Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Закладная на квартиру по ипотеке: образец 2020 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Закладная по ипотеке представляет собой ценный документ, выдающийся на конкретное имя. Она позволяет человеку приобретать жилье, оформленное по программе ипотечного кредитования. Проще говоря, этот именной документ позволит банку воспользоваться залоговым имуществом, если клиент будет не в состоянии выплачивать ежемесячные платежи. Это позволяет выплатить ипотечный кредит за счет продажи квартиры и снизить риски банка.
Как оформить закладную по ипотеке?
Оформляется этот документ вместе с кредитным договором. Перед заключением нужно внимательно ознакомиться со всеми позициями документа, исключив любые несоответствия. Если возникают спорные ситуации, решающим фактором будет ипотечная закладная, а не кредитный договор, поэтому убедитесь, что все составлено правильно, и только тогда заключайте сделку.
Закладная является гарантией банка, он в любом случае получает назад денежные средства. Ипотека – долгосрочные долговые обязательства, превышающие 30 лет. За такой большой промежуток времени может произойти много неприятностей, а закладная служит гарантией снижающей риски.
Оформлять документ нужно не позднее составления кредитного договора. Сделать это можно в банке, поддерживающем программу ипотечного кредитования. Сделка, заключенная по закладной после получения кредита, недействительна и не имеет юридической силы. Она вступает в силу с момента внесения в базу банковским служащим всех документов.
Для чeгo нyжнa зaклaднaя пpи ипoтeкe
3aeмщикy. 3aeмщики, пpeдocтaвляющиe бaнкy гapaнтии вoзвpaтa дeнeжныx cpeдcтв — в тoм чиcлe зaлoг — пoлyчaют бoлee выгoдныe ycлoвия кpeдитoвaния. B ocтaльнoм зaклaднaя зaeмщикy нe нyжнa — oнa нyжнa бaнкy.
Бaнкy. Дoкyмeнт oбecпeчивaeт пpaвo бaнкa тpeбoвaть вoзвpaтa дeнeжныx cpeдcтв или взыcкaния имyщecтвa, ecли зaeмщик нe выпoлняeт ycлoвия кpeдитнoгo дoгoвopa. Нaпpимep, opгaнизaция мoжeт пepeдaть или пpoдaть зaклaднyю бeз coглacия зaeмщикa, a тoлькo c eгo yвeдoмлeниeм. Кpoмe тoгo, цeннaя бyмaгa пoзвoляeт пpивлeкaть cтopoнниe инвecтиции — ecли бaнк cмoжeт зapaбoтaть нa cдeлкe, oн мoжeт пpeдocтaвить бoлee выгoдныe ycлoвия кpeдитoвaния зaeмщикy. C пoмoщью зaклaдныx бaнки фopмиpyют кaчecтвeнный финaнcoвый пopтфeль.
Чтo дeлaть пocлe пoгaшeния ипoтeки
Пocлe тoгo, кaк вы пoгacили кpeдит нa нeдвижимocть, зaклaднaя aннyлиpyeтcя, a oбpeмeнeниe c coбcтвeннocти cнимaeтcя. To ecть пocлe пoгaшeния ипoтeки бaнк yжe никaк нe cмoжeт вocпoльзoвaтьcя вaшим имyщecтвoм. Boзвpaт зaклaднoй пocлe oплaты ипoтeки oбычнo пpoиcxoдит в тeчeниe нecкoлькиx днeй, дoпycтимый зaкoнoдaтeльcтвoм cpoк — кaлeндapный мecяц, ecли инoe нe yкaзaнo в кpeдитнoм дoгoвope. Нeкoтopыe бaнки пpeдлaгaют плaтнyю ycлyгy пo ycкopeнию выдaчи зaклaднoй.
Чтoбы cнять oбpeмeнeниe нa нeдвижимocть:
❗ Пoлнocтью выплaчивaeтe кpeдит и бepeтe cпpaвкy o пoлнoм пoгaшeнии oбязaтeльcтв.
❗ Пoдaeтe зaявлeниe o выдaчe зaклaднoй, зaбиpaeтe ee в тeчeниe мecяцa или дpyгoгo cpoкa, yкaзaннoгo в дoгoвope.
❗ Идeтe в Pocpeecтp или MФЦ и пoдaeтe зaклaднyю, cпpaвкy из бaнкa, зaявлeниe o cнятии oбpeмeнeния.
❗ Пoлyчaeтe выпиcкy из EГPН o пpaвe coбcтвeннocти бeз oбpeмeнeния и aннyлиpoвaннyю зaклaднyю — ee лyчшe coxpaнить.
Как выглядит закладная на квартиру по ипотеке
В закладную в сжатом виде вносится вся информация об условиях ипотечного договора. В разных банках закладные могут немного отличаться, но в них непременно будут эти сведения:
- паспортные данные;
- информация о банке (полное название, адрес, номер лицензии и реквизиты);
- подробные данные о квартире, в том числе, оценочная стоимость жилья и реквизиты оценщика, подтверждение права собственности;
- данные о дополнительных обременениях в пользу третьих лиц (если есть);
- условия, на которых выдается ипотека.
Совершение последнего платежа по кредиту
Задолженность погашается в соответствии с установленным банком графиком. Вы можете как следовать ему, внося на счет ровно столько, сколько прописано в договоре, а можете погасить займ досрочно – и вносить больше, чем предусмотрено договором. Однако об этом предварительно стоит уведомить кредитора — либо в отделении, написав соответствующее заявление, либо позвонив в колл-центр организации. Тогда организация будет автоматически производить перерасчет в вашу пользу.
Для того, чтобы внести последний платеж, вам потребуется:
- Запросить у кредитора данные о сумме оставшегося долга. Дело в том, что сумма могла измениться – например, если в какой-то месяц вы заплатили немного больше, чем обычно. Сделать это можно как в отделении, в устной форме или в виде выписки, так и по телефону горячей линии. Также узнать размер последнего взноса можно в приложении или в интернет-банке;
- Оплатите кредит удобным для вас способом;
- После погашения снова обратитесь в отделение банка и попросите справку об отсутствии задолженности. В разных компаниях она бывает платной или бесплатной. Но оформить ее нужно обязательно, так как она является официальным документом, заверяющим, что у вас отсутствуют денежные обязательства перед кредитором. На ней должны присутствовать подписи уполномоченных лиц со стороны организации.
Справка должна обязательно указывать дату последнего взноса, номер кредитного договора и номер его заключения, а также ФИО заемщика, дату выдачи и информацию о подписавших бумагу лицах. Наконец, в ней должны быть фраза, подтверждающая, что у банка нет претензий к клиенту, а ссуда полностью погашена.
Все еще беспокоитесь? Обратитесь в Бюро кредитных историй. Там вам расскажут о качестве исполнения вами долговых обязательств, допущенных просрочках (если они были) и характере выплат.
Закладная — это документ, который подтверждает право кредитора на залоговое имущество. Составляет закладную банк, а подписывает заемщик.
Для кредитора закладная не только как гарантия возврата денег от заемщика, но и инструмент для привлечения дополнительных финансов. Если банку потребовались деньги, он вправе продать закладную другому кредитору. Законом это разрешено, согласие плательщика не требуется. Но условия ипотечного договора от этого не изменятся.
Когда банк выпускает ценные бумаги для торговли на бирже, он подкрепляет их закладными. Так финансовой организации удается сохранять нужный оборот денежных средств.
Для заемщика закладная не несет никакой пользы, а только накладывает дополнительную ответственность. Но отказаться от ее подписания нельзя по закону.
Незарегистрированное соглашение о прекращении ипотеки не снимает обременение с имущества
Банк и общество-заемщик заключили договор кредитной линии. В обеспечение исполнения обязательств общества банк (залогодержатель) и компания (залогодатель) заключили договор ипотеки и зарегистрировали его в установленном законом порядке.
В дальнейшем банк уступил требования по договору кредитной линии третьему лицу, а то, в свою очередь, уступило эти требования другому обществу. Одновременно с требованиями по кредитному договору цессионарий получил и права требования по договору ипотеки, зарегистрировав залог за собой.
Впоследствии залогодатель обанкротился. В ходе конкурсного производства арбитражный управляющий обнаружил соглашение между банком и компанией-залогодателем, которым стороны расторгли договор об ипотеке. Между тем это соглашение не было зарегистрировано и, соответственно, запись об ипотеке в ЕГРП так и не была погашена.
Компания обратилась в суд с иском к последнему цессионарию, требуя признать обременение недвижимости в виде ипотеки отсутствующим.
Что представляет собой закладная по ипотеке?
Закладная по ипотеке представляет собой ценный документ, выдающийся на конкретное имя. Она позволяет человеку приобретать жилье, оформленное по программе ипотечного кредитования. Проще говоря, этот именной документ позволит банку воспользоваться залоговым имуществом, если клиент будет не в состоянии выплачивать ежемесячные платежи. Это позволяет выплатить ипотечный кредит за счет продажи квартиры и снизить риски банка.
В закладной указываются все данные заемщика, сведения о выдаваемой сумме ипотеки с указанием времени и места получения денежных средств, размер процента переплаты, срок полной уплаты долга, размер ежемесячного платежа, детали закладываемого имущества. На бланке обязательно должна находиться печать и регистрационный номер учреждения.
Если банковской организации понадобятся деньги, она может перепродать закладную или выпустить на рынок эмиссионные ценные бумаги, привлекая новых клиентов. Во всех случаях банк получит проценты от таких сделок, а заемщик своевременно уведомляется об этом.
Документ не является обязательным при оформлении договора ипотечного кредитования, это дело сугубо добровольное. А вот в Европе это неотъемлемая часть сделки, и без закладной оформить кредит становится невозможным. Предполагается, что этот опыт скоро перейдет и в Россию, и каждая банковская организация будет давать ипотеку под залог имущества.
Возврат налога при покупке машины в кредит
Сделка по приобретению ТС с использованием заемных средств ничем не отличается от покупки за свой счет. У покупателя всего лишь возникает дополнительное договорное соглашение с банком. Поэтому возможность получения налогового вычета при покупке автомобиля в кредит законодательством не предусмотрена.
При продаже такой машины раньше чем через 3 года владения, гражданин также обязан заплатить НДФЛ. При этом рассчитывая налоговую базу путем вычитания расходов, он вправе учесть расходы по уплаченным процентам за автокредит.
Пример:
Береснев О. Н. купил в 2020 году автомобиль с использованием заемных денег за 1 млн. руб. Срок погашения долга – 5 лет. Каждый год он платит 230 тыс. руб.: 200 тыс. – основная задолженность, 30 тыс. — проценты. В 2020 году ТС продали за 1,2 млн.
НДФЛ составит: (1200000 – 460000) * 0,13 = 96200руб.
Что такое закладная на квартиру при ипотеке в Сбербанке простыми словами: это документ о залоге в пользу банка приобретенного жилого имущества.
Передача гарантии другому банку для залогодателя ничего не меняет: ежемесячная сумма погашения, условия ипотеки, реквизиты банковского отделения остаются прежними.
Оформление закладной по ипотеке в Сбербанке – процесс ответственный, требующий внимания. Следует проверить все пункты, тщательно сверить личные данные. В бланк вписываются:
- сведения о залогодателе: фамилия, имя, отчество;
- серия, номер паспорта, где и когда выдан;
- данные о должнике;
- если квартира находится в долевой собственности – данные о других собственниках;
- информация о банке – первоначальном залогодержателе: наименование, местонахождения, номер лицензии, дата выдаче, юридическое лицо, выдавшее лицензию;
- информация об ипотечном договоре: номер, дата, место заключения;
- сумма кредита в рублях;
- срок возврата в месяцах;
- размер процентов по кредиту;
- остаток суммы займа на момент подписания закладной;
- сведения о предмете ипотеки: адрес, количество комнат, этаж;
- данные об обременении;
- оценочная стоимость залога;
- дата, номер регистрации права собственности на квартиру;
- информация о регистрации ипотеки;
- при передаче закладной – данные о новом ее владельце, дата передачи, реквизиты договора.
После заполнения и подписания сторонами закладная регистрируется в территориальном органе Росреестре. Услуги по регистрации оплачиваются должником, если иное не предусмотрено ипотечным договором.
Закладная составляется в единственном экземпляре, поэтому заемщику рекомендуется сделать ее копию, проставить регистрационный номер и хранить у себя до полной выплаты ипотеки. При передаче другому финучреждению либо утрате, восстановить ее будет значительно легче.
Требования, регистрация и форма закладной по ипотеке изложены в ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ. Третья глава закона посвящена оформлению документа, его выдаче, регистрации и восстановлению.
Оформление закладной на недвижимость многим кажется сложным процессом. Обычно у залогодателей возникают следующие вопросы:
Как узнать, оформлена ли в банке закладная?
Жильё, взятое в ипотеку, в любом случае находится в обременении, и после закрытия долга его нужно перевести в полную собственность. Наличие или отсутствие закладной влияет на срок этого. Получить точный ответ можно в банке или по выписке из ЕГРН.
Ипотека без оформления закладной в банке возможна?
Да, это не является обязательным условием выдачи кредита. Однако так банки предлагают более лояльные условия, и оформление часто соответствует интересам заёмщика.
Что делать, если берётся ипотека на строящийся дом?
В таком случае залог – это право требования к застройщику. Гарантией банка выступает право требовать от компании-застройщика исполнения обязательств по строительству.
Где хранится бумага?
Она остаётся у залогодержателя. В данном случае в этой роли выступает банк. Залогодатель может держать на руках копию. Оригинал ему будет возвращён только после уплаты долга.
Где найти номер закладной по ипотеке?
Каждый документ имеет свой идентификационный номер, состоящий из 13 знаков. Его присваивает банк
Обратите внимание на пункт «Дата регистрации, место и номер». Если там нет цифр, то можно обратиться в банк или сделать выписку из ЕГРН
Что должно содержаться в тексте?
Закладная самым подробным образом отображает все возможные данные: сведения о залогодателе и залогодержатели, информацию о жилье и условиях ипотечного договора. Обязательно нужно проверить правильность данных и наличие подписи и печати банка.
Каков срок действия?
Срок действия совпадает со сроком кредитования. При досрочном погашении уменьшается срок действия закладной.
Можно ли внести изменения?
Внесение изменений именно в закладную по закону запрещено. При согласии обеих сторон делается дополнительное соглашение о внесении. Как и основной документ, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Позаботьтесь о наличии дубликата.
Банк продал закладную, что делать?
Ничего. Условия кредитования для вас останутся прежними. Однако могут измениться реквизиты счёта. Об этом банк известит в течение 30 дней.
На протяжении действия бумаги она может быть продана или обменяна несколько раз. Это нормальная практика. Даже если бумага оказалась в другом регионе, переживать не стоит.
Как влияет досрочное погашение в банке?
Никак. Срок действия закладной сокращается
Не важно, выплатили вы долг вовремя или в два раза быстрее. Банк в любом случае после внесения последнего платежа обязан вернуть документ
Как сделать возврат при досрочном погашении?
Если ипотека закрыта раньше установленного срока, то порядок получения остаётся прежним. Сначала нужно написать заявление на возврат закладной, затем погасить её в Росреестре.
Сколько хранится закладная?
Она хранится на протяжении всего срока действия договора и ещё не менее 3-х лет, как уплачена ипотека. Клиент должен как можно быстрее погасить документ, так как без него он не имеет права совершать сделки без согласия банка. После перехода полных прав собственности использованные документы рекомендуется хранить не менее 3-х лет, пока действует срок исковой давности.
Не отдают документ, что делать?
Если банк отказывает выдавать бумагу, этим он нарушает закон. Необходимо составить досудебную жалобу на имя руководителя. Если она останется без внимания, стоит обратиться в Центробанк или подать иск в суд.
Что делать в случае потери в банке?
Обратиться в банк, чтобы он за свой счёт восстановил документ, или сделать это самостоятельно. Чаще всего бывает быстрее обратиться в Росреестр и получить дубликат самостоятельно.
Где хранится закладная после погашения?
Росреестр аннулируют бумагу, и она теряет юридическую силу. Вы можете оставить её там или забрать себе.
Что такое закладная при ипотеке? Это ценная бумага и для банка, и для заёмщика. Кредитующийся отдаёт приобретаемую квартиру в залог банку, и это гарантирует учреждению возврат денег. Если клиент не исполняет долговые обязательства, банк может продать жильё за долги. Однако за такую гарантию ипотека имеет более лояльные условия кредитования и защиту от изменения договора.
Закладная считается приоритетной по сравнению с кредитным договором, поэтому на его правильность необходимо обратить наибольшее внимание. После оформления её нужно зарегистрировать в Росреестре, чтобы орган поставил отметку об обременении
Затем оригинал отнесите в банк. Лучше обезопасить себя и подумать о наличии дубликата. После оплаты кредита документ нужно погасить. Росреестр снимает отметку о задолженности, и тогда владелец жилья получает полное право собственности.
Образец закладной, в том числе по ипотеке, можно найти на различных сайтах, например, Сбербанка. Залогодателем может являться как сам заемщик, так и любое третье лицо, имеющее законное право на обладание имуществом и дающее свое согласие на его передачу в залог кредитору. Имущество на момент оформления не должно иметь обременений, т.к. нельзя заложить его дважды. Рыночная стоимость определяется независимым оценщиком. Соответственно, для оформления закладной понадобятся следующие документы:
- паспорта участников сделки;
- правоустанавливающие документы на залоговое имущество;
- технический паспорт;
- отчет о независимой оценке (проводится заемщиком у аккредитованного оценщика);
- справка об отсутствии обременений;
- выписка из единого госреестра недвижимости.
После внесения и проверки данных, сделка регистрируется в Росреестре, который своей печатью скрепляет полученный сшив. Для проведения процедуры регистрации заемщику понадобится оплатить государственную пошлину. Регистрация, как правило, осуществляется в течение одного дня, о чем делается запись, что недвижимость обременена в пользу банка по договору ипотеки. После этого кредитор перечисляет необходимую сумму на счет продавца объекта недвижимости либо застройщика. Сам документ хранится у кредитора вплоть до даты погашения займа, указанной в закладной. Именно этот момент не оставляет заемщику возможности сократить срок кредитования при частичном досрочном погашении кредита. Для закладной характерно указание следующих условий досрочного погашения займа:
- срок моратория на досрочное внесение средств в погашение займа со дня его представления при наличии (Сбербанком не предусмотрен);
- сроки досрочного погашения (также могут устанавливаться кредитором при оформлении договора ипотеки);
- минимальный порог частичного досрочного взноса.
Также указывается порядок начисления процентов за пользование кредитом, сроки погашения, очередность списания средств при их недостаточности на счете клиента.
Центробанк – к ответу
В конце июля 2020 года заемщики, имеющие ипотечные кредиты в иностранной валюте, стали массово обращаться в суды с исками об оспаривании действий Центробанка и Правительства РФ, требуя обязать их вернуться к механизму денежной курсовой политики, действовавшего до «обвала» рубля в конце 2014 года.
В принятии исковых заявлений всем обратившимся истцам, а их, по информации прессы и системам электронного делопроизводства, оказалось не менее нескольких сотен, было отказано. Суд в определении сослался на тот факт, что данный вопрос не входит в компетенцию судов и является полномочием законодательной власти. Смотрите для примера дела 9-922/2015, 9-923/2015, 9-112/2015 и др. судебные акты Люберецкого районного суда г. Москвы на сервере ГАС «Правосудие» по текстовому поисковому запросу «механизм денежной курсовой политики».
Жигачев Александр Викторович, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса ГОУ ВПО «Саратовский государственный университет им. Н.Г. Чернышевского», юрисконсульт ООО «Пересвет-Регион-Саратов-Строй» (группа компаний «Пересвет Групп»).
Институт закладной появился в российской системе права сравнительно недавно. В современном виде закладная была введена в гражданско-правовой оборот лишь в 1998 году с принятием Федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке). В науке отмечается, что дореволюционное российское законодательство предусматривало ряд документов, обладающих некоторыми схожими с современной закладной признаками, которые, однако, имели принципиально иную правовую природу и целевое предназначение .
См.: Ротко С.В., Тимошенко Д.А. Закладная как ценная бумага и коллизии в ее правовой природе // Современное право. 2008. N 8; Тимошенко Д.А. Закладная как инструмент, способствующий развитию ипотечного кредитования // Нотариус. 2008. N 6.
Таким образом, современную закладную можно рассматривать как определенное новаторство российского законодателя.
Введение института закладной преследовало в качестве одной из целей развитие системы ипотечного кредитования. При этом расчет законодателя строился на том, что составление закладной в рамках ипотечных правоотношений должно обеспечивать повышенную оборотоспособность и возможность ускоренного и упрощенного рефинансирования кредитных и связанных с ними залоговых обязательств.
Как справедливо отмечает А.Е. Русецкий, практическое значение закладной состоит в том, что она позволяет упростить и ускорить оборот прав по обеспеченному ипотекой обязательству либо по договору об ипотеке, поскольку в отличие от уступки прав по обеспеченному ипотекой обязательству либо по договору об ипотеке, которая должна совершаться в той же форме, что и основной договор, а сама передача прав подлежит государственной регистрации, передача прав по закладной производится путем совершения сделки в простой письменной форме, не требующей государственной регистрации смены залогодержателя. Автор, кроме того, обращает внимание на важное экономическое значение закладной: условия получения кредита для должников, обязательства которых обеспечены ипотекой с выдачей закладной, более благоприятны, чем для заемщиков, права которых не обеспечены ипотекой .
Русецкий А.Е. Государственная регистрация ипотеки: Научно-практическое пособие. М.: Юстицинформ, 2009.
Более чем десятилетняя практика обращения закладных на рынке ипотечного кредитования, безусловно, доказала их жизнеспособность и бесспорные преимущества, однако нельзя отрицать существования целого ряда проблем, спорных вопросов правоприменения и пробелов нормативного регулирования в данной сфере.
Рассмотрим в настоящей статье некоторые актуальные вопросы составления и обращения закладных.