Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переход права собственности на квартиру с 2023 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
Как пострадает бизнес
Сведения о собственнике важны для разных организаций:
- управляющие и энергосбытовые компании не смогут массово и оперативно отслеживать, кто является владельцем жилья. Им будет сложнее управлять домом, а также взыскивать дебиторские задолженности по оплате коммунальных услуг;
- IT-компании, которые создают сервисы для проверки недвижимости, потеряют большую часть пользователей. Имя собственника — первое, на что смотрят перед покупкой или арендой недвижимости. И многие клиенты не будут готовы платить за отчеты, в которые не включены эти сведения;
- риелторы и юристы, которые занимаются проверкой сделок, не смогут самостоятельно получить все необходимые сведения об объекте. Это усложнит их работу, а также может поставить под сомнение безопасность сделок. Ведь если сведения получены не из первоисточника, они могут быть изменены.
Новое в госрегистрации и учете построенных объектов, регистрация ДДУ
|
ВОПРОС |
НОВОЕ С 2021 ГОДА |
| Регистрация объекта незавершенного строительства | Истечение срока договор аренды или безвозмездного пользования земельного участка для строительства теперь не преграда зарегистрировать «незавершёнку», если разрешение на строительство продолжает действовать |
| Кадастровый учет изменений параметров многоквартирного дома | Если параметры дома поменялись из-за реконструкции или при перепланировке помещений, заявление могут подать:
|
От сделки до ее регистрации
Данная особенность касательно передачи права собственности актуальна только для сделок, по которым регистрация в ЕГРН является обязательной. Это сделки с недвижимостью, включая земельные участки, частные дома, квартиры в многоквартирных зданиях, коммерческую и промышленную недвижимость, а также доли в соответствующих объектах недвижимости.
Общий порядок перехода прав выглядит следующим образом:
- Оформляется договор купли-продажи, предусматривающий соответствующую передачу права собственности. Обратите внимание: по законодательству многие сделки могут быть оформлены в простой письменной форме, что как раз и создает сложности при регистрации.
- После оформления договора документы передаются в Росреестр—орган, вносящий информацию в ЕГРН. Для проведения регистрации необходимо предоставить полный пакет документов, позволяющий проверить законность заключения сделки.
- Спустя установленное время данные вносятся в реестр. С того момента, как была проведена регистрация, и изменяется право собственности. А именно: право собственности продавца прекращается, а покупателя – начинается.
Соответственно, во всех вопросах, связанных с налогообложением, и прочих ситуациях, когда возникновение права собственности необходимо отсчитать с точностью до одного дня, точкой отсчета будет дата внесения информации в ЕГРН. Проверить это очень просто: если вы запросите выписку из реестра, в нем будет указана именно дата регистрации, а не дата заключения сделки.
Правовой статус объекта если в регистрации права отказано?
Если гражданин подает документы самостоятельно, и пакет проходит правовую экспертизу, вполне вероятным является отказ в регистрации. В этом случае правовой статус объекта изменяется следующим образом:
- Сразу после подписания документов объект недвижимости блокируется, им не может распоряжаться ни одна из сторон.
- В момент отказа стороны должны принять решение о дальнейших действиях. Все зависит от причин отказа и возможности их устранить. Если причиной является несоответствие договора российскому законодательству, документ можно считать ничтожным, а поэтому права на объект вновь находятся у продавца.
- При повторной попытке «переходный» статус вновь устанавливается с момента подписания нового договора.
Расширение состава сведений ЕГРН
С января 2023 года меняется состав сведений о назначении объекта, которые вносятся в кадастр недвижимости. Исключаются такие назначения как: жилое строение и жилое. Добавляется «жилой дом». Теперь назначение объекта необходимо указывать из списка: нежилое, многоквартирный дом, садовый дом, жилой дом.
Кроме того, дополняются сведения о земельных участках для государственных или муниципальных нужд: образован ли участок путем перераспределения земель; решение о изъятии земельного участка или расположенного на нем объекта; о расположении земельного участка или расположенного на нем недвижимого объекта в границах территории, в отношении которой принято решение о резервировании земель.
Появится новый раздел в ЕГРН «перечень координат пунктов геодезической основы в местных системах координат кадастровых округов».
В реестр границ будут вноситься следующие сведения о зонах с особыми условиями использования территорий, территориальных зонах, территориях объектов культурного наследия:
- Перечень видов разрешенного использования объектов капитального строительства;
- Предельные размеры участков
- Предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства;
Более того, в реестр границ вносятся сведения о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд, в том числе:
- реквизиты решений о резервировании земель;
- цели и сроки резервирования;
- ограничения прав на земельные участки, расположенные в границах зарезервированных земель;
- описание местоположения границ.
Когда оформляется право собственности?
Под правом собственности в российском законодательстве подразумевается право владения, пользования и распоряжения определенными вещами. Такое право можно назвать наиболее полным, поскольку оно подразумевает, что у собственника имеется полный набор полномочий. У арендатора же, например, есть право пользования, но не распоряжения.
Прежде чем рассматривать, как оформить собственность на квартиру в новостройке, стоит выяснить, в каких случаях эта процедура необходимо. Согласно законам РФ, покупатель не обязан регистрировать собственность в течение определенного времени с момента покупки. По этой причине многие граждане не регистрируют имущество, поскольку в таком случае им не требуется выплачивать налог.
Что изменилось с прошлых лет?
Стоит уделить особое внимание тому факту, что с 1 сентября 2022 года начнет действовать закон, согласно которому упрощается процесс регистрации объектов застройщиком. Благодаря этому планируется улучшить инвестиционное состояние в сфере строительства по всей России, а также ускорить процесс получения застройщиком необходимых документов.
В настоящее время процедура оформления строительных объектов выглядит следующим образом: дом вводится в эксплуатацию, а орган, который выдал разрешение, отправляет Росреестру уведомление об учете в кадастре. Только после завершения этой процедуры строительная компания может зарегистрировать свои права.
По этой причине зачастую возникают простои. Застройщик уже получил разрешение на ввод в эксплуатацию, но все еще не зарегистрировал объект. Следовательно, дом не облагается налогами, что негативно влияет на бюджет страны.
В соответствии с новым законом, полный перечень документов отправляется Росреестру тем органом, который выдал разрешение на ввод дома в пользовании. Благодаря этому сократятся сроки постановки объекта на кадастровый учет.
Что делать УК и собственникам
Управляющие организации могут использовать нотариуса и первый пункт из перечня выше для получения данных о собственнике. Но если УК нужны эти сведения, то очевидно, что подписанного гражданином N. экземпляра договора управления у нее на руках нет. Посчитает ли нотариус достаточным договор управления, подписанный с другими собственниками, – покажет практика.
Еще можно будет пофантазировать с «намерениями обратиться в суд о взыскании задолженности по уплате платежей, связанных с использованием недвижимости» (пятый пункт), но тоже пока неясно, как будут толковать этот пункт нотариусы.
До развлечений с нотариусом управляющим компаниям остаётся отслеживать изменения прав собственности на помещения в управляемых домах. Это можно делать вручную с помощью раздела «Справочная» на сайте Росреестра, либо автоматически с помощью компаний, которые помогают вести учет собственников и их изменений.
Возможно, хотя в это трудно поверить, когда-нибудь в ГИС ЖКХ будут нормально отображаться сведения о собственниках, без танцев с бубнами со стороны самих собственников и УК.
Вариант, что сами должники, незаконные перепланировщики квартир, захватчики общедомового имущества или просто замкнутые собственники возьмут и предоставят УК свои данные, в этом материале мы не рассматриваем.
Обычные собственники-соседи поставлены в затруднительное положение при проведении общих собраний.
Уведомление о собрании. Если собственники по техническим причинам не могут разместить сообщение о собрании в ГИС ЖКХ, а в доме не принят упрощенный порядок уведомления (на досках объявлений), то остается уведомление каждого собственника под роспись, либо заказными письмами, что при отсутствии данных о Ф. И. О. неосуществимо.
Реестр собственников. Нужен для оформления протокола в соответствии с приказом Минстроя №44/пр. Как вариант для инициатора – брать кривой реестр от УК (другого при таком нормативно-правовом регулировании у нее быть не может) и стыковать его с той информацией, что видно на сайте Росреестра в бесплатной общедоступной «справочной» или дешёвом ФГИС ЕГРН. На все последующие претензии отвечать: мы используем реестр, полученный от УК в порядке ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ.
Едва ли жилищная инспекция сможет нормально проверить актуальность реестра собственников. А при оспаривании решений собрания в судебном порядке судья уже будет смотреть на кворум: если он есть, и все остальное в порядке, то некоторые недостатки реестра на действительность решения собрания не повлияют (в большинстве случаев).
К сожалению, безынициативному большинству собственников, безразличному к управлению своим домом, такие нововведения только в радость.
Типичный комментарий: «На самом деле я за. Не хочу, чтобы все, кто попало, смотрели мои данные и данные семьи. Если решу продать квартиру, сама возьму все документы и предоставлю покупателю, а любой любопытной Варваре информация должна быть закрыта».
Когда возникает право собственности?
Наличие недвижимости дает не только права по его использованию и распоряжению, но и обязанности. Владелец должен платить налоги и коммунальные платежи, содержать ее в порядке. Важным моментом является возникновение права, которое появляется после регистрации в Росреестре на основе правоустанавливающих документов. Данная обязанность возникает на основе ФЗ № 218 от 30.12.2015 «О государственной регистрации недвижимости».
Право собственности на недвижимость возникает в следующих случаях:
| Приобретение | Если осуществляется покупка недвижимости за счет заемным или собственных средств, оформляется договор купли-продажи. |
| Дарение | Также требует заключения договора, но имущество передается на безвозмездной основе. |
| Наследование | Если по завещанию или по закону передается имущество, его необходимо оформить путем получения свидетельства на наследство. |
Существуют и другие основания, на основе которых возникает право собственности. Это может быть получение дома или квартиры от государства, обмен недвижимости.
Регистрация перехода права собственности: куда обращаться, документы и сроки
Для официальной регистрации прав собственности на недвижимое имущество нужно обращаться в Росреестр по месту проживания либо по расположению самого объекта, участвующего в процедуре.
Возможны следующие способы получения услуги:
- Непосредственное обращение в представительство Росреестра (обязательно должны прийти все участники сделки).
- Обращение в специализированный центр предоставления госуслуг.
- Подача бумаг через специальную форму на интернет-ресурсе Росреестра.
- Отправить всю документацию почтой с нотариальным заверением.
- Заказ выездной службы в случае невозможности реализации при помощи других вышеописанных способов.
Порядок проведения государственной регистрации
Процедура осуществления перехода права владения зависит от основания ее проведения:
- В случае с регистрацией договора купли-продажи, дарения, мены и других возмездных и безвозмездных соглашений переход права осуществляется на основании представленных бумаг, свидетельствующих о переходе прав от одного частного лица к другому.
- Во втором случае осуществляется перевод помещения или земельного участка из государственной или муниципальной собственности в частную. Такие случаи имеют место при заключении договора приватизации или деприватизации (осуществляется переход права наоборот от граждан к органам власти), приобретение земельного участка в собственность, если он был получен на основании акта о бессрочном или наследственном владении.
- В третьем случае переход права реализуется в рамках наследственного дела. Наследник обязан уведомить нотариуса, в ведении которого находится дело, о правах на объект недвижимости, завещанный или положенный ему по закону. В течение 6 месяцев ведется подсчет наследников, которые явились с заявлениями о своих правах. По истечение этого срока нотариус выдает гражданам и организациям, деятельность которых не связана с извлечением прибыли, свидетельства, с которыми нужно явиться в орган Росреестра для регистрации перехода права собственности с умершего на наследника. Порядок и сроки осуществления регистрации сделки такие же, как при совершении сделки купли-продажи или мены с присутствием обеих сторон.
Переход права собственности на нового владельца осуществляется в момент помещения государственным регистратором сведений об об снованиях перехода собственности и сторонах сделки. Подтверждается указанное действие отметкой на оригинале договора купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельстве о наследовании и др.
При заказе справки из госреестра в расширенном виде будут указаны все сведения об основаниях и датах перехода прав на каждого владельца недвижимости. Такой документ может запросить только действительный собственник. Бумага запрашивается обычно при проведении сделок по распоряжению имуществом или наложению обеспечения при оформлении залога или ипотеки в банке.
Предлагаем ознакомиться: До скольки лет оплачивается декретный отпуск
Отказ в установлении перехода собственности осуществляется в случаях:
- когда представлены неполные сведения о владельце или объекте недвижимости;
- при подделке документов, сообщении недостоверной информации при регистрации сделки;
- при отсутствии в госреестре данных об объекте недвижимости – как пример, при владении землей на праве бессрочного пользования при отсутствии приватизации по закону о дачной амнистии или другим основаниям;
- заявитель не имеет права на распоряжение недвижимостью, к примеру, свидетельство о наследстве получено, но имущественный статус не прошел регистрацию в органах Росреестра.
Как отказаться от права собственности на земельный участок, узнайте в статье: отказ от права собственности на земельный участок. Про льготы по налогу на имущество читайте здесь.
Получается, при каких бы обстоятельствах недвижимость ни переходила в «новые руки», собственность будет начинаться после государственной регистрации. Эта процедура в стране стала проводиться с 1997 года, когда вступил в силу соответствующий федеральный закон. До этого ее осуществляли по желанию владельцев.
Определенного промежутка времени, при котором должна быть проведена регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, законом не предусмотрено. Однако, нужно понимать, что ни права отчуждения, ни права передачи по наследству у владельца нет до тех пор, пока не будет реализован переход права собственности гражданина на квартиру.
Также нужно понимать, что если имущественное право передается, то это возможно лишь при наличии факта предыдущей регистрации, которая содержится в базе ЕГРП. Кроме этого объект должен иметь соответствующий кадастровый номер. Наступает право собственности при регистрации в следующем порядке:
- подают документы в Росреестр;
- сотрудники проверяют подлинность бумаг, законность сделки, а также отсутствие разногласий между сторонами;
- при положительном исходе делается запись о переходе собственности в Росреестр;
- выдается свидетельство.
Но бывает, что граждане получают отказ в государственной регистрации. Это может произойти по следующим причинам:
- не все документы представлены;
- данные, которые указал заявитель, не полные или содержат ошибки;
- объект не значится в государственном кадастре, и в Росреестре зафиксирован ранее не был.
Итак, право собственности может возникнуть только после прохождения государственной регистрации. Однако, это не значит, что совершенная сделка не может быть аннулирована. Если будет доказана ее незаконность, то передача собственности также будет отменена, а имущество подлежит возврату.
В настоящее время пройти государственную регистрацию можно несколькими путями.
- Лично посетить отделение Росреестра, и сдать документы. Тогда заявление пишут непосредственно в учреждении.
- Выслать их по почте заказным письмом. К ним прикладывают копии паспортов сторон сделки, а подписи на документах заверяют у нотариуса.
- Сдать на электронном ресурсе в сети Интернет. Вариант возможен в случае, если обе стороны обладают электронными подписями.
Для ��осударственной регистрации квартиры в Росреестре, необходимо предоставить следующий пакет документов:
- подписанные заявления сторон;
- паспорта;
- квитанцию об оплате государственной пошлины;
- основание, с которым связано возникновение собственности;
- договор;
- акт приема-передачи имущества.
Самый распространенный вариант возникновения права собственности: продавец получил деньги, а покупатель товар (объект недвижимости). Но через какое-то время могут появиться лица, чьи интересы не были учтены при продаже объекта недвижимости:
— несовершеннолетние дети продавца;
— лица, которые не участвовали в приватизации, но сохранили за собой право проживания;
— лица из мест лишения свободы, которые находились в момент сделки в тех самых местах.
И суд в таких случаях принимает сторону «пострадавших» — обязует добросовестного покупателя отступить и вернуть объект собственности тем, чьи права при продаже были нарушены. Чаще всего такие ситуации возникают вокруг квартир, а в мотивах продавца явно прослеживается умысел. Но доказать его в суде невозможно.
Что делать?
— Примите тот факт, что сделка по договору купли-продажи, к сожалению, не гарантирует спокойствия и может быть оспорена.
— Проводите сделку ДКП только с проверенным риэлтором, который составит грамотный договор.
— Получите заверенное нотариусом заявление продавца о том, что отсутствуют «третьи лица и обременения» — это очень важно.
— Самостоятельно сделайте запрос в Росреестр о переходе прав собственности на выбранную вами недвижимость (это помимо стандартной выписки ЕГРП, которую предоставит вам продавец квартиры). Сейчас эти данные открыты, и узнать (или подтвердить) информацию может любой гражданин. Разница между документами в том, что в вашем запросе будет максимально свежая информация. А не по состоянию «неделя назад», за которую продавец успел заложить квартиру банку.
Наследство по закону может быть оспорено через суд и после истечения срока давности (он составляет три года), если объявится лицо, интересы которого не были учтены при наследовании и если данное лицо докажет, что узнало об открытии наследства позже остальных участников. Например, дети от предыдущих супругов умершего имеют полное право оспорить наследство.
Что делать: Чтобы избежать подобных разбирательств, я рекомендую письменно сообщить всем возможным наследникам о печальном событии и об открытии наследства. Таким образом можно избежать конфликтных ситуаций и угроз в стиле «а вот я тогда не подал на наследство, а сейчас подам и все отсужу» — все были уведомлены, срок давности истек. Разбирательства не будет.
К сожалению, такие сделки часто носят сомнительный характер и больше похожи на махинации. Оспорить сделку по доверенности можно, если:
— доверенность поддельная;
— доверитель не осознавал суть документа (например, он находится на учете в диспансере и умолчал об этом при подписании доверенности у нотариуса).
По второму пункту стоит пояснить: если вам предлагается сделка по доверенности, то требуйте справку о том, что доверитель на момент подписания доверенности не находился на учете ни в каких диспансерах (алко-, нарко-, психо- ) и не проходил лечения седативными препаратами. В противном случае можно законно лишится недвижимости, поскольку суды в подобных процессах всегда встают на сторону «пострадавшего» продавца, чем нередко пользуются мошенники — под видом агентов реализуют недвижимость постояльцев различных диспансеров. Мое личное мнение: избегайте сделок с недвижимостью по доверенности.
Цены на услуги нотариуса и сроки регистрации квартиры в собственность.
Привлечение к оформлению собственности нотариуса происходит либо на добровольной основе, либо по требованию законодательства. Это определенные гарантии для сторон и одновременно ряд дополнительных преимуществ. В их число входят:
- проверка юридической правильности документов;
- подача комплекта документации в органы Росреестра;
- участие дополнительных свидетелей, которые могут помочь при возникновении конфликтной ситуации и последующего судебного разбирательства;
- возможность ускоренного оформления с помощью дистанционных способов подачи документов, срок будет 3 дня.
Важно понимать, что участие нотариуса не означает, что покупателю и продавцу не требуется внимательное изучение полного пакета документов. От ошибок не застрахован никто, а потому составленная документация должна быть тщательно проверена.
Есть два существенных недостатка добровольного привлечения нотариуса. Первый – это незначительное, но затягивание процедуры подготовки бумаг. Второй – дополнительные расходы.
К числу сделок с недвижимостью, которые проводятся с обязательным нотариальным заверением, относятся такие:
- отчуждение долей;
- проведение комплексной сделки с продажей нескольких долей;
- продажа имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или недееспособному лицу;
- передача объекта недвижимости в рамках договора ренты;
- раздел имущества супругами при разводе по мировому соглашению.
Обязательного участия нотариуса требуют еще два вида мероприятий, связанных с имуществом. Это составление завещания и ведение наследственного дела, результатом которого становится распределение имущества завещателя между наследниками. Особенности совершения каждой из перечисленных сделок, а также размер сопутствующих расходов за совершение нотариальных действий требуется рассмотреть отдельно.