Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли перевести садовый участок в ИЖС?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Основная цель использования участка СНТ — загородный отдых и выращивание плодово-ягодных, овощных культур. Возведение жилых домов на таких наделах не запрещено, но требует соблюдения СНиПов.
При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.
Терминология:
- ИЖС: индивидуальное жилищное строительство. Это вид разрешенного использования земельного участка. Подходит для земель под капитальное строительство. Всегда располагается в населенном пункте, СНТ или ДНП.
- ЛПХ: личное подсобное хозяйство. Вид разрешенного использования земельного участка, которые подходит для земель под сельское хозяйство.
- СНТ и ДНП: садовое некоммерческое товарищество или дачное некоммерческое партнерство. Некоммерческие организации, объединение собственников участков, чтобы управлять общим имуществом.
Шаг №2 — Ищем в ПЗЗ описание зоны, чтобы узнать способ перевода
Открываем ПЗЗ и ищем название вашей территориальной зоны. У меня этот раздел назывался «Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами». Если что, в pdf документах можете воспользоваться поиском.
В описании каждой зоны есть таблицы с таким названиями — «Основные виды разрешенного использования» и «Условно разрешенные виды использования». Смотрим в какой из этих таблиц есть ИЖС (для индивидуального жилищного строительства). В моем случае ИЖС был указан как один из Основных видов разрешенного использования. Там же были перечислены минимальный и максимальный размер для участка — от 4 до 40 соток, минимальные отступы между границами участка и построенного дома на нем — 3 метра.
Как перевести участок из СНТ в ИЖС: порядок действий
Прежде чем собирать документы на перевод категории участка, его собственнику следует обратится в местную администрацию для получения консультации и устного ответа. Если сотрудники дадут отрицательный ответ, в дальнейшем сборе документации не будет смысла.
Получение положительного ответа возможно на следующих условиях:
- Не существует ограничений, принятых на федеральном уровне.
- Возможность предоставления положительного экологического заключения.
- Существует возможность замены статуса на основе утвержденного плана территориального землеустроения.
Собственник участка также должен обратится к председателю товарищества с заявлением на выход из сообщества, вследствие замены статуса земли. Данная процедура должна происходить должным образом. Заявление подается в двух экземплярах, владелец участка может поспособствовать его быстрейшему подписанию. Как правило, особенности выхода из товарищества прописаны в уставе. В процессе принятия решения, председатель опирается на него. Стоит сказать, что в условиях устава возможно включение ограничений или полного запрета на смену статуса земли. Подобные нюансы следует учитывать перед началом процедуры перевода.
Порядок действий при переводе статуса участка из СНТ в ИЖС:
- Собрать документы.
- Подать документы в местную администрацию.
- Получить положительное решение.
- Оформить изменение статуса.
Наиболее проблематичной процедурой является получение одобрения на смену статуса земли. Чтобы добиться желаемого результата, собственнику потребуется написать заявление и предоставить в местную администрацию полный пакет документов.
Основания для изменения ВРИ угодий сельскохозназначения
Как переводят земли сельхозназначения в ИЖС? Изменить статус допускается при наличии веских оснований. Решение принимается местной администрацией. Это связано с тем, что в результате перехода снижается кадастровая стоимость земли, что в свою очередь отражается на доходе государства. Землевладельца обяжут компенсировать предполагаемые потери.
Надел СХН переведут в категорию земли населенного пункта только в случае его вхождения в пределы города, села или поселка. Таким образом переход возможет при соблюдении таких условий:
- расположение в непосредственной близости от границ населенного пункта (это должно отображаться в генеральном плане застройки);
- нахождение участка на территориях, которые рассматривают в качестве резерва для расширения пределов того или иного поселения;
- не нанесение вреда недрам, в случае возведения постройки (должно быть соответствующее заключение экологов);
- отсутствие других противопоказаний на государственном уровне.
Статус надела меняется согласно утвержденной документации по землеустройству (территориальному планированию).
Таким образом перевод участка в категории, позволяющую осуществлять индивидуальное жилищное строительство возможен только при отсутствии нарушения требований действующего законодательства.
Чтобы однозначно ответить на вопрос о том, можно ли землю сельхозназначения перевести в ИЖС, нужно знать вид разрешенного использования конкретного надела. Возведение жилых постройках на землях СХН допускается при условии, что в качестве ВРИ участка в документах указано ведение одного из видов хозяйства:
- дачного;
- садоводства.
После изменения статуса угодий владелец сможет ощутить ряд преимуществ. Все возведенные им постройки будут узаконены и официально введены в эксплуатацию. Проживающие в доме лица смогут получить постоянную регистрацию. Кроме этого, изменение статуса существенно увеличит стоимость объектов недвижимости, построенных на участке.
Для перевода земли из земель садового некоммерческого товарищества в земли под жилищное индивидуальное строительство нужно прийти на прием в местную администрацию, в ведении которого находится конкретное СНТ.
Первым делом нужно узнать, возможно ли изменение назначение соответствующего участка.
В случае однозначно отрицательного ответа, лучше не тратить время.
Если сотрудники администрации допускают смену категории, то можно начинать собирать необходимые документы.
После сбора пакета бумаг, следует подать заявление на перевод земель из категории СНТ в другую категорию.
В течение месячного срока после подачи ходатайства, сотрудники муниципалитета принимают решение.
При принятии положительного решения, заявитель получает акт о смене категории земельного участка, а при отрицательном — письменный отказ, который должен быть обязательно мотивирован со ссылками на действующие правовые акты.
Можно ли перевести СНТ в ИЖС?
Возможность перевести СНТ в ИЖС появилась достаточно недавно, но сегодня уже существует множество случаев перевода территорий из одного организационно-правового статуса в другой.
Основными причинами, по которым владельцы желают сменить статус принадлежащей им территории, являются:
- Желание использовать материнский капитал для застройки дома. Так как использовать государственную помощь можно только на участках категории ИЖС.
- Желание получить заем на строительство дома. Так как банки предпочитают субсидирование лишь строительство в ИЖС, так как план застройки на ЛПХ и СНТ не регламентируется и это приводит к высоким рискам.
- Желание прописаться на участке на ПМЖ. Данная возможность присуща только для земель ИЖС.
Для перевода СНТ в ИЖС существуют условия:
- Территория не должна находиться в большом удалении от коммуникаций – земля должна находится на территории поселения;
- Администрацией не должно планироваться использование территории для будущих сельскохозяйственных работ – земли не должны быть со статусом «сельхозназначение»;
Можно ли перевести СНТ в ИЖС?
Возможность перевести СНТ в ИЖС появилась достаточно недавно, но сегодня уже существует множество случаев перевода территорий из одного организационно-правового статуса в другой.
- Главной сложностью может стать невозможность использования земель СНТ для проживания и застройки. В случае если администрацией предусмотрено их последующая эксплуатация для засева, корма скота или иных сельскохозяйственных нужд. В таком случае, даже при повторном запросе, администрацией будет дан отказ в изменении статуса участка. Собственнику необходимо ждать, пока изменится статус всего земельного массива.
- Для ИЖС характерна жесткая регламентация строительства, наличие плана застройки и его утверждение администрацией. В связи с этим, при наличии на земле объектов, в случае их несоответствия ГОСТам РФ, администрацией будет выставлено требование об их сносе.
- При отсутствии всех возможных коммуникаций на земельном массиве СНТ, участок с которого планируется к переводу в ИЖС, администрацией будет отказано. Проведение линий электропередач и канализации будет требоваться осуществлять за счет инициатора смены статуса участка. Это достаточно дорогостоящая процедура. Единственным решением станет поиск единомышленников, которые разделят между собой стоимость соответствующих работ. Но даже в этом случае, позже возникнут трудности с дорогами и объектами инфраструктуры – детские сады, школы, больницы и т.д.
ТНС – статус земельного участка, определенный его целевым предназначением.
Земли ТНС:
- в отличие от ИЖС значительно ниже по стоимости, но также могут быть застроены;
- в отличие от ДНТ намного плодороднее и живописнее.
Однако отсутствие инфраструктуры и коммуникаций может вызвать проблемы с их переводом в правовой статус ИЖС, что не позволит пользоваться в их отношении льготами государства. а также произвести регистрацию в построенном на участке доме.
ТНС переводится в ИЖС при:
- желании собственника;
- предоставлении им пакета документов;
- отсутствии планов администрации на их сельскохозяйственное использование.
Как перевести землю садового товарищества в категорию индивидуального жилищного строительства
Порой такие простаивания дают положительный результат. Но если в заявлении была допущена ошибка, то весь пакет документов будет «завернут» администрацией, и процедуру необходимо будет повторять вновь.
- Для того, чтобы запустить процедуру перевода, необходимо подать заявление в администрацию по месту нахождению такого надела – в земельный отдел, при этом в наличии необходимо иметь весь пакет документов на участок.
- В заявлении необходимо указать, какую категорию земельного надела, а также желаемый вид – из какого в какой надел необходимо перевести землю.
- Очень важно помнить, что при владении участком несколькими собственниками, необходимо получить их письменное согласие, заверенное нотариусом. Причем оформление может происходить одним из собственников.
- Перевод земельного участка с СНТ в ИЖС возможен, если собрать весь пакет документов и направить заявление в соответствующий отдел органов местного самоуправления. Однако срок ожидания ответа часто занимает более одного месяца, отказ оформляется в письменном виде, согласно принятому решению по заявлению с четким обоснованием причин отказа.
Можно ли сделать перевод?
Участки под СНТ довольно недорогие, однако не все одинаково пригодны для жизни круглый год. Обычно на них возводятся домики для проживания летом и занятия овощеводством. Строить на таком участке можно только садовые дома. А на землях под ИЖС разрешено сооружать постройки до 3 этажей в целях постоянного проживания.
Перевод СНТ в ИЖС возможен при соблюдении определенных формальностей. Он регулируется нормами Земельного кодекса, Градостроительного кодекса и ФЗ-172 «О переводе участков земли из одной категории в другую».
Важно! Даже в случае, если владеют участком СНТ несколько собственников, переоформить надел из одной категории в другую можно. Необходимо собрать пакет документов и написать заявление.
| Параметры | ИЖС | СНТ |
| назначение | постройка капитального сооружения | сельскохозяйственное использование |
| средняя стоимость на рынке | высокая | невысокая |
| разрешение на постройку | требуется | не требуется |
| подключение коммуникаций | обязательно для жилого дома | необязательно |
| налоговые выплаты | высокий земельный налог на имущество | существенно ниже |
| наличие адреса | полноценный адрес с номером дома и улицей | название садового товарищества и номер надела |
| возможность прописаться для граждан | есть | есть при соблюдении ряда условий |
Стоимость услуг и сроки рассмотрения ходатайства
Каждого собственника надела, желающего начать строительство на участке, волнует вопрос – сколько стоит перевести землю сельхозназначения в ИЖС. Ответить на него поможет выписка Росреестра. Услуга обойдется владельцу в 30% от указанной в кадастре цифры.
Также следует не забывать о том, что нужно будет подготовить проект на строительство дома и оплатить проведение экологической экспертизы. Дополнительные расходы будут понесены и в том случае, если возникнет необходимость в консультации профильного юриста. Стоимость услуг адвоката будет напрямую зависеть о того, какие функции ему предстоит выполнять.
Что касается сроков рассмотрения ходатайства, то обычно они не превышают 2-3 месяцев. В случае принятия отрицательного решения заявитель будет уведомлен раньше. Отказ он получит уже через месяц.
Уполномоченный орган имеет два месяца с момента подачи заявления, чтобы изучить поданные бумаги. Результат может быть положительным или отрицательным:
- Если владелец получил согласие на изменение статуса ЗУ, то надел регистрируется в Росреестре. Это становится основанием для получения адреса и регистрации объекта недвижимости.
- Заявитель получает отказ в переводе категории. В этом случае остается возможность оспорить неподходящее решение в суде.
Иногда документы возвращают для корректировки. Это происходит не позднее, чем через две недели после подачи бумаг на рассмотрение. Документы возвращаются на доработку в следующих случаях:
- В оформлении документов допущены ошибки.
- Заявление написано человеком, который не является владельцем ЗУ, и не может им распоряжаться.
- Надел находится в долевом владении, но согласие лиц, имеющих долю, отсутствует.
Как перевести землю из сельхозназначения в ИЖС в 2021 году
Земли сельхозназначения предназначены для ведения деятельности, связанной с разведением и выпасом скота, выращиванием различных культур. Чтобы на таком наделе возвести коттедж, которому впоследствии будет присвоен почтовой адрес, надо земли сельскохозяйственного назначения перевести в ИЖС. Эту аббревиатуру расшифровывают как «индивидуальное жилищное строительство». Особенность наделов такого типа заключается в том, что они всегда размещены в границах сел и других поселений. Законодательством РФ предусмотрено, что нецелевое использование участка грозит владельцу штрафом, а в некоторых случаях и конфискацией. Чтобы этого не произошло, прежде, чем начинать строительство, нужно произвести перевод земли из сельхозназначения в ИЖС. О том, как это сделать, мы расскажем дальше.
Чтобы однозначно ответить на вопрос о том, можно ли землю сельхозназначения перевести в ИЖС, нужно знать вид разрешенного использования конкретного надела. Возведение жилых постройках на землях СХН допускается при условии, что в качестве ВРИ участка в документах указано ведение одного из видов хозяйства:
- расположение в непосредственной близости от границ населенного пункта (это должно отображаться в генеральном плане застройки);
- нахождение участка на территориях, которые рассматривают в качестве резерва для расширения пределов того или иного поселения;
- не нанесение вреда недрам, в случае возведения постройки (должно быть соответствующее заключение экологов);
- отсутствие других противопоказаний на государственном уровне.
Кадастровый номер указан в соответствующем паспорте. Если его нет, нужно обратиться в представительство Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Эта организация ведет учет расположенных в регионе участков. Для получения услуги необходимо уплатить госпошлину.
При принятии решения об изменении статуса земель СХН чиновники руководствуются особым правилом. Перевод в ИЖС окажется невозможным при условии, что кадастровая стоимость надела окажется на 50% больше, чем средняя по региону. Отказ также получит владелец угодий, на которых расположены пашни, пастбища и луга, многолетние фруктовые сады. Такие категории земель считаются особо ценными.
Немного по-другому складывается ситуация с теми гражданами, которые приняли решение выйти из СНТ или не вступали в него. С ними заключается индивидуальный договор, предусматривающий право пользования коммуникациями СНТ, порядок и стоимость. Стоимость пользования не может быть выше той, которая установлена для участников СНТ.
Вопросами изменения категории землепользования занимаются местные органы самоуправления, а именно, специальные отделы муниципалитетов, куда и следует подавать соответствующее заявление. К заявлению прилагается пакет необходимых документов. При отсутствии препятствий, дается разрешение на перевод земли в другую категорию и оформляется акт.
Естественно из-за одного участка они этого делать не будут. И не факт при обращении к ним нескольких граждан. Ведь администрации придется многое менять, согласовывать, дополнять инфраструктуру — это долго и с очень маленьким процентом положительного исхода. Поэтому проще, быстрее и дешевле купить другой участок, чем менять категорию у нынешнего.
- Также изменились правила, касающиеся земель общего пользования. Раньше такие земли считались коллективной собственностью; теперь любой участник товарищества может перевести коллективную собственность в долевую, а размер доли участника товарищества будет пропорционален размеру его участка (это же самое правило касается и налога на земли общего пользования).
В случае отказа рассмотрения ходатайства оно должно быть возвращено заинтересованному лицу в течение 30 дней с момента поступления. Причина отказа при рассмотрении ходатайства в обязательном порядке в письменном виде разъясняется заинтересованному лицу.
Возможно ли перевести участок земли из СНТ в ИЖС и как это правильно сделать? Пошаговая инструкция
Из этого следует, что выделенный под дачу или садоводство участок перевести в ИЖС можно только в том случае, если будет изменена категория использования земли. Такой переход не всегда оказывается возможным. Такое бывает связано с удаленностью участка от населенных пунктов. Если он к ним не примыкает, то внести изменения не получится.
СНТ в городе, земля оформлена под ИЖС на территории СНТ, есть прописка, есть отдельный выход мимо земель СНТ. Хотела выйти из членства СНТ, но говорят, что буду платить ещё больше, чем в членстве, даже без договора. Что мне будет выгоднее и кому и за что все таки я должна платить?
Переход от первого к второму варианту возможен только при условии отсутствия явных противопоказаний. Решение принимает комиссия по вопросам землепользования. Чтобы инициировать публичное слушание (именно так решается вопрос об изменении ВРИ), владельцу надела нужно подать заявление в муниципалитет. После рассмотрения заявления чиновники готовят заключение. Если результат положительный, о нем сообщают в Росреестр и вносят изменения в ЕГРН.
У меня ИЖС на территории снт, но общественная земля снт не принадлежит, земли населенных пунктов, имею адрес присвоенный градостроительством и муниципалитетом, должна ли я платить взносы в снт. Услуги мне СНТ никакие не оказывает, кроме электричества, но на электричество заключен договор с СНТ.
Рекомендуем прочесть: Как прописаться на другой адрес
У меня участок на территории снт, переведен под ижс, была зона ж 4,но на данный момент стала сх.дом построен не успела узаконить разрешения на строительство нет, что делать? Могу ли я узаконить дом? если нет то должна ли я платить налог по кадастре как за ижс? спасибо за помощ.
Можно ли земли сельхозназначения перевести в ИЖС и сколько это стоит
Как и при ИЖС, в некоторых случаях сельхоз земли (например, относящиеся к СНТ — садовому некоммерческому товариществу) можно использовать для жилищного строительства, а также для последующей прописки. Естественно, возникает вопрос о целесообразности перевода участка в ИЖС.
- Паспорт заявителя (если документы подает представитель, нужна доверенность).
- Согласие всех правообладателей земли на смену категории (актуально для участников общей долевой собственности на участок).
- Выписка из ЕГРН.
- Планово-картографический материал с указанием местоположения и границ.
- Документы, обосновывающие необходимость в выводе земли из категории сельхозназначения и перевода в ИЖС.
Согласно Налоговому кодексу на любое построенное жилое здание можно получить налоговый вычет. Правда, есть нюансы. Например, выплаты причитаются, если статус участка сначала переоформили на ИЖС, только потом там появился дом. Вычета не будет, если, к примеру, гражданин приобрел землю СНТ, возвел там постройку (без перевода в статус жилого) и только потом перевел землю в ИЖС.
Обращение к местным органам власти
Изменение административно-территориального устройства осуществляется решением местных органов власти (губернатора, комитетов областной думы, органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований), которое должно быть оформлено соответствующим правовым.
Принятие решений по вопросам изменения административно-территориального устройства обязательно должно производиться с учётом мнения проживающего на соответствующей территории населения. Поскольку любая реорганизация непосредственно затрагивает интересы населения и сельского поселения и владельцев дачных участков, в любом случае должны быть проведены открытые общественные слушания, на которых будет решена судьба территории.
В случае, если в результате общественных слушаний достигнуто соглашение, дачники готовы «переехать» в деревню, глава соответствующего муниципального образования направляет губернатору (главе) области вместе с сопроводительным письмом следующие документы.