Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «НДС при продаже нежилого помещения юридическим лицом юридическому лицу». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже здания или помещения продавцу необходимо отразить доход и исчислить с него налоги. Какие конкретно налоги, зависит от применяемой системы налогообложения. Если фирма применяет общую систему налогообложения, то при реализации возникает обязанность по исчислению двух налогов: НДС и налога на прибыль. Если объектом недвижимости выступает жилое здание или помещение, то здесь применяется льгота по НДС (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).
Является ли сделка по продаже здания контролируемой
По контролируемым сделкам организация должна ежегодно представлять в ИФНС соответствующее уведомление. Факт того, что предметом сделки является объект недвижимости, еще не дает основания признавать ее контролируемой. Для того, чтобы такая сделка (как, впрочем, и любая другая) стала признаваться контролируемой, необходимы определенные условия.
Так, например, если сделка совершена между российскими взаимозависимыми лицами, то она признается контролируемой (если иное не предусмотрено п. 3, 4, 6 ст. 105.14 НК РФ) при одновременном выполнении двух условий:
- выполняется хотя бы одно из обстоятельств, предусмотренных в п. 2 ст. 105.14 НК РФ (в частности, когда одна из сторон сделки применяет спецрежим ЕСХН, а другая – ОСНО);
- сумма дохода по сделкам с данным контрагентом за соответствующий календарный год превысила 1 млрд руб.
Сложные вопросы и узкие места
Возврат НДС хоть и является правом налогоплательщика, но довольно часто пугает сложностью процедуры. Особые опасения у юрлиц вызывает камеральная проверка, которая проводится ФСН для установления легальности сделки и проверки ее реальной стоимости.
Во избежание осложнений важно, чтобы продавец после продажи не исчез. Надежность продающей стороны, а также ее взаимосвязь с покупателем, проверяются в первую очередь. Немаловажны и другие факторы, например, уплачивает ли продавец НДС, полномочен ли он проводить сделки и т.д. Избежать этих трудностей можно лишь при тщательном подходе к приобретению имущества.
Еще одной распространенной проблемой при возврате НДС является подтверждение источника дохода. Следует быть готовым к необходимости сбора и предоставления доказательств того, что потраченные на покупку средства были получены легальным путем. В ходе проверки будут запрошены документы не только по самой организации, но и по ее контрагентам.
Уплата НДС при купле-продаже, как и его возмещение, зависит от ряда факторов. Юридические лица могут уменьшить размер своих расходов только в случае соблюдения ряда законодательных условий.
Налог на прибыль при продаже недвижимости юр. лицом
Налог на прибыль рассчитывается бухгалтером, размер зависит от следующего:
- Размера полученной выгоды;
- Является ли организация резидентом РФ.
Процентная ставка применяется не к сумме, уплаченной по соглашению, а размер прибыли, которую получает компания в результате приобретения или продажи недвижимости. Поэтому задача бухгалтера – определить размер прибыли в результате сделки. Расчеты могут показать, что выручка от реализации ниже полученной суммы, а это указывает не на прибыль, а на убыток.
Ставки уплаты налога на прибыль зависит от выбранной организацией системы налогообложения, а именно:
- При общей системе (ОСН) – 20% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он учитывается в балансе;
- При упрощенной системе (УСН) – 6% от суммы соглашения;
- При УСН с объектом налогообложения «Доходы-Расходы» – 15% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он приобретался, если это произошло в одном налоговом периоде. 15% является средней ставкой, принятой в РФ, по регионам она может варьироваться.
Налогообложение продажи коммерческой недвижимости
Знайте, что законом предусмотрена покупка коммерческого объекта всем юридическим и физических лицам, имеющих регистрацию ИП. Приобретаемое здание при этом может быть чем угодно. Рассмотрим в таблице особенности коммерческих объектов.
| № п\п | Критерии | Характеристика |
| 1 | Налогообложение | Если Вы решили вдруг продать недвижимость, собственником которой являетесь меньше пятилетнего периода, то приготовьтесь к перечислению в казну 13% от сделки |
| 2 | Согласование | Покупая недвижимость Вам необходимо заручиться согласием законной второй половины. При возможности развода такая недвижимость подлежит равноценному разделу |
Особенности, возникающие после продажи
После того, как недвижимый объект продан, может возникнуть некий ряд ситуаций. Учтите эти факторы и примите к использованию:
- заниженную цену сделки обложат штрафом, и сторонам все равно придется возместить сумму недостачи до рыночной стоимости;
- не скрывайте того, что объект уже не находится в Вашем владении, так как информация из реестра вскоре развеет эту тайну;
- уполномоченные лица занимаются проверкой заявленной продажной стоимости, поэтому таким образом не получится снизить сбор в казну и это не самый лучший вариант утаивания полученного дохода, так как подобная махинация будет непременно раскрыта;
- проверяющие лица вправе направить факт выявления ими неполной оплаты за проданный объект для разбирательства в суде. Жизнь доказывает факты взыскания средств до полной суммы по решению суда.
Уплата: порядок действий
Заплатить налог можно в наличной либо безналичной форме. Существует несколько способов уплаты налогов:
- через отделение банка;
- с помощью платёжного терминала;
- через онлайн-сервисы.
В общем виде инструкция по уплате налога выглядит следующим образом:
- отразить сумму налога в отчётности;
- подать декларацию;
- заплатить налог.
Сроки уплаты налогов приведём в следующей таблице.
Сроки уплаты налогов при продаже коммерческой недвижимости
| Налог | Срок |
| НДФЛ | 1 раз в год до 15 июля года, следующего за отчётным. |
| Налог на прибыль |
|
| УСН |
|
| НДС | Ежемесячно до 25 числа следующего месяца. |
Какие налоги платит юридическое лицо при продаже недвижимости?
Любая организация, согласно законодательству России, обязана оплачивать налог не только при покупке недвижимости, но и при ее продаже. Для каждого вида хозяйственной деятельности предусмотрена своя система налогообложения. Итак, размер налога будет зависеть от формы ведения бизнеса:
- общество с ограниченной ответственностью;
- компания, которая не является резидентом страны;
- закрытое акционерное общество;
- открытое акционерное общество;
- и т.д.
Обязательным условием для реализации объекта является наличие правоустанавливающих документов на недвижимость.
Для того, чтобы совершить сделку по продаже недвижимого имущества необходимо:
- Посетить нотариуса, который проверит всю документацию.
- Составить договор купли-продажи (следует в обязательном порядке указать стоимость объекта для того чтобы исчислить точную сумму налога).
- Заключить сделку с покупателем.
- Осуществить государственную регистрацию.
При продаже имущества в зависимости от того является ли оно жилым или нежилым юридическое лицо обязано перечислить государству два вида налога:
- на добавленную стоимость (НДС) размере 18 процентов от стоимости объекта;
- подоходный налог – им облагается полученная прибыль от сделки.
Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом
Продажа недвижимого имущества юрлицом в 2019 году в обязательном порядке облагается налогами. Их величина в каждом отдельном случае определяется индивидуально, он зависит от множества факторов. Вот основные из них:
- категория объекта – при продаже офиса и квартиры организация заплатит разные суммы налогов;
- имеет ли компания статус резидента РФ;
- Является ли купля-продажа недвижимости зарегистрированным видом деятельности компании-налогоплательщика.
Если продается квартира или дом, то юрлицо-продавец уплачивает только налог на прибыль. Если же продается нежилое помещение, то уплачивается как налог на прибыль, так и НДС. Их расчет происходит по-разному.
Налог на прибыль определяется бухгалтерией организации, и его величина зависит от ряда факторов:
- величина выгоды, полученной юрлицом-продавцом;
- является ли оно российским резидентом – в противном случае оно при любых условиях уплачивает 30% налога.
Сумма налога рассчитывается по различным обстоятельствам, которые зависят от используемой системы обложения. Компании на ОСН уплачивают НДС в размере 18% и/или 20% от суммы получаемой выгоды.
Ндс с продажи земельного участка организацией
Как гласит п.п. 197.1.21 НКУ, операции по поставке (продаже, передаче) земельных участков, земельных долей (паев) освобождены от обложения НДС.
Но! Кроме тех случаев, когда земельные участки размещены под объектами недвижимости и включаются в их стоимость в соответствии с законодательством (с учетом положений абзаца первого п.п. 197.1.13 НКУ).
Напомним: в абзаце первом п.п. 197.1.13 НКУ идет речь об освобождении от НДС, в частности, операций по безвозмездной приватизации приусадебных земельных участков. Явно это не наш случай. Поэтому на п.п. 197.1.13 НКУ не будем заострять внимание.
- Итак, если осуществляется поставка (продажа, передача) земельного участка, на котором нет объектов недвижимости, то, без сомнений, такая операция освобождается от обложения НДС.
- А при поставке (продаже, передаче) объекта недвижимости вместе с землей, которая находится под таким объектом и учитывается в общей стоимости объекта недвижимости (включается в его стоимость), операция подлежит обложению НДС на общих основаниях.
- Возникает вопрос: а будет ли облагаться НДС операция по продаже земельного участка, находящегося под объектом недвижимости, если его стоимость не включена в стоимость недвижимости (в договоре выделена отдельно)?
Исходя из лексической конструкции п.п. 197.1.
- 21 НКУ, на наш взгляд, можно утверждать однозначно: если продается земельный участок, на котором размещен объект недвижимости, но стоимость такого участка не включается в стоимость недвижимости, то начислять НДС на стоимость земельного участка не нужно. Дело в том, что в исключения из льготных операций попадут только случаи, когда выполняются сразу два условия (они перечислены через союз «и»):
- • на земельном участке находится недвижимость;
- • стоимость земли включается в стоимость недвижимости.
- Если хотя бы одно из условий не выполняется — действуют общие «льготные» правила.
Единственный повод для сомнений — упоминание во втором условии каких-то требований законодательства. Может, есть какие-то законодательные нормы, которые требуют включать стоимость земли в стоимость недвижимости?
В НКУ нет норм, которые обязывают продавца увязывать с целью налогообложения продажу земли и недвижимости. А вот в гражданском и земельном законодательстве есть определенные требования на этот счет.
Так, в ст. 377 ГКУ и ст. 120 Земельного кодекса Украины от 25.10.01 г. № 2768-III предусмотрено:
- • к лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, переходит право собственности, право пользования на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землевладельца (землепользователя);
- • размер и кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с переходом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, являются существенными условиями договора, предусматривающего приобретение права собственности на эти объекты (кроме многоквартирных домов и объектов государственной собственности, подлежащих продаже путем приватизации).
- То есть при продаже недвижимости к покупателю переходит право собственности (пользования) на земельный участок.
- Выходит, стороны договора купли-продажи недвижимости могут урегулировать этот вопрос на свое усмотрение.
- Может, ситуация прояснится, если обратиться к бухучету?
Независимо от того, как приобретался земельный участок (как отдельный объект или вместе с объектом недвижимости, с выделением суммы каждой составляющей или общей суммой), в бухучете он должен быть отражен как отдельный объект. Уж слишком разные по своей экономической сущности земельные участки и объекты недвижимости.
Основания для таких действий дает абзац десятый п. 4 П(С)БУ 7 «Основные средства». Согласно данной норме, если один объект основных средств состоит из частей, которые имеют разные сроки полезного использования (эксплуатации), то каждая из этих частей может признаваться в бухучете как отдельный объект основных средств.
Поможет вам в этом п. 9 П(С)БУ 7. В нем сказано, что первоначальная стоимость объектов ОС, обязательства по которым определены общей суммой, рассчитывается распределением этой суммы пропорционально справедливой стоимости отдельного объекта основных средств.
Покупка и продажа недвижимости: все о налогах
Причем у налогообложения недвижимости есть свои особенности. Так, организации на ОСН должно платить налог на имущество в отношении:
- недвижимости, числящейся на балансе в качестве основных средств;
- жилой недвижимости, не учитываемой по данным бухгалтерского учета как ОС.
Организации на ЕСХН уплачивают налог в отношении имущества, которое не используется при производстве сельхозпродукции, первичной и последующей (промышленной) переработке и реализации этой продукции, а также при оказании услуг сельскохозяйственными товаропроизводителями (п.3 ст.346.1 НК РФ).
- Исходя из положений п.1 ст. 271 Налогового кодекса, доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества и (или) имущественных прав (метод начисления).
- Таким образом, считаем, что у организации — продавца недвижимого имущества возникает обязанность по уплате налога на прибыль организаций с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту приема-передачи и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вне зависимости от даты регистрации указанных прав.
Целесообразно заранее проконсультироваться у налогового юриста по возможности минимизации платежей в бюджет, чтобы избежать проблем при заполнении декларационных документов и штрафных санкций. Для предпринимателей и юридических лиц возможность уменьшения платежей в бюджет напрямую связана с выбранным режимом налогообложения.
- если ИП владеет нежилым объектом недвижимости, но не использует его для предпринимательской деятельности, уплата налога будет осуществляться по общим правилам – по ставке НДФЛ 13% от суммы полученного дохода, либо от кадастровой стоимости;
- если объект служил для целей получения доходов при ведении предпринимательской деятельности, расчет суммы налога будет осуществляться по различным основаниям, в зависимости от выбранной схемы налогообложения (например, УСН, ЕНВД и т.д.);
- декларирование полученного дохода будет осуществляться по форме 3-НДФЛ (в первом случае), или путем заполнения декларационных документов по выбранному режиму налогообложения.
Если при продаже недвижимости внимательно прочесть Налоговый кодекс РФ, то проблем с налоговиками не возникает. Но бывают ситуации, при которых толкование размеров налога не однозначно. Например, если ИП после закрытия продает личный гараж, который в деятельности не использовал, то ставка налога для операции составит 13%, причем можно будет использовать налоговый вычет.
Если же после закрытия ИП продает торговый павильон, то налоги будут начисляться на юридическое лицо. В большинстве таких ситуаций необходимо будет оплатить 20% НДС и налог на прибыль.
Налогообложение продажи помещения дело не очень простое. Особенно если продажу осуществляет индивидуальный предприниматель. Но во всех тонкостях вопроса можно разобраться, если уделить достаточное внимание Налоговому кодексу.
Риски при сделках с нежилой недвижимостью
При купле-продаже коммерческой недвижимости обе стороны договоры несут определенные риски. В большей степени это относится к покупателю, однако и продавец нежилого помещения может оказаться в положении, когда придется принимать участие в судебных спорах по поводу правомерности проведенной сделки.
В судебной практике выделяются основные виды рисков, связанных с куплей-продажей коммерческой недвижимости:
- возможность расценивания договора не заключенным – может наступить, если в тексте договора недостаточно полно раскрываются его существенные условия (предмет договора и его цена);
- вероятность признания сделки недействительной – любое нарушение требований закона при заключении договора купли-продажи нежилого помещения или отсутствие необходимых справок и разрешений чревато тем, что соглашение будет объявлено незаконным;
- риск покупки недвижимости с обременениями третьих лиц;
- риск неисполнения сторонами своих обязательств по договору или оспаривания одной из сторон факта оплаты или передачи имущества;
- возможность включения проданного нежилого помещения в наследственную массу, если смерть продавца наступила до регистрации перехода права собственности.
Задача обеих сторон – максимально добросовестно отнестись к подбору необходимых документов и составлению договора купли-продажи. Надежно и быстро продать нежилое помещение можно только тогда, когда все нужные бумаги будут в безупречном порядке, а текст договора будет досконально оговаривать все необходимые условия.
Структура договора купли-продажи нежилого помещения
Договор купли-продажи коммерческой недвижимости предусматривает, что стороны (продавец и покупатель) достигли соглашения о реализации конкретного здания, строения или иного сооружения, имеющего статус нежилого помещения по цене, которая устраивает обоих. В качестве сторон договора могут фигурировать физические лица, предприятия и организации, государство.
В тексте договора должны присутствовать обязательные сведения:
- информация о продавце и покупателе – личные данные граждан с паспортными данными или сведения об уполномоченном лице, представляющем интересы организации;
- данные о предмете договора – объекте недвижимости, с точным указанием местоположения и кадастрового номера, размера занимаемой площади, качественных характеристик. Во избежание недоразумений или разночтений рекомендуется описать продаваемое помещение максимально подробно;
- цена продаваемого нежилого помещения – указывается стоимость одного квадратного метра и полная стоимость объекта недвижимости. По действующему законодательству цена должна быть обозначена в российских рублях. Если стороны намерены производить расчеты в иной валюте, то в договоре обязательно предусматривается отдельный пункт, содержащий информацию о том, по какому курсу будет происходить перерасчет;
- процедура проведения расчетов между сторонами – в соглашении непременно детально расписать порядок внесения задатка при подписании договора, сроки и суммы передачи окончательного расчета от покупателя продавцу, способ оплаты (наличный расчет или перечисление на банковский счет);
- указание стороны договора, обязанной нести затраты по государственной регистрации права собственности и дополнительные расходы (аренда банковской ячейки, оформление аккредитива). Традиционно издержки по регистрации несет покупатель, но стороны вправе установить любое разделение затрат между продавцом и покупателем;
- определение конкретного срока, в течение которого должна произойти передача нежилого помещения покупателю;
- ответственность продавца и приобретателя за нарушение отдельных пунктов договора или неисполнение его условий.
Чем детальнее будет составлен договор купли-продажи, тем больше шансов, что, при наступлении негативных обстоятельств, стороны смогут отстоять свое право в судебном процессе, и не будут нести незапланированные убытки.
Для совершения сделки по купле-продаже квартиры и покупателю, и продавцу необходимо подготовить целый пакет документов. Юридическому лицу потребуется:
- выписка из ЕГРЮЛ;
- копия устава;
- письменное доказательство того, что сделка не относится к крупным, либо согласие учредителей и акционеров на покупку жилой недвижимости;
- доверенность на представление интересов организации, если при подписании договора присутствует не учредитель, а доверенное лицо;
- паспорт или какой-либо другой документ, подтверждающий личность доверенного лица или руководителя.
Продавец подготавливает следующие документы, даже если собственник квартиры – юридическое лицо, а не физическое:
- паспорт либо учредительные документы (в зависимости от того, кем является продавец);
- документы, подтверждающие наличие у продавца права собственности на конкретный объект;
- правоустанавливающие документы;
- выписка из реестра о том, что квартира не имеет каких-либо обременений;
- правовая справка об отсутствии долгов по коммуналке;
- техплан и техпаспорт;
- справка о том, что в жилплощади никто не прописан;
- если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, требуется согласие органов опеки;
- если собственность относится к совместно нажитой супругами, необходимо согласие на продажу каждого из них;
- доверенность на представление интересов (если вопросами продажи занимается не владелец квартиры, а другое лицо).
Какие налоги платит юридическое лицо?
Когда в роли продавца нежилого помещения выступает юридическое лицо, у него появляется обязанность отчисления налоговых платежей. Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом могут быть разными, в первую очередь это зависит от типа самого юридического лица.
При продаже юрлицом недвижимости со сделки взимается налог на добавленную стоимость (НДС) и налог на прибыль. Прибылью признаются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов. Согласно пп.1 п. 1 ст. 268 НК РФ, прибыль, полученную от продажи помещения, продавец вправе уменьшить на остаточную стоимость указанного амортизируемого имущества.
Налоги при продаже коммерческой недвижимости юридическим лицом:
- 18% НДС,
- 20% за выгоду от реализации.
При регистрации по УСН налог с продажи коммерческой недвижимости составляет 6% от суммы продажи или 15% от разницы между стоимостью, по которой эту недвижимость приобретали ранее и продают сейчас.
Для ИП при любом сроке владения недвижимостью:
- 13%, как и для физического лица, с общей системой налогообложения и НДС 18%,
- 6 или 15% для работающих по УСН.
Уменьшить налог на вычет: нюансы
Итак, налог, о котором идет речь, может быть уменьшен за счет применения «классических» вычетов — например, распространенного имущественного, который предоставляется гражданам по расходам на приобретение жилой недвижимости. Тот факт, что куплен жилой объект, а продается — нежилой, не играет совершенно никакой роли.
Вычет можно использовать в целях взаимного зачета с налогом частично либо полностью. Самое главное условие применения данной налоговой привилегии — совершение сделки по продаже помещения в том году, за который оформляется вычет.
Пример.
Савельев А.Н. в 2015 году купил квартиру за 2 000 000 рублей. С этой суммы он может получить имущественный вычет в размере 260 000 рублей (13% от 2 000 000). Чуть позже Савельев продал принадлежащий ему гараж за 1 000 000 рублей. С доходов за продажу гаража он должен заплатить налог в величине 97 500 рублей (13% от 750 000 — фактической налогооблагаемой базы по доходу, уменьшенному на специальный вычет в 250 000 рублей).
Обратившись в 2016 году в ФНС, Савельев может использовать часть вычета в зачет налога. В итоге, он ничего не будет должен государству, в то время как у него еще останется неизрасходованный вычет в сумме 162 500 рублей (260 000 — 97 500). Он может быть оформлен к выплате в общем порядке — через ФНС, получен через работодателя или же использован в целях снижения иных налогов гражданина, если необходимость в их уплате возникнет.