разделе имущества или получить решение суда.
- Подготовить документы для регистрации.
- Осуществить оформление собственности на долю в квартире через МФЦ или Росреестр.
Сотрудники МФЦ не имеют права отказывать в приеме бумаг при наличии неточностей. Многофункциональный центр является посредником, поэтому его работники могут только указать на ошибки и порекомендовать способы их исправления. Заниматься регистрацией права может доверенное лицо.
Чем компенсация за долю в квартире отличается от компенсации за пользование долей?
Стоит отметить, что компенсация за долю в квартире и компенсация за пользование долей — это совершенно разные понятия. В первом случае собственник утрачивает свое право на долю в собственности после получения выплаты и больше никакого отношения к ней не имеет.
Если он продолжает оставаться одним из владельцев, но по каким-либо причинам не пользуется своей частью жилого помещения, то он может потребовать у других собственников компенсацию за пользование его долей. Это уже будет не разовая выплата, а регулярные платежи.
Отказ в пользу родственника
Совершеннолетние дееспособные граждане России могут подписать отказ от своей доли в квартире. Закон не накладывает никаких ограничений на статус лица, получающего имущество. Он может быть родственником или незнакомцем.
Несовершеннолетний в возрасте до 14 лет не имеет права отказаться от участия в приватизации, получить акции или передать их матери или отцу; для исключения из приватизации детей старше 14 лет требуется согласие органа опеки и попечительства. Передача или продажа имущества, принадлежащего несовершеннолетним, запрещена.
При передаче в дар родственнику-родителю компонент освобождается от подоходного налога. Статья 14 Семейного кодекса гласит, что граждане связаны друг с другом узами брака или восходящими к этому статусу. Представители разных поколений считаются даже бабушками и дедушками. Другие родительские родственники не считаются близкими родственниками.
Оформление отказа от доли в квартире
Чтобы оформить отказ от доли в квартире, необходимо выполнить ряд действий.
- Граждане получают бумагу, подтверждающую их права на определенное количество квадратных метров; в 2018 году такой справкой является выписка из единого государственного реестра недвижимости. Сертификаты в электронном виде получают на КПП «Госуслуг» непосредственно в МФЦ и Реестре.
- Стороны составляют договор купли-продажи или дарения и заверяют его нотариально. Одаряемый или покупатель проходит процедуру регистрации, которая подтверждает приобретение права собственности.
- Права и обязанности владельца переходят к покупателю, а продавец освобождается от ответственности.
Порядок действий при оформлении дарственной
Наиболее распространенным способом продажи собственного капитала является дарение. Владельцы долевой собственности могут подарить свою площадь другим владельцам квартир или посторонним людям. Процесс очень прост — требуется согласие донора. Согласие других собственников не требуется.
Пожертвование всегда должно содержать следующую информацию
- Личные данные донора и донора.
- регистрационный номер и адрес места жительства; и
- размер участка, который будет передан под квартиру; и
- имущественные права донора; и
- зарегистрировано ли данное лицо (или лица) в учреждении; и
- существование других весов.
Чтобы отказаться от доли в приватизированной квартире таким образом, вы должны
- составить договор пожертвования в простой письменной форме — нет необходимости обращаться к нотариусу.
- Сделка должна быть зарегистрирована в местном отделении Росреестра того региона России, где находится предмет договора.
- В Росреестр необходимо предоставить кадастровые паспорта, паспорта дарителя и контрагента, а также документы, подтверждающие право собственности на доли.
- Срок регистрации — до 30 календарных дней.
- Государственную пошлину оплачивает получатель (если получатель не является родственником получателя, то сумма составляет 13% от доли квартиры). Родственникам не нужно платить государственные тарифы.
- Члены семьи не должны платить государственный налог — отказ освобождается, если место жительства задержано.
- Детали и нюансы дарения — если продажа подаренных долей осуществляется от имени третьего лица, необходимо согласие остальных владельцев квартир.
- Скачать форму согласия на пожертвование
- Скачать образец формы согласия на пожертвование.
Заключаем договор аренды
Заключение договора аренды при сдаче доли в квартире в аренду обязательное условие, вне зависимости от того получили ли вы согласие на сделку от остальных совладельцев или нет. При составлении документа особенно внимание обратите на следующие моменты:
| Предмет договора | Указывайте конкретную комнату, а не просто адрес квартиры и метраж помещения |
| Коммунальные платежи | Обязательно должен быть пункт о размере коммунальных платежей с указанием на сторону в чьи обязанности входит их оплата (обычно по всем квитанциям платят квартиранты). |
| Правила пользования общими объектами | Чтобы избежать проблем с соседями по квартире следует подробно расписать правила пользования кухней, ванной комнатой, туалетом и прочими объектами. |
| Расчеты | Не забудьте указать размер ежемесячной арендной платы, порядок и форму расчетов. |
Чтобы при составлении договора не упустить ничего важного, скачайте и распечатайте образец договора аренды доли и заполните его вместе с арендатором в двух экземплярах. Одна копия остается у вас на руках, вторая отдается арендаторам.
После того как документы сданы в государственный орган, прошла регистрация, а покупатель стал счастливым обладателем доли в однокомнатной квартире, можно посчитать, сколько ему положено метров по закону, то есть каков его размер доли собственности в квартире.
Так как доли бывают весьма разные, необходимо заглянуть в договор и посмотреть, сколько там написано. К примеру, покупатель приобрел 4/27 доли в однокомнатной квартире, где сосбственниками являются еще два человека с долями 11/27 и 4/9. Жилая площадь квартиры составляет 27 квадратных метра, именно от нее и отталкивались стороны, продавая долю. Таким образом, у покупателя возникло право на 4 кв.м, что, согласитесь, абсолютно неплохо, если однокомнатная квартира расположена в пределах Московской кольцевой автодороги.
Доля в договоре может быть определена и по-другому. Например, 1/3, 3/4 и тому подобное. В таких случаях площадь для проживания определяется в соответствии с математическими расчетами, которые, скорее всего, вы изучали в школе.
Дела о признании сделки недействительной
На основании статей гл. 2 ГК РФ допустимо отсудить долю в квартире у владельца в судебном порядке. Это возможно, если сделку, по которой он получил ее в собственность, признают недействительной. Чаще всего такое решение вносится судьями по результатам рассмотрения следующих дел:
- Сделку заключило лицо недееспособное, частично недееспособное или находящееся под воздействием препаратов, влияющих на сознание. Например, договор о продаже подписал человек, страдающий алкоголизмом;
- Результаты сделки по отчуждению недвижимости нарушили имущественные права несовершеннолетнего или недееспособного лица. Например, если опекуны продали долю в квартире, принадлежащую ребенку, а взамен не предоставили иную;
- Сделка по отчуждению недвижимости была осуществлена на заведомо невыгодных для бывшего хозяина условиях. К примеру, когда гражданина вынудили продать жилье по очень низкой цене, пользуясь тем, что ему срочно понадобились денежные средства;
- Сделку заключило лицо, которое не имело на это правовых полномочий. Например, квартиру продали по доверенности, условия которой не позволяют отчуждать имущество.
Перечень таких дел много больше. При желании можно попытаться признать любую сделку недействительной, имея веские доказательства.
Не забывайте про нотариуса
2 июня 2016 года в России вступил в силу закон, который запрещает дарить, менять, покупать и продавать доли в объекте недвижимости, а также целые объекты, находящиеся в долевой собственности без нотариуса. Это означает что договор купли-продажи (мены, дарения) доли квартиры должен быть в обязательном порядке заверен нотариусом. Без этого заверения Росреестр не зарегистрирует сделку. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры стоит 0,5% от стоимости объекта плюс 4,9 тыс. за «техработы». Максимальная стоимость нотариального удостоверения договора не должна превышать 25 тыс. руб.
Иногда можно услышать, что нотариальное удостоверение требуется только при продаже доли «на сторону». На самом деле это не так. Хотя первая редакция упомянутого выше «нотариального» закона действительно предполагала такой вариант, однако в ходе обсуждения Госдума ужесточила правила, и нотариально удостоверяемыми стали все сделки с долями.
Как оформить долевую собственность?
Возникновение общей собственности на жилье возможно в разных ситуациях: при наследовании недвижимости, при приватизации квартиры, а также если жилье было приобретено в брачных отношениях. У каждого из участников общей долевой собственности есть право распоряжаться собственной долей имущества любым доступным методом.
Чтобы это право получить, нужно заняться оформлением договора долевой собственности на квартиру, чтобы выделить свою долю в собственность, то есть приобрести свидетельство о праве собственности. Как же оформить общую долевую собственность?
|
Когда можно требовать вселиться в квартиру через суд
Это можно сделать в любое время с момента, как вы стали полноправным владельцем своей доли.
Судебная практика говорит о том, что иски о вселении в описанной ситуации довольно редко подаются просто так, то есть независимо от действий другого собственника доли.
Чаще всего требование вселить вас в квартиру и другие требования вам приходится включать во встречный иск. А его вы подаете уже после того, как сособственник квартиры обратился в суд. Обычно в своем иске он требует:
- признать вашу долю в праве общей долевой собственности на квартиру незначительной,
- прекратить у вас право собственности на эту долю,
- взыскать с него в вашу пользу денежную компенсацию за долю,
- признать за ним право собственности на вашу долю.