Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Страхование договора долевого участия в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оформление страховок происходит по-разному. Часто банки предлагают заключить договор со страховой компанией-партнером, но заемщик вправе отказаться и выбрать любую интересующую его страховую фирму, подчеркнул Сергунин. «Банки часто сообщают, что если отказаться от страхования в конкретной компании и обратиться к другому страховщику, процентная ставка будет увеличена. Но это неправда. Если заемщик страхуется в аккредитованной при банке компании, процентная ставка остается прежней», — прокомментировала юрист по недвижимости Дарья Коровина.
Документы для страхования квартиры
Перечень необходимых документов зависит от требований страховой компании. Генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов подчеркнул, в общем виде они выглядят так:
- паспорт;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- независимая оценка стоимости квартиры.
В зависимости от страховой организации пакет документов может немного отличаться, но выглядит он примерно так:
- паспорт;
- заявление на страхование квартиры, выдается непосредственно страховщиком;
- договор купли-продажи квартиры/договор аренды;
- выписка из ЕГРН на квартиру;
- независимая оценка квартиры;
- технический паспорт квартиры;
- выписка из домовой книги;
- документы, подтверждающие получение льготы.
С покупкой разобрались и с счетами вроде познакомились, но что же делать, если застройщик нарушил сроки строительства, как дольщикам взыскать неустойку?
Как мы уже ранее разобрались, если сроки задержаны значит деньги всё еще находятся на эскроу-счетах и не переходят к застройщику, получается, что неустойку будет оплачивать сам застройщик.
Однако не стоит забывать, что всего в 0,01% случаев застройщик будет выплачивать неустойку из «своего кармана», поэтому дольщик будет вынужден ждать, ведь только после завершения строительства и передачи и оформления покупателем права собственности застройщик получит деньги. Далее по исполнительному листу застройщик будет выплачивать неустойку.
Для взыскания неустойки мы всегда рекомендуем обращаться к команде профессиональных юристов. Почему?
Стратегия и тактика переговоров с застройщиком
Сразу отмечу, что процесс переговоров с застройщиком существенно отличается от формата привычных деловых переговоров. Именно эти особенности (убедилась лично), обычно приводят покупателей к провалу – даже тех, кто как и я, по роду деятельности зачастую проводит с партнерами успешные переговоры. Перечислю главные причины, из-за которых дольщики не добиваются в офисе девелопера уступок (осознала их после анализа ситуации, с которой пришлось столкнуться):
- В большинстве случаев переговоры с дольщиком ведет не тот, кто принимает решения по затронутым в ДДУ вопросам (чаще всего инвестора слушает менеджер).
- Дольщик заинтересован в покупке выбранной квартиры гораздо больше, нежели застройщик в получении денег от одного «мелкого» клиента (особенно если тот покупает студию или «однушку»).
- И выплывающее из предыдущего пункта – застройщик быстрее согласится изменить некоторые положения договора и пойти на уступки инвестору, покупающему несколько квартир, нежели прислушиваться к дольщику, выбравшему ту же крохотную студию.
- Высокий спрос на объект. Когда у застройщика в отделе продаж очередь – вероятность того, что он пойдет вам на уступки, крайне мала.
- Распространяющиеся слухи о том, что в договор внесены изменения. Существует вероятность «сарафанного радио», вследствие чего другие покупатели начнут активно давить на застройщика и требовать правок или изменений в каждом договоре. Чтобы не допустить таких «заморочек», застройщик готов отстаивать свои позиции до последнего, отказывая даже самым перспективным инвесторам.
Все эти моменты необходимо учитывать и продумывать их нейтрализацию заранее. Не менее важно добиться встречи с юристами застройщика, а не с менеджером, который не способен повлиять на договор. Действия дольщика должны быть таковыми:
- Внимательно вычитать предложенный договор – со мной это сделал юрист.
- Выделить положения, которые для вас являются принципиально неприемлемыми или несут серьезные риски. У меня были такие пункты:
- слишком большая неустойка (материальная ответственность дольщика за невыполнение условий договора);
- привязка к курсу доллара (подразумевает возможное увеличение стоимости квартиры);
- указанная в договоре собственная эксплуатационная/управляющая компания застройщика.
- Сформулировать эти положения в других редакциях – так, чтобы найденные риски для инвестора (вас) свести к минимуму. И предоставить их юристам.
Застройщики обычно не хотят соглашаться на следующие изменения в договоре:
- увеличение их материальной ответственности при невыполнении обязательств;
- изменение порядка проведения расчетов (как у меня – нужно было отвязать стоимость квартиры от курса быстрорастущего американского доллара);
- предоставление дольщику права свободы выбора управляющей организации (с этим я еще готова была смириться);
- установление конкретных сроков передачи недвижимости в собственность покупателя (повезло, что в моем договоре они были четко прописаны, иначе бы и в этом месте я возмутилась);
- уменьшение материальной ответственности дольщика в случае ненадлежащего выполнения условий договора (чрезмерная неустойка – тоже пункт «из моей оперы»).
Напоследок отмечу, что услуги юриста обошлись недешево. Но зато я была абсолютно уверена в собственной безопасности (в плане финансов). А тем, кто не может себе позволить юридическое сопровождение сделки по ДДУ при покупке квартиры в новостройке, нужно проявить особую бдительность и учитывать ряд моментов, чтобы не попасть «впросак».
Что проверять и на что смотреть при заключении договора долевого участия с застройщиком:
- Репутация застройщика. Нужно изучить, насколько компания крупная, как давно на рынке, что построила, какие отзывы покупателей, есть ли претензии от контрагентов. Многое можно найти в интернете или через другие средства массовой информации (в т.ч. из открытых источников от органов исполнительной власти и судебных структур – порталы арбитражных/районных судов и прочие).
- Пакет документов, подтверждающий права застройщика: на ведение строительства и продажу недвижимости; акт местного органа власти (например, администрации) на землю; проектную декларацию; инвестиционный контракт с компанией, разделяющей обязательства по строительству дома; дополнительные соглашения и протоколы.
- В случае заключения договора не с основным застройщиком, важно проверить всю цепочку – как лицо, уступающее вам свои права на жилье, сам приобрел эти права; его полномочия; документы, подтверждающие оплату перехода прав ему; каким образом эти права будут переданы вам. Если оплата им не была произведена, существует большой риск того, что договор признают недействительным, и он будет расторгнут.
- Заключается ли действительно ДДУ (договор долевого участия), а не какой-то его аналог – например, предварительный договор, на который действие ФЗ-214 не распространяется. Он не защищает от двойных продаж, не подлежит государственной регистрации и может маскировать мошеннические схемы (а следовательно, является весьма опасным способом покупки недвижимости).
- Обязательства застройщика по передаче жилья в собственность после завершения строительства объекта. Некоторые недобросовестные компании используют вместо этой измененные формулировки, которые выводят сделку из-под действия закона ФЗ-214. К примеру: финансирование совместной деятельности в рамках строительства, участие в инвестиционной деятельности и т.д. Попробуйте отыскать и другие «лазейки» в договоре: указание «ориентировочного», а не конкретного срока сдачи новостройки, попытка продажи квартиры после начала процедуры банкротства…
- Если все в порядке и претензий нет, важно еще проверить, прописаны ли в договоре обязательные условия и пункты: определение и местоположение квартиры, ее характеристики, стоимость и условия оплаты, регистрация ДДУ, сроки завершения строительства дома и передачи квартиры, штрафные санкции за неисполнение застройщиком обязательств.
Что выбрать – завершение строительства или компенсацию?
После признания застройщика банкротом участники долевого строительства смогут самостоятельно определить на общем собрании, на что будут направлены средства Фонда – завершение строительных работ или компенсационные выплаты. Юридическое сопровождение позволит грамотно оформить все необходимые бумаги и исключить бюрократические проволочки в этом деле.
Как правило, достройка дома – более рациональный вариант, чем хлопоты с возмещением ущерба и вторая попытка приобрести жилье в другом строящемся объекте. Единственное исключение – когда строительные работы прекратились на стадии котлована.
На принятие решения о выплате компенсаций пострадавшим Фонду отводится полгода с момента признания девелопера банкротом и открытия конкурсного производства.
Законом допускается финансирование строительства многоквартирных домов, за которые застройщики не платили обязательные отчисления в Фонд дольщиков. Также может финансироваться возведение:
- транспортной инфраструктуры;
- инженерных сетей и коммуникаций.
По договору долевого участия застройщик обязан передать жилые помещения дольщикам после окончания строительства. Страхованию подвергается имущественная ответственность строительной компании перед участниками долевого строительства на случай, если эта обязанность не будет выполнена.
Участники долевого строительства – независимо от того, компания это (кроме кредитных организаций) или рядовой гражданин – вкладывают в него свои деньги. Поэтому страхование застройщика им выгодно, ведь в случае чего они получат страховую выплату.
Кстати, согласно действующему закону застройщик может страховать и весь дом целиком, и каждую квартиру в отдельности . Однако страховка целого дома нецелесообразна с точки зрения экономии средств.
Контролирующие органы
Органом страхового надзора над соблюдением страхового законодательства при случаях взаимного страхования выбран Центробанк, а региональные органы власти следят за соблюдением требований участия строительных фирм в обществе взаимного страхования (ОВС).
Узнайте где и как застраховать квартиру с максимальной выгодой для страхователя.
Получить информацию о том какая недвижимость подлежит титульному страхованию можно ЗДЕСЬ
Читайте почему необходимо заключать договор страхования жизни при покупке жилья в ипотеку: //dom/n-info/zhizn-pri-ipoteke.html
В целом процедура оформления страхования договоров долевого участия – дело хлопотное, ведь если в строящемся доме 300 квартир, то и страховых договоров должно быть 300.
Сначала застройщику придется определиться со способом страхования, затем собрать пакет документов, заключить договоры с каждым дольщиком и, самое главное, выполнить до конца и надлежащим образом условия этих договоров.
Иначе будет допущен страховой случай и дольщики (несмотря на выплаченные страховые возмещения) останутся без квартиры в новостройках.
Пока на страховом рынке нет ажиотажа – страховые компании не горят желанием заключать договоры с застройщиками, поскольку строительство является одной из наименее выгодных в этом плане областей.
Большинство специалистов в этом вопросе считают, что страхование договоров долевого участия может существенно увеличить стоимость жилья на российском рынке недвижимости, поскольку строительные компании наверняка переложат эти расходы на плечи дольщиков.
Внесение сведений в Единую информационную систему
На основании ч. 17 ст. 3 Закона органы исполнительной власти РФ, осуществляющие кадастровый и регистрационный учет недвижимости, вносят сведения в Единую информационную систему в отношении объектов, участвующих в долевом строительстве. Соответствующее обязательство реализуется в течение 40 дней с момента вступления в силу Закона. В системе размещаются:
- регистрационные сведения и наименование застройщика;
- цена договора;
- срок передачи в эксплуатацию;
- информация о страховой организации;
- величина страхового возмещения.
Кто из казанских застройщиков был в «Респекте»?
Мы попытались выяснить, кто из казанских девелоперов мог оказаться в щекотливой ситуации в связи уходом «Респекта» с рынка страхования ответственности застройщиков.
«Объекты, реализацию которых осуществляет «Ак Барс Недвижимость», не пользовались услугами СК «Респект», в связи с чем каких-либо приостановок продаж и переоформления документов у нас не будет. Государственной думой принят большой пакет поправок к 214-ФЗ, которые ключевым образом отразятся на многих аспектах деятельности застройщиков», — прокомментировала директор компании «Ак Барс Недвижимость» Елена Стрюкова.
Компания «Унистрой» также не сотрудничала с «Респектом». «Нет, мы не страховали свои объекты в этой страховой компании. Мы страхуем часть объектов в Обществе взаимного страхования застройщиков, часть — через Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», — рассказал заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов.
Действительно, на сайте застройщика есть полная информация о страховании договоров долевого участия. Большая часть объектов в «Весне» и все дома в «Арт сити» застрахованы в Фонде защиты дольщиков, а дома в «Царево village» — в «Потребительском обществе взаимного страхования застройщиков».
А вот в проектной декларации второго и третьего домов жилого комплекса «Пять звезд» на Яруллина указано, что договор страхования ответственности застройщика заключен с компанией «Респект». Напомним, что строительством ЖК «Пять звезд» занимается СМУ-88 Ильи Вольфсона. В проектных декларациях комплексов «Малиновка» и «Норвежский» указано, что производятся отчисления в компенсационный фонд.
Дольщик получит обратно всю сумму денежных средств?
Да, компенсационный фонд долевого строительства, известный как «Фонд защиты прав дольщиков», подразумевает возмещение средств при банкротстве девелопера. Но на каких условиях и сколько вложенных денег сможет получить человек?
Для расчета суммы возмещения убытка используется формула: метраж жилплощади, приобретенный дольщиком в здании (не больше 120 кв. м), умноженный на среднестатистическую рыночную стоимость квадратного метра в новостройках данной локации (которая определяется по методике, утвержденной органами статистики/Минстроем и обычно на 30-40% ниже реальной стоимости).
Когда цена по ДДУ не превышает допустимый максимум, вычисленный по формуле, дольщик получит назад всю сумму. Если же стоимость превышает вычисленный результат, то участник долевого строительства, сможет получить средства только в размере, установленном законом (определенном формулой). Гражданам, что приобрели недвижимость посредством уступки прав по ДДУ, заключенному после начала банкротства компании, будет отказано в выплате.
Максимальный размер выплаты по многоквартирному дому составляет 10 млн. рублей. Даже если человек купил в одной новостройке несколько квартир, он не сможет получить больше установленной законом суммы. К тому же, не производятся выплаты в отношении нежилых помещений (у покупателей нет права получить возмещение за счет фонда в случае проблем со стройкой). В отношении апартаментов, которые имеют статус нежилых помещений, ситуация может измениться. В ноябре этот вопрос может быть решен: с целью повышения безопасности дольщиков в законодательство планируют внести соответствующие изменения.
Детально о том, как дольщику получить возмещение из компенсационного фонда долевого строительства, можно узнать из Постановления от 7 октября 2017 г. №1233.
Принимая во внимание все нововведения (государственный компенсационный фонд долевого строительства, счета эскроу, страхование ДДУ), на горизонте уже виднеется неизбежное, но логическое завершение текущей эпохи ФЗ-214. Долевое строительство, конечно, привычное, оно просуществовало 14 лет, хотя и накопило за это время солидный судебный опыт.
Нововведенные схемы будут еще обкатываться не менее 3-5 лет, и разрешение конфликтных ситуаций в первые годы будет процессом непростым, неоднозначным и трудоемким. В этом отношении ДДУ определенно выигрывает на данный момент и остается относительно выгодным инструментом для инвестирования. Новые механизмы, в частности, с применением проектного финансирования, исключают подобную возможность: нет смысла заранее вкладывать деньги в проект – покупка жилья в новостройке превратится из инвестиции в банальное бронирование. А главное, – можно ведь просто подождать и купить готовое жилье.
Поэтому ключевой вопрос о «журавле в небе» до сих пор остается актуальным: стоит ли покупать квартиры от застройщика в 2019 году (пока еще существует возможность), по старым схемам? Здесь и сейчас однозначного ответа быть не может. Решение следует принимать каждому самостоятельно, учитывая индивидуальные потребности и собственные возможности.
Оформление договоров в страховых компаниях
В соответствии с п. 8 и 29 ст. 25 Закона № 218 и ст. 15.6 ФЗ № 214, Застройщик может осуществлять страхование своей ответственности добровольно (до государственной регистрации соглашения о долевом участии в строительстве) или в обязательном порядке — до даты образования специального Фонда по защите инвесторов.
Согласно п. 35 ст. 25 Закона № 218, страховым случаем признается отсутствие передачи жилого помещения дольщику в связи со следующими обстоятельствами:
- Если вступило в законную силу решение суда о взыскании залога в связи с приостановлением строительства или истечением срока сдачи дома (ст. 14 зак. № 214).
- Если вступило в законную силу решение арбитражного суда о признании застройщика банкротом.
| № п/п | Наименование страховщика | Номер лицензии на осуществление страхования |
| 1. | Общество с ограниченной ответственностью «Региональная страховая компания» | СИ № 0072 |
| 2. | Страховое акционерное общество «ВСК» | СИ № 0621 |
| 3. | Акционерное общество «Страховая | СИ № 0915 |
| 4. | Страховое публичное акционерное общество «Ингосстрах» | СИ № 0928 |
| 5. | Закрытое акционерное общество «Страховая группа «УралСиб» | С № 0983 77 |
| 6. | Закрытое акционерное общество «Московская акционерная страховая компания» | СИ № 1427 |
| 7. | Открытое акционерное общество «Международная страховая | СИ № 1461 |
| 8. | Акционерное общество «ГУТА-Страхование» | С № 1820 77 |
| 9. | Открытое акционерное общество «Страховая акционерная | СИ № 1834 |
| 10. | Открытое акционерное общество «АльфаСтрахование» | С № 2239 77 |
| 11. | Общество с ограниченной ответственностью Информационно-страховая | СИ № 2496 |
| 12. | Закрытое акционерное общество «Страховая | СИ № 2947 |
| 13. | Открытое акционерное общество «Национальная страховая компания ТАТАРСТАН» | СИ № 3116 |
| 14. | Общество с ограниченной ответственностью Страховое общество «ВЕРНА» | СИ № 3245 |
| 15. | Общество с ограниченной ответственностью Страховая | СИ № 3398 |
| 16. | Общество с ограниченной ответственностью «БИН Страхование» | СИ № 3487 |
| 17. | Общество с ограниченной ответственностью «Страховая | СИ № 3492 |
| 18. | Общество с ограниченной ответственностью «Строительная Страховая Группа» | СИ № 3857 |
| 19. | Некоммерческая организация «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков» | ВС № 4314 |
Необходимые документы для страхования
Чтобы заключить страховое соглашение и застраховать долевое строительство, застройщику необходимо обратиться к страховщику и иметь при себе следующие бумаги:
- лицензию на осуществление деятельности;
- разрешение уполномоченных органов на строительство;
- документ, подтверждающий право пользования земельным участком (о праве собственности или договор аренды);
- учредительные документы компании;
- проектную документацию на будущую новостройку;
- техническое и экономическое обоснования предстоящих работ;
- перечень кредиторов (дольщиков);
- финансовая документация;
- справки, подтверждающие отсутствие задолженностей у застройщика перед государством и финансово-кредитными организациями;
- договора долевого участия на каждого дольщика, указанного в перечне кредиторов.
Список документов может изменяться в зависимости от некоторых факторов. О необходимости представить дополнительные документы сообщит сотрудник страховой компании или менеджер банка в зависимости от того, где застройщик будет оформлять страховой полис.
Банковское поручительство и страхование ответственности — залог безопасности для дольщика
Случаи, когда дольщики остаются ни с чем, в России встречаются все чаще. Как показала практика, обязательная государственная регистрация не дала должного результата. Именно поэтому правительством было принято решение более тщательно контролировать долевое строительство и регулировать деятельность непосредственно самих застройщиков. С этой целью в 2004 году был принят ФЗ№214, где были прописаны отдельные положения относительно тех моментов, которые не смогла учесть процедура обязательной регистрации. Но и этого оказалось недостаточно. Находчивые и недобросовестные застройщики каждый раз находили лазейки, как обойти закон и избежать за это наказания.
На основании всех данных и опыта обманутых вкладчиков правительством были разработаны новые положения. После поправок ФЗ-214 должен был стать более совершенным, поэтому над положениями ФЗ-294 юристы работали очень тщательно.
Новый закон был подписан президентом 30 декабря 2012 года, но в дело его пустили только 1 января 2014 года.
В результате, начиная с соответствующей даты, для того, чтобы пройти обязательную государственную регистрацию и для заключения договора долевого участия застройщик обязан предоставить ряд дополнительных документов, а именно о банковской гарантии и страховании по 214 ФЗ.
Страхование ответственности застройщика — договор, по 214 ФЗ, страховые компании, при долевом строительстве
Одно из основных обязательств застройщика – передать в срок долевым собственникам по договору объект соглашения. Объектом выступают жилые помещения, которые один из контрагентов берется построить.
Исполнение обязательств по передаче жилых помещений может гарантироваться страхованием ответственности застройщика.
В 2014 году в ФЗ №214 вступили изменения, которые сделали страхование ответственности застройщика обязательным. Страхованием данного вида ответственности застройщики занимаются самостоятельно.
Они могут выбрать следующий метод гарантийной защиты:
- страхование с участием общества взаимного страхования, которое действует на основании лицензии и мало чем отличается от большинства страховых компаний;
- страховая защита, в которой поручителем выступает банковское учреждение;
- страхование с участием компании, работающей на основании лицензии.
Вступление в общество обязательного страхования не является простым и безопасным в материальном плане процессом.
Все здесь несут солидарную ответственность в случае банкротства одного из участников и должны платить членские взносы. Существует также ряд других рисков.
Страхование с участием банка в роли поручителя невыгодно в первую очередь процедурой. Длительное время необходимо собирать документы, да и оформление происходит небыстро.
Что такое компенсационный фонд?
Эта публично-правовая компания была создана 20 октября 2021 г. постановлением Правительства РФ. За Фондом закреплены функции управляющей организации, а девелоперы обязаны отчислять на его счет 1,2% от стоимости каждой проданной квартиры при условии, что не используются эскроу-счета. Собранные средства вкладываются в достраивание объектов недвижимости, признанных долгостроем, с привлечением новых подрядчиков. Однако большую часть средств Фонд получает за счет финансирования из федерального и регионального бюджета.
Основная цель учрежденного Фонда – защита прав дольщиков при невыполнении девелопером взятых обязательств, а также возмещение связанных с этим убытков. Дополнительной гарантией для граждан стало требование размещать средства за приобретаемую квартиру на эскроу-счете банка, кредитующего девелопера. Благодаря этому дольщики смогут забрать средства со специального счета эскроу, если компания:
- обанкротится;
- будет ликвидирована;
- затянет сроки сдачи объекта;
- грубо нарушит требования к качеству сдаваемого объекта.